ECLI:NL:TNORSHE:2026:10 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2025/37

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2026:10
Datum uitspraak:	13-04-2026
Datum publicatie:	21-04-2026
Zaaknummer(s):	SHE/2025/37
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie:	Levering woning aan klager in kader van AB-BC-transactie, die in “omgekeerde volgorde” is gepasseerd. Kandidaat-notaris heeft niet met vereiste zorgvuldigheid gehandeld door in akte van levering op te nemen dat de kosten voor rekening van koper komen, terwijl in koopovereenkomst was bepaald dat deze voor rekening van verkoper zouden komen. Ook niet naar behoren voldaan aan voorlichtingsplicht, die tot de essentie van het notariële ambt behoort en als een integraal onderdeel van het passeren van de akte moet worden beschouwd en eens te meer geldt als het gaat om een transactie die afwijkt van wat gebruikelijk is. Nu eerst de akte B-C en daarna de akte A-B is gepasseerd, hingen beide leveringen nauw met elkaar samen; als bij één van die transacties een kink in de kabel zou komen, zou dit gevolgen (kunnen) hebben voor de andere transactie. Klager hoefde daar niet op bedacht te zijn en de kandidaat-notaris wist dat B de koopsom die klager naar zijn derdengeldenrekening had overgemaakt, nodig had om op haar beurt de koopsom aan A te kunnen voldoen. Daarom is de kamer van oordeel dat het in de gegeven omstandigheden op de weg van de kandidaat-notaris had gelegen om klager er voor het passeren van de akte B-C over te informeren dat die transactie onderdeel uitmaakte van een AB-BC-transactie waarbij de akten in omgekeerde volgorde werden gepasseerd. De kandidaat-notaris had de beoogde gang van zaken daarbij kunnen toelichten en klager kunnen informeren over de daaraan verbonden risico’s en de mogelijkheden om deze te ondervangen. Zulke informatie valt naar het oordeel van de kamer niet onder de geheimhoudingsplicht. Daarnaast is het de taak van de notaris om vóór de ontvangst van derdengelden zo helder mogelijk met de betrokken partijen af te spreken onder welke voorwaarden welk bedrag aan welke partij zal worden uitbetaald. Op de notaris rust een zwaarwegende zorgplicht met betrekking tot het beheer en de uitbetaling van derdengelden. Door het ontbreken van deze afspraken liepen de bij deze transactie betrokken partijen het risico dat bij een gebrek in de transactie A-B of B-C onduidelijkheid zou ontstaan over welke partij recht zou hebben op uitbetaling. Waarschuwing en proceskostenveroordeling.

Klachtnummer    : SHE/2025/37
Datum uitspraak : 13 april 2026

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:

de heer [naam] (hierna: de klager)
wonende in [woonplaats]
gemachtigde: de heer mr. D.A. Evertsz, advocaat in Rotterdam

tegen

kandidaat-notaris de heer mr. [naam] (hierna:de kandidaat-notaris)
werkzaam in [woonplaats]
gemachtigden: mevrouw mr. M.J.G. Boender-Lamers en mevrouw mr. R. Hinsen, advocaten in Rotterdam

1.         De zaak in het kort

De zaak gaat over de levering van een woning aan de klager in het kader van een AB-BC-transactie. De kandidaat-notaris heeft de akten van levering in “omgekeerde volgorde” gepasseerd. Eerst is de akte B-C gepasseerd, waarbij de woning aan de klager (C) is geleverd door degene die de woning aan hem had verkocht (B). Daarna is de akte A-B gepasseerd, waarbij de woning door de eerdere eigenaren (A) aan B is geleverd. De dag daarna is eerst de levering van de woning door A aan B ingeschreven in de openbare registers. Later die dag is de levering door B aan C ingeschreven.
De klager is om meerdere redenen ontevreden over de werkwijze van de kandidaat-notaris.

2.          Het verloop van de procedure

De beslissing van de kamer is gebaseerd op:

• de klacht (met bijlagen), door de kamer ontvangen op 26 juni 2025;
• het verweerschrift (met bijlagen);
• de toelichting die partijen op hun standpunt hebben gegeven bij de mondelinge behandeling van de klacht op 26 januari 2026, zoals vastgelegd in het proces-verbaal (verslag) van die behandeling.

3.          De feiten

De feiten die de kamer van belang vindt voor de beoordeling van de klacht worden hierna kort omschreven. Als dat nodig is, gaat de kamer onder 5 verder in op de feitelijke gang van zaken.

3.1.      Op 1 september 2022 hebben [naam] B.V. (hierna: [X]) en de klager een koopovereenkomst ondertekend. Daarbij heeft [X] de woning, die was bestemd voor kamerverhuur, voor € 425.000,00 verkocht aan de klager. Het gaat om een “Model koopovereenkomst voor een bestaande eengezinswoning (model 2021)” die door [X] is ingevuld. In deze koopovereenkomst is bepaald dat de verkoper de kosten moet betalen die de notaris in rekening brengt in verband met de eigendomsoverdracht (levering) van de woning, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en kadasterkosten. Ook is daarin bepaald dat de verkoper de notaris aanwijst die de levering zal verzorgen en in de koopovereenkomst is vermeld dat de akte van levering wordt gepasseerd door een notaris van het notariskantoor waar de kandidaat-notaris werkt. [X] heeft dit kantoor opdracht gegeven om de levering te verzorgen.
 

3.2.      Op 19 oktober 2022 heeft een medewerker van het notariskantoor een concept van de akte van levering en een nota van afrekening aan de klager gemaild. In de conceptakte staat onder meer:

“Alle kosten van de overdracht, waaronder begrepen de overdrachtsbelasting en het kadastrale recht, zijn voor rekening van koper.”

3.3.      In de bijgevoegde nota van afrekening staat dat de klager naast de koopprijs van de woning onder meer de overdrachtsbelasting (€ 34.000,00) en de notariële kosten (€ 666,50 voor de akte van levering, inzage en inschrijving in het kadaster) moet betalen.

3.4.      De klager heeft geen bezwaar gemaakt tegen de inhoud van de conceptakte en hij heeft het totaalbedrag van de nota van afrekening overgeschreven naar de derdengeldenrekening van het notariskantoor.

3.5.      Op 26 oktober 2022 om 16.30 uur heeft de kandidaat-notaris de akte gepasseerd waarbij [X] de woning aan de klager levert. De klager is persoonlijk bij het passeren aanwezig geweest. In de akte van levering is – net als in de conceptakte – bepaald dat de kosten in verband met de levering voor rekening van de koper komen. Volgens de akte bedraagt de door de klager verschuldigde  overdrachtsbelasting € 34.000,00 (8 % van € 425.000,00).

3.6.      Op 26 oktober 2022 om 16:45 uur heeft de kandidaat-notaris de akte gepasseerd waarbij de (eerdere) eigenaren (hierna: A) de woning aan [X] leveren voor € 350.000,00. In die akte is over de voldoening van de koopprijs door [X] vermeld:

“welke koopprijs deels door de koper is voldaan en deels door de koper is voldaan door storting op een rekening ten namen van Derdengelden [naam notariskantoor].”

3.7.      De akte van levering waarbij de woning door A aan [X] is geleverd, is op 27 oktober 2022 om 9:00 uur ingeschreven in de openbare registers. Om 10:53 uur is de akte van levering ingeschreven waarbij de woning door [X] aan de klager is geleverd.  

3.8.      De klager heeft het notariskantoor op 27 november 2024 per e-mail aansprakelijk gesteld omdat in de akte van levering – in strijd met de koopovereenkomst – is bepaald dat de kosten van de eigendomsoverdracht door de koper moeten worden betaald. Samengevat heeft de klager het notariskantoor gevraagd uiterlijk 3 december 2024 een bedrag van € 34.665,50 aan hem te betalen. De klager heeft ook gevraagd hem te informeren over de levering van de woning aan [X] en het moment waarop de koopprijs die de klager voor de woning heeft betaald aan [X] ter beschikking is gesteld.

3.9.      De kandidaat-notaris heeft de gemachtigde van de klager op 3 december 2024 gemaild dat de aansprakelijkstelling is aangemeld bij zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar (hierna: de verzekeraar).

3.10.     De verzekeraar heeft de gemachtigde van de klager op 26 maart 2025 gemaild dat geen aansprakelijkheid wordt erkend. Op 9 april 2025 heeft de gemachtigde van de klager per e-mail verweer gevoerd tegen dat standpunt.

4.          De klacht

4.1.       Samengevat verwijt de klager de kandidaat-notaris dat hij:

1. niet zorgvuldig heeft gehandeld omdat hij in de akte van levering heeft opgenomen dat de
    kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper komen;
2. niet voortvarend op de aansprakelijkstelling heeft gereageerd;
3. zijn nota ten onrechte niet heeft gecrediteerd;
4. in reactie op de aansprakelijkstelling heeft aangevoerd dat de klager zijn klachtplicht heeft geschonden;
5. onbevoegd gelden van de klager ter beschikking heeft gesteld aan [X];
6. heeft nagelaten de klager te informeren over de (risico’s van de) AB-BC-transactie en niet heeft nagevraagd of de klager daarmee instemde;
7. geen opdrachtbevestiging heeft gegeven en heeft nagelaten de klager te informeren over de financiële consequenties van zijn inschakeling.

4.2.      De kandidaat-notaris heeft verweer gevoerd tegen de klacht.

5.          De beoordeling

Is tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld?

De maatstaf

5.1.      De maatstaf die de tuchtrechter hanteert, is of notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar moet doen. Dit staat in artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna). De tuchtrechter toetst of:

• hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere wet- en regelgeving die van toepassing is;
• zij voldoende zorgvuldig hebben gehandeld ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden.

Zo moeten zij het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle (rechts)personen die bij de rechtshandeling betrokken zijn met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna).

De kamer is van oordeel dat de kandidaat-notaris niet volledig aan deze maatstaf heeft voldaan en legt hierna per klachtonderdeel uit waarom de kamer tot dit oordeel is gekomen.

Klachtonderdeel 1: kosten voor rekening van de koper

5.2.      De klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij niet zorgvuldig heeft gehandeld omdat hij in de akte van levering heeft opgenomen dat de kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van de koper komen, terwijl in de koopovereenkomst is bepaald dat deze kosten voor rekening van de verkoper komen.

5.3.      De kandidaat-notaris heeft daar tegenin gebracht dat hij de conceptakte en de nota van afrekening een week voor de datum van levering aan de klager heeft gestuurd, zodat de klager voldoende tijd heeft gehad om deze stukken te bekijken. Volgens de kandidaat-notaris was de klager – die de (bestaande) woning voor kamerverhuur zou gaan gebruiken – bovendien geen leek op het gebied van het sluiten van koopovereenkomsten ter zake van onroerend goed. De klager heeft echter niet laten weten dat de bepaling in de conceptakte over de kosten afweek van wat in de koopovereenkomst over de kosten was bepaald. Omdat de klager de nota van afrekening zonder protest heeft betaald en hij er ook bij het passeren van de akte geen bezwaar tegen heeft gemaakt dat daarin was bepaald dat de kosten van de levering voor zijn rekening komen, heeft de notaris aangevoerd dat hij ervan uit mocht gaan dat de klager daarmee instemde. De kandidaat-notaris heeft er ook op gewezen dat het bij bestaande bouw bijna nooit voorkomt dat wordt overeengekomen dat de kosten voor rekening van de verkoper komen, zodat het volgens hem geen gegeven is dat het de bedoeling van partijen was dat de kosten voor rekening van de verkoper zouden komen. Door deze omstandigheden kan niet worden gezegd dat “de enkele discrepantie tussen de koopovereenkomst en de akte van levering” op zichzelf voldoende is voor tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen, aldus de kandidaat-notaris.

5.4.      Bij de beoordeling van dit klachtonderdeel stelt de kamer voorop dat de kandidaat-notaris tijdens de mondelinge behandeling heeft verklaard dat hij over het hoofd heeft gezien dat in de koopovereenkomst was bepaald dat de kosten van de eigendomsoverdracht voor rekening van de verkoper komen. Daaruit volgt dat de kandidaat-notaris de opdracht om de levering van de woning overeenkomstig de gemaakte afspraken te verzorgen, niet met de vereiste zorgvuldigheid heeft uitgevoerd. Dat de klager de kandidaat-notaris voorafgaand aan de levering niet heeft gewezen op deze fout en dat het ongebruikelijk is dat de kosten bij bestaande bouw voor rekening van de verkoper komen, maakt dat niet anders. Van een (kandidaat-)notaris mag immers worden verwacht dat hij/zij een overeenkomst die ten grondslag ligt aan een akte die hij/zij passeert, met de grootst mogelijke zorgvuldigheid beoordeelt. Daarom is dit klachtonderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 2: reactie op aansprakelijkstelling

5.5.       De klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij niet voortvarend heeft gehandeld naar aanleiding van de aansprakelijkstelling van 27 november 2024. De verzekeraar heeft daarop pas op 26 maart 2025, na herhaalde herinneringen, inhoudelijk gereageerd. Bovendien is de verzekeraar een eerdere toezegging om in de week daarna te zullen reageren, niet nagekomen. Gezien de ernst van het verwijt en het financiële belang getuigt dit volgens de klager van onvoldoende besef van de ernst van de aansprakelijkstelling.

5.6.      De kandidaat-notaris heeft naar voren gebracht dat de aansprakelijkstelling op tijd aan de verzekeraar is gemeld. Voor zover het te lang zou hebben geduurd voordat de verzekeraar heeft gereageerd, is de kandidaat-notaris van mening dat hem daarvan geen verwijt kan worden gemaakt.

5.7.      De kamer overweegt als volgt. Vast staat dat de kandidaat-notaris de gemachtigde van de klager op 3 december 2024 heeft gemaild dat de aansprakelijkstelling inmiddels aan de verzekeraar was gemeld. Nadat de gemachtigde van de klager de kandidaat-notaris op 8 januari 2025 per e-mail heeft gevraagd wanneer een inhoudelijke reactie kan worden verwacht, heeft de kandidaat-notaris hem op 10 januari 2025 gemaild dat hij afhankelijk is van de (instructies van de) verzekeraar. Hij heeft daarbij laten weten dat hij die ochtend telefonisch contact met de verzekeraar had opgenomen en dat aan hem was verteld dat de zaak in behandeling is en dat naar verwachting op korte termijn zal worden gereageerd. De gemachtigde van de klager heeft de kandidaat-notaris daarna in een e-mail van                   18 februari 2025 gevraagd hem uiterlijk 21 februari 2025 te laten weten of, en zo ja wanneer, een reactie zal volgen en dat anders een tuchtklacht zal worden ingediend. Op 26 februari 2025 heeft de verzekeraar de gemachtigde van de klager gemaild en zich verontschuldigd voor de late reactie. Daarbij heeft de verzekeraar laten weten uiterlijk de week daarna met een inhoudelijke reactie te zullen komen. De verzekeraar heeft die reactie op 26 maart 2025 aan de gemachtigde van de klager gemaild.

5.8.      De kamer kan zich voorstellen dat het voor de klager onbevredigend is geweest dat de verzekeraar haar toezegging niet is nagekomen en dat het uiteindelijk vier maanden heeft geduurd voordat de verzekeraar namens de kandidaat-notaris inhoudelijk op de aansprakelijkstelling heeft gereageerd. De kamer is echter van oordeel dat de kandidaat-notaris daarvan geen verwijt kan worden gemaakt. Zoals hij heeft gesteld, is hij afhankelijk van (de instructies van) zijn verzekeraar. Nu de kandidaat-notaris de aansprakelijkstelling binnen enkele dagen aan de verzekeraar heeft gemeld en vast staat dat hij daarna nog bij de verzekeraar heeft nagevraagd wat de stand van zaken was, is de kamer van oordeel dat aan de kandidaat-notaris geen verwijt kan worden gemaakt van het tijdsverloop. Dit klachtonderdeel is daarom ongegrond.

Klachtonderdeel 3: niet terugbetalen van kosten

5.9.      De klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij zijn nota voor de werkzaamheden die hij voor de levering in rekening heeft gebracht niet heeft gecrediteerd (teruggedraaid). Daarbij heeft de klager een beroep gedaan op artikel 10 lid 3 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (Vbg), waarin is bepaald dat een notaris de kosten van zijn werkzaamheden niet ten laste mag brengen van een ander dan zijn opdrachtgever. Omdat [X] de opdracht tot levering heeft gegeven, is er volgens de klager geen juridische grondslag om de kosten van de levering aan hem in rekening te brengen.

5.10.     De kandidaat-notaris is van mening dat hij zijn nota niet hoeft te crediteren omdat hij de akte van levering voor de klager en [X] heeft gepasseerd en dat aan zijn werkzaamheden voor die levering kosten zijn verbonden. Volgens de kandidaat-notaris heeft de klager met die kosten ingestemd door de nota van afrekening te betalen. Als de klager vindt dat die kosten voor rekening van [X] komen, moet hij [X] daarvoor aanspreken, zo stelt de kandidaat-notaris.

5.11.     Uit de stukken blijkt dat de klager op 27 november 2024 zowel de kandidaat-notaris als [X] aansprakelijk heeft gesteld en hen allebei heeft gevraagd de notariskosten van € 666,50 aan hem terug te betalen. De kandidaat-notaris heeft aansprakelijkheid van de hand gewezen. In de e-mail van 26 maart 2025 heeft de verzekeraar zich namens de kandidaat-notaris (onder meer) op het standpunt gesteld dat de door de klager gestelde schade is ontstaan omdat [X] meer heeft ontvangen dan waar zij op grond van de koopovereenkomst recht op heeft en dient dat te worden teruggedraaid. Het is de kamer niet gebleken dat [X] daartoe bereid is.

5.12.     De kamer is van oordeel dat het aan de civiele rechter is om te oordelen over de vraag wie de notariskosten verschuldigd is. Gezien de toelichting bij artikel 10 lid 3 Vbg is de achtergrond van die bepaling dat een notaris er niet aan mag meewerken dat de kosten van zijn werkzaamheden op verzoek van een opdrachtgever uit (bijvoorbeeld) fiscale motieven in rekening worden gebracht bij (bijvoorbeeld) een B.V. van de opdrachtgever in plaats van bij de opdrachtgever privé. Daarvan is hier geen sprake. De kamer is daarom van oordeel dat het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is dat de kandidaat-notaris de kosten in verband met zijn werkzaamheden niet heeft gecrediteerd.
Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.

Klachtonderdeel 4: beroep op schending klachtplicht

5.13.     De klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij zich naar aanleiding van de aansprakelijkstelling op het standpunt heeft gesteld dat de klager zijn klachtplicht heeft geschonden. Door te stellen dat de klager te laat heeft geklaagd, probeert de kandidaat-notaris zijn eigen tekortschieten af te schuiven op de klager. Volgens de klager miskent de kandidaat-notaris daardoor zijn zelfstandige zorgplicht en ondermijnt hij het vertrouwen in het notariaat.

5.14.     De kandidaat-notaris heeft aangevoerd dat in reactie op de aansprakelijkstelling alleen een civielrechtelijk klachtplichtverweer is gevoerd. Volgens de kandidaat-notaris is dat niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Daarbij heeft hij naar voren gebracht dat er op dat moment nog geen tuchtklacht tegen hem was ingediend.

5.15.     Bij de beoordeling van dit klachtonderdeel stelt de kamer voorop dat aan een (kandidaat-) notaris in beginsel een grote mate van vrijheid toekomt om naar eigen inzicht verweer te voeren als tegen hem/haar een vordering wordt ingesteld of een klacht wordt ingediend.

5.16.     In reactie op de aansprakelijkstelling en het verzoek om een bedrag van € 34.666,50 aan de klager te betalen, heeft de verzekeraar namens de kandidaat-notaris onder meer het volgende laten weten:

“Allereerst merken wij op dat uw cliënt niet tijdig heeft geklaagd over de vermeende fout (gebrek) van verzekerde, waardoor uw cliënt geen beroep meer kan doen op het vermeende gebrek (art. 6:89 BW).

Immers, uw cliënt had binnen bekwame tijd nadat hij de vermeende fout had ontdekt of redelijkerwijze had moeten ontdekken, moeten klagen. Uw cliënt heeft niet binnen bekwame tijd geklaagd, nu hij – in ieder geval op 26 oktober 2022 – op de hoogte was van de vermeende fout van verzekerde. Door zo lang te wachten met klagen zijn de belangen van verzekerde geschaad. Door pas ruim twee jaar later te klagen over het vermeende gebrek, kan uw cliënt geen beroep meer doen op het gestelde gebrek in de prestatie.”

5.17.     Gelet op de grote mate van vrijheid die aan een (kandidaat-)notaris toekomt om naar eigen inzicht verweer te voeren, is de kamer van oordeel dat het niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is dat dit civielrechtelijke verweer namens de kandidaat-notaris is gevoerd. Daarom is dit klachtonderdeel ongegrond.

Klachtonderdeel 5: onbevoegd beschikken over kooprijs

5.18.     De klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij de koopsom die de klager naar de derdengelden-rekening had overgemaakt, onbevoegd ter beschikking heeft gesteld aan [X] voordat de woning aan de klager was geleverd en [X] dus nog geen aanspraak kon maken op die koopprijs. Volgens de klager heeft de kandidaat-notaris daardoor artikel 7:26 lid 3 BW geschonden en in strijd gehandeld met artikel 11 Vbg en de Beleidsregel tijdstip uitbetaling van gelden.

5.19.     De kandidaat-notaris heeft hier tegenin gebracht dat het in het notariaat niet ongebruikelijk is om de akten A-B en B-C in omgekeerde volgorde te passeren en dat dit volgens het Ministerie van Financiën ook is toegestaan als de akte A-B daarna maar eerder dan de akte B-C wordt ingeschreven in de openbare registers. Dat is ook zo gebeurd. De kandidaat-notaris heeft aangevoerd dat [X] – op het moment dat de akte van levering A-B werd gepasseerd – een deel van de door haar verschuldigde koopsom rechtstreeks aan A had betaald en dat het resterende deel van die koopsom zou worden betaald met de koopsom die [X] van de klager zou ontvangen. Die koopsom stond op dat moment op de derdengeldenrekening. Nadat de akten op 27 oktober 2022 waren ingeschreven in de openbare registers, heeft de kandidaat-notaris op 28 oktober 2022 onderzoek gedaan in de openbare registers. Bij deze narecherche bleek hem dat er geen eerder ingeschreven beslagen, hypotheken, leveringen of inschrijvingen als bedoeld in artikel 7:3 BW aan de transacties in de weg konden staan. Daarna heeft de kandidaat-notaris het resterende deel van de koopsom dat [X] nog aan A moest betalen op 28 oktober 2022 van de derdengeldenrekening overgeschreven naar A en op diezelfde datum heeft hij het restant van de koopsom (die de klager had betaald) van de derdenrekening overgemaakt naar [X]. Volgens de kandidaat-notaris is de financiële afwikkeling van de transactie overeenkomstig de regelgeving verlopen. 

5.20.     Bij de beoordeling van dit klachtonderdeel stelt de kamer voorop dat uit artikel 7:26 lid 3 BW volgt dat het verschuldigde bedrag op het moment dat de akte van levering wordt gepasseerd ten minste uit de macht van de koper moet zijn gebracht en dat dit bedrag pas na de inschrijving in de openbare registers in de macht van de verkoper hoeft te worden gebracht. In de praktijk wordt meestal uitvoering gegeven aan dat artikel doordat de koper de koopsom voorafgaand aan de levering op de derdengeldenrekening van de notaris stort en de notaris de koopsom pas aan de verkoper uitbetaalt als uit de narecherche is gebleken dat niets in de weg staat aan een vrije en onbezwaarde eigendomsoverdracht.Nadat de koopsom op deze derdengeldenrekening is gestort, hebben zowel de koper als de verkoper een voorwaardelijk recht op die koopsom: de verkoper heeft daar recht op onder de opschortende voorwaarde van een vrije en onbezwaarde levering en de koper onder dezelfde maar dan ontbindende voorwaarde.[1]

5.21.     Hieruit volgt dat [X] tot het moment waarop uit de narecherche bleek dat sprake was van een vrije en onbezwaarde eigendomsoverdracht van de woning aan de klager, alleen een voorwaardelijk recht had op de koopsom. De kandidaat-notaris heeft een afschrift van de derdengeldenrekening overgelegd, waaruit blijkt dat de resterende verkoopopbrengst niet eerder dan op 28 oktober 2022 aan [X] is overgemaakt. De kamer is dan ook van oordeel dat de kandidaat-notaris volgens de toepasselijke regels heeft gehandeld, zodat dit klachtonderdeel ongegrond is.

Klachtonderdeel 6: informatie- en waarschuwingsplicht

 5.22.    De klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij in strijd met artikel 5 Vbg heeft nagelaten hem te informeren en (schriftelijk) te waarschuwen voor de risico’s van de beoogde AB-BC-transactie. Hij verwijt de kandidaat-notaris ook dat hij niet heeft gecontroleerd of de klager instemde met deze constructie, waarbij [X] onbevoegd over de koopsom kon beschikken terwijl de woning nog niet aan de klager was geleverd. Volgens de klager zou de omgekeerde volgorde van passeren verstrekkende gevolgen voor hem hebben gehad als beslag was gelegd of als A en/of [X] failliet zou(den) zijn verklaard.

5.23.     Volgens de kandidaat-notaris was hij niet verplicht om de klager te informeren over de beoogde AB-BC-transactie en zou hij zijn geheimhoudingsplicht ten opzichte van [X] hebben geschonden als hij dat wel zou hebben gedaan. De kandidaat-notaris heeft aangevoerd dat de klager geen risico liep door de gekozen constructie, zodat er geen aanleiding was om hem daarover te informeren en te controleren of hij daarmee instemde. Omdat de koopsom die de klager had betaald pas aan [X] is uitbetaald nadat de woning vrij en onbezwaard aan de klager was geleverd en de klager niet meer overdrachtsbelasting verschuldigd was dan wanneer eerst de akte A-B zou zijn gepasseerd, was de constructie volgens de kandidaat-notaris niet nadelig voor de klager.

5.24.     Bij de beoordeling van dit klachtonderdeel stelt de kamer voorop dat een (kandidaat-)notaris op grond van artikel 43 lid 1 Wna verplicht is om de partijen bij een akte te informeren over de zakelijke inhoud van de akte en daarop een toelichting te geven voordat de akte wordt gepasseerd.
Als dat nodig is, moet een notaris daarbij ook wijzen op de gevolgen die voor (een van) partijen uit de inhoud van de akte voortvloeien. Volgens de wetsgeschiedenis van artikel 43 lid 1 Wna mag een notaris aannemen dat hij op juiste wijze aan zijn voorlichtingsplicht heeft voldaan als hij ervan overtuigd is dat de verschijnende personen hebben begrepen wat de inhoud van de akte is. Hierbij mag van een notaris een actieve rol worden verwacht. Het vervullen van de voorlichtingsplicht behoort volgens vaste rechtspraak tot de essentie van het notariële ambt en moet als een integraal onderdeel van het passeren van de akte worden beschouwd.[2] Deze voorlichtings- of informatieplicht geldt eens te meer als het gaat om een transactie die afwijkt van wat gebruikelijk is.

5.25.     De kamer is van oordeel dat hier sprake is van zo’n afwijkende transactie omdat [X] nog geen eigenaar was van de woning op het moment dat de akte werd getekend waarbij de woning door [X] aan de klager werd geleverd (de akte B-C). In die akte is over de wijze van eigendomsverkrijging vermeld:

“Het verkochte zal door verkoper in eigendom worden verkregen door de inschrijving in de Openbare Registers van het Kadaster, van een afschrift van een akte van levering, houdende kwijting voor de voldoening der koopsom, op heden voor mij, notaris te verlijden.”

Deze (toekomstige) eigendomsverkrijging wijkt af van de gebruikelijke situatie, waarin degene die een woning levert op dat moment eigenaar van die woning is. Niet is gebleken dat de kandidaat-notaris zich ervan heeft overtuigd dat de klager destijds uit deze bepaling in de akte had begrepen dat [X] op dat moment nog geen eigenaar van de woning was. 

5.26.     Nu de woning na het passeren van de akte B-C nog door de oorspronkelijke eigenaar (A) aan [X] moest worden geleverd, is duidelijk dat de levering B-C nauw samenhing met de levering A-B. Als bij één van die transacties een kink in de kabel zou komen, zou dit gevolgen (kunnen) hebben voor de andere transactie; zo zou een gebrek in de levering A-B gevolgen (kunnen) hebben voor de klager.

De klager hoefde daar niet op bedacht te zijn. Daarbij komt dat de kandidaat-notaris ervan op de hoogte was dat [X] de koopsom die de klager naar zijn derdengeldenrekening had overgemaakt, nodig had om op haar beurt de koopsom aan A te kunnen voldoen. Daarom is de kamer van oordeel dat het in de gegeven omstandigheden op de weg van de kandidaat-notaris had gelegen om de klager er voorafgaand aan het passeren van de akte B-C over te informeren dat die transactie onderdeel uitmaakte van een AB-BC-transactie waarbij de akten in omgekeerde volgorde werden gepasseerd.

De kandidaat-notaris had de beoogde gang van zaken daarbij kunnen toelichten en de klager kunnen informeren over de daaraan verbonden risico’s en de mogelijkheden om deze te ondervangen. Zulke informatie valt naar het oordeel van de kamer niet onder de geheimhoudingsplicht van de notaris.

Daarnaast is het de taak van de notaris om vóór de ontvangst van derdengelden zo helder mogelijk met de betrokken partijen af te spreken onder welke voorwaarden welk bedrag aan welke partij zal worden uitbetaald. Op de notaris rust een zwaarwegende zorgplicht met betrekking tot het beheer en de uitbetaling van derdengelden. Door het ontbreken van deze afspraken liepen de bij deze transactie betrokken partijen het risico dat bij een gebrek in de transactie A-B of B-C onduidelijkheid zou ontstaan over welke partij recht zou hebben op uitbetaling. Dit klachtonderdeel is dan ook gegrond.

Klachtonderdeel 7: geen opdrachtbevestiging

5.27.     De klager verwijt de notaris dat hij geen opdrachtbevestiging heeft gegeven en heeft nagelaten hem vooraf te informeren over de financiële consequenties van zijn inschakeling. Het toesturen van een conceptnota, nadat de werkzaamheden feitelijk al waren verricht en zonder voorafgaande duidelijke kostenafspraak, kan volgens de klager bezwaarlijk worden aangemerkt als tijdig in de zin van artikel 10 lid 1 Vbg.

5.28.     De kandidaat-notaris heeft naar voren gebracht dat het notariskantoor de ontvangst van een opdracht om een akte van levering te passeren aan partijen bevestigt en dat de klager een week voor het passeren van de akte van levering de conceptnota van afrekening heeft ontvangen. Daarin zijn ook de notariskosten vermeld. Volgens de kandidaat-notaris is het honorarium dat in rekening is gebracht voor het opstellen van de akte van levering en de hypotheekakte (€ 490,00 per akte) een gebruikelijk bedrag.

5.29.     Bij de beoordeling van dit klachtonderdeel stelt de kamer voorop dat duidelijk is dat niet de klager maar [X] de opdracht heeft gegeven om de akte van levering te passeren. Voor zover de klager de kandidaat-notaris verwijt dat hij hem geen opdrachtbevestiging heeft gestuurd in verband met de levering, is dit dan ook niet tuchtrechtelijk verwijtbaar.

5.30.     Vast staat dat een medewerker van het notariskantoor de klager per e-mail van 7 oktober 2022 heeft laten weten dat de koopovereenkomst was ontvangen met het verzoek de levering van de woning te verzorgen. Vast staat ook dat de klager het notariskantoor opdracht heeft gegeven om de hypotheekakte te passeren en dat de beide conceptakten en de conceptnota van afrekening een week voor de levering aan de klager zijn gemaild. In die conceptnota is vermeld dat voor de akte van levering en de hypotheekakte een honorarium van € 490,00 per akte in rekening wordt gebracht en niet is gesteld of gebleken dat daarna extra werkzaamheden in rekening zijn gebracht. De klager is dan ook voorafgaand aan de transactie op de hoogte gesteld van de kosten die aan hem in rekening zouden worden gebracht. Hij heeft er op geen enkele manier blijk van gegeven dat hij hiermee niet akkoord kon gaan of dat hij hierover vragen had die de kandidaat-notaris in het midden heeft gelaten of onbeantwoord heeft gelaten. Daarom is de kamer van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is.

Conclusie en maatregel

5.31.     Uit wat hiervoor is overwogen, volgt dat de klachtonderdelen 1 en 6 gegrond worden verklaard. Als een klacht (gedeeltelijk) gegrond wordt verklaard, kan de kamer afhankelijk van de ernst en aard van het tuchtrechtelijk verwijtbare handelen of nalaten een tuchtmaatregel opleggen. De kamer is om de volgende redenen van oordeel dat daar aanleiding voor is. Zorgvuldigheid is één van de kernwaarden van het notariële ambt. Door de koopovereenkomst die ten grondslag lag aan de akte van levering niet met de grootst mogelijke zorgvuldigheid te beoordelen, heeft de kandidaat-notaris deze kernwaarde geschonden. Ook de informatieplicht behoort tot de essentie van het notariële ambt en moet als een integraal onderdeel van het passeren van een akte worden beschouwd. Dat de kandidaat-notaris in dit dossier ook niet naar behoren invulling heeft gegeven aan die informatieplicht, rekent de kamer hem aan. In het voordeel van de kandidaat-notaris weegt mee dat hij een blanco tuchtrechtelijk verleden heeft. Alles afwegende is de kamer van oordeel dat kan worden volstaan met het opleggen van een waarschuwing.

Proceskosten

Terugbetaling griffierecht

5.32.     Omdat de kamer de klacht gedeeltelijk gegrond verklaart, moet de kandidaat-notaris op grond van artikel 99 lid 5 Wna het door de klager betaalde griffierecht van € 50,00 aan hem vergoeden.

Kostenveroordeling ten behoeve van de klager

5.33.     De kamer zal de kandidaat-notaris op grond van artikel 103b lid 1 aanhef en onder a Wna en de Richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 veroordelen in de volgende kosten:

• de kosten die de klager in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs heeft moeten maken: deze kosten zijn vastgesteld op een bedrag van € 50,00;
• de kosten van de klager in verband met rechtsbijstand die door een derde beroepsmatig is verleend: deze kosten zijn vastgesteld op een punt voor het indienen van de klacht en een punt voor het bijwonen van de zitting, waarbij de kamer de waarde per punt vaststelt op een bedrag van € 525,00 met een wegingsfactor 1, dus in totaal € 1.050,00.

5.34.     De kandidaat-notaris moet het griffierecht en de hiervoor genoemde kosten binnen vier weken nadat deze beslissing onherroepelijk is geworden aan de klager betalen. De klager moet daarvoor tijdig zijn rekeningnummer schriftelijk doorgeven aan de kandidaat-notaris.

Kostenveroordeling ten behoeve van de kamer

5.35.     Verder ziet de kamer aanleiding om de kandidaat-notaris op grond van artikel 103b lid 1 aanhef en onder b Wna en de Richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 te veroordelen in de kosten die in verband met de behandeling van de zaak zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op een bedrag van € 2.000,00 met een wegingsfactor 1. Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven om een andere wegingsfactor te hanteren. De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan de kamer moeten worden betaald. De kandidaat-notaris zal hiervoor een nota ontvangen van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) in Utrecht.

6.          De beslissing

De kamer:

6.1.      verklaart de klachtonderdelen 1 en 6 gegrond;

6.2.      verklaart de overige klachtonderdelen ongegrond;

6.3.      legt aan de kandidaat-notaris de tuchtmaatregel van waarschuwing op;

6.4.      veroordeelt de kandidaat-notaris tot betaling aan de klager van een bedrag van:

• € 50,00 in verband met het genoemde griffierecht;
• € 50,00 in verband met de genoemde kosten van de klager;
• € 1.050,00 in verband met de genoemde kosten van rechtsbijstand van de klager, en

bepaalt dat het totaalbedrag moet worden betaald op de wijze en binnen de termijn die hiervoor onder 5.34. is omschreven;

6.5.      veroordeelt de kandidaat-notaris tot betaling aan de kamer van een bedrag van € 2.000,00 in verband met de genoemde kosten van behandeling van de zaak en bepaalt dat dit bedrag moet worden betaald op de wijze en binnen de termijn die hiervoor onder 5.35. is omschreven.

Deze beslissing is gegeven door mr. C.T.M. Luijks, voorzitter, mr. H. van Waterschoot-van der Linden en mr. H.M.A. Albicher, leden.

Uitgesproken in het openbaar op 13 april 2026 door mr. T. Zuidema, fungerend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep:
 

U kunt hoger beroep instellen tegen deze beslissing door een verzoekschrift in te dienen bij het gerechtshof in Amsterdam (postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam). Dit kunt u doen binnen dertig dagen na de datum (dagtekening) van de aangetekende brief waarbij de kamer deze beslissing aan u heeft toegestuurd.

[1] zie Hoge Raad 16 april 2021, ECLI:NL:HR:2021:588

[2] zie onder meer Gerechtshof Amsterdam 26 juli 2016, ECLI:NL:GHAMS:2016:2993