ECLI:NL:TNORSHE:2026:11 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2025/48

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2026:11
Datum uitspraak:	04-05-2026
Datum publicatie:	15-05-2026
Zaaknummer(s):	SHE/2025/48
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Hypotheekakte
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij op verzoek van een hypotheekhouder een valse verklaring heeft opgesteld over de totstandkoming van een hypotheekakte die hij heeft gepasseerd. De hypotheekhouder beroept zich op deze verklaring in een civiele procedure tegen de klager over de vraag wie recht heeft op de opbrengst van de veiling van de verhypothekeerde woning. Klacht ongegrond.

Klachtnummer    : SHE/2025/48
Datum uitspraak : 4 mei 2026

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:

de heer [naam] (hierna: de klager)
wonende in [woonplaats]

tegen

kandidaat-notaris de heer mr. [naam]
werkzaam in [woonplaats]
gemachtigde: mevrouw mr. M.J.T.M. Verstegen

1.         De zaak in het kort

De zaak gaat over een verklaring die mr. [naam] op papier heeft gezet over een hypotheekakte die hij in 2020 heeft gepasseerd. Omdat mr. [naam] toen notaris was, wordt hij hierna “de notaris” genoemd. De hypotheekhouder (degene die de gelden voor de aankoop van de woning aan een echtpaar had geleend) heeft de woning geveild omdat zij de hypotheeklasten niet aan hem betaalden. De klager had ook geld geleend aan de man, dat niet werd terugbetaald. De hypotheekhouder en de klager voeren een juridische procedure over de vraag wie recht heeft op de opbrengst van de veiling van de woning. In die procedure heeft de hypotheekhouder aangevoerd dat uit de verklaring van de notaris blijkt dat hij gelijk heeft. Volgens de klager is dat niet zo omdat de verklaring van de notaris niet juist is.

2.          Het verloop van de procedure

De beslissing van de kamer is gebaseerd op:

• de klacht met bijlagen, ontvangen op 19 augustus 2025;
   
• het verweerschrift;
• de e-mail met bijlagen van de klager aan de kamer en de notaris van 8 februari 2026;
• de toelichting die partijen op hun standpunt hebben gegeven bij de mondelinge behandeling van de klacht op 23 februari 2026: deze toelichting is vastgelegd in het proces-verbaal (verslag) van de mondelinge behandeling.

3.          De feiten

De feiten die de kamer van belang vindt voor de beoordeling van de klacht, worden hierna verkort weergegeven. Over deze feiten zijn partijen het eens, of de feiten zijn door één partij aangevoerd en de andere partij heeft er niet op gereageerd. Als dat nodig is, gaat de kamer onder het kopje ‘5. De beoordeling’ verder in op de feitelijke gang van zaken.

3.1.      De klager heeft jaren geleden geld geleend aan de heer [naam] (hierna: de man). De man is onder huwelijkse voorwaarden getrouwd met mevrouw [naam] (hierna: de vrouw). In september 2020 heeft de man een woning gekocht. De notaris zou de akte van levering van de woning op 26 oktober 2020 passeren. Omdat de man de koopsom niet op tijd betaalde, is die levering niet doorgegaan.

3.2.      Daarna hebben de verkoper en de man een nieuwe koopovereenkomst gesloten voor dezelfde woning. Het bedrag dat de man aan de verkoper moest betalen voor de koopsom en een boete, moest dan wel per omgaande op de derdengeldenrekening van de notaris worden gestort. De man heeft de heer [naam] (hierna: [X]) van De Financieringsmakelaar gevraagd met spoed een financiering te regelen om het afgesproken bedrag te kunnen betalen. De heer [naam] (hierna: [Y]) wilde dat bedrag in privé aan de man en de vrouw lenen als hij een recht van eerste hypotheek op de woning zou krijgen.

3.3.      Op 4 november 2020 heeft de heer [naam] hier namens [Y] telefonisch contact over gehad met de notaris. Afgesproken werd dat [Y] het bedrag diezelfde dag zou overmaken naar de derdengeldenrekening van de notaris, dat [X] verder contact zou hebben met de notaris over de voorwaarden van de hypothecaire geldlening en dat de notaris een concept van de hypotheekakte (hierna: conceptakte) zou opstellen.

3.4.      De notaris heeft een (eerste) conceptakte opgesteld en ter beoordeling aan [X] gestuurd. In die conceptakte staat onder meer dat:

• [Y] in privé schuldeiser/hypotheekhouder is;
• “***” optreedt als schriftelijk gevolmachtigde van [Y];
• [Y] € 735.000,00 aan de man en de vrouw leent;
• de man en de vrouw samen en ieder apart schuldenaar zijn; 
• de man eigenaar wordt van de woning;
• de man hypotheekgever is en aan [Y] een recht van eerste hypotheek op de woning verleent.

3.5.      [X] heeft op zaterdag 7 november 2020 een e-mail aan de notaris gestuurd met een reactie op de eerste conceptakte. Op maandag 9 november 2020 hebben [X] en de notaris daar telefonisch contact over gehad.

3.6.      Na dat telefoongesprek heeft de notaris de eerste conceptakte aangevuld met de vermelding dat de afsluitprovisie en de exit-fee bij het verstrekken van de lening op de hoofdsom in mindering zijn gebracht. Verder is de eerste conceptakte niet gewijzigd. De notaris heeft deze tweede conceptakte op 9 november 2020 om 14:43 uur aan [X] gemaild. In die e-mail heeft de notaris ook laten weten dat inmiddels een afspraak was gemaakt voor de levering van de woning en de vestiging van het hypotheekrecht op woensdag 11 november 2020 om 13:00 uur. De notaris heeft zijn e-mail als volgt afgesloten:

“Ik verneem graag nog van u op welke wijze de benodigde volmacht aan een medewerker van ons kantoor zal worden verleend door de heer [Y].

Als hij in persoon aanwezig zal zijn kan dat natuurlijk ook.”

3.7.      Aansluitend hebben de notaris en [X] contact gehad over de tweede conceptakte. De notaris heeft die conceptakte daarna aangepast en in de derde conceptakte niet meer vermeld dat (ook) de exit-fee bij het verstrekken van de lening in mindering is gebracht op de hoofdsom. Verder bevat de derde conceptakte geen wijzigingen ten opzichte van de eerste en de tweede conceptakte. De notaris heeft de derde conceptakte op 9 november 2020 om 16:02 uur aan [X] gemaild.

3.8.      Op 9 november 2020 om 18:02 uur heeft [Y] de notaris per e-mail laten weten:

“De aangepaste akte is akkoord.”

3.9.      Op dinsdag 10 november 2020 hebben de man en de vrouw contact gehad met de notaris over de voorgenomen levering van de woning aan de man en is besloten dat de man de woning zou doorleveren aan de vrouw.

3.10.     Op woensdag 11 november 2020 heeft de notaris eerst een akte van levering gepasseerd waarbij de woning aan de man is geleverd. Daarna heeft de notaris een akte van levering gepasseerd waarbij de woning door de man (de verkoper) aan de vrouw (de koper) is geleverd. In die tweede akte van levering staat onder meer:

“Verkoper en koper hebben gisteren een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot het hierna te vermelden registergoed.

De koopovereenkomst is niet eerder schriftelijk vastgelegd.”

3.11.     Aansluitend heeft de notaris de hypotheekakte gepasseerd, waarbij voor [Y] een recht van eerste hypotheek op de woning is gevestigd.In deze akte (hierna ook: de definitieve akte) is vermeld dat de vrouw eigenaar is van de woning en dat zij hypotheekgever is.

3.12.     De man en de vrouw hebben de hypotheeklasten niet aan [Y] betaald. De man heeft zich ook niet gehouden aan de afspraken die hij met de klager had gemaakt over de geldlening. Om die reden heeft de klager op 4 februari 2021 conservatoir paulianabeslag op de woning gelegd voor een bedrag van € 895.000,00.[Y] heeft de woning op 17 mei 2021 geveild.

3.13.     Daarna zijn de klager en [Y] tegen elkaar gaan procederen over de vraag wie van hen recht heeft op de opbrengst van de veiling van de woning. In die procedure(s) is onder meer de vraag aan de orde of [Y] bij het vestigen van het hypotheekrecht op de hoogte was van de doorverkoop van de woning door de man aan de vrouw. De advocaat van [Y] heeft de notaris op 13 april 2022 gevraagd een schriftelijke verklaring af te leggen over de totstandkoming van het hypotheekrecht. De notaris heeft dat gedaan in een brief aan de advocaat van [Y] van 19 april 2022. Deze advocaat heeft die brief op 13 oktober 2022 bij de rechtbank ingediend om het standpunt van [Y] te ondersteunen in een civiele procedure tegen de klager.

4.          De klacht

4.1.      De klager verwijt de notaris dat hij in zijn brief van 19 april 2022 ten gunste van de hypotheekhouder ([Y]) een valse verklaring heeft afgelegd over de totstandkoming van het hypotheekrecht.

5.         De beoordeling

Kan de kamer de klacht behandelen?

5.1.      De kamer kan pas beoordelen of een notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, als aan de voorwaarden is voldaan om een klacht in behandeling te kunnen nemen (de ontvankelijkheid van de klacht). Zo moet een klacht volgens artikel 99 lid 21 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) binnen de wettelijke klachttermijn worden ingediend. Een klager heeft daar in ieder geval drie jaar de tijd voor vanaf de dag na het moment dat hij feitelijk op de hoogte is – of op de hoogte had kunnen zijn – van het handelen of nalaten van een notaris dat mogelijk tuchtrechtelijk verwijtbaar is. Als een klacht na die driejaarstermijn wordt ingediend, verklaart de kamer zo’n klacht in principe niet-ontvankelijk.

5.2.      De klager heeft de klacht op 19 augustus 2025 bij de kamer ingediend. Volgens de notaris heeft de klager de klacht na de driejaarstermijn ingediend omdat hij er al in 2021 van op de hoogte was dat de notaris de akten van levering en de hypotheekakte in 2020 had gepasseerd.Deze klacht gaat echter niet over het handelen en/of nalaten van de notaris bij het passeren van die akten, maar over de verklaring die de notaris op 19 april 2022 op papier heeft gezet over de totstandkoming van het hypotheekrecht. De klager heeft naar voren gebracht dat hij die verklaring pas heeft gezien toen de advocaat van [Y] die verklaring bij een akte van 13 oktober 2022 in het geding bracht in een civiele procedure tussen de klager en [Y]. Er is niet gesteld of gebleken dat de klager die verklaring al eerder had gezien of had kunnen zien. Daarom is de kamer van oordeel dat de driejaarstermijn op 14 oktober 2022 (de dag nadat de verklaring in het geding is gebracht) is gaan lopen. Die termijn was dus nog niet voorbij toen de klacht werd ingediend. De kamer is dan ook van oordeel dat de klacht ontvankelijk is, zodat deze inhoudelijk kan worden beoordeeld.

Is tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld?

De maatstaf

5.3.      De maatstaf die de tuchtrechter hanteert, is of een notaris heeft gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar volgens artikel 93 lid 1 Wna moet doen. De kamer toetst onder meer of het handelen of nalaten van een notaris in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere wet- en regelgeving. Omdat een notaris een wettelijke en maatschappelijke vertrouwenspositie heeft, moeten rechtzoekenden ervan uit kunnen gaan dat een verklaring die een notaris afgeeft over zijn handelwijze feitelijk juist is.

De inhoud van de verklaring

5.4.      De kamer moet beoordelen of de klager de notaris terecht verwijt dat hij een valse verklaring heeft afgelegd over de totstandkoming van het hypotheekrecht. De schriftelijke verklaring van de notaris heeft de volgende inhoud:

“In de hypotheekakte is de aanduiding ‘mondelinge volmacht’ gebruikt. Dit is bij de vertegenwoordiging van hypotheekhouders (zoals banken en beleggingsinstellingen) praktisch altijd het geval. Het belang van de hypotheekhouder is dat namens de hypotheekhouder de schuldbekentenis en het hypotheekrecht wordt aanvaard.

De contacten met hypotheekhouders hierover vinden in het algemeen geheel schriftelijk plaats, zonder direct contact met formeel tekenbevoegde personen van de zijde van de geldverstrekker/ hypotheekhouder.

De gebruikte aanduiding mondelinge volmacht is gerelateerd aan bepalingen in de Notariswet over volmachten bij notariële akten: voor schriftelijke volmachten gelden andere procedureregels dan bij mondelinge volmachten.

In dit geval is er namens uw cliënt per mail gecommuniceerd over de bepalingen in de akte. Het bedrag van de geldlening is ontvangen van uw cliënt op 4 november 2020.

De lening zou volgens de namens uw cliënt verstrekte gegevens worden verstrekt door uw cliënt aan de [man] en [de vrouw] beiden, onder beding van eerste hypotheekrecht op het pand in [naam gemeente].

Op de dag voor de beoogde levering vernam ik dat [de vrouw] niet bereid zou zijn als geldnemer mee te tekenen voor de lening die [de man] had geregeld met uw cliënt, tenzij het pand aan haar zou worden geleverd.

Gezien de moeizame voorgeschiedenis rond de koopovereenkomst van het pand zou niet doorgaan van de levering meteen tot schade leiden, aangezien nieuw uitstel niet meer zou worden verleend door verkoper.

Over deze mutatie tussen de twee echtgenoten/schuldenaren voor wat betreft de eigendom van het pand heeft geen communicatie plaatsgevonden van ons kantoor met uw cliënt en zijn contactpersonen voordat de akte werd gepasseerd, aangezien aan de gestelde kernvoorwaarden (leningovereenkomst en hypotheek op het pand in [naam gemeente]) voldaan bleef zijn, en er geen ander dan de twee schulenaren [kamer: schuldenaren] bij betrokken was.”

De bezwaren van de klager tegen de verklaring

5.5.      De klager heeft in de klacht verschillende (veronder)stellingen naar voren gebracht, op basis waarvan hij aanneemt dat de verklaring van de notaris op meerdere punten leugenachtig/onjuist is. De klacht spitst zich toe op de vraag of de notaris naar waarheid heeft verklaard dat hij [Y] er voor het passeren van de definitieve hypotheekakte niet over heeft geïnformeerd dat de woning (uiteindelijk) niet aan de man maar aan de vrouw zou worden geleverd.

5.6.      Op basis van de inhoud van het dossier en de toelichting die de klager en de notaris bij de mondelinge behandeling hebben gegeven, gaat de kamer ervan uit dat vast staat:

• dat [Y] op 9 november 2020 om 18:02 uur per e-mail heeft ingestemd met de inhoud van de derde conceptakte: in die conceptakte was – net als in de eerdere twee conceptakten – vermeld dat de man eigenaar van de woning zou worden;
• dat [Y] geen schriftelijke volmacht heeft gegeven voor het passeren van de hypotheekakte;
• dat de notaris op 12 november 2020 de definitieve hypotheekakte heeft gepasseerd: daarin is vermeld dat de vrouw eigenaar van de woning is;
• dat in de definitieve hypotheekakte is vermeld dat een medewerker van de notaris bij het passeren van die akte aanwezig is geweest als mondeling gevolmachtigde van [Y].

5.7.      Omdat in de definitieve akte is vermeld dat [Y] een mondelinge volmacht heeft verleend om hem bij het passeren van die akte te vertegenwoordigen, moet er volgens de klager nog mondeling contact zijn geweest tussen (een medewerker van) de notaris en [Y] over de wijziging van de hypotheekakte nadat [Y] per e-mail had ingestemd met de derde conceptakte. Volgens de klager volgt daaruit dat [Y] voor het passeren van die akte wist dat de woning (uiteindelijk) aan de vrouw zou worden geleverd. De klager stelt dat de notaris anders buiten de volmacht van [Y] zou hebben gehandeld.

5.8.      De notaris stelt dat hij en zijn medewerkers voor het passeren van de definitieve hypotheekakte geen contact meer hebben gehad met [Y] over de (door)levering van de woning aan de vrouw. In lijn met de inhoud van zijn verklaring heeft de notaris in zijn verweerschrift naar voren gebracht dat hij het op dat moment niet nodig vond om [Y] over die wijziging te informeren omdat “door de doorlevering de schuldverhouding met de hypotheeknemer/geldgever immers niet werd gewijzigd”. De notaris heeft verder gesteld dat hij er uit praktische overwegingen voor heeft gekozen “niet nog een schriftelijke volmacht door de hypotheeknemer te laten ondertekenen om aan de akte te hechten, maar – zoals zeer gebruikelijk bij hypotheekakten – gebruik te maken van een mondelinge volmacht van de hypotheekverstrekker” (kamer: bedoeld zal zijn hypotheeknemer). In zijn verklaring heeft hij daarover vermeld dat bij de vertegenwoordiging van hypotheekhouders (zoals banken en beleggingsinstellingen) praktisch altijd gebruik wordt gemaakt van een mondelinge volmacht.

5.9.      De kamer benadrukt dat in deze zaak niet wordt beoordeeld of de notaris in 2020 bij de vestiging van het hypotheekrecht tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door in de hiervoor omschreven omstandigheden gebruik te maken van een mondelinge volmacht van een privé geldverstrekker om een akte te passeren die afweek van de conceptakte waar de geldverstrekker eerder mee had ingestemd. Het staat wel vast dat [Y] (al dan niet via een tussenpersoon) aan de notaris heeft meegedeeld dat hij meewerkt aan het passeren van een hypotheekakte (anders zou het hele geschil tussen de klager en [Y] niet zijn ontstaan). Daarin ligt een volmacht besloten. De verklaring van de notaris, dat de hypotheekakte uiteindelijk op basis van een mondelinge volmacht is gepasseerd, is dus niet onjuist. Naar het oordeel van de kamer is in deze tuchtrechtelijke procedure niet gebleken dat (medewerkers van) de notaris [Y] er voor het passeren van de definitieve hypotheekakte over hebben/heeft geïnformeerd dat de woning (uiteindelijk) aan de vrouw zou worden geleverd. Er is dan ook niet komen vast te staan dat de verklaring van de notaris op dit punt in strijd met de waarheid is.

5.10.     De klager verwijt de notaris ook dat hij ten onrechte heeft verklaard dat ervoor is gekozen om de woning door de man te laten doorleveren aan de vrouw omdat de vrouw niet wilde tekenen voor de hypothecaire geldlening als zij geen eigenaar van de woning zou worden. Volgens de klager was dat niet de reden voor de doorlevering, maar was de doorlevering bedoeld om te voorkomen dat de schuldeisers van de man zich op de woning zouden kunnen verhalen. Bovendien wilde de man een akte van levering hebben waaruit bleek dat hij eigenaar van de woning was om derden ervan te overtuigen dat hij kapitaalkrachtig was, zo stelt de klager. Om deze stelling te onderbouwen, heeft de klager verwezen naar een beschikking van de voorzieningenrechter bij de rechtbank Oost-Brabant van 30 juni 2021. In die beschikking is vermeld dat de man medio 2021 bij de voorzieningenrechter heeft verklaard dat hij de woning had doorgeleverd aan de vrouw om ervoor te zorgen dat zijn schuldeisers zich niet op de woning zouden kunnen verhalen. De klager heeft ook verwezen naar een verslag van een telefoongesprek dat hij op 9 oktober 2021 met de man heeft gehad. In dat verslag, dat de klager heeft opgesteld, is te lezen dat de man zich tegen hem ook in vergelijkbare zin heeft uitgelaten. De kamer constateert dat de man deze mededelingen na het passeren van de akten gedaan. Daaruit kan naar het oordeel van de kamer niet vanzelfsprekend worden afgeleid dat de man de notaris voor het passeren van de akten heeft geïnformeerd over zijn (dubieuze) motieven voor de doorlevering of dat de notaris daar toen op een andere manier van op de hoogte was of van op de hoogte had kunnen zijn. Daarom is de kamer van oordeel dat niet is komen vast te staan dat de verklaring van de notaris op dit punt onjuist is.

5.11.     Voor zover de kamer zou vaststellen dat de notaris [Y] niet heeft geïnformeerd, stelt de klager dat de notaris dit te kwader trouw heeft gedaan om te voorkomen dat [Y] daardoor bekend zou worden met de paulianeuze (om schuldeisers te benadelen) doorverkoop, waardoor [Y] niet langer te goeder trouw zou zijn. De kamer heeft echter geen aanleiding om te veronderstellen dat de notaris [Y] om die reden destijds bewust niet heeft geïnformeerd over de doorlevering. De kamer heeft eerder de indruk dat de notaris zich toen helemaal niet heeft gerealiseerd dat zijn handelen en/of nalaten ertoe zou kunnen leiden dat [Y] zich dan later zou kunnen verweren tegen een vordering tot vernietiging wegens paulianeus handelen omdat hij te goeder trouw was.  

5.12.     De klager heeft er overigens terecht op gewezen dat de notaris in zijn verklaring heeft vermeld dat hij op de dag vóór de beoogde levering hoorde dat de vrouw daaraan niet wilde meewerken als het pand niet “aan haar” zou worden geleverd, terwijl de notaris in zijn verweerschrift heeft gesteld dat óp de dag van de levering bleek dat de vrouw niet wilde meewerken als zij geen “(mede-)eigenaar” van de woning zou worden. De kamer heeft de notaris daarom bij de mondelinge behandeling om opheldering gevraagd, maar die kon hij niet direct geven. Pas toen de klager erop wees dat de notaris zelf in de akte van levering had opgenomen dat de dag daarvoor een koopovereenkomst was gesloten tussen de man en de vrouw (zie 3.10.), werd hem (weer) duidelijk dat hij daar op de dag voor de beoogde levering mee bekend was. De notaris heeft hierdoor wel een wat slordige indruk gemaakt, maar er is niet gebleken dat zijn verklaring over het moment waarop hij bekend werd met bezwaren van de vrouw onjuist is.

5.13.     Uit wat hiervoor is overwogen volgt dat de kamer van oordeel is dat niet is komen vast te staan dat de notaris een valse verklaring heeft afgelegd over de totstandkoming van het hypotheekrecht. Daarom wordt de klacht ongegrond verklaard.

6.          De beslissing

De kamer:

6.1.      verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. T. Dohmen, voorzitter, mr. A.G.M.H. Bennenbroek en mr. M.A. Rosenbrand-Biesheuvel, leden.

Uitgesproken in het openbaar op 4 mei 2026 door mr. C.T.M. Luijks, fungerend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep:
U kunt hoger beroep instellen tegen deze beslissing door een verzoekschrift in te dienen bij het gerechtshof in Amsterdam (postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam). Dit kunt u doen binnen dertig dagen na de datum (dagtekening) van de aangetekende brief waarbij de kamer deze beslissing aan u heeft toegestuurd.