Zoekresultaten 2501-2510 van de 2772 resultaten

  De notaris heeft aan zijn notariële verplichtingen voldaan door zowel verkoper als koper te wijzen op de mogelijke rechtsgevolgen van een latere sleuteloverdracht. Dat de notaris daarbij in algemene bewoordingen ook heeft gesproken over het mogelijk ontstaan van een huursituatie tussen partijen, is een essentieel deel van de informatie die de notaris geacht wordt te verstrekken op grond van de verordening beroeps- en gedragsregels.  

Klager komt in verzet tegen vorenbedoelde beslissing van de voorzitter van de kamer van 31 mei 2005, waarvan aan hem overeenkomstig artikel 104, lid 2, sub d van de Wet op het notarisambt bij aangetekende brief van 31 mei 2005 een afschrift is toegezonden. Klagers verzetschrift, gedateerd 13 juni 2005, is op 15 juni 2005 ingekomen. Laatstgenoemd tijdstip is bepalend voor de beantwoording van de vraag of het rechtsmiddel van verzet al dan niet tijdig is ingesteld. In dat kader moet worden vastgesteld dat klager niet binnen de bij artikel 99, lid 6 van de hiervoor genoemde wet voorgeschreven termijn van veertien dagen na de dag van verzending van het afschrift van de beslissing zijn verzet daartegen heeft ingesteld. Dat brengt mee dat zijn klacht kennelijk niet-ontvankelijk is.

Met betrekking tot dit onderdeel van de klacht staat ter beantwoording de vraag of en zo ja, in hoeverre, de notaris in zijn jegens klagers in acht te nemen voorlichtende taak bij het passeren van de kwestieuze akte is tekort geschoten. Naar het oordeel van de kamer dient deze vraag bevestigend te worden beantwoord. Daarvoor acht zij van doorslaggevend belang de tussen klagers en de verkopers van het erfpacht- en opstalrecht gesloten schriftelijke overeenkomst. Voor die overeenkomst is immers gebruik gemaakt van een bij een reguliere koop/verkoop van een woning gebruikelijk contractmodel, terwijl sprake was van een daarvan in substantiële mate afwijkende koop/verkoop van een erfpacht- en opstalrecht. Het in die overeenkomst vermelde artikel 5.2 en de laatste zin van artikel 16.1 (waarin is bepaald dat klagers in het geval dat geen toestemming voor 15 juni 2003 voor de koop van de grondeigenaar wordt verkregen, zij kosteloos onder de koop uit kunnen) gelden als enige aanwijzing voor de omstandigheid dat het in casu betrof de koop van een erfpacht- en opstalrecht.   Daar komt bij dat in de overeenkomst (in voormeld artikel 5.2) op uiterst summiere wijze wordt verwezen naar de van toepassing zijnde erfpachtvoorwaarden, zonder deze concreet te benoemen of aan te duiden, terwijl deze evenmin aan die overeenkomst waren gehecht. Vastgesteld moet dan ook worden dat die overeenkomst op essentiële punten onduidelijk is, dan wel niet die informatie bevat die voor een koop van een erfpacht- en opstalrecht gewenst is.   Ofschoon dit de notaris niet kan worden aangerekend, omdat hij bij het tot stand komen en opstellen van de overeenkomst niet betrokken is geweest, had die omstandigheid voor hem wel aanleiding moeten geven bij het passeren van de akte hierop in het licht van zijn jegens klagers in acht te nemen voorlichtende taak alert te zijn.   

Hoewel het op zich begrijpelijk is dat klager door de wijziging van de kaveltekening door de projectontwikkelaar overeenkomstig zijn wens, in de veronderstelling verkeerde dat de eigendomsoverdracht van zijn bouwkavel overeenkomstig die tekening zou plaatsvinden,  stond daarmee, anders dan hij van mening is, niet vast dat [naam] daaraan was gehouden.   Gesteld noch gebleken is immers dat die wijziging tot stand is gekomen met de instemming van [naam]. Uit de omstandigheid dat deze daartegen kort voor het passeren van de akte bij de notaris bezwaar maakte, kan worden afgeleid dat dit niet het geval is geweest. In ieder geval heeft de notaris daarvan mogen uitgaan.   De notaris werd dan ook kort voor het passeren van de akten geconfronteerd met een verschil van mening over de grootte van de bouwkavels van klager en van [naam], wat aan het passeren van die akten in de weg stond.   Gegeven de tijdsdruk in verband met het vastgestelde tijdstip van het transport is het begrijpelijk dat de notaris [naam] niet heeft verwezen naar de projectontwikkelaar/verkoper, maar er voor heeft gekozen om hem en klager uit te nodigen voor een gesprek om alsnog tot een oplossing te komen.  

Op grond van dit alles bestond er voor de notaris geen reden voor een verder en diepgaander onderzoek naar het prijsverschil, als reeds door hem was verricht.  Dit alles laat echter onverlet dat de notaris, die immers zelf het prijsverschil opmerkelijk vond, daarom inlichtingen heeft gevraagd bij [naam] en er voor heeft gekozen het door [naam] daarbij opgegeven verbouwingsbedrag in depot te houden, dit prijsverschil bij klaagster als hypotheeknemer onder aandacht had behoren te brengen. Zijn ambtsgeheim, waarop hij zich in dit kader beroept, kon hieraan niet in de weg staan en diende te wijken voor het aanmerkelijke belang daarbij van klaagster.   De kamer vindt hiervoor steun in door de het gerechtshof Amsterdam in hoger beroep gewezen beslissing van 23 februari 2006/LJN AV 3044. Met het hof  is de kamer van oordeel dat een notaris, gezien zijn rol in het maatschappelijk verkeer en zijn plicht om met alle belangen van partijen rekening te houden, waaronder tevens begrepen die van de hypotheeknemer om te voorkomen dat deze voor verrassingen komt te staan, gehouden is de hypotheeknemer op uitzonderlijke prijsverschillen te wijzen.   Door dit na te laten heeft de notaris jegens klaagster onzorgvuldig gehandeld en moet de klacht in zoverre gegrond worden bevonden.    

Nu de notaris erkent dat de als hiervoor bedoelde melding niet, althans niet tijdig heeft gedaan, moet worden vastgesteld dan de notaris niet heeft voldaan aan zijn uit de Wet MOT voortvloeiende verplichting van melding van de zich voorgedaan hebbende ongebruikelijke transactie. De notaris heeft hiermee in strijd met hetgeen het notarisambt betaamt en derhalve klachtwaardig gehandeld, zodat de klacht gegrond moet worden verklaard. Hieraan doet niet af de door de notaris aangevoerde omstandigheid dat hij op dat moment niet bekend was met de ook in situaties als de onderhavige voorgeschreven meldingsplicht.  

Met dit laatste standpunt erkent de notaris het door klagers verweten verzuim dat hij, althans zijn met de voorbereiding van het transport belaste medewerkers, hen niet, dan wel niet tijdig op de hoogte heeft/hebben gesteld van de omstandigheid dat door de kopers niet was voldaan aan hun verplichting tot het verstrekken van een bankgarantie cq. het storten van een waarborgsom. De verplichting van de notaris om klagers hiervan tijdig op de hoogte stellen vloeit niet alleen voort uit zijn taak van een met de levering van een registergoed belaste notaris, maar in de concrete situatie tevens uit de brief van de notaris van 8 februari 2005 aan de makelaar van klagers, waarin hij expliciet meedeelt hem tijdig te zullen informeren met betrekking tot de door kopers te storten waarborgsom. Dat dit verzuim volgens de notaris moet worden toegeschreven aan een of meerdere van zijn medemerkers, disculpeert de notaris niet. Naar de notaris zelf aanvoert is hij immers hiervoor (tuchtrechtelijk) verantwoordelijk.   Met deze tekortkoming in zijn informatieplicht heeft de notaris dan ook jegens klagers onzorgvuldig en in strijd met hetgeen het ambt betaamt gehandeld en de klacht is dan ook in zoverre gegrond.    

Met de notaris en kandidaat-notaris moet echter worden vastgesteld dat klager geen partij is geweest bij die akte. Evenmin is klager daarbij, direct noch indirect, betrokken geweest. Naar heersende rechtsopvatting kan alleen degene die zodanig bij het in een klacht gewraakte doen en/of laten van een (kandidaat-)notaris is betrokken, als belanghebbende bij een oordeel over die klacht worden aangemerkt en in die klacht worden ontvangen. Hiervan is ten aanzien van klager in de gegeven situatie geen sprake, zodat dit tot zijn niet-ontvankelijkheid in zijn klacht moet leiden.   Dit zelfde lot treft naar het oordeel van kamer ook klaagster.

Nog afgezien dat de notaris het ook veelal niet in zijn macht heeft die tekortkomingen of gebreken op te heffen en evenmin een tijdige ontvangst van de hypotheekstukken af te dwingen, blijft het naar het oordeel van de kamer tot de verantwoordelijkheid van degene die ten behoeve van de koop van een onroerende zaak een hypothecaire financiering wenst, er voor te zorgen dat de bank beschikt over de daarvoor vereiste stukken en, voor zover de bank daarover reeds mocht beschikken, dat door de bank de voor het vestigen van het hypotheekrecht noodzakelijke stukken tijdig aan de notaris worden toegezonden. In dat licht bezien heeft de notaris datgene gedaan wat van hem verwacht mocht worden, namelijk het signaleren zowel naar klager toe, als naar de betreffende bank, dat hij niet kon beschikken over de voor de levering benodigde hypotheekstukken en er vervolgens op aandringen dat deze stukken alsnog tijdig aan hem zouden worden toegezonden.  

Tegenover de verklaring van de notaris dat hij bij zijn bezoek aan klagers tante, die hij overigens –naar onweersproken door hem is verklaard- kende uit vorige contacten op zijn kantoor, op dag van het opstellen en passeren van de akte heeft geconstateerd dat zij goed aanspreekbaar en zelf bespraakt was en geheel op de hoogte was van de situatie, staan de door klager opgeworpen omstandigheden van de ziekenhuisopname van zijn tante vanwege een ver gevorderde longziekte, haar daarmee verband houdend gebruik van morfine en het daags na het passeren van het testament aan haar toedienen van de sacramenten der stervenden. Deze omstandigheden rechtvaardigen echter naar het oordeel van de kamer niet zijn standpunt dat het op grond daarvan op de weg van de notaris had gelegen, alvorens over te gaan tot het opmaken en passeren van de akte, de behandelend arts van zijn tante over haar wilsbekwaamheid te raadplegen. Dit zou wel het geval zijn indien voor de notaris daarover twijfel had moeten bestaan. Er is echter geen enkele aanwijzing hiervoor gebleken; in ieder geval kan een dergelijke twijfel niet worden ontleend aan deze door klager opgeworpen omstandigheden. Enige (medische) onderbouwing van zijn standpunt heeft klager niet weten aan te voeren