ECLI:NL:TNORSHE:2026:17 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2025/61

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2026:17
Datum uitspraak:	01-06-2026
Datum publicatie:	09-06-2026
Zaaknummer(s):	SHE/2025/61
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Hypotheekakte
Beslissingen:	Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie:	Vestiging van hypotheekrechten op registergoederen die door een Groninger akte waren geleverd, terwijl de ontbindende voorwaarde nog niet was vervallen. De kamer oordeelt dat de notaris in de gegeven omstandigheden onvoldoende reden had om erop te mogen vertrouwen dat de klaagster (een crowdfundingplatform) zich bewust was van het ongebruikelijke en specifieke risico dat haar investeerders 2,5 miljoen euro aan de koper leenden zonder dat daar een (onvoorwaardelijk) zekerheidsrecht tegenover stond. Onvoldoende invulling van informatie- en waarschuwingsplicht. In de hypotheekakten is ook niet vermeld dat de registergoederen onder een ontbindende voorwaarde waren geleverd, terwijl dit voor de rechtstoestand van de registergoederen van belang was. Klacht over uitbetaling van deel van geleende gelden aan de hypotheekgever in plaats van aan de verkoper, zonder te verifiëren of de klaagster daarmee instemde, ongegrond. Berisping en proceskostenveroordeling.

Klachtnummer : SHE/2025/61

Datum uitspraak : 1 juni 2026

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:

de stichting [naam] (hierna: de klaagster)

gevestigd in [vestigingsplaats]

gemachtigden: mevrouw mr. A. Bijneveld en de heer mr. B.A.J. Uitman, advocaten in Eindhoven

tegen

notaris [naam] (hierna:de notaris)

gevestigd in [vestigingsplaats]

gemachtigde: de heer mr. W. Knoester, advocaat in Rotterdam

1. De zaak in het kort

De notaris heeft een zogeheten Groninger akte van levering gepasseerd. Daarbij heeft een verkoper bedrijfs- en winkelruimtes (hierna: appartementsrechten) aan een koper geleverd terwijl de koper de koopprijs nog niet (helemaal) aan de verkoper had betaald. In zo’n Groninger akte is dan bepaald dat de overeenkomst van levering kan worden ontbonden als de koper de volledige koopprijs later niet alsnog binnen de afgesproken termijn betaalt (een ontbindende voorwaarde). Omdat de koper niet op tijd kon betalen, heeft de verkoper de koper daar extra tijd voor gegeven. Daarna heeft de koper het bedrag dat nog nodig was om het laatste deel van de kooprijs te betalen, geleend via een crowdfundingplatform. Als zekerheid voor de terugbetaling van de leningen wilde dat platform dat voor haar een recht van eerste hypotheek op de appartementsrechten werd gevestigd. De notaris heeft deze hypotheekakten gepasseerd en de bedragen die dat platform naar haar derdengeldenrekening had overgemaakt gedeeltelijk aan de verkoper en gedeeltelijk aan de koper uitbetaald. Omdat later bleek dat de koper de volledige koopsom niet alsnog binnen de afgesproken termijn had betaald, heeft de verkoper de ontbindende voorwaarde ingeroepen, waardoor de koper geen eigenaar meer was. Daardoor bieden de hypotheekrechten geen zekerheid. De klaagster verwijt de notaris onder meer dat zij haar had moeten informeren over de risico’s die aan de transacties verbonden zijn en dat zij de geleende gelden niet aan de koper had mogen uitbetalen.

2. Het verloop van de procedure

De beslissing van de kamer is gebaseerd op:

de klacht met bijlagen, ontvangen op 23 oktober 2025;
de reactie van de notaris op de klacht met een bijlage;
de toelichting die de klaagster en de notaris op hun standpunt hebben gegeven bij de mondelinge behandeling van de klacht op 30 maart 2026: deze toelichting is vastgelegd in het proces-verbaal (verslag) van die behandeling.

3. De feiten

De feiten die de kamer van belang vindt voor de beoordeling van de klacht, worden hierna verkort weergegeven. Als dat nodig is, gaat de kamer onder 5 bij de beoordeling verder in op de feitelijke gang van zaken.

De Groninger akte van levering

3.1. De notaris heeft op 27 mei 2021 een akte van levering gepasseerd, waarbij de verkoper aan de koper appartementsrechten heeft geleverd. De koper moest daarvoor in totaal € 4.171.605,48 betalen. De eerste termijn van € 500.000,00 is bij het passeren van de akte betaald. In de akte is bepaald dat de koper de tweede termijn van € 500.000,00 uiterlijk 30 september 2021 moest overmaken naar de derdengeldenrekening van de notaris en dat de derde termijn van € 3.171.605,48 uiterlijk 1 december 2021 naar die rekening moest worden overgemaakt. In artikel 6 van de akte is een ontbindende voorwaarde opgenomen, waarin onder meer is bepaald:

“De onderhavige overeenkomst van levering is gesloten onder de ontbindende voorwaarde van niet-betaling door koper aan verkoper van gemelde bedrag op gemelde vervaldata, of zoveel eerder of later als partijen schriftelijk nader mochten overeenkomen.
Deze ontbindende voorwaarde treedt pas in werking, nadat daarop door de verkoper een beroep bij notariële akte zal zijn gedaan.”

3.2. Omdat de koper het totaalbedrag niet binnen de afgesproken termijnen kon betalen, hebben de koper en de verkoper de betalingstermijn verlengd. In de tussentijd is de koper op zoek gegaan naar investeerders. De koper heeft een aanvraag voor een lening gedaan bij [X] (hierna: [X]). [X] exploiteert een crowdfundplatform en brengt als bemiddelaar via een online platform vraag en aanbod van kapitaal bij elkaar om leningsovereenkomsten tussen investeerders en geldnemers tot stand te brengen. Daarbij handelt [X] als gevolmachtigde namens investeerders. De klaagster ([naam stichting]) treedt op als zekerhedenagent voor en namens investeerders en namens [X]. [X] heeft in 2022 bekend gemaakt dat de koper op zoek was naar een financiering van € 2.500.000,00, dat de funding gefaseerd zou plaatsvinden waarbij de uiterlijke termijn voor betaling aan de verkoper 30 mei 2023 was en dat voor de eerste termijn een financiering van € 1.200.000,00 werd gezocht.

De opdracht aan de notaris

3.3. Op 23 december 2022 heeft de heer [naam] (hierna: [A]), medewerker van [X], de notaris gemaild dat de klaagster voor haar investeerders een recht van eerste hypotheek wilde vestigen op de appartementsrechten waar de notaris door het passeren van de akte van levering al mee bekend was. [A] heeft daarbij laten weten dat medio januari 2023 waarschijnlijk een financiering van € 1.200.000,00 rond zou komen en dat in februari 2023 nog twee financieringen zouden volgen van € 550.000,00 en € 750.000. In die e-mail heeft hij de notaris gevraagd of het makkelijker zou zijn om één afspraak in te plannen voor het passeren van alle drie de hypotheekakten of dat het nodig was om drie losse afspraken in te plannen.

3.4. Naar aanleiding van die e-mail heeft de notaris op 28 december 2022 met [A] gebeld. Zij heeft de volgende aantekeningen gemaakt van dat telefoongesprek:

“ Hun voorstel is alles pas bij laatste funding in 1x over te maken en [koper] dan langs te laten komen voor 3 akten.

Aangegeven dat dat voor mij geen probleem is, maar dat het een groninger akte betreft en ik niet weet of verkoper nadere vw heeft gesteld en wellicht nog wil ontbinden dus wellicht beter zsm (dus in termijnen).

Hij overlegt en komt er op terug. Was niet op de hoogte v.d. ontb.vw.”

3.5. Op 11 januari 2023 heeft [A] de notaris gemaild dat de eerste financiering van
€ 1.200.000,00 inmiddels rond was en heeft hij haar opdracht gegeven om voor dat bedrag ten behoeve van de klaagster als hypotheekhouder een recht van eerste hypotheek te vestigen op een bepaald appartementsrecht. [A] heeft daarbij laten weten dat hij voor de drie te vestigen hypotheken aparte afspraken wilde maken.

De leningsovereenkomsten, de hypotheekakten en de nota’s van afrekening

3.6. Op 16 januari 2023 heeft een medewerker van de notaris (hierna: de notarisklerk) een concepthypotheekakte aan [A] gemaild en [A] heeft diezelfde dag per e-mail laten weten dat hij dat concept intern ter goedkeuring had voorgelegd.Op 17 januari 2023 heeft [A] de notarisklerk gemaild dat werd ingestemd met de conceptakte.

3.7. Op 18 januari 2023 heeft de koper als geldnemer een leningsovereenkomst met de klaagster en [X] getekend voor € 1.2000.000,00. Daarin is onder meer bepaald:

“3. Doel van de Lening

3.1. De Lening wordt verstrekt en door Geldnemer gebruikt ter financiering van het concrete doel zoals in de Leningaanvraag van Geldnemer vermeld in het investeringsoverzicht bij het onderdeel ‘Financieringsbehoefte’ als volgt omschreven:

Betaling [verkoper] € 4.171.000,-

Aanvullende kosten € 178.000,-

Totale investering € 4.349.000,-

Reeds voldaan door [koper] € 1.666.000,-

Totaal financiering € 2.683.000,-

Eigen inbreng € 183.000,-

Lening via [X] (deel 1). Taxatiewaarde € 2.445.000,- (start LTV 49%) € 1.200.000,-

Lening via [X] (deel 2). Taxatiewaarde € 835.000,- (start LTV 66%) € 550.000,-

Lening via [X] (deel 3). Taxatiewaarde € 1.120.000,- (start LTV 67%) € 750.000,-”

3.8. Op 18 januari 2023 heeft de notaris de eerste hypotheekakte gepasseerd. De klaagster is daarbij niet in persoon aanwezig geweest, maar had een schriftelijke volmacht gegeven aan een medewerker van het kantoor van de notaris om haar te vertegenwoordigen. In die akte is over de eigendomsverkrijging van het onderpand vermeld:

“Het Onderpand is door de Hypotheekgever in eigendom verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers op zevenentwintig mei tweeduizend éénentwintig in register Hypotheken (...) in deel (...) nummer (...), van een afschrift van een akte van levering, dezelfde dag verleden voor mij, notaris.”

3.9. Op 17 maart 2023 heeft de koper een volgende gelijkluidende leningsovereenkomst getekend voor
€ 550.000,00.

3.10. De notaris heeft op 21 maart 2023 – nadat was ingestemd met de vooraf toegestuurde conceptakte – een tweede hypotheekakte gepasseerd, waarbij door dezelfde partijen een recht van eerste hypotheek is gevestigd op een bepaald appartementsrecht voor € 550.000,00. De klaagster is weer bij volmacht verschenen en die akte bevat dezelfde clausule over de eigendomsverkrijging als de eerste hypotheekakte.

3.11. Op 22 maart 2023 heeft [X] de notarisklerk per e-mail gevraagd de nota’s van afrekening van de eerste en tweede hypotheek toe te sturen. De notarisklerk heeft dat de volgende dag gedaan. In de eerste nota (aktedatum 18-01-2023) is vermeld dat een bedrag van € 1.000.000,00 aan de verkoper wordt betaald en dat het bedrag van € 159.050,25 dat na aftrek van kosten resteerde zou worden overgemaakt naar een bepaald rekeningnummer. In de tweede (aan [X] gestuurde) nota (aktedatum 21-03-2023) is niet vermeld dat een bedrag aan de verkoper wordt betaald, maar dat het bedrag van € 539.434,45 dat na aftrek van kosten resteerde, zou worden overgemaakt naar hetzelfde rekeningnummer als in de eerste nota is vermeld.

3.12. De notarisklerk heeft op 31 mei 2023 een derde conceptakte aan [X] gemaild voor de vestiging van een recht van eerste hypotheek op bepaalde appartementsrechten voor € 750.000,00. Op 1 juni 2023 is per e-mail ingestemd met dit concept. Diezelfde dag heeft de notarisklerk de conceptafrekening aan [X] gemaild, waarbij is vermeld:

“Het bedrag inzake gedeeltelijke (af)betaling [naam verkoper] heb ik nog niet ontvangen. Derhalve dit bedrag gesteld op € 1,00.

AKTE MAANDAG 5 JUNI A.S. OM 12:00 UUR.

Indien er nog vragen en/of opmerkingen zijn dan verneem ik dit graag van u.”

[X] heeft de notarisklerk diezelfde dag gemaild dat de conceptafrekening akkoord was.

3.13. De koper heeft op 2 juni 2023 de volgende twee gelijkluidende leningsovereenkomsten getekend voor
€ 420.000,00 en € 330.000,00.

3.14. Op 5 juni 2023 heeft de notaris een derde hypotheekakte gepasseerd waarbij door dezelfde partijen een recht van eerste hypotheek is gevestigd op een bepaald appartementsrecht voor € 750.000,00. Ook die akte is bij volmacht gepasseerd en bevat dezelfde clausule over de eigendomsverkrijging als de eerste en tweede hypotheekakte.

3.15. De derde nota van afrekening is diezelfde dag aan de koper en aan [X] gemaild. In die nota is niet vermeld dat een bedrag aan de verkoper wordt uitbetaald. Na aftrek van kosten resteerde een bedrag van € 719.743,70, dat naar hetzelfde rekeningnummer zou worden overgemaakt als in de eerdere nota’s is vermeld.

De ontbinding

3.16. Uit een verzoekschrift tot afkondiging van een afkoelingsperiode volgt dat [X] op 15 april 2025 heeft begrepen dat de koper de geleende gelden niet (volledig) had gebruikt om het verschuldigde bedrag aan de verkoper te betalen. De verkoper had aan de koper een termijn gesteld om het restant van € 1.350.000,00 alsnog te voldoen en had laten weten dat anders een beroep zou worden gedaan op de ontbindende voorwaarde uit de Groninger akte.

3.17. De verkoper heeft later schriftelijk verklaard dat de koper het restant niet volledig had betaald, waarna de notaris op 24 april 2025 op verzoek van de verkoper een “Registerverklaring van in vervulling gaan voorwaarde bij levering onder ontbindende voorwaarde” heeft gepasseerd. In die verklaring is onder meer vermeld dat de verkoper door het in vervulling gaan van de ontbindende voorwaarde uit de Groninger akte per 24 april 2025 weer onvoorwaardelijk gerechtigd is tot de appartementsrechten die eerder aan de koper waren geleverd.

3.18. Nadat de notaris op verzoek van de klaagster informatie had gegeven over de totstandkoming van de hypotheekakten, hebben de klaagster en [X] de notaris op 23 juni 2025 aansprakelijk gesteld voor de schade die zij volgens hen hebben geleden door haar handelwijze. In een brief van 14 juli 2025 heeft de notaris aansprakelijkheid van de hand gewezen.

4. De klacht

4.1. Samengevat verwijt de klaagster de notaris:
1. dat zij geen goede en tijdige voorlichting heeft gegeven over de gevolgen van de akten;
2. dat de hypotheekakten niet alle gegevens bevatten die voor de rechtstoestand relevant zijn;
3. dat zij niet heeft toegezien op een correcte en juiste financiële afwikkeling van de transacties en dat zij is afgegaan op instructies van slechts enkele van de betrokken partijen; daardoor heeft zij niet de belangen van álle betrokken partijen – onder wie de klaagster – behartigd.

5. De beoordeling

Is tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld?

De maatstaf

5.1. De maatstaf die de tuchtrechter hanteert, is of notarissen hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen volgens artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (Wna). De tuchtrechter toetst:

of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere wet- en regelgeving;
of zij voldoende zorgvuldig hebben gehandeld ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden.

Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle (rechts)personen die bij de rechtshandeling betrokken zijn op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna).

5.2. De kamer is van oordeel dat de notaris niet volledig aan deze maatstaf heeft voldaan en legt hierna per klachtonderdeel uit waarom zij tot dit oordeel komt.

Klachtonderdeel 1: informatieplicht- en waarschuwingsplicht

5.3. De klaagster verwijt de notaris dat zij geen goede en tijdige voorlichting heeft gegeven over de gevolgen van de akten die zij heeft gepasseerd.

5.4. Voordat de kamer verder ingaat op de standpunten van partijen wordt eerst vermeld welke normen van belang zijn bij de beoordeling van dit klachtonderdeel. Op grond van artikel 43 lid 1 Wna moet een notaris de partijen bij een akte tijdig van tevoren gelegenheid geven om van de inhoud van de akte kennis te nemen. Voordat een akte wordt gepasseerd, moet een notaris de verschijnende personen bovendien informeren over de zakelijke inhoud van de akte en daarop een toelichting geven. Zo nodig moet een notaris daarbij wijzen op de gevolgen die voor (één of meer) partijen uit de inhoud van de akte voortvloeien. In de toelichting bij artikel 43 lid 1 Wna wordt aandacht besteed aan de informatieplicht van een notaris als het gaat om een akte die bij volmacht wordt gepasseerd. Dan doet de notaris er goed aan om, voordat de akte wordt gepasseerd, partijen schriftelijk (bij toezending van de conceptakte) of mondeling bij een bespreking een toelichting op de akte te geven en hen zo nodig te wijzen op de gevolgen die uit de akte voortvloeien.

5.5. Een notaris kan niet volstaan met het geven van een algemene toelichting. Concrete omstandigheden kunnen meebrengen dat een notaris beroepshalve verdergaande informatie moet geven en met name moet wijzen op specifieke risico’s die aan de rechtshandeling zijn verbonden.

Als er reden is voor twijfel of een partij een juiste voorstelling van zaken heeft, moet een notaris kritische vragen stellen om zich ervan te verzekeren of de wil van die partij overeenstemt met de rechtsgevolgen van de te passeren akte. In het bijzonder bij ongebruikelijke bepalingen, die eenzijdig in het voordeel zijn van één van de partijen, moet een notaris alert zijn. Als een notaris risico’s van financiële of andere aard opmerkt en reden heeft om te vermoeden dat een van de betrokken partijen die risico’s niet ziet of niet begrijpt, dan is een notaris verplicht om die partij te informeren en zo nodig te waarschuwen. Hierbij mag van een notaris een actieve rol worden verwacht. Een notaris mag aannemen dat hij/zij op de juiste wijze aan de voorlichtingsplicht heeft voldaan als hij/zij ervan overtuigd is dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is.^{^[1]}

5.6. De zorgplicht van een notaris – waaronder de informatieplicht – wordt in hoge mate bepaald door de concrete omstandigheden van het geval. Deze zorgplicht kan bijvoorbeeld beperkter van omvang zijn als transacties worden aangegaan door professionele partijen die daarbij worden bijgestaan door (fiscaal) deskundige adviseurs. De notariële zorgplicht vindt dan haar grens waar een notaris goede reden heeft om erop te kunnen vertrouwen dat de betreffende belanghebbende zichzelf al op de hoogte heeft gesteld en vooraf al voldoende inzicht heeft in wat nodig is om het beoogde resultaat te bereiken. Daarbij kan mede van belang zijn of de notaris betrokken is geweest bij de totstandkoming van de transactie.[2]

5.7. Bij de beoordeling van dit klachtonderdeel stelt de kamer voorop dat de notaris wist dat de appartementsrechten waarop de klaagster zekerheidsrechten wilde vestigen voorwaardelijk aan de koper waren geleverd en dat de koper de volledige koopsom nog niet aan de verkoper had betaald op het moment dat zij de opdracht accepteerde om voor de klaagster een recht van eerste hypotheek te vestigen op deze appartementsrechten. De verkoper zou de levering van de appartementsrechten aan de koper dus nog kunnen ontbinden wanneer de koper binnen de nader overeengekomen termijn (alsnog) niet aan zijn betalingsverplichting zou voldoen. Als dat zou gebeuren, zou de consequentie daarvan zijn dat de te vestigen hypotheekrechten aan [X] geen enkele zekerheid zouden bieden voor de nakoming van de betalingsverplichtingen die de koper op grond van de leningsovereenkomsten ten opzichte van [X] had (zie artikel 3:84 lid 4 Burgerlijk Wetboek). In de e-mail van [A] aan de notaris van 23 december 2022 is vermeld dat het ging om een lening van in totaal 2,5 miljoen euro.

5.8. De notaris is zich kennelijk van dat risico bewust geweest. Bij de mondelinge behandeling heeft zij verklaard dat zij naar aanleiding van die e-mail van [A] zelf telefonisch contact met hem heeft opgenomen omdát het om een Groninger akte ging. Op basis van de aantekeningen die zij van dat gesprek heeft gemaakt, gaat de kamer ervan uit dat zij (in ieder geval) tegen [A] heeft gezegd dat sprake was van een Groninger akte en dat zij ook heeft gezegd dat er daardoor een ontbindende voorwaarde van toepassing was. Uit die aantekeningen blijkt dat [A] daar niet van op de hoogte was en erop terug zou komen en de notaris heeft verklaard dat [A] toen tegen haar heeft gezegd dat hij het zou moeten voorleggen. De notaris heeft naar voren gebracht dat het achteraf gezien beter was geweest als zij dit nog eens schriftelijk had bevestigd, maar zij heeft dat niet gedaan.

5.9. Omdat de notaris met [A] had gesproken, vond zij dat zij hem niet nogmaals (schriftelijk) hoefde te wijzen op de aard en mogelijke gevolgen van de Groninger akte toen zij op 11 januari 2023 van hem een e-mail ontving dat de eerste financiering rond was en dat hij voor de drie hypotheekakten aparte afspraken wilde maken. Volgens de notaris hoefde dat ook niet van haar te worden verwacht omdat zij ervan uitging dat [X] bekend was met de inhoud van de Groninger akte en dus met de ontbindende voorwaarde die daarin was opgenomen. Bovendien had zij via internet informatie gezocht over [X], waaruit haar was gebleken dat een kernelement van de werkzaamheden van [X] eruit bestaat dat zekerheidsrechten worden gevestigd. In verband met de aard van die dienstverlening en de hoogopgeleide medewerkers van [X], die volgens de notaris nagenoeg allemaal een juridische, financiële en/of bancaire achtergrond hebben, achtte zij het uitgesloten dat [X] niet bekend was met het risico dat haar investeerders zouden lopen. Zij heeft de kamer gevraagd de klaagster te bevelen bepaalde stukken in het geding te brengen om aan te tonen wat de klaagster wist en behoorde te weten.

5.10. In deze tuchtprocedure gaat het echter niet zozeer om de vraag of de klaagster zich al dan niet (voldoende) bewust was van de risico’s die het vestigen van een hypotheekrecht in verband met de Groninger akte met zich bracht, maar om de vraag of de notaris er terecht op heeft mogen vertrouwen dat de klaagster zich voldoende van die risico’s bewust was en zij de klaagster op die risico's voldoende heeft gewezen. Bij de beoordeling van die vraag vindt de kamer de volgende omstandigheden van belang:

het vestigen van een recht van hypotheek op registergoederen die door middel van een Groninger akte zijn geleverd en waarbij de ontbindende voorwaarde nog niet is vervallen, is door het voorwaardelijke karakter van de levering en daarmee het hypotheekrecht hoogst ongebruikelijk;
niet is gesteld of gebleken dat de notaris eerder met [X] van doen had gehad: zij heeft haar aannames over de professionaliteit van [X] op het gebied van de vestiging van zekerheidsrechten enkel gebaseerd op de informatie en statistieken over succesvol gefunde leningen die [X] op haar website had vermeld;
volgens de notaris mocht zij ervan uitgaan dat [X] bekend was met de Groninger akte (en dus met de daarin opgenomen ontbindende voorwaarde) omdat de financieel directeur van [X] de Groninger akte in 2022 in een post op LinkedIn had genoemd, maar de notaris heeft toen dat haar werd gevraagd verklaard dat zij pas bekend is geworden met dat bericht nádat zij de hypotheekakten had gepasseerd;
toen de notaris op 28 december 2022 met [A] belde – volgens zijn e-mailhandtekening was [A] verbonden aan de servicebalie – bleek dat hij niet op de hoogte was van de Groninger akte en het bestaan van ontbindende voorwaarden; [A] heeft toen gezegd dat hij dit moest voorleggen;
de notaris heeft de inhoud van dit gesprek niet schriftelijk bevestigd terwijl dit wel van haar verwacht had mogen worden: daardoor ontstond het risico dat de belangrijke informatie die zij aan [A] had gegeven niet op waarde zou worden geschat en/of niet volledig en/of juist zou worden overgebracht;
de notaris heeft daarna niet geverifieerd of [A] die informatie had voorgelegd aan degene(n) bij [X] voor wie deze informatie van belang was;
niet is gesteld of gebleken dat de notaris in een toelichting bij de concepthypotheekakten heeft vermeld dat de appartementsrechten voorwaardelijk aan de koper waren geleverd, zodat het risico bestond dat de te vestigen hypotheekrechten bij ontbinding van de levering geen enkele zekerheid zouden bieden;
in de (concept)hypotheekakten is over de voorafgaande wijze van eigendomsverkrijging niet vermeld dat de appartementsrechten onder een ontbindende voorwaarde aan de koper waren geleverd;
bij de passeerafspraken is de klaagster telkens bij volmacht verschenen, zodat de notaris haar voorafgaand aan het passeren van de hypotheekakten evenmin mondeling heeft gewaarschuwd over dit risico.

5.11. Gelet op deze omstandigheden vindt de kamer dat de notaris onvoldoende reden had om erop te mogen vertrouwen dat de klaagster zich bewust was van het ongebruikelijke en specifieke risico dat de investeerders van [X] een bedrag van 2,5 miljoen euro aan de koper leenden zonder dat daar een (onvoorwaardelijk) zekerheidsrecht tegenover stond. Daarom is de kamer van oordeel dat de notaris in de gegeven omstandigheden onvoldoende invulling heeft gegeven aan haar informatieplicht en haar waarschuwingsplicht. Klachtonderdeel 1 is dan ook gegrond.

Klachtonderdeel 2: hypotheekakten bevatten niet alle relevante gegevens

5.12. De klaagster verwijt de notaris dat de hypotheekakten niet alle gegevens bevatten die voor de rechtstoestand relevant zijn omdat daarin niets is vermeld over de voorwaardelijkheid van de hypotheekrechten en het eigendomsrecht. De klaagster stelt dat de notaris daardoor in strijd heeft gehandeld met artikel 11 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (hierna: Vbg).

5.13. Volgens de notaris bevatten de hypotheekakten wel degelijk alle relevante gegevens. Zij heeft gesteld dat een notaris moet zorgen voor een rechtsgeldige akte waarin is verwoord wat partijen wensen, dat partijen erop moeten kunnen vertrouwen dat de in de akte opgenomen rechtshandeling tot stand is gekomen zonder materieel gebrek en dat de akte niet nietig of vernietigbaar is. De notaris heeft naar voren gebracht dat zij aan al die voorwaarden heeft voldaan en dat er geen regel bestaat die voorschrijft dat zij een bepaling over het voorwaardelijke karakter van de onderliggende levering had moeten opnemen.

5.14. De kamer is het om de volgende redenen niet met de notaris eens. In artikel 11 lid 2 van de Vbg is onder meer bepaald dat een notaris de gegevens die van belang zijn voor de rechtstoestand van een registergoed in de akte moet opnemen. Het is overduidelijk dat het voor de rechtstoestand van de appartementsrechten van belang was dat deze onder een ontbindende voorwaarde waren geleverd. Zoals vermeld, staat in de hypotheekakten telkens alleen het volgende over de eigendomsverkrijging:

5.15. De notaris heeft bij de mondelinge behandeling op een vraag van de kamer geantwoord dat er geen reden is om het bestaan van een ontbindende voorwaarde niet in deze akten op te nemen, maar dat normaal gesproken ook in de openbare registers wordt geregistreerd dat sprake is van een ontbindende voorwaarde zodat een betrokkene daar dan door wordt “getriggerd”. In dit geval was de ontbindende voorwaarde echter niet in de openbare registers geregistreerd, waardoor volgens de notaris sprake is geweest van een ongelukkige samenloop van omstandigheden.

5.16. De kamer is echter van oordeel dat rechtzoekenden ervan uit mogen gaan dat een notaris deugdelijk onderzoek verricht naar (onder meer) de wijze van eigendomsverkrijging van een registergoed en dat de gegevens die voor de rechtstoestand van dat registergoed van belang zijn in de akte worden vermeld. Daarom had het op de weg van de notaris gelegen om ook in de hypotheekakten te vermelden dat de appartementsrechten onder een ontbindende voorwaarde waren geleverd. Nu de notaris dat niet heeft gedaan, is klachtonderdeel 2 gegrond.

Klachtonderdeel 3: financiële afwikkeling

5.17. Klaagster verwijt de notaris dat zij niet heeft toegezien op een juiste financiële afwikkeling van de transacties en dat zij – zonder alle bij de transacties betrokken partijen daarin te kennen – is afgegaan op instructies van slechts een deel van de betrokken partijen. De notaris heeft nagelaten de klaagster te informeren over de afspraken tussen de verkoper en de koper op basis waarvan de gelden voor een ander doel zijn besteed dan het doel waarvoor deze ter beschikking waren gesteld. Volgens de klaagster had van de notaris verwacht mogen worden dat zij in ieder geval bij de klaagster had nagevraagd of de beoogde wijze van uitbetaling in overeenstemming was met de uitgangspunten die de klaagster hanteert en of de klaagster de consequenties daarvan begreep. Door dat niet te doen, heeft de notaris ten onrechte niet de belangen van álle betrokken partijen en in het bijzonder die van de klaagster behartigd, aldus de klaagster.

5.18. De notaris heeft daar tegenin gebracht dat in de leningsovereenkomsten weliswaar is vermeld dat de lening tot doel had om de koopprijs van de appartementsrechten te voldoen, maar noch de leningsovereenkomsten noch de opdracht aan de notaris bevatten een dwingende instructie om de gelden van de (investeerders van de) klaagster uitsluitend en in zijn geheel over te maken aan de verkoper. De verkoper en de koper hebben in onderling overleg afgesproken welk bedrag op welk moment aan de verkoper moest worden betaald en zij hebben haar daar samen over geïnstrueerd, aldus de notaris. Volgens de notaris hadden zij de vrijheid om dit zo te doen en is er geen (gedrags-)regel die voorschrijft dat een notaris een geldverstrekker daarover had moeten informeren. De notaris heeft er daarbij op gewezen dat de klaagster de nota’s over de eerste en tweede hypotheekakte desgevraagd na het passeren van die akten heeft ontvangen en daarover geen vragen heeft gesteld, terwijl de klaagster de conceptnota in verband met de derde hypotheekakte vooraf heeft ontvangen en daar voor het passeren ook schriftelijk mee heeft ingestemd.

5.19. Niet is gesteld of gebleken dat de klaagster de notaris voorafgaand aan het passeren van de hypotheekakten een betalingsinstructie heeft gegeven waaruit volgde dat de notaris de gelden die op haar derdengeldenrekening werden gestort enkel aan de verkoper mocht uitbetalen. Het enkele feit dat in de leningsovereenkomsten het doel van de lening is vermeld, maakt dat niet anders. Opmerking verdient daarbij overigens dat de notaris niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van die overeenkomsten. Bij de mondelinge behandeling heeft de kamer de notaris vragen gesteld over haar contacten met de verkoper en de koper over de uitbetaling van de gelden, maar de notaris heeft verklaard dat zij deze vragen door haar geheimhoudingsplicht niet kon beantwoorden. De kamer heeft geen aanleiding om te veronderstellen dat de notaris zich ten onrechte op haar geheimhoudingsplicht heeft beroepen en de kamer heeft evenmin aanleiding om te veronderstellen dat de koper en de verkoper geen gezamenlijke/gelijkluidende betalingsopdracht aan de notaris hebben gegeven op basis waarvan zij de gelden gedeeltelijk aan de verkoper en gedeeltelijk aan de koper heeft uitbetaald. Daarvan uitgaande is de kamer van oordeel dat het de notaris vrijstond om dit te doen zonder de klaagster daarvan in kennis te stellen of te verifiëren of de klaagster daarmee instemde. Daarbij komt dat de klaagster de nota’s bij de eerste en tweede hypotheekakte heeft ontvangen, waaruit bleek dat van het tot dan toe geleende bedrag van € 1.750.000,00 maar € 1.000,000,00 naar de verkoper was overgemaakt. Als de klaagster bezwaar had tegen deze wijze van uitbetaling had het op haar weg gelegen om daarover contact op te nemen met de notaris vóórdat de derde hypotheekakte zou worden gepasseerd. Dat heeft de klaagster niet gedaan. Sterker nog, de klaagster heeft voor het passeren van die akte schriftelijk ingestemd met de conceptnota, terwijl daarin nog niet was vermeld welk bedrag aan de verkoper zou worden uitbetaald en uit de eerdere nota’s bleek dat de gelden niet volledig aan de verkoper waren uitbetaald. Gelet op wat hiervoor is overwogen, is de kamer van oordeel dat klachtonderdeel 3 ongegrond is.

Uitbreiding klacht

5.20. Bij de mondelinge behandeling heeft de klaagster laten weten dat zij haar klacht wilde uitbreiden met het verwijt dat de notaris haar onjuist heeft geïnformeerd over de financiële afwikkeling, omdat de nota van afrekening met betrekking tot de tweede hypotheekakte die de notaris bij haar verweerschrift in het geding heeft gebracht niet overeenstemt met de nota in verband met die hypotheek die de notaris zelf aan de klaagster heeft gestuurd.

5.21. De notaris heeft bezwaar gemaakt tegen die uitbreiding. Uit artikel 9 van het Reglement omtrent de werkwijze van de kamers voor het notariaat volgt dat het niet is toegestaan om een klacht uit te breiden nadat deze is ingediend. Daarom heeft de voorzitter van de zittingscombinatie bij de mondelinge behandeling meegedeeld dat de klacht in dat stadium niet meer kan worden uitgebreid, zodat met dat nieuwe verwijt geen rekening wordt gehouden.

Bevel om stukken in het geding te brengen

5.22. De notaris heeft de kamer gevraagd de klaagster te bevelen bepaalde stukken in het geding te brengen. Omdat de Wna de kamer niet de mogelijkheid biedt om zo’n bevel te geven, wordt dit verzoek niet-ontvankelijk verklaard.

Conclusie en maatregel

5.23. De klachtonderdelen 1 en 2 zijn gegrond. Als een klacht (gedeeltelijk) gegrond is, wordt afhankelijk van de aard en ernst van het verwijtbare handelen een tuchtmaatregel opgelegd. De kamer rekent het de notaris ernstig aan dat zij de klaagster in de gegeven omstandigheden niet naar behoren heeft geïnformeerd over de voorwaardelijke levering van de appartementsrechten en de gevolgen die dat kan hebben voor het hypotheekrecht, dat zij in de (concept)hypotheekakten niet heeft vermeld dat deze appartementsrechten onder een ontbindende voorwaarde waren geleverd en dat zij de klaagster niet heeft gewaarschuwd voor de specifieke risico’s van de beoogde transactie. Het vervullen van de voorlichtingsplicht behoort volgens vaste rechtspraak tot de essentie van het notariële ambt en moet als integraal onderdeel van het passeren van een akte worden beschouwd.[3] De notaris heeft in strijd met deze kernwaarde gehandeld. De kamer vindt het passend en geboden om aan de notaris de tuchtmaatregel van een berisping op te leggen. Daarbij heeft de kamer meegewogen dat niet eerder een tuchtmaatregel aan de notaris is opgelegd.

Proceskosten

Terugbetaling griffierecht

5.24. Omdat de kamer de klacht gedeeltelijk gegrond verklaart, moet de notaris op grond van artikel 99 lid 5 Wna het door de klaagster betaalde griffierecht van € 50,00 aan haar vergoeden.

Kostenveroordeling ten behoeve van de klaagster

5.25. De kamer zal de notaris op grond van artikel 103b lid 1 aanhef en onder a Wna en de Richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 veroordelen in de volgende kosten:

de kosten die de klaagster in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs heeft moeten maken: deze kosten zijn vastgesteld op een bedrag van € 50,00;
de kosten van de klaagster in verband met rechtsbijstand die door een derde beroepsmatig is verleend: deze kosten zijn vastgesteld op een punt voor het indienen van de klacht en een punt voor het bijwonen van de zitting, waarbij de kamer de waarde per punt vaststelt op een bedrag van € 525,00 met een wegingsfactor 1, dus in totaal € 1.050,00.

5.26. De notaris moet het griffierecht en de hiervoor genoemde kosten binnen vier weken nadat deze beslissing onherroepelijk is geworden aan de klaagster betalen. De klaagster moet daarvoor tijdig haar rekeningnummer schriftelijk doorgeven aan de notaris.

Kostenveroordeling ten behoeve van de kamer

5.27. Verder ziet de kamer aanleiding om de notaris op grond van artikel 103b lid 1 aanhef en onder b Wna en de Richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 te veroordelen in de kosten die in verband met de behandeling van de zaak zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op een bedrag van € 2.000,00 met een wegingsfactor 1. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven om een andere wegingsfactor te hanteren. De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan de kamer moeten worden betaald. De notaris zal hiervoor een nota ontvangen van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) in Utrecht.

6. De beslissing

De kamer:

6.1. verklaart het verzoek van de notaris om de klaagster te bevelen stukken in het geding te
brengen niet-ontvankelijk;

6.2. verklaart de klachtonderdelen 1 en 2 gegrond;

6.3. verklaart de klacht voor het overige ongegrond;

6.4. legt aan de notaris de tuchtmaatregel van een berisping op;

6.5. veroordeelt de notaris tot betaling aan de klaagster van een bedrag van:

€ 50,00 in verband met het genoemde griffierecht;
€ 50,00 in verband met de genoemde kosten van de klaagster;
€ 1.050,00 in verband met de genoemde kosten van rechtsbijstand van de klaagster,

en bepaalt dat het totaalbedrag moet worden betaald op de wijze en binnen de termijn die hiervoor onder 5.26. is omschreven;

6.6. veroordeelt de notaris tot betaling aan de kamer van een bedrag van € 2.000,00 in verband met de genoemde kosten van behandeling van de zaak en bepaalt dat dit bedrag moet worden betaald op de wijze en binnen de termijn die hiervoor onder 5.27. is omschreven.

Deze beslissing is gegeven door mr. W.F.J. Aalderink, voorzitter, en mr. S.H.L. Baggel en

mr. M.C. Stout, leden.

Uitgesproken in het openbaar op 1 juni 2026 door mr. T. Zuidema, fungerend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep:

U kunt hoger beroep instellen tegen deze beslissing door een verzoekschrift in te dienen bij het gerechtshof in Amsterdam (postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam). Dit kunt u doen binnen dertig dagen na de datum (dagtekening) van de aangetekende brief waarbij de kamer deze beslissing aan u heeft toegestuurd.

[1] Kamerstukken II 1995-1996, 23706, nr. 6, p. 50

[2] Gerechtshof Amsterdam 21 februari 2017, ECLI:NL:GHAMS:2017:482

[3] Gerechtshof Amsterdam 26 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2993

Berichten over uw Buurt

Dienstverlening

Beleid & regelgeving

Contactgegevens overheden

ECLI:NL:TNORSHE:2026:17 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2025/61