ECLI:NL:TNORARL:2026:6 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/453866 KL RK 25-103

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2026:6
Datum uitspraak:	04-03-2026
Datum publicatie:	15-05-2026
Zaaknummer(s):	C/05/453866 KL RK 25-103
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie:	De notaris heeft niet voldaan aan zijn zorg- en informatieplicht, door rode vlaggen te negeren die duiden op een ongebruikelijke transactie voor klager. De notaris had hierin een zwaarwegende zorgplicht. De kamer kan niet vaststellen dat de notaris klager (voldoende) heeft voorgelicht over de transacties. Bovendien heeft de notaris onvoldoende onderzoek gedaan naar de ongebruikelijke transactie, waardoor hij onvoldoende informatie had om te kunnen bepalen of hij al dan niet zijn ministerie kon verlenen. Dit dient voor rekening van de notaris te blijven. De kamer beslist dat de notaris zijn ministerieplicht dus heeft geschonden. De notaris heeft bovendien niet voldaan aan zijn waarschuwingsplicht ten aanzien van het niet vestigen van een hypotheekrecht. Uit het dossier blijkt niet dat de notaris dit goed met klager heeft besproken. Er is enkel sprake van een schriftelijke constatering dat er geen hypotheekrecht wordt gevestigd en dat dit wel wordt geadviseerd door de notaris. Dat is onvoldoende.De notaris heeft bovendien onvoldoende oog gehad voor de kwetsbare positie waarin klager verkeerde en heeft geen onderzoek gedaan naar of de beoogde transacties in overeenstemming waren met de wil van klager. Bovendien had gerede twijfel moeten bestaan over de wilsbekwaamheid van klager. De notaris had klager op zijn minst onder vier ogen moeten spreken, dit heeft hij niet gedaan. De notaris heeft dus onvoldoende onderzoek gedaan naar de wilsbekwaamheid van klager.Op grond van al het voorgaande stelt de kamer ook vast dat de notaris niet onpartijdig heeft gehandeld, het dossier was onvolledig en klager is niet goed voorgelicht over de financiële gevolgen van de transactie.Voor al deze gegronde klachtonderdelen legt de kamer een berisping aan de notaris op.De klacht voor wat betreft de onjuiste en onvolledige redactie van de notariële akte is ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:         C/05/453866 / KL RK 25-103

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[Naam klager],

wonende in [plaats],

klager

gemachtigde: mr. D.A. Evertsz

tegen

[naam notaris],

notaris in [plaats]

Partijen worden hierna respectievelijk klager en de notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

-     de klacht, met bijlagen, van 24 juni 2025

-     het verweer van de notaris van 18 augustus 2025

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 31 oktober 2025 behandeld, waarbij zijn verschenen klager enerzijds en de notaris anderzijds.

2. De feiten

2.1 Klager was eigenaar van onder meer een woning aan in [plaats] (hierna: de woning) en een perceel landbouwgrond in [plaats] (hierna: de grond). De woning verhuurde hij aan zijn moeder.

2.2 Klager had een boekhouder, de heer [naam boekhouder] uit [plaats], aan wie hij deze onroerende zaken heeft verkocht en geleverd. De levering vond plaats onder schuldigerkenning. Er zijn geen zekerheden gevestigd ten behoeve van klager.

2.3 Op 2 februari 2023 is de koopovereenkomst voor de grond gesloten tussen [naam boekhouder] en klager. De koopsom bedroeg € 224.802,50. De koopovereenkomst is schriftelijk vastgelegd. In het contract is opgenomen dat [naam boekhouder] een bedrag gelijk aan de koopsom leent van klager, tegen een rentepercentage van 1%.

2.4 Eveneens op 2 februari 2023 is de koopovereenkomst voor de woning gesloten tussen voornoemde partijen voor een bedrag ad € 60.000,00.

2.5 Op 24 februari 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden op het kantoor bij de notaris tussen [naam boekhouder], klager en de kandidaat-notaris aldaar. Tijdens deze bespreking hebben [naam boekhouder] en klager notariële volmachten ondertekend ten behoeve van de levering van de woning en de grond. Later zijn er gewijzigde volmachten gelegaliseerd bij een andere notaris. Deze is gevestigd in [plaats], de woonplaats van [naam boekhouder].

2.6 Op 20 maart 2023 heeft een makelaar/taxateur de marktwaarde van de woning – in verhuurde staat – vastgesteld op een bedrag van € 150.000,00.

2.7 Op 30 maart 2023 hebben [naam boekhouder] en klager, naar aanleiding van de taxatie, een aangepaste koopovereenkomst gesloten voor de woning voor een bedrag van in totaal € 150.000,00. Er werd wederom een geldlening afgesloten ter hoogte van hetzelfde bedrag, met een rentepercentage van 1,75%.

2.8 Klager heeft op 28 april 2023 een bedrag van € 16.429,65 aan de notaris betaald op diens kwaliteitsrekening.

2.9 Op 8 mei 2024 zijn de woning en de grond middels twee volmachten geleverd aan [naam boekhouder].

2.10 [naam boekhouder] heeft de grond op 29 oktober 2023 aan derden verkocht voor een bedrag van € 273.221,50. [naam boekhouder] heeft niets betaald aan klager.

2.11 Op 10 oktober 2024 heeft de gemachtigde van klager de notaris aansprakelijk gesteld voor door hem geleden schade. De aansprakelijkheid is afgewezen op 31 december 2024.

3. De klacht en het verweer

3.1 Klager verwijt de notaris dat hij niet heeft gehandeld zoals het een behoorlijk notaris betaamt. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen. De notaris:

            1. heeft zijn zorg- en informatieplicht geschonden;

            2. heeft zijn ministerieplicht geschonden;

            3. heeft zijn waarschuwingsplicht geschonden;

            4. heeft de wilsbekwaamheid van klager onvoldoende/niet getoetst;

            5. was niet onpartijdig;

            6. heeft zijn dossier onzorgvuldig opgebouwd en gebrekkig gecommuniceerd;

            7. heeft de notariële akte onjuist en/of onvolledig geredigeerd;

            8. heeft geen voorlichting gegeven over de financiële gevolgen van zijn inschakeling aan klager.

3.2 Klager stelt dat sprake was van een ongebruikelijke transactie, waarbij de notaris een zwaarwegende zorgplicht had. De notaris heeft hier niet aan voldaan.

De notaris heeft klager niet adequaat geïnformeerd over de inhoud en gevolgen van de leveringen van de woning en de grond.

Er was voorts sprake van verschillende indicatoren op basis waarvan de notaris zijn ministerie had moeten weigeren.

Op de notaris rustte een verzwaarde waarschuwingsplicht, omdat sprake was van een transactie onder schuldigerkenning zonder betaling of enige vorm van zekerheid en een afhankelijkheidsrelatie tussen partijen.

De notaris heeft onvoldoende getoetst of de transacties in overeenstemming waren met de wil van klager.

De notaris heeft enkel in het voordeel van [naam boekhouder] gehandeld.

De notaris heeft nauwelijks met klager gecommuniceerd en uit de dossieropbouw van de notaris valt niets te herleiden over de communicatie die wel zou zijn gevoerd.

De akten zijn onzorgvuldig, dan wel onjuist opgesteld omdat daar in staat dat nog geen sprake was van leningsovereenkomsten terwijl de notaris zelf stelt dat dit wel het geval was. De notaris heeft nagelaten klager in te lichten over de financiële gevolgen van zijn inschakeling.

3.3 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

 

4. De beoordeling

4.1 Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Klachtonderdeel 1: de notaris heeft niet voldaan aan zijn zorg- en informatieplicht

4.2 Bij de levering van registergoederen is het de taak van de notaris om zorg te dragen voor de uitvoering van de tussen koper en verkoper gesloten koopovereenkomst. Dit houdt onder meer in dat de notaris partijen actief wijst op onvolkomenheden of afwijkingen. In lijn daarmee bepaalt artikel 5 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 (hierna: de verordening) dat de notaris partijen volledig moet informeren over de aard en de gevolgen van de handeling waarvoor zijn ministerie is ingeroepen.

4.3 Op grond van artikel 43 lid 1 Wna moet een notaris daarom, voordat hij overgaat tot het passeren van een akte, aan de verschijnende personen mededeling doen van de zakelijke inhoud daarvan en daarop een toelichting geven. Zo nodig wijst hij daarbij ook op de gevolgen die voor partijen of één of meer van hen uit de inhoud van de akte voortvloeien. Hierbij wordt van de notaris een actieve rol verwacht. Als het gaat om een akte die bij volmacht wordt gepasseerd doet de notaris er goed aan, voordat hij de akte passeert, partijen schriftelijk (bij toezending van de conceptakte) of mondeling bij een bespreking een toelichting op de akte te geven en hen zo nodig te wijzen op de gevolgen die uit de akte voortvloeien.

4.4 De notaris heeft in dit verband gesteld dat zijn broer, de kandidaat-notaris op zijn kantoor, een bespreking met [naam boekhouder] en klager heeft gevoerd waarin hij diverse aspecten van de beoogde transacties heeft besproken, waaronder de gevolgen ervan. Pas na dit gesprek zijn de conceptakten van levering aan partijen verzonden. De notaris vond de eerdere koopsom voor de woning van € 60.000,00 opmerkelijk en daarom is aangedrongen op een waardebepaling van de woning door een makelaar. Naar aanleiding van die waardebepaling hebben partijen de koopsom verhoogd tot een bedrag van € 150.000,00. De leenvoorwaarden waren niet onzakelijk en het overeenkomen van een negatieve rente was ook niet ongebruikelijk, gezien de negatieve bancaire rente die destijds gold.

4.5 De kamer overweegt dat de woning waar de moeder van klager in woonde onderwerp van de koopovereenkomst was. De koopovereenkomst was gesloten onder schuldigerkenning zonder dat hierbij andere zekerheden werden gevestigd voor aanvankelijk het lage bedrag van € 60.000,00, een bedrag dat onder de destijds geldende WOZ-waarde lag. Er werd een notaris aangezocht die gevestigd was op een locatie die ver van de te verkopen objecten en de woonplaats van klager af lag. Voorts moest klager overdrachtsbelasting betalen zonder dat hij direct geld ontving uit de verkoop van zijn registergoederen. Daar komt bij dat uit het dossier blijkt dat klager aanvankelijk ook van plan was om zijn eigen woning aan de [straatnaam] te verkopen onder dezelfde voorwaarden terwijl er nog geen andere woning in beeld was waar hij zou gaan wonen.

4.6 Alle voorgaande feiten zijn naar het oordeel van de kamer rode vlaggen die duidden op een ongebruikelijke transactie die nadelig kon uitpakken voor klager. Een dergelijke situatie legt aan de notaris een verzwaarde zorg- en informatieplicht op. Uit het dossier blijkt over de invulling van deze zorg- en informatieplicht door de notaris enkel het navolgende.

4.7 De kandidaat-notaris van het notariskantoor heeft op 14 oktober 2024 in antwoord op de aansprakelijkstelling van de notaris door de gemachtigde van klager een e-mail aan de gemachtigde van klager verzonden waarin hij uiteenzet hoe de gang van zaken rondom de transacties is verlopen. De kandidaat-notaris, tevens dossierbehandelaar, schrijft in deze e-mail onder meer het volgende. 

‘De heren [klager] en [naam boekhouder] zijn, om te beginnen, op ons kantoor geweest op 24 februari 2024, waarbij een gesprek heeft plaatsgevonden betreffende de door hen reeds getekende koopovereenkomsten. Deze overeenkomsten gingen overigens reeds uit van een transactie op basis van kosten verkoper (v.o.n.).

De beoogde transactie omvatte aanvankelijk, voor uw begrip, ook de woning aan de [straatnaam] in [plaats] (…). Na een uitvoerig gesprek daaromtrent, heeft de levering van dat object niet plaatsgevonden, (mede) om redenen die tijdens dat gesprek naar boven kwamen.

Hoewel de transactie op zich op dat moment vragen opriep (onder meer waar het betreft de koopsommen), zijn die tijdens dat gesprek voor een groot deel beantwoord. In ieder geval heeft het gesprek, waar het [klager] betreft, geen reden gegeven om aan te nemen dat hij op welke manier dan ook de gevolgen van de transactie niet zou overzien of dat dit niet in overeenstemming met zijn wil zou zijn. Mocht een spoor van iets dergelijks zijn bespeurd, dan zou de overdracht niet ondertekend zijn. Van dienstweigeren kan derhalve in beginsel geen sprake zijn, als een gesprek daartoe geen aanleiding geeft.

(…)

Ik begrijp derhalve uw vragen omtrent het passeren op basis van de volmacht en (mogelijk) een te beperkte voorlichting aan partijen en beoordeling van de situatie (zeker nu u zich enkel baseerde op de feiten die uit de akten blijken), maar daarvan is, gelet op het vorenstaande, nadrukkelijk géén sprake.

Naderhand hebben wij, na dit gesprek, nog aanvullende gegevens opgevraagd, waarbij onder meer zijn aangeleverd een bouwkundig rapport van de woning aan de [straatnaam] en een waardeverklaring van een makelaar, alsmede overeenkomsten van geldlening voor wat betreft de transacties die wel doorgang vonden. Voordat de ondertekening uiteindelijk heeft plaatsgevonden is er met beide heren nog telefonisch contact geweest, waarbij met name met de heer [klager] is gesproken over het ontbreken van een recht van hypotheek als zekerheid voor de nakoming door de heer [naam boekhouder] van de verplichtingen voortvloeiende uit de geldleningsovereenkomsten (in de e-mail met concepten ook reeds benoemd). Daarvan is afgezien, mede ook gelet op de band die bestond tussen de heren [klager] en [naam boekhouder].’

4.8 Klager heeft in eerste instantie ontkend dat op 24 februari 2023 überhaupt een gesprek met [naam boekhouder] en de kandidaat-notaris heeft plaatsgevonden. Hij stelde dat hij enkel op het notariskantoor was geweest om de notariële volmacht te ondertekenen. Tijdens de mondelinge behandeling is hij hierop teruggekomen en heeft hij erkend dat hij naar de spreekkamer van het notariskantoor op de eerste etage is geweest en dat hij aldaar de notariële volmacht heeft getekend.

Klager ontkent echter dat tijdens deze afspraak uitgebreid over de beoogde transacties is gesproken. Hij herkent bovendien niet hetgeen hierover in de e-mail van de kandidaat-notaris van 14 oktober 2024 is opgenomen. Ook overigens wijst niets in het dossier op wat er in het gesprek van 24 februari 2023 is besproken. De notaris kan zijn stellingen niet nader onderbouwen door middel van stukken, zoals een schriftelijke terugkoppeling van dit gesprek aan partijen dan wel een schriftelijke toelichting bij de toezending van de concept akten van levering.

4.9 De kamer kan niet vaststellen dat de notaris klager (voldoende) heeft voorgelicht over de transacties, dat hij zich ervan heeft vergewist dat deze transacties in overeenstemming waren met de wil van klager, dat klager begreep wat er in de akten van levering stond en dat hij op de hoogte was van de gevolgen die het tekenen van deze akten voor hem zouden hebben. Dat de notaris geen schriftelijke stukken heeft die bevestigen wat er in het gesprek is besproken dient voor zijn risico te blijven.

4.10 De kamer acht dit klachtonderdeel dan ook gegrond.

Klachtonderdeel 2: schending van de ministerieplicht

4.11 Artikel 21 lid 1 Wna verplicht de notaris de werkzaamheden die hem bij of krachtens de wet zijn opgedragen of die door een partij worden verlangd, behoudens het bepaalde in het tweede, derde en vierde lid. De ratio van deze verplichting, die in de praktijk wel wordt aangeduid als de ministerieplicht, is dat de dienstverlening van een notaris altijd voor iedereen toegankelijk is. Lid 2 van artikel 21 Wna bepaalt dat de notaris verplicht is zijn dienst te weigeren wanneer ‘naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen – zoals het vermoeden van misbruik van omstandigheden – voor weigering heeft’.

4.12 De notaris heeft gesteld dat de kandidaat-notaris uit het gesprek met [naam boekhouder] en klager geen indicaties heeft gekregen op grond waarvan hij zijn ministerie had moeten weigeren. De notaris had enkel vraagtekens bij de lage verkoopprijs van de woning en heeft klager daarom verzocht om een waardebepaling te laten doen door een makelaar. Dat heeft klager gedaan en naar aanleiding daarvan zijn partijen overeengekomen om de verkoopprijs van de woning te verhogen.

4.13 De kamer overweegt dat uit het dossier volgt dat [naam boekhouder] optrad als boekhouder van klager en diens moeder. De notaris heeft erkend dat hij hiervan op de hoogte was. [naam boekhouder] was in die hoedanigheid ook op de hoogte van de financiële situatie van klager en hij genoot diens vertrouwen. Er was daarom ook sprake van een persoonlijke en zakelijke afhankelijkheidsrelatie. De notaris was ook op de hoogte van het feit dat de moeder van klager woonde in de woning die onderwerp was van de koopovereenkomst. Dit had de notaris moeten nopen tot het stellen van vragen naar de achtergrond van de voorgenomen verkoop en naar de toekomstige verblijfplaats van zijn moeder. De kamer kan niet vaststellen dat de notaris hier onderzoek naar heeft gedaan. De woning werd bovendien aanvankelijk verkocht voor een bedrag onder de WOZ-waarde. In de koopovereenkomst was verder opgenomen dat de levering zou plaatsvinden bij een notaris in [plaats], ruim 200 kilometer van klagers’ woonplaats vandaan. Uit het dossier blijkt niet dat de notaris heeft gevraagd waarom klager en [naam boekhouder] niettemin de akten wilden passeren bij de notaris. Tenslotte was sprake van onzakelijke leenvoorwaarden, te weten een zeer laag rentepercentage zonder dat hiervoor enige zekerheid werd gevestigd, een constructie die mogelijk zeer nadelig zou uitpakken voor klager.

4.14 De kamer heeft hiervoor reeds vastgesteld dat sprake is geweest van ongebruikelijke transacties. De notaris had daarom op grond van de Wna en de WWFT de verplichting om grondig onderzoek te doen naar deze transacties, mede om te bepalen of hij al dan niet zijn ministerie moest weigeren. De kamer overweegt dat de notaris op zijn minst de vragen, zoals genoemd onder 4.13, aan klager had moeten stellen. Uit het dossier blijkt niet dat de notaris dit gedaan heeft en de notaris heeft ook niet gesteld dat hij dat gedaan heeft. De kamer oordeelt dat de notaris onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de transacties. Hij had dus ook onvoldoende informatie op grond waarvan hij kon bepalen of hij zijn ministerie al dan niet had moeten weigeren. Dit dient voor rekening van de notaris te blijven.

4.15 De kamer acht dan ook dit klachtonderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 3: niet voldoen aan de waarschuwingsplicht

4.16 Op 2 februari 2024 heeft de Hoge Raad de verzwaarde waarschuwingsplicht voor de notaris bevestigd. De notaris is – mede gelet op zijn beschermfunctie – gehouden te voorkomen dat misbruik wordt gemaakt van juridische onkunde of feitelijk overwicht. De waarschuwingsverplichting is verzwaard indien de gevolgen van een rechtshandeling nadelig zijn voor een van de partijen. In die gevallen dient de notaris specifiek te wijzen op de risico’s en zich ervan vergewissen dat de partij deze begrijpt en vrijwillig aanvaardt.

4.17 De notaris heeft erkend dat sprake is van een verzwaarde waarschuwingsplicht, onder meer omdat de passering van de akten van levering plaatsvond per volmacht. Hij heeft gesteld dat hij zowel mondeling als per e-mail aan deze waarschuwingsplicht voldaan heeft en hij heeft het ontbreken van hypothecaire zekerheid afgeraden.

4.18 De kamer heeft reeds overwogen dat zij niet kan vaststellen wat er in het gesprek van 24 februari 2023 is besproken. Zij kan aldus ook niet constateren dat in dit gesprek de risico’s zijn besproken van het leveren van de woning en de grond onder schuldigerkenning zonder hypothecaire zekerheid.

4.19 In het dossier bevindt zich verder enkel een e-mail van 13 april 2023 van een medewerker bij het notariskantoor waarbij de conceptakten van levering zijn verzonden. In deze e-mail staat onder meer:

            ‘Graag uw aandacht voor het volgende

            (…)

-     Tevens willen wij erop wijzen dat er nu geen zekerheid is, aangezien er geen hypotheekrecht gevestigd wordt, wij raden dit wel aan.’

4.20 De kamer acht een dergelijke constatering met daarbij een aanraden onvoldoende in deze situatie. Dit geldt te meer nu de transactie zoals deze is uitgevoerd nadelig voor klager kon uitpakken. De kamer overweegt dat het passend was geweest als de notaris klager ook apart, dus buiten aanwezigheid van [naam boekhouder], had gesproken om hem ervan te doordringen wat de risico’s waren van de door hem beoogde transacties. Dit is niet gebeurd.

4.21 De kamer acht dit klachtonderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 4: Onvoldoende/geen toetsing van de wilsbekwaamheid van klager

4.22 De vraag is aan de orde of de notaris voldoende zorgvuldig heeft gehandeld bij de beoordeling van de wilsbekwaamheid van klager en of hij voldoende heeft gewaarborgd dat klager zijn wil op onafhankelijke wijze – zonder beïnvloeding door derden – aan de notaris heeft kunnen overbrengen.

Bij de beoordeling van deze vraag stelt de kamer voorop dat als uitgangspunt geldt dat een ieder aan wie op grond van de wet de bekwaamheid daartoe niet is ontzegd rechtshandelingen kan verrichten, zoals het verkopen van een registergoed. Een (kandidaat-)notaris moet in beginsel zijn/haar ministerie (dienst) verlenen en moet op verzoek van de betrokken cliënt doen wat nodig is om bijvoorbeeld de levering van een registergoed in een akte vast te leggen. Zoals bij elke akte rust daarbij op een (kandidaat-)notaris een zwaarwegende zorgplicht om te onderzoeken of is voldaan aan de in de wet gestelde vereisten voor het intreden van de rechtsgevolgen die worden beoogd met de rechtshandelingen die in de akte zijn opgenomen. In dat kader moet een (kandidaat-)notaris onder meer nagaan of de betrokken cliënt in staat is zich een op een rechtsgevolg gerichte wil te vormen in de zin van het bepaalde bij artikel 3:33 van het Burgerlijk Wetboek (BW) en dat de inhoud en de gevolgen van een te ondertekenen akte daarmee in overeenstemming zijn.

4.23 Bij gerede twijfel aan de wilsbekwaamheid van de cliënt en/of als aanleiding bestaat om te vermoeden dat mogelijk sprake is van beïnvloeding door derden, is in het algemeen verder onderzoek aangewezen. Het Stappenplan Beoordeling Wilsbekwaamheid ten behoeve van notariële dienstverlening (hierna: het Stappenplan) biedt hiervoor een handreiking. In het Stappenplan staan indicatoren vermeld die aanleiding kunnen vormen voor een nadere beoordeling van de wilsbekwaamheid. Indien een (kandidaat-)notaris - ook al heeft hij/zij kennis van het bestaan van één of meerdere indicatoren - geen aanleiding heeft om te twijfelen aan de wilsbekwaamheid van de cliënt, behoeft het Stappenplan niet te worden gevolgd. Daarbij zal het in belangrijke mate aankomen op zowel de inhoud van de gesprekken die een (kandidaat-)notaris met de cliënt voert, als de wijze waarop de cliënt zich daarbij presenteert.

4.24 De kamer overweegt dat één van de indicatoren die volgens het Stappenplan aanleiding vormt voor nader onderzoek de situatie betreft waarin ‘wat de cliënt wil, niet past bij het beeld dat u van de cliënt heeft’. Gelet op het feit dat klager aanvankelijk van plan was zijn eigen woning, de woning waarin zijn moeder woont en de grond te verkopen aan zijn boekhouder met wie hij een vertrouwensband had, had bij de notaris gerede twijfel moeten oproepen bij de vraag of klager wel wilsbekwaam was. De notaris had op grond hiervan zijn onderzoek uit moeten breiden en moeten bepalen of klager in staat was zijn wil vrij te kunnen vormen. De kamer acht voldoende aanwijzingen aanwezig die wijzen op een gebrekkige beslisvaardigheid zoals het ontbreken van inzicht aan financiële gevolgen voor klager en wat betreft alternatieve woonruimte voor hem en zijn moeder.

4.25 De kamer overweegt dat [naam boekhouder] de begunstigde was van de transacties, de boekhouder die inzicht had in de financiële situatie van klager en die het vertrouwen van klager genoot. Uit het dossier blijkt voorts dat het initiatief voor de transacties vanuit [naam boekhouder] kwam, dat er geen tweede gesprek heeft plaatsgevonden, de notaris klager niet alleen heeft gesproken en de instructies voor de kernbepalingen van de akten van [naam boekhouder] kwamen en niet van klager. Van enige actieve betrokkenheid of een kritische houding van klager blijkt nergens. De kamer heeft niet kunnen vaststellen dat de notaris hier oog voor heeft gehad, dan wel dat hij naar aanleiding van deze omstandigheden een onderzoek heeft gedaan naar de wilsbepaling van klager. De notaris had klager op zijn minst onder vier ogen moeten spreken.

4.26 De kamer oordeelt dit klachtonderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 5: gebrek aan onpartijdigheid

4.27 Een notaris moet het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen.

4.28 De notaris heeft gesteld dat hij van enige partijdigheid geen blijk heeft gegeven.

4.29 De kamer verwijst naar wat zij heeft overwogen onder 4.5 en 4.13 en stelt op grond daarvan vast dat de notaris in dit geval de schijn van partijdigheid heeft gewekt door met name de belangen van [naam boekhouder] te behartigen en voor klager nadelige transacties uit te voeren zonder hem voldoende voor te lichten, te waarschuwen en onderzoek te verrichten.

De kamer acht dit klachtonderdeel gegrond.

Klachtonderdeel 6: onzorgvuldige dossieropbouw en gebrekkige communicatie

4.30 De notaris heeft gesteld dat hij ervoor heeft gekozen om zijn dossiervorming, met name de aantekeningen, niet ter beschikking te stellen aan klager omdat hij dat geen wenselijke gang van zaken vindt. 

4.31 De notaris heeft aangevoerd dat zijn communicatie met klager met name mondeling, telefonisch en per e-mail is verlopen. De kamer overweegt dat er zoals hiervoor al is vastgesteld, sprake was van ongebruikelijke transacties, waarbij klager risico’s liep en er een verzwaarde zorg- en onderzoeksplicht rustte op de notaris. De zorgvuldigheid brengt mee dat de notaris in zijn dossier schriftelijk dient vast te leggen dat en hoe hij onderzoek heeft verricht, wat zijn bevindingen zijn en dat hij dit ook schriftelijk bevestigt aan de verkoper en de koper. Gelet op de stelling van de notaris en hetgeen verder blijkt uit het dossier, kan de kamer niet vaststellen wat de handelingen van de notaris in het dossier zijn geweest.

4.32 De kamer oordeelt op grond hiervan dat de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtrechtelijke norm dat hij zijn waarnemingen, overwegingen en overlegmomenten rond gevoelige of risicovolle transacties uitdrukkelijk dient vast te leggen. De kamer acht dit klachtonderdeel dan ook gegrond.

Klachtonderdeel 7: feitelijk onjuiste en/of onvolledige redactie van notariële akte

4.33 De notaris heeft aangevoerd dat hij geen gebrek ziet ten aanzien van de formulering van de akte. De geldleningsovereenkomst was ten tijde van de bespreking nog niet op zijn kantoor. De notaris vindt het niet ‘verdacht’ dat deze na het gesprek alsnog is opgevraagd.

4.34 De kamer volgt hierin de notaris. In de leveringsakten is opgenomen dat op de geldlening ‘de bepalingen en bedingen van toepassing zijn zoals nader geregeld in een door partijen getekende/te tekenen onderhandse akte’. De notaris heeft gesteld dat er reeds ondertekende leningsovereenkomsten bestonden. Dit past binnen de formulering in de akte. De kamer oordeelt dan ook dat de notaris ten aanzien van het redigeren van akten niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld.

4.35 De kamer acht dit klachtonderdeel ongegrond.

Klacht onderdeel 8: geen voorlichting over financiële gevolgen

4.36 De kamer overweegt dat een notaris op grond van artikel 10 van de Verordening cliënten tijdig en duidelijk moet voorlichten over de financiële consequenties van zijn inschakeling. De notaris heeft dit klachtonderdeel niet betwist. De kamer stelt dan ook op grond van de stelling van klager vast dat hij niet door de notaris is ingelicht en dat de notaris dus niet heeft voldaan aan zijn verplichting hiertoe in de Verordening.

4.37 De kamer acht dit klachtonderdeel gegrond.

Conclusie en maatregel

4.38 De kamer is van oordeel dat de notaris met zijn handelwijze zijn kerntaken als notaris heeft veronachtzaamd. De notaris heeft voor wat betreft zijn zorg-, informatie-, waarschuwings- en onderzoeksplicht ten aanzien van de ongebruikelijke transacties die klager met [naam boekhouder] is aangegaan niet gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt. Ook heeft de notaris de schijn van partijdigheid gewekt, heeft hij zijn dossier niet zorgvuldig opgebouwd en heeft hij verzuimd klager op de hoogte te stellen van de bij hem in rekening te brengen kosten. Doordat de notaris zo gehandeld heeft, heeft klager financiële schade geleden. Tijdens de mondelinge behandeling zei hij dat hij psychische klachten heeft doordat de notaris heeft meegewerkt aan de door [naam boekhouder] gewenste koopovereenkomsten. De notaris heeft onvoldoende oog gehad voor de positie van klager. De notaris heeft door zo te handelen de belangen van klager onvoldoende behartigd. De kamer zal aan de notaris de maatregel van een berisping opleggen, nu zij dit passend en geboden acht.

4.39 Omdat de kamer de klacht gedeeltelijk gegrond verklaart, moet de notaris het door klagers betaalde griffierecht van € 50,00 op grond van artikel 99 lid 5 Wna aan hen vergoeden.

4.40 Omdat de kamer de klacht tegen de notaris gedeeltelijk gegrond verklaart en de notaris tevens een maatregel oplegt, zal de kamer de notaris op grond van artikel 103b lid 1 Wna en de (tijdelijke) richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat (Staatscourant 2020, nr. 67893), veroordelen in de kosten van klager, forfaitair vastgesteld op € 50,00 en het gemachtigdensalaris ad 2 punten forfaitair vastgesteld op € 525,00 per punt.

4.41 De kamer bepaalt dat de notaris voornoemde bedragen binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klager moet betalen. Klager moet daarvoor tijdig schriftelijk zijn rekeningnummer aan de notaris door geven.

4.42 Verder ziet de kamer aanleiding om de notaris, op grond van artikel 103b lid 1 Wna jo. de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 (Staatscourant 2020, nr. 67893), te veroordelen in de kosten die in verband met de behandeling van de zaak door de kamer zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op € 2.000,00 (wegingsfactor 1). De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan de kamer moeten worden betaald. De notaris ontvangt hiervoor nota van het LDCR te [plaats].

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

- verklaart de klacht gegrond voor wat betreft de klachtonderdelen 1 t/m 6 en 8;

- verklaart de klacht ongegrond voor wat betreft klachtonderdeel 7;

- legt de notaris de maatregel van waarschuwing op;

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van € 50,00 griffierecht en € 1.100,00 aan andere kosten, op de wijze en binnen de termijn als onder 4.41 bepaald;

- veroordeelt de notaris tot betaling van € 2.000,00 in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als onder 4.42 bepaald.

Deze beslissing is gegeven door mr. I.C.J.I.M. van Dorp, voorzitter, mr. M.J.C. van Leeuwen, mr. M.M.M. Oors, mr. C. Zijerveld en mr. V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van mr. E.W.A. Nabbe, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
De secretaris		De voorzitter
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:  C/05/453866 / KL RK 25-103

herstelbeslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van

[Klager],

wonende in [plaats],

klager

gemachtigde: mr. D.A. Evertsz

tegen

[naam notaris],

notaris in [plaats]

Partijen worden hierna respectievelijk klaagsters en de notaris genoemd.

1. Aanleiding herstelbeslissing

1. 1. In onderhavige zaak heeft de kamer voor het notariaat (hierna: de kamer) op 4 maart 2026 een beslissing gegeven.
       
   2. De kamer heeft geconstateerd dat onder regelnummer 5, ‘de beslissing’, is opgenomen dat aan de notaris de maatregel van waarschuwing wordt opgelegd. Uit de overwegingen in de beslissing blijkt echter evident dat de kamer beoogd heeft een berisping op te leggen, zoals ook is gemotiveerd onder r.o. 4.38. Er is aldus sprake van een kennelijke verschrijving op dit punt.
       
   3. In zijn beschikking van 29 april 1994, NJ 1994, 497 heeft de Hoge Raad beslist dat verbetering van een kennelijke, voor partijen kenbare en voor eenvoudig herstel vatbare, fout, ambtshalve kan geschieden door de rechter die de uitspraak deed. De kennelijke verschrijving als geconstateerd in de oorspronkelijke beslissing valt onder deze beschrijving van de Hoge Raad en behoeft derhalve geen nadere motivering.De kamer zal de beslissing daarom ambtshalve herstellen als na te melden.

2. De herstelbeslissing

De kamer voor het notariaat:

1. 1. bepaalt dat de beslissing van 4 maart 2026 (C/05/453866) als volgt komt te luiden vanaf onderdeel ‘5. De beslissing’:

               5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

- verklaart de klacht gegrond voor wat betreft de klachtonderdelen 1 t/m 6 en 8;

- verklaart de klacht ongegrond voor wat betreft klachtonderdeel 7;

- legt de notaris de maatregel van berisping op;

- veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van € 50,00 griffierecht en € 1.100,00 aan andere kosten, op de wijze en binnen de termijn als onder 4.41 bepaald;

- veroordeelt de notaris tot betaling van € 2.000,00 in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als onder 4.42 bepaald.

2.2 Deze herstelbeslissing laat de oorspronkelijke beslissing voor zover niet gewijzigd, volledig in stand en vormt een onverbrekelijk geheel met de oorspronkelijke beslissing. De griffier zal deze herstelbeslissing aan de oorspronkelijke beslissing hechten en aan klager en de notaris toezenden.

Deze herstelbeslissing is gegeven door mr. I.C.J.I.M. van Dorp, voorzitter, mr. M.J.C. van Leeuwen, mr. M.M.M. Oors, mr. C. Zijerveld en mr. V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van mr. E.W.A. Nabbe, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 4 maart 2026.
De secretaris		De voorzitter