ECLI:NL:TNORARL:2026:15 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/457736 KL RK 25-134 en C/05/457737 KL RK 25-135

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2026:15
Datum uitspraak:	17-04-2026
Datum publicatie:	23-06-2026
Zaaknummer(s):	C/05/457736 KL RK 25-134 en C/05/457737 KL RK 25-135
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De vraag speelt of en aan wie de bankgarantie moet worden uitgekeerd bij ontbinding van de koop van een woning. Klager vindt dat de (kandidaat-)notaris het bedrag aan hem als verkopende partij had moeten uitkeren. De kamer overweegt dat in de koopovereenkomst tussen klager en de koopovereenkomst is opgenomen dat de bankgarantie niet wordt uitgekeerd zonder dat sprake is van een eensluidende betalingsopdracht van partijen. De (kandidaat-)notaris heeft aan die bepaling voldaan, hem valt dus geen tuchtrechtelijk verwijt te maken.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:         C/05/457736 KL RK 25-134 en C/05/457737 KL RK 25-135

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[Klager],

wonende in [woonplaats],

klager

tegen

[Kandidaat- notaris],

kandidaat-notaris in [plaats], 

en

[Notaris],

notaris in [plaats],

Als gemachtigde treedt voor de (kandidaat-)notaris mr. J.M.H.W. Bindels, advocaat in Arnhem op.

Partijen worden hierna respectievelijk klager en de (kandidaat-)notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

-     de klacht, met bijlagen, van 5 oktober 2025

-     het verweer van de notaris van 8 januari 2026

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 9 maart 2026 behandeld, waarbij zijn verschenen klager enerzijds en de (kandidaat-)notaris anderzijds.

2. De feiten

2.1 Op 19 augustus 2024 heeft klager een koopovereenkomst ondertekend waarin hij zijn woning aan [woonplaats] (hierna: de woning) voor een bedrag van € 400.000,00 verkoopt aan kopers.

2.2 In deze koopovereenkomst is onder meer overeengekomen dat deze kan worden ontbonden door kopers indien zij op uiterlijk 26 augustus 2026 geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling hebben verkregen voor het bedrag van de koopprijs.

2.3 De kopers zijn op grond van deze koopovereenkomst bovendien verplicht om uiterlijk op 2 september 2024 een schriftelijke door een bankinstelling afgegeven bankgarantie te stellen voor een bedrag van € 40.000,00.

2.4 De datum van levering van de woning was gesteld op 9 september 2024 ten kantore van de (kandidaat-)notaris.

2.5 Op 3 september 2024 is door de (kandidaat-)notaris aan partijen medegedeeld dat de bankgarantie nog niet binnen was. Diezelfde dag heeft klager kopers in gebreke gesteld voor het niet naleven van hun verplichtingen in de koopovereenkomst.

2.6 Op 6 september 2024 heeft de (kandidaat-)notaris partijen op de hoogte gebracht van de annulering van de eerder geplande afspraak voor de overdracht van de woning van klager.

2.7 Op 12 september 2024 heeft klager de koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden en heeft hij aanspraak gemaakt op de door kopers verbeurde boete op grond van die overeenkomst. Diezelfde dag ontving de (kandidaat-)notaris van BNP Paribas Cardif Schadeverzekeringen, hierna: BNP Paribas, de bankgarantie.

2.8 De (kandidaat-)notaris heeft op 13 september 2024 geconstateerd dat klager de stappen omtrent de ingebrekestelling juist heeft doorlopen. Op diezelfde datum heeft klager de (kandidaat-)notaris verzocht om de bankgarantie te innen. Dat hebben zij vervolgens ook gedaan bij BNP Paribas.

2.9 Op 16 september 2024 heeft de financieel adviseur van kopers telefonisch aan de (kandidaat-)notaris laten weten dat er met klager zou zijn afgesproken dat de kopers van hem nog enkele dagen de tijd kregen om hun hypotheek rond te krijgen op voorwaarde dat zij een bankgarantie zouden stellen. Op 17 september 2024 heeft ook BNP Paribas met de (kandidaat-)notaris gebeld om aan te geven dat zij had begrepen dat de overdracht van de woning toch doorgang zou vinden en dat uitkering van de bankgarantie dus niet nodig was.

2.10 Klager heeft vervolgens desgevraagd aan de (kandidaat-)notaris laten weten dat hij niet meer verder wil met de kopers. Hij heeft bovendien betwist dat hij uitstel aan de kopers heeft verleend. 

2.11 Op 19 september 2024 heeft de financieel adviseur van kopers met de notaris gebeld. De financieel adviseur heeft in dit gesprek aan de notaris laten weten dat kopers met spoed een bankgarantie hebben geregeld, zodat verkoper meer zekerheid zou hebben op een goede afloop van de transactie. Op 20 september 2024 heeft de (kandidaat-)notaris het bedrag van deze bankgarantie ontvangen.

2.12 Op 23 september 2024 heeft de financieel adviseur van kopers een e-mail aan de (kandidaat-)notaris verzonden waarin hij schrijft dat klager op 12 september 2024 telefonisch bij hem heeft aangegeven dat hij de situatie wilde afwachten als de bankgarantie gesteld zou worden. In de e-mail staat dat klager hierbij geen termijn heeft genoemd.

2.13 De kandidaat-notaris heeft vervolgens aan klager en kopers laten weten dat er niet tot uitkering van de bankgarantie over kan worden gegaan, omdat sprake is van tegenstrijdige standpunten tussen hen.

2.14 Op 17 december 2024 heeft de financieel adviseur van kopers met de notaris gebeld om aan te geven dat hij zijn eerdere verklaring wil aanpassen. Dit doet hij dan ook in een e-mail van 7 maart 2025. Hij geeft in die e-mail aan dat klager enkel de situatie met betrekking tot de bankgarantie op 12 september 2024 zou afwachten. De financieel adviseur schrijft daarnaast dat geen sprake was van een verleend uitstel op de nakoming van de koopovereenkomst.

2.15 Op 22 april 2025 heeft de advocaat van kopers in een e-mail aan de (kandidaat-)notaris gesteld dat het geld van de bankgarantie nog langer moet worden vastgehouden. Op 16 december 2025 hebben kopers zich wederom op het standpunt gesteld dat de gelden niet aan klager uitgekeerd mogen worden. Zij stelden een rechtszaak te gaan starten tegen klager en hun financieel adviseur.

 

3. De klacht en het verweer

3.1 Klager verwijt de (kandidaat-)notaris dat hij zich niet aan de voor hem geldende zorgvuldigheidsnorm heeft gehouden en dat hij zich partijdig heeft opgesteld.

3.2 Klager stelt dat de (kandidaat-)notaris op oneigenlijke gronden heeft besloten om het aan klager toekomende geldbedrag van de bankgarantie niet aan hem uit te keren. Bovendien is de (kandidaat-)notaris uitgegaan van een twijfelachtige verklaring van de financieel adviseur van kopers, die zelf later op deze verklaring is teruggekomen. De (kandidaat-)notaris heeft ervoor gekozen om niet in overleg te treden met de KNB hierover en zijn handelen in deze casus dus niet te laten toetsen.

De (kandidaat-)notaris heeft ten onrechte een patstelling gecreëerd door een mondelinge claim van kopers even zwaar te laten wegen als de schriftelijk bevestigde feiten en de correcte ontbinding. Hij handelt daarmee partijdig.

3.3 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1 Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

4.2 De kamer overweegt.

In artikel 11.5 van de koopovereenkomst tussen klager en kopers is onder meer het volgende opgenomen:

“De notaris wordt bij dezen verplicht, en voor zover nodig door partijen onherroepelijk gemachtigd, om

(…)

d. indien beide partijen tekortschieten of de notaris onvoldoende kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet dan wel of er sprake is van tekortschieten, - behoudens eensluidende betalingsopdracht van partijen – de bankgarantie onder zich te houden totdat bij in kracht van gewijsde gegane uitspraak of uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis is beslist aan wie de notaris het bedrag moet afdragen”

4.3 De (kandidaat-)notaris heeft zich beroepen op bovenstaand artikel en hij stelt dat hij onvoldoende kunnen vaststellen wie van partijen tekortschiet, dan wel of er afspraken zijn en zo ja, wat deze afspraken inhouden ten aanzien van het al dan niet verlenen van uitstel voor nakoming van de koopovereenkomst. Op grond hiervan kunnen zij aldus niet overgaan tot het uitkeren van de waarborgsom.

4.4 De kamer overweegt dat de (kandidaat-)notaris geen inhoudelijke beoordeling maakt over wie van partijen gerechtigd is tot het (terug)ontvangen van de waarborgsom. De (kandidaat-)notaris kan dan ook niet zelf bepalen aan wie de bankgarantie nu moet worden uitgekeerd. Er bestaat onduidelijkheid over het al dan niet verlenen van uitstel tot  nakoming van de koopovereenkomst: kopers stellen dat aan hen uitstel is verleend en klager betwist dit. De situatie doet zich dus voor dat de (kandidaat-)notaris onvoldoende kan beoordelen wie van partijen tekortschiet, dan wel of er sprake is van tekortschieten. Conform de tussen klager en kopers overeengekomen koopovereenkomst dient er in dit geval ofwel een eensluidende betalingsopdracht van beide partijen aan de (kandidaat-)notaris te zijn, ofwel een gerechtelijke uitspraak. Nu geen van deze twee omstandigheden aan de orde is, heeft de (kandidaat-)notaris terecht geoordeeld om niet tot uitkering van de waarborgsom over te gaan. Dat de financieel adviseur van kopers een tegenstrijdig bericht aan de

(kandidaat-)notaris geeft, doet hier niet aan af. Sterker nog, dat maakt de twijfel van de (kandidaat-)notaris enkel groter.

4.5 De kamer acht de klachten tegen de (kandidaat-)notaris – op grond van het voorgaande – dan ook ongegrond.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

- verklaart de klachten ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. A.E. Zweers, voorzitter, mr. O. Nijhuis en mr. M.R.H Goossens, leden, en in tegenwoordigheid van mr. E.W.A Nabbe, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 17 april 2026.
De secretaris		De voorzitter
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.