Print
Download PDFECLI:NL:TNORSHE:2026:8 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2025/47
| ECLI: | ECLI:NL:TNORSHE:2026:8 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 30-03-2026 |
| Datum publicatie: | 10-04-2026 |
| Zaaknummer(s): | SHE/2025/47 |
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: Hypotheekakte |
| Beslissingen: |
|
| Inhoudsindicatie: | Klagers gingen ervan uit dat zij een hypotheekrecht hadden ter verzekering van het verhaal van hun vordering uit hoofde van een geldlening. Veel later blijkt dat de (concept)hypotheekakte die zij hadden ontvangen, niet is gepasseerd. Klacht gedeeltelijk niet-ontvankelijk wegens overschrijding van de klachttermijn en verder ongegrond. Kamer doet voor het eerst een aanbeveling (voor de praktijk): “Als een (toegevoegd of kandidaat-) notaris de opdracht krijgt een akte op te stellen, verdient het in zijn algemeenheid aanbeveling om de betrokken partijen te informeren als hij/zij aan die opdracht verder geen vervolg geeft. Daarbij is het raadzaam om deze partijen ook te informeren over de reden van het sluiten van het dossier, bijvoorbeeld omdat een partij niet heeft gereageerd op het concept van de akte of omdat een partij niet alle benodigde informatie of documenten voor de akte heeft aangeleverd. Dan weten de betrokken partijen waar zij aan toe zijn.” |
Klachtnummer : SHE/2025/47
Datum uitspraak : 30 maart 2026
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH
Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:
1. de heer [naam] (hierna: de klager)
2. mevrouw [naam] (hierna: de klaagster)
(hierna samen: de klagers)
wonende in [woonplaats]
gemachtigde: de heer mr. J.A.N. Lap, advocaat in Malden
tegen
notaris de heer mr. [naam] (hierna: de notaris)
gevestigd in [vestigingsplaats]
gemachtigde: de heer mr. W. Knoester, advocaat in Rotterdam
1. De zaak in het kort
De zaak gaat over een door de notaris opgesteld ontwerp van een hypotheekakte als
zekerheid voor de nakoming van verplichtingen van de schuldenaar aan de klagers als
schuldeisers. Dit ontwerp is aan de klagers voor akkoord toegezonden, maar hieraan
is verder geen vervolg gegeven. Nadien heeft de notaris op verzoek van de schuldenaar
ten gunste van een andere schuldeiser wel een hypotheekakte gepasseerd. Die akte had
betrekking op hetzelfde pand als waar de eerdere ontwerpakte ten gunste van de klagers
op zag.
2. Het verloop van de procedure
De beslissing van de kamer is gebaseerd op:
- de klacht (met bijlagen), door de kamer ontvangen op 11 augustus 2025;
- het verweerschrift (met bijlagen);
- de toelichting die partijen op hun standpunt hebben gegeven bij de
mondelinge behandeling van de klacht, zoals vastgelegd in het proces-verbaal
(verslag) van die behandeling op 26 januari 2026.
3. De feiten
De feiten die de kamer van belang vindt voor de beoordeling van de klacht, worden hierna verkort weergegeven. Als dat nodig is, gaat de kamer onder 5. verder in op de feitelijke gang van zaken.
3.1. Op 4 juni 2021 hebben de klagers en de heer [X] (hierna: [X]) een “OVEREENKOMST VAN GELDLENING” ondertekend. In deze overeenkomst staat onder meer:
“Artikel 1:
De schuldeiser heeft op 01-06-2020 (kamer: bedoeld is “01-06-2021”) ter leen verstrekt aan de schuldenaar gelijk de schuldenaar ter leen heeft ontvangen van de schuldeiser de som van euro 250.000,= (…)
Artikel 3
De schuldenaar verplicht zich de hoofdsom euro 250.000 af te lossen. Deze aflossing vindt plaats in 2021, in overleg kunnen we wellicht meer voor elkaar betekenen, aflossen zal geschieden op bankrekening van de schuldeiser. Indien schuldeiser de hoofdsom of geheel of gedeeltelijk terugbetaald wil hebben zal schuldenaar hiervoor zo spoedig mogelijk en uiterlijk binnen een termijn van 3 maanden hiervoor zorgdragen. (…)
Artikel 7
As (kamer: bedoeld is “als”) zekerheid verklaren partijen dat de schuldenaar gedurende de looptijd van deze
geldlening aan hem toebehorende pand gelegen op adres [adres A] gehuurd door [Y],
niet zonder schriftelijke toestemming van schuldeiser te verkopen of te belasten met
een hypotheek of met andere zakelijke rechten te bezwaren.”
3.2. Op 7 juni 2021 hebben de klagers EUR 250.000,00 overgemaakt naar [X].
3.3. [X] heeft begin juli 2021 contact opgenomen met de notaris en hem meegedeeld
dat de klagers hem een tijdelijke geldlening hadden verstrekt en dat hij (in afwachting
van een andere financiering op korte termijn) de klagers zekerheid wilde verschaffen
door vestiging van een (eerste) hypotheekrecht op het pand. Vervolgens heeft de notaris
een op zijn kantoor werkzame notarieel jurist, mevrouw [naam] (hierna: de notarieel
jurist), gevraagd om de ontwerp(hypotheek)akte op te stellen.
3.4. Op 13 juli 2021 heeft de notarieel jurist de klagers, [X] en de heer [Q] (mede-eigenaar van het pand via [Q] B.V en hierna te noemen: [Q]) gemaild dat zij aan de slag ging met de akte en dat zij met eventuele vragen contact met haar mochten opnemen.
3.5. Op 16 juli 2021 heeft de notarieel jurist het ontwerp van de hypotheekakte aan [X] gemaild, met daarbij de vraag of het hypotheekbedrag al aan hem was overgemaakt of dat de betaling via het kantoor van de notaris zou lopen. Ook heeft zij gevraagd om de ondertekende leningsovereenkomst toe te sturen.
3.6. Op 16 juli 2021 heeft de notarieel jurist het ontwerp van de hypotheekakte
ook aan de klager gemaild. Daarbij heeft zij onder meer vermeld:
“Ontwerp
Bijgaand treft u aan:
- een ontwerp van de hypotheekakte;
- een toelichting op de hypotheekakte.
Het gaat om de hypotheekakte waarbij [voornaam klager] en [voornaam en achternaam klaagster] schuldeiser zijn. [Q] Beheer B.V. is de hypotheekgever. Het pand waar hypotheek op verleend wordt is [adres A]. [Y] BV. is de schuldenaar. Er wordt zekerheid gevestigd tot een bedrag van €250.000,-.
(…)
Ondertekenen
Bij het ondertekenen van de akte hoeft u niet aanwezig te zijn. U geeft dan namelijk een mondelinge volmacht aan een medewerker van ons kantoor. Wij tekenen de akte dan namens u. Graag hoor ik van u of u hiermee akkoord bent. Ook hoor ik graag van u of u akkoord bent met het ontwerp.
(…)
Er is een notariële akte nodig voor het vestigen van een hypotheekrecht.
De notaris is onafhankelijk en onpartijdig. Hierdoor worden de belangen van alle
partijen gewaarborgd.
De notaris schrijft de akte in bij het Kadaster. Pas daarna komt het hypotheekrechtecht
tot stand.”
3.7. De klagers en de notaris verschillen van mening over de vraag of door de klagers op de e-mail van 16 juli 2021 is gereageerd.
3.8. Op 30 juli 2021 heeft [X] aan de notaris gevraagd of [Q] als beoogde hypotheekgever had gebeld om zijn akkoord met de vestiging van een hypotheekrecht ten gunste van klagers op het pand te bevestigen. De notaris heeft geantwoord dat [Q] inderdaad contact had opgenomen, waarop [X] heeft aangegeven dat de notaris weer van hem zou horen. Daarna heeft de notaris geen bericht meer ontvangen van [X] en de klagers over het ontwerp van de hypotheekakte.
3.9. Omstreeks eind 2021 heeft [X] aan de klagers gevraagd om de looptijd van
de overeenkomst te verlengen. De klagers hebben hiermee ingestemd.
3.10. In september 2022 heeft [X] opnieuw contact opgenomen met de notaris voor
het vestigen van een eerste hypotheekrecht op hetzelfde pand voor een derde partij.
De notaris heeft op 22 september 2022 de hypotheekakte gepasseerd. De notaris is daarbij
niet nagegaan wat er met de eerdere opdracht was gebeurd; hij had dit dossier al gesloten
omdat destijds (begin juli 2021) aan de notaris was medegedeeld dat het om een kortlopende
lening ging, en de notaris daarom in de veronderstelling was dat deze lening al was
afgelost.
3.11. Op 23 april 2023 heeft de klager een overeenkomst van schenking aan het
notariskantoor gemaild met het verzoek:
”Gelieve bovenstaande bijlage toe te voegen aan ons dossier bij u”.
3.12. Op 24 april 2023 heeft de notarieel jurist, na overleg met de notaris, aan de klagers gemaild:
“Ik heb de schenking toegevoegd aan het dossier. Ik zie dat u mailt met het zaaknummer van de hypotheek op [adres A]. Deze is nooit meer gevestigd. Moet hier nog iets mee?”
De klagers hebben niet op dit bericht van 24 april 2023 gereageerd.
3.13. In februari/maart 2024 hebben de klagers [X] gevraagd het geleende bedrag
terug te betalen. Na de zomer van 2024 bleek dat [X] het geleende bedrag niet terugbetaalde
en ook de rentevergoeding over het tweede kwartaal van 2024 niet voldeed.
3.14. Op 9 oktober 2024 hebben de klagers contact opgenomen met het kantoor
van de notaris met de mededeling dat [X] zijn verplichtingen uit de geldleningsovereenkomst
niet meer nakwam en hebben zij advies gevraagd over hun mogelijkheden om het uitgeleende
bedrag te incasseren.
3.15. In november 2024 zijn de klagers op het kantoor van de notaris geweest
en hebben daar met een (andere) jurist van het notariskantoor gesproken over de mogelijkheid
om de overeenkomst van geldlening notarieel te laten vastleggen. Op 5 november 2024
is die overeenkomst voor het eerst naar het notariskantoor gemaild.
3.16. Op 27 januari 2025 hebben de klagers de notaris aansprakelijk gesteld. De notaris heeft de aansprakelijkheid op 25 februari 2025 afgewezen.
3.17. Op 11 augustus 2025 hebben de klagers de tuchtklacht ingediend.
4. De klacht
4.1. De klagers verwijten de notaris dat hij zijn algemene zorgplicht, onderzoeks- en informatieplicht heeft geschonden en dus niet heeft gehandeld zoals van een zorgvuldige beroepsbeoefenaar mag worden verwacht.
Daarbij gaat het om het volgende:
1. De notaris had de klagers in 2021 tijdig en ondubbelzinnig moeten informeren over
het niet-passeren van de hypotheekakte en daarover uitleg moeten geven;
2. De notaris is daarbij tekortgeschoten in zijn plicht om de klagers te wijzen
op de juridische gevolgen van het niet vestigen van het hypotheekrecht;
3. De notaris heeft verzuimd zich actief in te zetten voor het tot stand brengen
van de overeengekomen rechtshandeling, en voor zover dit werd belemmerd, alternatieven
of vervolgstappen voor te leggen aan de klagers.
4.2. De notaris heeft verweer gevoerd tegen de klacht.
5. De beoordeling
Kan de klacht in behandeling worden genomen?
De wettelijke vervaltermijn (klachtonderdelen 1 en 2)
5.1. Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht kan toekomen,
moet eerst worden beoordeeld of de kamer de klacht in behandeling kan nemen (de ontvankelijkheid
van de klacht). Een klacht kan slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de
dag waarop de klager kennis heeft genomen van het handelen of nalaten van een notaris
dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Als de klacht wordt ingediend
na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager kennis heeft genomen of redelijkerwijs
kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht
betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard (artikel 99 lid 21 Wet
op het notarisambt; hierna: Wna). Uit de wetgeschiedenis van deze bepaling blijkt
dat deze termijn vanuit een oogpunt van rechtszekerheid nuttig en nodig is omdat de
notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met onderzoeken
naar zijn handelen (Eerste Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33 569, C, p. 3).
5.2. Het is vaste rechtspraak van het gerechtshof Amsterdam (de hoogste notariële
tuchtrechter) dat de wettelijke driejaarstermijn begint te lopen op de dag na de dag
waarop de klager daadwerkelijk bekend is met het verweten handelen of nalaten van
de notaris. Voor de aanvang van de klachttermijn is de feitelijke (objectieve) kennis
van de klager van het handelen of nalaten van de notaris bepalend en niet de persoonlijke
(subjectieve) kennis dat dit handelen of nalaten mogelijk tuchtrechtelijk onjuist
zou kunnen zijn (vergelijk Gerechtshof Amsterdam 27 februari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:354).
De driejaarstermijn begint dus niet pas te lopen op het moment dat de klager zich
realiseert dat de notaris mogelijk een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken. Als
de gevolgen van het handelen of nalaten van de notaris redelijkerwijs pas na het verstrijken
van de driejaarstermijn bekend zijn geworden, verloopt de termijn voor het indienen
van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden
zijn aan te merken.
De toepassing van deze vervaltermijn
5.3. Het in klachtonderdelen 1 en 2 omschreven verweten gedrag ziet op handelen
en/of nalaten van de notaris in 2021. Door hier pas op 11 augustus 2025 over te klagen,
is de in artikel 99 lid 21Wna genoemde vervaltermijn van drie jaar ruimschoots verstreken.
Anders dan de klagers hebben aangevoerd, begint de vervaltermijn niet pas te lopen
vanaf het moment dat zij het e-mailbericht van 24 april 2023 ontvingen. Toen ontvingen
de klagers (in het kader van een ander verzoek) de bevestiging van de notaris dat
het hypotheekrecht in 2021 nooit was gevestigd. De kamer is van oordeel dat het op
weg van de klagers had gelegen om al in 2021 - nadat zij de ontwerpakte hadden ontvangen
en na het door hen gestelde telefonisch contact met het notariskantoor - navraag te
doen of de notaris al uitvoering had gegeven aan de opdracht om ten behoeve van de
klagers een hypotheekrecht te vestigen. Daarvoor bestond immers alle aanleiding. Allereerst
hadden de klagers op 16 juli 2021 slechts een ontwerpakte ontvangen (en daarin waren
nog gegevens opengelaten) en er was nog geen volmacht van beide klagers aan de notaris
verstrekt op basis waarvan de notaris de akte zou kunnen passeren en zou kunnen inschrijven
bij het kadaster. De klagers hadden moeten begrijpen dat een gesteld telefoontje door
de klaagster methet notariskantoor niet volstaat om de notaris in staat te stellen
een hypotheekakte te passeren en in te schrijven. Daarvoor bestond extra aanleiding
omdat in het e-mailbericht van 16 juli 2021 aan de klagers is gemeld dat de notaris
de akte inschrijft in het kadaster en dat pas daarna het hypotheekrecht echt tot stand
komt. Ook hierover hadden de klagers nog niets vernomen. Bovendien heeft de klager
tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het voor hem heel belangrijk was dat
hij een officiële akte kreeg. Hij had er naar eigen zeggen geen goed gevoel bij dat
de klagers alleen de overeenkomst van geldlening hadden en dat hij een notariële akte
wilde waarin stond dat het pand aan [adres A] onderpand was voor de lening. Er was
een extra reden om navraag te doen toen [X] omstreeks eind 2021 aan de klagers vroeg
om de looptijd van de overeenkomst te verlengen en de klagers daarmee hebben ingestemd.
Daarom is de kamer van oordeel dat de driejaarstermijn in ieder geval eind 2021 is
gaan lopen. Dat de klagers kennelijk genoegen hebben genomen met het verhaal van [X]
(die zij als hun adviseur en huisvriend beschouwden) dat zij geen akte ontvingen omdat
zij de akte bij mondelinge volmacht hadden laten passeren en dat [X] zelf wel (een
kopie van) de akte in zijn bezit had, is een omstandigheid die de notaris niet is
aan te rekenen.
5.4. De op 11 augustus 2025 ingediende klacht is daarom te laat ingediend voor
zover deze betrekking heeft op handelen of nalaten van de notaris voor 11 augustus
2022. De kamer voegt daaraan toe dat de klagers van meet af aan ook bekend moeten
worden verondersteld met de gevolgen van het uitblijven van een hypotheekakte als
zekerheid voor nakoming van de overeenkomst van geldlening, zodat de in artikel 99
lid 21 Wna genoemde extra termijn van een jaar toepassing mist. De klachtonderdelen
1 en 2 zien op vermeend handelen of nalaten van de notaris in 2021 en zijn daarom
niet-ontvankelijk. Daarom komt de kamer niet toe aan een inhoudelijke beoordeling
van deze klachtonderdelen. Dat geldt ook voor het meningsverschil tussen de klagers
en de notaris over de vraag of door de klagers op de e-mail van 16 juli 2021 van de
notarieel jurist is gereageerd.
Aanbeveling
5.5. Als een (toegevoegd of kandidaat-) notaris de opdracht krijgt een akte
op te stellen, verdient het in zijn algemeenheid aanbeveling om de betrokken partijen
te informeren als hij/zij aan die opdracht verder geen vervolg geeft. Daarbij is het
raadzaam om deze partijen ook te informeren over de reden van het sluiten van het
dossier, bijvoorbeeld omdat een partij niet heeft gereageerd op het concept van de
akte of omdat een partij niet alle benodigde informatie of documenten voor de akte
heeft aangeleverd. Dan weten de betrokken partijen waar zij aan toe zijn.
Heeft de notaris na 11 augustus 2022 tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld?
De inhoudelijke beoordeling van klachtonderdeel 3
5.6. De kamer begrijpt dit klachtonderdeel van de klagers zo dat zij menen dat:
a. de notaris heeft verzuimd de klagers te waarschuwen toen de schuldenaar
in september 2022 contact opnam met de notaris voor het vestigen van een eerste hypotheekrecht
op het pand ten behoeve van een andere schuldeiser en de notaris vervolgens een akte
heeft opgesteld die op 22 september 2022 is gepasseerd (geen waarschuwing in 2022);
b. de notaris, toen de klagers vanaf oktober 2024 navraag deden, geen uitleg
heeft gegeven over het niet-passeren van de akte en geen oplossing heeft aangedragen
(geen uitleg en aandragen van oplossing in 2024).
De maatstaf
5.7. De maatstaf die de tuchtrechter hanteert, is of notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen. Dit staat in artikel 93 lid 1 Wna. De tuchtrechter toetst of:
- hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere wet- en regelgeving die van toepassing is;
- zij voldoende zorgvuldig hebben gehandeld ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden.
Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken (rechts)personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna). Bovendien is een notaris in beginsel verplicht tot geheimhouding van alle informatie waarvan hij/zij uit hoofde van zijn/haar werkzaamheden als zodanig kennisneemt (artikel 22 lid 1 Wna).
5.8. De kamer is van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is en licht dat als volgt toe.
5.9. De kamer stelt voorop dat de klagers, nadat zij de geldleningsovereenkomst zijn aangegaan, het bedrag aan [X] hebben uitbetaald zonder dat daarvoor zekerheid was verschaft in de vorm van een hypotheekrecht. Pas later hebben de klagers [X] gevraagd hen die zekerheid te geven en zij hebben het vervolgens aan [X] overgelaten om hieraan verdere uitvoering te geven. De notaris heeft het dus moeten doen met de informatie die hij van [X] kreeg.
5.10. De notaris heeft onbetwist gesteld dat hem door [X] is voorgehouden dat
het verzoek om een hypotheekrecht te vestigen betrekking had op een kortlopende geldleningsovereenkomst.
Ook heeft de notaris onbetwist gesteld dat hij na 30 juli 2021 (toen [X] contact
met hem opnam en [X] aangaf dat de notaris weer van hem zou horen) noch van de klagers
noch van [X] meer wat heeft vernomen. Omstreeks eind 2021 zijn [X] en de klagers kennelijk
overeengekomen de looptijd van de overeenkomst te verlengen, maar niet is gesteld
of gebleken dat de notaris hiervan op de hoogte is gesteld.
5.11. Tegen deze achtergrond hoefde de notaris er in september 2022 niet op
bedacht te zijn dat de kortlopende geldleningsovereenkomst, waarvoor in juni 2021
in opdracht van [X] ten behoeve van de klagers een hypotheekrecht gevestigd zou moeten
worden, nog niet zou zijn afgelost en dat de wens om een hypotheekrecht te vestigen
voor de klagers nog actueel was. De notaris wist niet en hoefde niet te weten dat
met de vestiging van het hypotheekrecht in september 2022 de belangen van de klagers
geraakt zouden worden. De kamer betrekt hierbij dat de notaris pas op 5 november 2024
(het moment dat de geldleningsovereenkomst aan het notariskantoor is gemaild) kennis
heeft genomen van de inhoud van de geldleningsovereenkomst, waarin onder meer is bepaald
dat [X] het pand niet zonder schriftelijke toestemming van de klagers mocht verkopen
of belasten met een hypotheek of met andere zakelijke rechten mocht bezwaren. Het
is de notaris dan niet te verwijten dat hij in september 2022 niet heeft onderzocht
of [X] deze voor de notaris toen onbekende verplichting was nagekomen.
5.12. Waar het gaat om de handelwijze van de notaris in 2024 ziet de kamer niet
in welke andere uitleg de notaris met inachtneming van zijn geheimhoudingsplicht aan
de klagers had moeten geven of welke “oplossing” de notaris had moeten aandragen.
5.13. De kamer is van oordeel dat de notaris overeenkomstig de hiervoor genoemde
maatstaf ten opzichte van de klagers niet onzorgvuldig heeft gehandeld en daarbij
zijn onafhankelijkheid en onpartijdigheid met inachtneming van zijn geheimhoudingsplicht
heeft bewaakt.
6. De beslissing
De kamer:
6.1. verklaart de klachtonderdelen 1 en 2 niet-ontvankelijk;
6.2. verklaart klachtonderdeel 3 ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mr. T. Zuidema, voorzitter, mr. C.T.M. Luijks en mr. H.M.A. Albicher, leden.
Uitgesproken in het openbaar op 30 maart 2026 door mr. W.F.J. Aalderink, fungerend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep:
U kunt hoger beroep instellen tegen deze beslissing door een verzoekschrift in te
dienen bij het gerechtshof in Amsterdam (postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).
Dit kunt u doen binnen dertig dagen na de datum (dagtekening) van de aangetekende
brief waarbij de kamer deze beslissing aan u heeft toegestuurd.