ECLI:NL:TNORSHE:2026:4 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE-2025-18

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2026:4
Datum uitspraak:	26-01-2026
Datum publicatie:	13-02-2026
Zaaknummer(s):	SHE-2025-18
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Gecompliceerde levering van onroerende zaken, die waren belast met hypotheken en executoriale beslagen. Vormerkung. Klaagster (koper) stelde uit hoofde van een vordering op de verkoper en een in verband daarmee gevestigd pandrecht ook gerechtigd te zijn tot een deel van de verkoopopbrengst van deze onroerende zaken. Wegens risico van benadeling van schuldeisers stelt de notaris nadere eisen aan taxatierapporten, waarna de eerder overeengekomen koopprijs van een pand wordt verhoogd. Nadat in kort geding vervolgens afspraken waren gemaakt over de verdeling van de verkoopopbrengst, heeft de notaris de akten van levering gepasseerd en de verkoopopbrengst (na aflossing van de hypotheken) tussen de twee beslagleggers verdeeld naar rato van hun vorderingen. Klacht m.b.t. vervallen van Vormerkung en negeren van gestelde pandrecht niet-ontvankelijk bij gebrek aan redelijk belang. Klacht verder ongegrond. I.v.m. het grote verschil in getaxeerde waarden heeft de notaris juist zorgvuldig gehandeld door aanvullende vragen te stellen over de reële waarde van het pand. Niet gebleken dat na het kort geding andere afspraken zijn gemaakt dan in het proces-verbaal van die zitting zijn vastgelegd: de notaris heeft deze op de juiste wijze uitgevoerd. Wijze van declareren is gezien omvang en complexiteit van de werkzaamheden niet buitensporig en/of onbehoorlijk. Van een notaris kan niet worden verlangd dat deze tijdens de looptijd van een dossier regelmatig onderzoek doet in de openbare registers als daarvoor geen aanleiding is.

Klachtnummer    : SHE/2025/18

Datum uitspraak : 26 januari 2026  

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:

[naam] holding B.V. (hierna ook: de klaagster)

gevestigd in [vestigingsplaats]

tegen

notaris de heer mr. [naam] (hierna:de notaris)

gevestigd in [vestigingsplaats]

[naam notariskantoor] (hierna: het notariskantoor)

gevestigd in [vestigingsplaats]

gemachtigde: mevrouw mr. H.J. Delhaas, advocaat in Amsterdam

1.         De zaak in het kort

1.1.      De zaak gaat over de levering van een bedrijfspand met woonruimten (hierna: het pand). De kopers hebben de koopovereenkomst eind 2023 ingeschreven in het Kadaster. Deze inschrijving (hierna: de Vormerkung) beschermt kopers als daarna beslag op het pand wordt gelegd. Die bescherming vervalt als het pand niet binnen zes maanden na de Vormerkung wordt geleverd. Na de Vormerkung is beslag op het pand gelegd. De notaris heeft begin juni 2024 opdracht gekregen om de akte van levering te passeren voordat de Vormerkung op 21 juni 2024 zou eindigen. De notaris heeft vragen gesteld over de reële waarde van het pand, die niet voor het einde van de Vormerkung worden beantwoord. Op basis van een aanvullende taxatie hebben de verkoper en de kopers een hogere koopprijs afgesproken. Nadat opnieuw beslag op het pand was gelegd, is een kort geding gevoerd om tot opheffing van de beslagen te komen. Partijen in dit kort geding hebben afspraken gemaakt over de voorwaarden waaronder de beslagen worden opgeheven. De notaris heeft de akte van levering gepasseerd, waarbij het pand aan de klaagster (als nader te noemen meester) is geleverd. De klaagster is niet tevreden over de wijze waarop de notaris het dossier heeft behandeld en over de kosten die hij daarvoor in rekening heeft gebracht.

2.         Het verloop van de procedure

2.1.      De beslissing van de kamer is gebaseerd op:

- de klacht (met bijlagen), die bij brief van 10 februari 2025 is ingediend bij de kamer voor het notariaat in het ressort [naam];
- de beslissing van het gerechtshof Amsterdam van 1 april 2025, waarbij deze kamer voor het notariaat is belast met de behandeling van de klacht;
- het verweerschrift (met bijlagen);
- de toelichting op het standpunt van partijen bij de mondelinge behandeling van de klacht op 24 november 2025, zoals vastgelegd in het proces-verbaal (verslag) van die behandeling.

3.         De feiten

De feiten die de kamer van belang vindt voor de beoordeling van de klacht, worden hierna vermeld. Als dat nodig is, gaat de kamer onder 5 verder in op de feitelijke gang van zaken.

3.1.      Op 29 oktober 2023 heeft mevrouw [naam] (hierna: de verkoper) het pand voor € 480.000 verkocht aan mevrouw [B] en mevrouw [A] (hierna: [B] en [A], samen ook: de kopers). Zij zouden daarnaast € 40.000 betalen voor de inboedel. In de koopovereenkomst is bepaald dat de woning in (deels) verhuurde staat wordt geleverd en dat de notariskosten voor de aflossing van de hypotheek en doorhaling van hypotheken en/of beslagen voor rekening van de verkoper komen.

3.2.      Voordat [B] en [A] het pand kochten, hadden zij geld geleend aan de verkoper voor haar bedrijf [Q]. [Q] heeft haar bestaande en toekomstige vorderingen op anderen verpand aan [B] en [A]. Dit is vastgelegd in twee pandakten van 1 november 2023. In die akten staat dat [Q] op dat moment € 20.112 moest terugbetalen aan [B] en € 83.500 aan [A]. De pandakten zijn geregistreerd bij de Belastingdienst.

3.3.      Op 12 december 2023 hebben de verkoper en de kopers in een addendum op de koopovereenkomst bepaald dat een “nader te noemen meester” kan worden aangewezen, die alle rechten en verplichtingen uit de koopovereenkomst kan overnemen.

3.4.      De koopovereenkomst is op 21 december 2023 ingeschreven in het Kadaster overeenkomstig artikel 7:3 BW. 

3.5.      Op 5 januari 2024 heeft de verkoper vier percelen akkerbouwgrond (hierna: de weilanden) verkocht aan [A]. 

3.6.      Op 25 januari 2024 zijn [Z] beheer B.V., [X] beheer B.V. en [Y] holding B.V. opgericht. [B] is bestuurder en enig aandeelhouder van [Z] beheer B.V. [A] is bestuurder en enig aandeelhouder van [X] beheer B.V. [Z] beheer B.V. en [X] beheer B.V. (hierna: [X]) zijn de twee bestuurders van de klaagster: [Y] holding B.V. (hierna: [Y]).

3.7.      Op 1 maart 2024 hebben de verkoper en [B], en ook de verkoper en [A], een “Addendum bij Pandrechtovereenkomst” ondertekend. Op 15 maart 2024 hebben de verkoper en/of [Q] en [B] een “Sideletter behorend bij addendum 1 maart 2024” ondertekend. De verkoper en/of [Q] en [A] hebben op dezelfde datum een zelfde sideletter ondertekend.

3.8.      Op 31 mei 2024 heeft een schuldeiser van de verkoper executoriaal beslag gelegd op het pand en de weilanden.

3.9.      Op 5 juni 2024 heeft door kopers ingeschakelde Beleggingspanden-financiering.nl (hierna ook: de tussenpersoon) de notaris per e-mail gevraagd de akte van levering van het pand voor 21 juni 2024 te passeren. De tussenpersoon bericht de notaris dat op het pand een hypotheek van ING Bank (hierna: de bank) rust, zodat een aflosnota moet worden opgevraagd.

3.10.     De notaris heeft op 7 juni 2024 telefonisch contact gehad met de bank, die heeft laten weten de zaak kritisch te zullen volgen. Die dag heeft de bank een taxatierapport aan de notaris gestuurd dat in opdracht van de bank was opgesteld voor de (her)financiering van het pand. In dat rapport staat dat de bank de taxateur op 26 maart 2024 om urgente redenen – in afwijking van de eerdere opdrachtbrief – heeft opgedragen om de waardering van het pand als een geveltaxatie uit te voeren. Op basis daarvan is de marktwaarde per 27 maart 2024 getaxeerd op € 720.000.

3.11.     De tussenpersoon heeft op 10 juni 2024 een ander taxatierapport aan de notaris gemaild. Dat rapport was in opdracht van [B] opgesteld voor de (her)financiering van het pand (hierna: de taxatie van de kopers). Volgens die taxatie bedroeg de marktwaarde per 16 februari 2024 € 500.000 (€ 160.000 voor de bedrijfsruimte en € 340.000 voor de woonruimte).

3.12.     Op 14 juni 2024 heeft een kantoorgenoot van de notaris de huurovereenkomsten opgevraagd bij de tussenpersoon. De tussenpersoon heeft die dag een huurovereenkomst van de bedrijfsruimte aan de notaris gemaild.

3.13.     Door het grote verschil in de getaxeerde waarden heeft de notaris de Stichting Taxatie Management Instituut TMI op 14 juni 2024 per e-mail gevraagd hoe dit verschil te verklaren is. TMI heeft de notaris die dag per e-mail laten weten dat de twee taxaties zullen worden beoordeeld door een panel van deskundigen.

3.14.     In een e-mail van maandag 17 juni 2024 heeft de notaris de tussenpersoon laten weten tegen welke vragen hij inmiddels was aangelopen bij de voorbereiding van de levering en heeft hij de huurovereenkomsten van de woonruimtes opgevraagd. Omdat de marktwaarde van het pand volgens de notaris op dat moment niet voldoende duidelijk was, heeft hij laten weten dat de voorgenomen levering een reëel risico loopt om vernietigd te worden wegens mogelijke benadeling van de schuldeisers van de verkoper (de bank en de beslaglegger) en dat hij daarom niet aan de levering kan meewerken.

3.15.     De tussenpersoon heeft op 18 juni 2024 gebruiksovereenkomsten van de twee woonruimtes aan de notaris gemaild, waar de notaris die dag per e-mail vragen over heeft gesteld. Hij heeft daarbij laten weten dat de gebruiksovereenkomsten van de woonruimtes en de huurovereenkomst van de bedrijfsruimte zoveel (nieuwe) vragen oproepen dat hij eerst de bevestiging van een onafhankelijk taxateur wil hebben dat die overeenkomsten tegen gebruikelijke voorwaarden zijn gesloten. De notaris heeft meegedeeld dat hij daarna een update wil ontvangen van de taxatie van de kopers waarin ook rekening is gehouden met de huurwaarde. Anders zou hij niet meewerken aan de levering. Daarbij heeft de notaris ook laten weten dat de kopers door de bewerkelijkheid van de zaak rekening moeten houden met aanzienlijke notariskosten en dat hij vooraf een schriftelijke bevestiging van de kopers wil ontvangen dat zij deze kosten zullen betalen, ook als de levering uiteindelijk niet kan doorgaan.

3.16.     De kopers hebben op 19 juni 2024 per e-mail ingestemd met de gemaakte en nog te maken notariskosten.

3.17.     De tussenpersoon heeft de notaris op 20 juni 2024 een e-mail van de taxateur doorgestuurd over de huur- en gebruiksovereenkomsten, maar heeft laten weten dat de taxateur niet zo snel een update kan geven van het taxatierapport waar deze overeenkomsten ook in verwerkt zijn. De notaris heeft die dag per e-mail geantwoord dat deze update een belangrijke voorwaarde vormt voor de levering omdat zonder update niet kan worden beoordeeld of de afgesproken koopprijs reëel is en dat de schuldeisers van de verkoper niet benadeeld worden. Hij heeft laten weten dat hij pas zal meewerken aan de levering als de update is ontvangen en de koopprijs minimaal gelijk is aan de waarde die uit de update volgt.

3.18.     De vordering van de bank op de verkoper bedroeg per 20 juni 2024 € 494.266,99.

3.19.     Op 4 juli 2024 heeft een andere schuldeiser van de verkoper executoriaal beslag gelegd op het pand.

3.20.     [Y] heeft de update van de taxatie op 10 juli 2024 aan de notaris gemaild. De totale marktwaarde van het pand is in die update per 1 juli 2024 getaxeerd op € 525.000 (€ 185.000 voor de bedrijfsruimte en € 340.000 voor de woonruimte). De volgende dag heeft de notaris [Y] per e-mail onder meer laten weten dat hij de bank en de (eerste) beslaglegger zal vragen of zij akkoord gaan met een koopprijs van € 525.000 en het feit dat de bank geheel en de beslaglegger maar voor een deel kan worden voldaan uit de verkoopopbrengst. De notaris heeft ook meegedeeld dat hij pas een datum voor de levering kan plannen als de bank toezegt dat de hypotheek wordt doorgehaald en de deurwaarder van de beslaglegger toezegt dat het beslag wordt doorgehaald. Als de beslaglegger niet instemt met gedeeltelijke voldoening van haar vordering, kan de verkoper, volgens de notaris, bijbetalen zodat de vordering toch helemaal wordt voldaan of moet de verkoper zelf regelen dat de beslaglegger wordt gedwongen om het beslag toch door te halen als haar vordering niet helemaal wordt voldaan.

3.21.     [Y] heeft de notaris op 11 juli 2024 per e-mail onder meer laten weten:

“Met betrekking tot het contact met de beslaglegger(s) wil ik u informeren dat er pandrechten van kracht zijn. De relevante gegevens zijn opgenomen in de bijlage. Voor het gemak ga ik ervan uit dat de nodige stappen zullen worden ondernomen om een royement richting de beslagleggers te realiseren van 0. Dit met betrekking de acte van pandrecht.”

3.22.     De notaris heeft [Y] in een e-mail van 12 juli 2024 gevraagd om een gewijzigde getekende koopovereenkomst met een koopprijs van € 525.000. Hij heeft daarbij onder meer ook laten weten:

“Daarnaast gaan wij, zoals aangegeven in mijn mail, geen discussie voeren met de beslaglegger, ook niet naar aanleiding van eventuele verpandingen. Dat is aan (de advocaat van) de verkoper.”

3.23.     Op 18 juli 2024 heeft de notaris [Y] per e-mail laten weten:

“Ik zie dat de koopprijs niet geheel voldaan wordt door betaling naar onze derdengeldenrekening, maar gedeeltelijk door cessie en verrekening. Ook zie ik dat voor zover er niet genoeg is om de hypotheekhouder af te lossen, de verkoper een lening krijgt. Zo wordt de beslaglegger nog steeds te kort gedaan. Bovendien is het de vraag of de verrekening een reële is.

Wij zullen hier niet aan meewerken.

Wij werken alleen mee aan een levering waarbij de onroerende zaken verkocht worden voor minimaal
€ 525.000 en deze koopprijs geheel via onze derdengeldenrekening wordt voldaan, zodat de gehele koopprijs beschikbaar is voor (gedeeltelijke) aflossing van ING en beslaglegger.”

3.24.     Nadat [Y] op 18 juli 2024 heeft bevestigd dat het bedrag van € 525.000 zonder voorwaarden en zonder protest zal worden overgeschreven naar de derdengeldenrekening van de notaris, heeft de notaris contact opgenomen met de bank en de beslagleggers.

3.25.     Op 29 juli 2024 hebben de twee beslagleggers laten weten dat zij alleen willen meewerken aan opheffing van de beslagen als hun vorderingen volledig worden voldaan.

3.26.     Daarna hebben [Y] en [X] de beide beslagleggers in kort geding gedagvaard. Ter zitting van het kort geding op 5 augustus 2024 hebben de partijen afspraken gemaakt om de procedure te beëindigen. Deze afspraken zijn vastgelegd in een proces-verbaal. Daarin is kort gezegd vermeld dat [Y] en [X] de koopsommen voor het pand en de weilanden aan de notaris zullen betalen zonder dat zij daarop bedragen in mindering zullen brengen en dat de gedaagden (de beslagleggers) de beslagen zullen doorhalen als zij het bewijs van betaling van de koopsom hebben ontvangen en de nota van afrekening van de notaris hebben gezien waaruit blijkt dat hun vorderingen naar rato zullen worden voldaan.

3.27.     La Stafino heeft dit proces-verbaal op 5 augustus 2024 aan de notaris gemaild. Niet alleen de notaris, maar ook twee andere notarissen van twee andere notariskantoren zijn betrokken bij de uitvoering van de gemaakte afspraken. Het zou gaan om de levering van het pand door de notaris, de levering van de weilanden door een notaris in [andere vestigingsplaats], het vestigen van een recht van hypotheek op het pand om de koopsom daarvan te kunnen voldoen door een notaris in [andere vestigingsplaats] en de uitbetaling van de verkoopopbrengst van het pand en de weilanden aan de bank en de beslagleggers door de notaris. Een kantoorgenoot van de notaris heeft in een e-mail van 12 augustus 2024 een voorstel gedaan voor een afsprakenpakket rondom de verschillende transacties zodat deze op één dag zouden kunnen worden afgerond (“de notarisbrief”). Daarin is gevraagd om een akkoord van de verkoper, de kopers, de bank, de beslagleggers en de beoogd hypotheekhouder. Die dag is per e-mail ook aan de kopers gevraagd te bevestigen dat [Y] door de verkoper en de kopers als “meester” is aangewezen zoals bedoel in het addendum op de koopovereenkomst.

3.28.     Op 13 augustus 2024 heeft de notaris een concept van de akte van levering van het pand aan de kopers gestuurd. De kopers hebben de notaris in een e-mail van 26 augustus 2024 laten weten dat [Y] inderdaad als “meester” was aangewezen en dat zij instemden met de conceptakte en de notarisbrief. De kopers hebben daarbij het volgende gevraagd:

“Kun je voor ons nagaan of de bijgevoegde pandakten/geldleningsovereenkomsten toestaan voor verrekening op de inboedel? Dan wel verrekening van de geldstromen die voortkomen uit de levering? De - ons inziens - direct opeisbare vordering van mij, [B] en [A] komen voort uit de verlopen termijnen van de geldleningsovereenkomsten.”

3.29.     Op 27 augustus 2024 heeft de schuldeiser van de verkoper die al beslag had gelegd op het pand, ook executoriaal beslag gelegd op de weilanden.

3.30.     In reactie op de e-mail van de kopers van 26 augustus 2024 heeft een kantoorgenoot van de notaris [Y] op 29 augustus 2024 onder meer het volgende laten weten in verband met de overdracht van de roerende zaken, waarvan de koopprijs inmiddels was verlaagd van € 40.000 naar € 6.367,50:

“Nu begrijpen wij dat er wellicht een pandrecht rust op de verkochte zaken met als gevolg dat de koopprijs van € 6.367,50 niet (geheel) toekomt aan de verkoper, maar (gedeeltelijk) aan de pandhouder. Daarvoor zouden wij echter met zekerheid moeten vaststellen of dit pandrecht inderdaad tot stand is gekomen en nog steeds van kracht is. Dat is voor ons niet te doen. Zodoende is het niet meer mogelijk om de koopprijs voor de roerende zaken via ons kantoor te laten lopen. De koper en verkoper zullen dit onderling moeten regelen en het is de verantwoordelijkheid van de verkoper om de koopprijs voor de roerende zaken (gedeeltelijk) te laten toekomen aan een pandhouder. Daarnaast willen wij de bevestiging van de beslagleggers op de onroerende zaken dat zij bekend zijn met het feit dat de koopprijs voor de onroerende zaken € 525.000 en de koopprijs voor de roerende zaken € 6.367,50 bedraagt met als gevolg dat zij zich niet kunnen verhalen op die € 6.367,50.”

3.31.     De notaris heeft de afspraken die inmiddels met de andere twee betrokken notarissen waren gemaakt, vastgelegd in een e-mail van 3 september 2024 en voorgesteld om de akten op 10 september 2024 te passeren.

 3.32.    In een e-mail van 5 september 2024 heeft de notaris aan de betrokken deurwaarders gevraagd te bevestigen dat de beslagen worden doorgehaald tegen gedeeltelijke betaling van de vorderingen van de beslagleggers.

3.33.     Op 10 september 2024 hebben de drie notarissen de akten van levering van het pand en de weilanden en de hypotheekakte gepasseerd. Op 11 september 2024 hebben zij met elkaar gemaild over de uitkomst van de narecherches. Alle beslagen zijn opgeheven en alle hypotheekrechten zijn doorgehaald.

4.          De klacht

4.1.      Samengevat verwijt [Y] de notaris dat hij in strijd met zijn zorgplicht heeft gehandeld omdat hij:

1. heeft geweigerd om de akte van levering van het pand voor 21 juni 2024 te passeren, waardoor de Vormerkung kwam te vervallen;

2. vragen heeft gesteld over het taxatierapport van de kopers, waardoor de koopprijs van het pand is verhoogd en [Y] extra kosten heeft gehad;

4. disproportioneel hoge kosten in rekening heeft gebracht, die hij voor een deel voor rekening van de verkoper had moeten brengen, en dat hij aan het passeren van de akte de voorwaarde heeft verbonden dat [Y] de kosten volledig zou dragen;

7. de legitieme rechten van [Y] als schuldeiser van de verkoper (met een geregistreerd pandrecht) voorafgaand aan de levering heeft genegeerd;

11. heeft geweigerd om de direct opeisbare vorderingen van [Y] op de verkoper mee te nemen bij de verdeling van de overwaarde, terwijl daar bij het kort geding een afspraak over was gemaakt;

16. onvoldoende heeft onderzocht of er voor de gepande levering nog meer beslagen waren gelegd;

22. heeft geaccepteerd dat de beslagen pas werden doorgehaald na de daadwerkelijke levering, terwijl daar bij het kort geding andere afspraken over waren gemaakt.

[Y] heeft de kamer daarnaast gevraagd een bindend advies te geven over de compensatie van de schade die zij volgens haar heeft geleden door de wijze waarop de notaris het dossier heeft behandeld.  

4.2.      De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klacht.

5.          De beoordeling

Kan de kamer de klacht beoordelen?
 

5.1.      Voordat de kamer kan beoordelen of een notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, moet worden beoordeeld of aan de voorwaarden is voldaan om de klacht in behandeling te kunnen nemen (de ontvankelijkheid van de klacht). Een van die voorwaarden is dat een klager “enig redelijk belang” heeft bij de klacht als bedoeld in artikel 99 lid 1 Wet op het notarisambt (Wna). Het is vaste rechtspraak dat dit begrip ruim moet worden uitgelegd: een indirect of afgeleid belang kan voldoende zijn voor ontvankelijkheid. De notaris stelt dat de klachtonderdelen 1, 3 en 4 niet ontvankelijk zijn. Dit  ontvankelijkheidsverweer van de notaris wordt hierna beoordeeld. De kamer moet de ontvankelijkheid overigens ook zelf (ambtshalve) beoordelen als een notaris op dat punt geen verweer voert.
 

Klacht tegen het notariskantoor

5.2.      De klacht is ook gericht tegen het kantoor van de notaris. Dat deel van de klacht kan de kamer niet behandelen. Het tuchtrecht is namelijk alleen bedoeld om te bewaken dat notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen volgens de regels handelen. Dat staat in artikel 93 lid 1 Wna. Daarom is de klacht tegen het kantoor van de notaris niet-ontvankelijk.

Klachtonderdeel 1: vervallen Vormerkung
 

5.3.      In klachtonderdeel 1 verwijt [Y] de notaris dat hij de akte van levering niet voor het einde van de termijn van de Vormerkung heeft gepasseerd, waardoor de rechtsbescherming van de Vormerkung is vervallen. De notaris stelt dat de Vormerkung aan [Y] geen rechtsbescherming heeft geboden, zodat [Y] daar ook niet over kan klagen.

5.4.      Uit de stukken blijkt dat [Y] nog niet was opgericht toen de koopovereenkomst werd gesloten. [B] en [A] hebben de koopovereenkomst als privépersoon gesloten en zij hebben deze laten inschrijven in de openbare registers. De Vormerkung bood dus rechtsbescherming aan [B] en [A] als kopers. Als het pand binnen de termijn van de Vormerkung aan een ander (zoals een nader te noemen meester) dan aan [B] en [A] zou zijn geleverd, was de Vormerkung daardoor komen te vervallen. Hieruit volgt dat de Vormerkung alleen rechtsbescherming heeft geboden aan [B] en [A] als privépersoon. Daarom is de kamer van oordeel dat [Y] geen redelijk belang heeft als bedoeld in artikel 99 lid 1 Wna bij dit klachtonderdeel over het vervallen van de rechtsbescherming van de Vormerkung.

5.5.      Bij de mondelinge behandeling hebben de kopers een beroep gedaan op een beslissing van de rechtbank Midden-Nederland van 23 juli 2025 (ECLI:NL:RBMNE:2025:3864). Die beslissing gaat wel over de aanwijzing van een nader te noemen meester, maar niet over de gevolgen daarvan voor een Vormerkung. Daarom leidt die beslissing niet tot een ander oordeel. Dit klachtonderdeel is niet-ontvankelijk, zodat de kamer dit niet inhoudelijk zal beoordelen.

Klachtonderdeel 3: notariskosten

5.6.      In klachtonderdeel 3 verwijt [Y] de notaris kort gezegd dat zijn declaratie te hoog is en dat hij aan het passeren van de akte van levering de voorwaarde heeft verbonden dat [Y] deze declaratie helemaal moest betalen. Volgens de notaris is dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk omdat de kamer in beginsel niet over declaratiegeschillen oordeelt.

5.7.      Het is vaste rechtspraak dat de kamer een geschil over de hoogte van een declaratie alleen marginaal (niet tot in detail) kan toetsen aan de maatstaf van artikel 93 Wna. Deze maatstaf wordt hierna onder 5.16. toegelicht. Aan de hand van deze maatstaf kan de kamer (wel) beoordelen of de wijze van declareren buitensporig en/of onbehoorlijk is. Daarom verwerpt de kamer het ontvankelijkheidsverweer van de notaris. Dit klachtonderdeel is ontvankelijk en wordt hierna onder 5.27. inhoudelijk beoordeeld.

Klachtonderdeel 4: pandrechten

5.8.      In klachtonderdeel 4 verwijt [Y] de notaris dat hij haar legitieme rechten als schuldeiser van de verkoper (met een geregistreerd pandrecht) heeft genegeerd voordat het pand werd geleverd.  Volgens de notaris is dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk omdat de pandakten op naam stonden van [B] en [A] en niet op naam van [Y], zodat [Y] geen redelijk belang heeft bij dit klachtonderdeel.

5.9.      Tijdens de mondelinge behandeling heeft [Y] verklaard dat haar pandrechten blijken uit de stukken die voor de levering aan de notaris zijn gemaild en die als bijlagen aan de klacht zijn gehecht. Uit deze bijlagen blijkt dat het gaat om de (onder 3.2. genoemde) pandakten van 1 november 2023. [Y] was toen nog niet opgericht. Volgens de pandakten heeft [Q] – vertegenwoordigd door de verkoper – haar bestaande en toekomstige vorderingen op anderen verpand aan [B] en [A] in verband met de bedragen die zij aan [Q] en/of de verkoper hadden geleend. [B] en [A] zijn in de pandakten aangeduid als pandnemer. Ook in het genoemde addendum van 1 maart 2024 en de sideletter bij dat addendum van 15 maart 2024 zijn [B] en [A] aangeduid als respectievelijk pandhouder en pandnemer/ geldgever. Er is niets waaruit blijkt dat hun pandrechten vóór de levering van het pand (rechtsgeldig) zijn overgegaan op [Y]. Dat [B] en [A] inmiddels middellijk bestuurders zijn van [Y], maakt naar het oordeel van de kamer niet dat [Y] daardoor een voldoende (indirect of afgeleid) redelijk belang heeft om te klagen over de wijze waarop de notaris heeft gereageerd op hun pandrechten. Daarom is dit klachtonderdeel niet-ontvankelijk, zodat de kamer dit niet inhoudelijk zal beoordelen.

Klachtonderdeel 5: nakomen afspraken kort geding

5.10.     In klachtonderdeel 5 verwijt [Y] de notaris dat hij heeft geweigerd om haar direct opeisbare geldvorderingen op de verkoper mee te nemen bij de verdeling van de overwaarde, terwijl daar bij het kort geding afspraken over waren gemaakt. Hoewel nergens uit blijkt dat [Y] zelf direct opeisbare geldvorderingen had op de verkoper, is de kamer van oordeel dat [Y] er als partij bij het kort geding wel een redelijk belang bij heeft dat de afspraken die bij het kort geding zijn gemaakt op de juiste manier worden nagekomen. Dit klachtonderdeel is daarom ontvankelijk en wordt hierna onder 5.34. inhoudelijk beoordeeld.

5.11.     De overige klachtonderdelen zijn ook ontvankelijk.

Verzoek om bindend advies

5.12.     [Y] heeft de kamer gevraagd een bindend advies uit te brengen over de schade die de notaris volgens haar heeft veroorzaakt. Op grond van de Wna kan de kamer niet zo’n advies uitbrengen. Daarom is dit verzoek niet-ontvankelijk.

Nieuw klachtonderdeel

5.13.     Bij de mondelinge behandeling heeft [Y] verklaard dat zij pas na ontvangst van het verweerschrift van de notaris bekend is geworden met de inhoud van zijn e-mail van 17 juni 2024 aan (tussenpersoon) Beleggingspanden-financiering.nl. Volgens [Y] was Beleggingspanden-financiering.nl door haar niet gemachtigd om namens [Y] op te treden of essentiële informatie te ontvangen. Door niet rechtstreeks met [Y] te corresponderen, heeft de notaris zijn directe communicatie- en informatieplicht ten opzichte van [Y] geschonden, zo stelt La Stafino. Bij de mondelinge behandeling heeft [Y] de notaris ook andere verwijten gemaakt die niet in de klacht zijn opgenomen, onder meer dat de notaris zijn wettelijke verificatieplicht heeft geschonden.

5.14.     Op grond van artikel 9 van het Reglement omtrent de werkwijze van de kamers voor het notariaat is het niet mogelijk om een klacht uit te breiden nadat deze is ingediend. Daarom kunnen nieuwe verwijten niet in behandeling worden genomen bij de beoordeling van deze klacht en zijn deze niet-ontvankelijk.

5.15.     De kamer overweegt ten overvloede dat [Y] in de klacht zélf heeft gesteld dat zij via Beleggingspanden-financiering.nl aan het kantoor van de notaris opdracht heeft gegeven om de akte van levering te passeren. In de e-mail waarin Beleggingspanden-financiering.nl deze opdracht heeft gegeven, heeft deze tussenpersoon meegedeeld dat [B] en [A] “onze cliënten” zijn. Daarom is de kamer van oordeel dat de notaris ervan uit mocht gaan dat hij via Beleggingspanden-financiering.nl met [Y] mocht corresponderen.

Heeft de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld?

De maatstaf

5.16.     De maatstaf die de tuchtrechter hanteert, is of notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen (artikel 93 lid 1 Wna). De tuchtrechter toetst of:

• hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere wet- en regelgeving die van toepassing is;
• zij voldoende zorgvuldig hebben gehandeld ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden.

Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle (rechts)personen die bij de rechtshandeling betrokken zijn op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna). Afhankelijk van de omstandigheden kan die zorgplicht zich ook uitbreiden tot de belangen van anderen.

5.17.     De kamer heeft de ontvankelijke onderdelen van de klacht aan deze maatstaf getoetst en legt hieronder uit waarom zij van oordeel is dat de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.

Klachtonderdeel 2: vragen over taxatie

5.18.     [Y] verwijt de notaris dat hij vragen heeft gesteld over het taxatierapport van de kopers. Daardoor is de koopprijs van het pand met € 45.000 verhoogd en heeft [Y] extra taxatiekosten en meer overdrachtsbelasting moeten betalen.

5.19.     Volgens de notaris moest hij wel meer informatie inwinnen over de waarde van het pand omdat er zo’n groot verschil was tussen de uitkomst van de twee genoemde taxaties, terwijl ook niet duidelijk was of/in hoeverre bij deze taxaties rekening was gehouden met de verhuur van de verschillende ruimtes. Ook waren beslagleggers bij de transactie betrokken met wier belangen de notaris rekening diende te houden.

5.20.     De kamer stelt voorop dat een notaris, zoals hiervoor is vermeld, de belangen van alle (rechts)personen die bij de rechtshandeling betrokken zijn op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid moet behartigen. Door het hypotheekrecht en de executoriale beslagen moest de notaris bij de levering van het pand ook rekening houden met de belangen van de bank en de beslaglegger(s).

5.21.     De waarde van het pand was bij de twee taxaties bepaald op € 720.000 en € 500.000 en er was een koopprijs van € 480.000 afgesproken. Hoewel de waarde van € 720.000 alleen was gebaseerd op de buitenkant van het pand is de kamer van oordeel dat het verschil tussen de getaxeerde waarden zo groot was dat de notaris in verband met een zorgvuldige ambtsuitoefening inderdaad moest nagaan of dit waardeverschil op goede gronden verklaarbaar was. Daarbij weegt de kamer mee dat in het taxatierapport van de kopers is vermeld dat zij het pand wilden aankopen als belegging en dat zij de ruimtes wilden verhuren. De huursituatie was dus van belang voor de waarde van het pand. In de koopovereenkomst is daarover het volgende vastgelegd:

“1. De verkoper levert de onroerende zaak op in (deels) verhuurde staat. Genoemde huurprijzen zijn exclusief
      nuts.
      a.  Woning perceel 14a: verkoper betrekt woning na verkoop met onderliggend huurcontract voor
           onbepaald  tijd met een huursom van 875,-. Kopers stellen verhuurcontract op en stellen deze op zijn
           laatst bij het ondertekenen van de leveringsakte ter beschikking aan de verkoper.

     b.   Woning perceel 14: verhuurde staat voor onbepaalde tijd met een huursom van: € 875,-

     c.   Bedrijfspand perceel/ ruimte(s) 14: niet-verhuurde staat.

2.  De kopers hebben een kopie ontvangen van de lopende huurovereenkomst(en), die aan deze overeenkomst als bijlage is toegevoegd.”

5.22.     Op 14 juni 2024 heeft de tussenpersoon een huurovereenkomst van de bedrijfsruimte aan de notaris gemaild en meegedeeld dat er nog geen huurovereenkomst voor de woonruimtes beschikbaar was toen zij de financiering voor de kopers regelde. In de toegestuurde “Huurovereenkomst winkelruimte” is vermeld dat [S], gevestigd in [vestigingsplaats], eigenaar en verhuurder is van de bedrijfsruimte en dat de huurovereenkomst ingaat op 1 april 2024. Deze overeenkomst is gedateerd 12 maart 2024 en namens de verhuurder ondertekend door [B].

5.23.     De notaris heeft in zijn genoemde e-mail aan de tussenpersoon van 17 juni 2024 uitgelegd waarom hij meer informatie wilde ontvangen voordat hij de akte van levering kon passeren:

“In eerste instantie is een koopprijs van EUR 40.000 afgesproken voor roerende zaken. Na kritische vragen van onze kant, hebben wij een specificatie ontvangen waaruit blijkt dat de koopprijs voor de roerende zaken is verlaagd naar EUR 6.367,50.

De huursituatie is onduidelijk. Volgens de koopovereenkomst blijft de verkoper de woning op nummer 14a huren en is de woning op nummer 14 verhuurd. Huurovereenkomsten hebben wij echter ondanks verzoek daartoe niet ontvangen. Volgens de koopovereenkomst is de bedrijfsruimte niet verhuurd, maar daarvan hebben we juist wel een huurovereenkomst ontvangen.

We zijn in bezit van verschillende taxaties van het object, met verschillende waardes. We hebben hieromtrent vragen gesteld aan het Taxatie Management Instituut, maar nog geen reactie ontvangen. Deze reactie is voor ons noodzakelijk om te kunnen bepalen op welke taxatie we af kunnen gaan.

Wij hebben begrepen dat een eerdere verkoop door de verkoper is vernietigd wegens mogelijke benadeling van schuldeisers van de verkoper.

Wij begrijpen dat de huidige hypotheekhouder al meer te vorderen heeft dan de afgesproken koopprijs en dat de beslaglegger dus niets zal ontvangen. Als echter de koopprijs gelijk was geweest aan het bedrag van de hogere taxatie die wij hebben ontvangen, dan hadden de huidige hypotheekhouder en beslaglegger wel voldaan kunnen worden. Het risico voor vernietiging van de koopovereenkomst met de afgesproken koopprijs wegens mogelijke benadeling van schuldeisers van de verkoper, is dus nu ook aanwezig en reëel.

Alles bij elkaar, maar met name omdat de voorgenomen overdracht een reëel risico loopt om vernietigd te worden wegens mogelijke benadeling van schuldeisers van de verkoper, brengt met zich mee dat wij niet kunnen meewerken aan de overdracht. Een notaris mag immers niet meewerken aan een overdracht als die een reëel risico loopt om vernietigd te worden.”

5.24.     Nadat de tussenpersoon twee gebruiksovereenkomsten van de appartementen aan de notaris had gemaild, heeft de notaris daar op 18 juni 2024 onder meer als volgt op gereageerd:

“Ik heb daar de volgende vragen over:

• waarom heten dit gebruiksovereenkomsten terwijl er een huurprijs is overeengekomen en ze dus juridisch kwalificeren als huurovereenkomsten?

(…)

• waarom is de huurovereenkomst gesloten door [S] B.V. terwijl [de verkoper] en de erfgenamen van [de overleden echtgenoot van de verkoper] de eigenaren van de winkelruimte zijn en [A] de (indirect) bestuurder is van [S] B.V.?
• waarom zijn de gebruiksovereenkomsten en huurovereenkomst gesloten nadat de koopovereenkomst is getekend en waarom is met de gebruiksovereenkomsten en huurovereenkomst geen rekening gehouden in de koopovereenkomst?
  
  Deze gebruiksovereenkomsten en huurovereenkomst roepen zoveel (nieuwe) vragen op dat ik de bevestiging van een onafhankelijk taxateur wil hebben dat deze gebruiksovereenkomsten en huurovereenkomst tegen marktconforme voorwaarden (voor onder andere de huurprijs en termijn) zijn gesloten.

Daarnaast wil ik zoals besproken (…) een update ontvangen van de bijgevoegde taxatie [kamer: de taxatie van de kopers] nadat de taxateur kennis heeft kunnen nemen van de (voorwaarden van de) gebruiksovereenkomsten en huurovereenkomst. Deze update heeft geen zin als ik niet de hiervoor gevraagde bevestiging ontvang van een onafhankelijk taxateur (…) dat deze gebruiksovereenkomsten en huurovereenkomsten tegen marktconforme voorwaarden (voor onder andere de huurprijs en termijn) zijn gesloten. In dat geval zullen wij sowieso niet meewerken aan de overdracht.”

5.25.     De notaris heeft in een e-mail van 20 juni 2024 aan de tussenpersoon ook het volgende laten weten:

“Zoals eerder aangegeven is dit voor ons een belangrijke voorwaarde omdat ING (hypotheekhouder) en (…) (beslaglegger) kritisch meekijken en afhankelijk zijn van de hoogte van de koopprijs of zij (geheel) uit de opbrengst kunnen worden voldaan. Als dat niet het geval is, dan is van groot belang dat de koopprijs reëel is, zodat deze schuldeisers niet benadeeld worden. Als de schuldeisers benadeeld worden door de afgesproken hoogte van de koopprijs, dan is de verkoop namelijk vernietigbaar en dat heeft ook consequenties voor de hypotheek die daarna ten behoeve van jullie wordt gevestigd.

Of de afgesproken koopprijs reëel is, is nu voor ons niet vast te stellen. De twee ontvangen taxatierapporten geven totaal verschillende waardes en bovendien zijn die niet opgesteld met de huidige gebruiks- en huurovereenkomsten als uitgangspunt.

Wij zullen dus pas meewerken als we een update van de taxatie hebben ontvangen, uitgaande van de huidige gebruiks- en huurovereenkomsten, en als de koopprijs minimaal gelijk is aan de daaruit voortvloeiende waarde.”

5.26.     In de update van de taxatie is de waarde van het pand bepaald op € 525.000, waarna de kopers hebben ingestemd met een verhoging van de koopprijs van € 480.000 naar € 525.000. Het is te begrijpen dat [Y], die later als nader te noemen meester is aangewezen, deze verhoging liever niet had gezien. De kamer is echter van oordeel dat de notaris in de gegeven omstandigheden juist zorgvuldig heeft gehandeld door naar aanleiding van het grote verschil in waarde van de twee taxaties aanvullende vragen te stellen over de reële waarde van het pand. Aan de notaris kan dan ook geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt van het feit dat die vragen ertoe hebben geleid dat de taxateur in de update een hogere waarde aan het pand heeft toegekend. Dat de notaris zich op het standpunt heeft gesteld dat de koopprijs minimaal gelijk moest zijn aan de uitkomst van de update van de taxatie om benadeling van schuldeisers te voorkomen – waardoor de koopovereenkomst zou kunnen vernietigd – is ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. In het kader van de rechtszekerheid moet een notaris voorkomen dat rechtshandelingen waar hij bij betrokken is, kunnen worden vernietigd. Daarom is dit klachtonderdeel ongegrond.

Klachtonderdeel 3: notariskosten

5.27.     [Y] verwijt de notaris dat hij voor de akte van levering disproportioneel hoge kosten in rekening heeft gebracht, die hij voor een deel voor rekening van de verkoper had moeten brengen. [Y] verwijt de notaris ook dat hij aan het passeren van de akte de voorwaarde heeft verbonden dat de kopers zijn kosten volledig voor hun rekening zouden nemen.

5.28.     Volgens de notaris was het een bewerkelijk dossier en heeft hij er al in een vroeg stadium op gewezen dat de kopers daardoor rekening moesten houden met aanzienlijke notariskosten.

5.29.     De kamer stelt voorop dat bij zogeheten declaratiegeschillen pas sprake is van tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen als de wijze van declareren buitensporig en/of onbehoorlijk is. Daarvan kan bijvoorbeeld sprake zijn als werkzaamheden zijn gedeclareerd die niet zijn verricht of niet zijn overeengekomen. Uit de feiten blijkt dat dit geen standaard levering is en dat er veel meer werkzaamheden dan gewoonlijk moesten worden verricht voordat de akte van levering kon worden gepasseerd. Zo heeft de notaris kort nadat hij de opdracht op 5 juni 2024 had gekregen al extra werkzaamheden verricht om meer duidelijkheid te krijgen over de huursituatie en de waarde van het pand. In verband daarmee heeft de notaris de tussenpersoon op 18 juni 2024 laten weten dat er al veel tijd in deze zaak was gaan zitten en dat daaraan nog meer (spoed)tijd zou moeten worden besteed, zodat de kopers rekening moesten houden met aanzienlijke notariskosten. Daarbij heeft de notaris meegedeeld:

“Mochten wij niet mee kunnen werken aan de overdracht, dan brengen wij onze (aanzienlijke) kosten tot op dat moment in rekening bij de kopers. Ik ontvang graag op voorhand akkoord per mail van beide kopers op het in rekening brengen van deze kosten, ook als wij niet mee kunnen werken aan de overdracht. Wij zullen wachten met verdere werkzaamheden totdat wij de mail met akkoord van beide kopers hebben ontvangen.”

5.30.     De kopers hebben de volgende dag laten weten dat zij daarmee instemden. Daarna heeft de notaris ook extra werkzaamheden moeten verrichten in verband met de beslagen en de uitvoering van de afspraken die [Y] en [X] bij het kort geding hadden gemaakt. Zo heeft hij ervoor gezorgd dat de drie akten – waar drie verschillende notarissen van drie verschillende kantoren bij betrokken waren – op dezelfde dag konden worden gepasseerd en dat de bank en de twee betrokken deurwaarders de hypotheken/beslagen zouden doorhalen, waarna hij de verkoopopbrengst aan de bank en de beslagleggers zou uitkeren. Omdat de kosten door deze extra werkzaamheden verder opliepen, heeft de notaris [Y] daar op 29 augustus 2024 over geïnformeerd:

“Onze kosten komen voor rekening van de koper. In de huidige nota van afrekening is daarvoor een bedrag opgenomen ad € 5.575,00 exclusief 6% kantoorkosten en 21% BTW. Aangezien wij werken op basis van uurtarief en de werkzaamheden in dit dossier maar blijven oplopen, is het honorarium intussen al opgelopen tot ruim 10.000,00 exclusief kantoorkosten en BTW. De koper moet er mee rekening houden dat de nota van afrekening dus blijft oplopen en dat er niet gepasseerd wordt voordat de nota van afrekening, inclusief onze kosten, geheel is voldaan.”

5.31.     Vast staat dat in de koopovereenkomst is bepaald dat de kosten in verband met de aflossing en doorhaling van hypotheken en/of beslagen voor rekening van de verkoper komen. De notaris en de kopers hebben op 2 september 2024 over de kosten gesproken. De kopers hebben toen gezegd dat zij de notaris alleen opdracht hadden gegeven voor de leveringsakte en dat zij vonden dat de bijkomende kosten in verband met de hypotheek en de beslagen voor rekening van de verkoper zouden moeten komen. De notaris stelt dat hij toen heeft uitgelegd dat de verkoper de kosten niet zou kunnen voldoen, dat die kosten door de gemaakte afspraken ook niet in mindering konden worden gebracht op het bedrag dat aan de beslagleggers toekwam en dat de enige mogelijkheid om de levering te laten doorgaan zou zijn dat de kopers de kosten zouden voldoen. Volgens de notaris hebben de kopers daar toen mee ingestemd. De kopers stellen dat zij op 19 juni 2024 en 2 september 2024 niet vrijwillig hebben ingestemd met de kosten, maar dat zij dit onder tijdsdruk (omdat de Vormerkung bijna eindigde) en economische dwang (omdat de kosten bij uitstel alleen maar zouden oplopen en de levering volledig afhankelijk werd gemaakt van hun instemming) hebben gedaan.

5.32.     Op 5 september 2024 heeft de notaris een urenoverzicht met een specificatie van de gemaakte kosten aan [Y] gemaild. Ter toelichting op die specificatie heeft de notaris meegedeeld:

“In de nota van afrekening komen daar nog bij de uren die we vanaf dit moment maken. Ik heb zodoende een bedrag van € 13.500 aan honorarium in de nota van afrekening opgenomen, er van uitgaande dat we daadwerkelijk dinsdag a.s. kunnen passeren en er geen nieuwe hobbels meer op de weg komen. Dit bedrag wordt nog verhoogd met 6% kantoorkosten.”

5.33.     Volgens de nota van afrekening van 5 september 2024 heeft de notaris een honorarium van € 13.500 aan [Y] in rekening gebracht. [Y] heeft deze nota betaald. Door de omvang en complexiteit van de werkzaamheden die de notaris en zijn kantoorgenoten hebben verricht en gelet op de tarieven die notarissen in vergelijkbare zaken hanteren, is de kamer van oordeel dat de wijze van declareren in deze zaak niet buitensporig en/of onbehoorlijk is. De notaris heeft deze werkzaamheden ook voldoende gespecificeerd en de kopers er op tijd en bij herhaling op gewezen dat de kosten aanzienlijk waren en verder zouden oplopen. Hiermee zijn de kopers op voorhand ook akkoord gegaan. Dit klachtonderdeel is daarom ongegrond.

Klachtonderdeel 5: nakomen afspraken kort geding

5.34.     [Y] verwijt de notaris dat hij heeft geweigerd om haar direct opeisbare vorderingen op de verkoper mee te nemen bij de verdeling van de overwaarde, terwijl daar bij het kort geding afspraken over waren gemaakt. Volgens [Y]  moest de verkoopopbrengst pondsgewijs worden verdeeld tussen de [Y] en [X] als de kopers van het pand en de weilanden en de beslagleggers.  

5.35.     De notaris heeft bij de mondelinge behandeling verklaard dat uit het proces-verbaal van het kort geding blijkt dat was overeengekomen dat de verkoopopbrengst van het pand, na aflossing van de hypotheekschuld, naar rato van hun vorderingen tussen de beslagleggers moest worden verdeeld.

5.36.     In het proces-verbaal van het kort geding is (voor zover hier van belang) het volgende vermeld:

“ 1. Eisers zullen zowel de koopsom voor [het pand] als voor de percelen [weiland] in zijn geheel voldoen door betaling aan de notaris zonder daarop bedragen voor verrekening of om wat voor reden dan ook in mindering te brengen.

  2. Als gedaagden het bewijs van betaling en de nota van afrekening van de notaris, waarop te zien is dat gedaagden naar rato van hun vordering zullen worden uitgekeerd, hebben ontvangen/hebben gezien zullen zij binnen 24 uur de door hen gelegde beslagen doorhalen.”

5.37.     De kamer is van oordeel dat de notaris uit de inhoud van dit proces-verbaal terecht heeft afgeleid dat [Y] en [X] met de beslagleggers (de gedaagden in het kort geding) hadden afgesproken dat de verkoopopbrengst van het pand en de weilanden (na aflossing van de daarop rustende hypotheken) naar rato van de vorderingen van de twee beslagleggers aan de beslagleggers moest worden uitgekeerd. Naar het oordeel van de kamer kan uit dit proces-verbaal niet worden afgeleid dat bij het kort geding met de beslagleggers was afgesproken dat de resterende verkoopopbrengst naar rato van de vorderingen van [Y] en [X] en de beide beslagleggers aan hen vieren moest worden uitgekeerd.

5.38.     Er is niet gebleken dat [Y] en/of [X] na het kort geding (alsnog) zulke afspraken met de beslagleggers hebben gemaakt. Daarom is de kamer van oordeel dat het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is dat de notaris de resterende verkoopopbrengst naar rato van de vorderingen van de beslagleggers aan de beslagleggers heeft uitbetaald. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.

Klachtonderdeel 6: onderzoek naar nieuwe beslagen

5.39.     [Y] verwijt de notaris dat hij onvoldoende heeft onderzocht of er in de loop van de tijd nog meer beslagen waren gelegd, waardoor het in de ochtend van 10 september 2024 onduidelijk was of de geplande levering kon doorgaan. Toen bleek dat er inmiddels nog een beslag was gelegd. Als de notaris grondiger en eerder onderzoek had gedaan, had deze onzekerheid kunnen worden voorkomen, zo stelt [Y].

5.40.     De notaris stelt dat hij de registers raadpleegt aan het begin van een dossier, kort voor het passeren van een akte en de dag daarna. Volgens de notaris is hij niet verplicht om tijdens de behandeling van een dossier op regelmatige basis te rechercheren als daar geen aanleiding voor bestaat. Hij stelt dat hij niet op de hoogte was van het beslag dat op 27 augustus 2024 was gelegd, zodat er voor hem geen aanleiding bestond om eerder dan kort voor de levering van het pand te  onderzoeken of er inmiddels nog meer beslagen waren gelegd.  

5.41.     De kamer stelt voorop dat niet is gebleken dat de notaris ervan op de hoogte was dat de tweede beslaglegger op 27 augustus 2024 nog een keer beslag had gelegd. Overigens ging het op die datum niet om een beslag op het pand maar om een beslag op de weilanden. De akte van levering met betrekking tot de weilanden zou door een ándere notaris worden gepasseerd. Afgezien daarvan is de kamer van oordeel dat niet van een notaris kan worden verlangd dat deze tijdens de looptijd van een dossier regelmatig inzage doet in de registers zonder dat daar aanleiding voor is. Daarom vindt de kamer het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar dat de notaris – zoals in het notariaat gebruikelijk is – pas kort voor de levering opnieuw inzage heeft gedaan in de registers. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.

Klachtonderdeel 7: doorhaling beslagen

5.42.     [Y] verwijt de notaris dat hij heeft geaccepteerd dat de beslagen pas na de levering zijn doorgehaald, terwijl bij het kort geding was afgesproken dat de beslagen zouden worden doorgehaald binnen 24 uur nadat de beslagleggers het bewijs van betaling en de nota van afrekening van de notaris, waarop te zien is dat zij naar rato van hun vorderingen zullen worden uitbetaald, hadden ontvangen/ gezien.

5.43.     De notaris stelt dat alle beslagen tijdig zijn doorgehaald nadat daarover contact was geweest tussen de drie betrokken notarissen.

5.44.     Uit het dossier blijkt dat de deurwaarder van de tweede beslaglegger in een e-mail van 6 september 2024 aan de notaris heeft bevestigd dat het beslag direct zal worden opgeheven zodra de notaris heeft laten weten dat het bedrag dat aan de beslaglegger toekomt is bijgeschreven op zijn derdengeldenrekening en dit bedrag zonder enige inhouding aan zijn opdrachtgever zal worden overgemaakt. Op 10 september 2024 hebben de notaris en deze deurwaarder daarover telefonisch contact gehad en de deurwaarder heeft in een e-mail van 10 september 2024 bevestigd dat de beide beslagen die dag zullen worden doorgehaald. Dat is ook gebeurd.

5.45.     Op 11 september 2024 hebben de drie notarissen, zoals afgesproken, met elkaar gemaild over de uitkomst van de narecherches. De notaris heeft hen daarbij laten weten dat de deurwaarder van de eerste beslaglegger had toegezegd dat dit beslag zou worden doorgehaald zodra het opgegeven bedrag was uitbetaald. Nadat duidelijk was dat de narecherches niet tot problemen leidden, heeft de notaris de afgesproken bedragen uitbetaald en is ook het beslag van de eerste beslaglegger doorgehaald.

5.46.     Een beslag op een onroerende zaak hoort pas te worden doorgehaald na de levering en/of de uitbetaling van het verschuldigde bedrag zodat de belangen van de betrokkenen voldoende worden gewaarborgd. Omdat de beslagen op de dag van de levering/de uitbetaling zijn doorgehaald, is de kamer van oordeel dat de notaris in deze gecompliceerde zaak met de vereiste zorgvuldigheid heeft gehandeld. Voor zover de daadwerkelijke gang van zaken uiteindelijk iets anders is geweest dan de partijen bij het kort geding – waar de notaris overigens niet bij betrokken is geweest – hadden afgesproken over het moment van doorhaling van het beslag, vindt de kamer dat van onvoldoende gewicht om de notaris daarvan een tuchtrechtelijk verwijt te maken. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.    

6.          De beslissing

De kamer:

6.1.      verklaart de klacht niet-ontvankelijk voor zover deze is gericht tegen het notariskantoor;

6.2.      verklaart de klacht niet-ontvankelijk voor zover bij de mondelinge behandeling nieuwe
            klachten zijn geformuleerd;

6.3.      verklaart het verzoek om een bindend advies te verstrekken niet-ontvankelijk;

6.4.      verklaart de klachtonderdelen 1 en 4 niet-ontvankelijk;

6.5.      verklaart de overige klachtonderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. C.T.M. Luijks, voorzitter, en mr. S.H.L. Baggel en mr. E.J.W.M. van Egeraat, leden. 

Uitgesproken in het openbaar op 26 januari 2026 door mr. T. Zuidema, fungerend voorzitter, in het bijzijn van de secretaris.

Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.