Print
Download PDFECLI:NL:TNORAMS:2026:4 Kamer voor het notariaat Amsterdam 775691 / NT RK 25/30 775709 / NT RK 25/31
| ECLI: | ECLI:NL:TNORAMS:2026:4 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 07-05-2026 |
| Datum publicatie: | 15-05-2026 |
| Zaaknummer(s): |
|
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: Overig |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | Klacht tegen notaris. De kamer is van oordeel dat er in dit geval geen reden voor de notaris was om dienst te weigeren en de leveringsakte niet te passeren. In de eerste plaats vormt het enkele feit dat de splitsingsakte, waarnaar in de leveringsakte wordt verwezen, niet in overeenstemming is met de feitelijke situatie geen belemmering voor het passeren van de akte. (...) In de tweede plaats vormde ook het gestelde belang van klager voor de notaris geen reden om zijn dienst te weigeren en de akte niet te passeren. (...) De kamer is van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van schending van het recht van een derde. De enkele stelling van klager dat zijn belangen, en die van overige VvE-leden, waren betrokken bij de leveringsakte is onvoldoende voor het oordeel dat op de notaris een zorgplicht jegens klager rustte die hem aanleiding had moeten geven om zijn ministerie te weigeren of op te schorten. (...) Uit het voorgaande volgt dat de kamer de klacht tegen de notaris ongegrond zal verklaren.Klacht tegen kandidaat-notaris. Het is de kamer niet gebleken op welke wijze er sprake zou zijn (geweest) van belangenverstrengeling bij de kandidaat-notaris. Dat zij betrokken is geweest bij het opstellen van de akte van levering en daarmee de belangen van verkopers en koper heeft gediend, leidt niet tot belangenverstrengeling. Voor zover klager meent dat de kandidaat-notaris hem had moeten inlichten, omdat zij ook betrokken was bij de wijziging van de splitsingsakte wordt dat idee verworpen. Hiervoor is al overwogen dat de levering geen verandering heeft gebracht in de juridische positie van klager. Er was voor de kandidaat-notaris alleen al daarom geen aanleiding om klager over deze levering in te lichten. Bovendien was het de kandidaat-notaris niet toegestaan de VvE-leden, waaronder klager, te informeren over de leveringsakte, gelet op de geheimhoudingsplicht van artikel 22 Wna. De kamer zal ook deze klacht ongegrond verklaren. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van 7 mei 2026 in de klachten met nummers 775691 / NT RK 25/30 en 775709 / NT RK 25/31 van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
tegen:
1. [notaris],
notaris te [vestigingsplaats]
en
2. [kandidaat-notaris],
kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],
gemachtigde: mr. P.H. Kramer, advocaat te Amsterdam.
Partijen worden hierna klager, de notaris en de kandidaat-notaris genoemd.
1. Ontstaan en loop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het klaagschrift van 13 september 2025 met bijlagen;
- het verweerschrift van 21 oktober 2025.
1.2. Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 26 maart 2026 zijn klager,
de notaris en de kandidaat-notaris, vergezeld van hun gemachtigde, verschenen. De
gemachtigde van de notaris en de kandidaat-notaris heeft het woord gevoerd aan de
hand van overgelegde pleitaantekeningen en klager en (kandidaat-)notaris hebben vragen
van de kamer beantwoord. Uitspraak is bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. In juli 2024 is de kandidaat-notaris ingeschakeld door de toenmalige eigenaren (hierna: de verkopers) van – kort gezegd – het appartement aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het appartement). Het appartement maakt deel uit van het complex [naam complex], dat uit vijftien appartementsrechten bestaat.
2.2. De verkopers waren van plan het appartement te verkopen en wilden voorafgaand aan de verkoop de akte van splitsing van [naam complex] (hierna: de splitsingsakte) laten wijzigen en in overeenstemming brengen met de feitelijke situatie. In 2007 hadden zij namelijk een opbouw met dakterras laten aanleggen, met goedkeuring van de Vereniging van Eigenaars [naam Vereniging van Eigenaars] (hierna: de VvE) en een vergunning van de gemeente. De splitsingsakte is toen niet aangepast.
2.3. Klager heeft een appartement in het complex [naam complex], is lid van de VvE en heeft in het verleden in het bestuur hiervan gezeten. Hij verzet zich tegen wijziging van de splitsingsakte en heeft in de loop van 2024 veelvuldig contact met de kandidaat-notaris gehad over de wens van de verkopers om tot wijziging van de splitsingsakte te komen. De verkopers en de VvE hebben allebei juridisch advies ingewonnen en overleg gevoerd over een financiële compensatie voor het gebruik van het gemeenschappelijke dak. Er zijn uiteindelijk geen afspraken gemaakt en de splitsingsakte is tot op heden niet gewijzigd.
2.4. Op 10 juli 2025 heeft de notaris een akte gepasseerd waarbij de eigendom
van het appartement door de verkopers aan een derde (hierna: de koper) is geleverd
(hierna: de leveringsakte). In de leveringsakte wordt verwezen naar de (toen en nog
steeds) geldende splitsingsakte. Daarin is geen melding gemaakt van het lopende traject
om tot wijziging van de splitsingsakte te komen.
3. De klacht
klacht tegen de notaris
3.1. De notaris had de leveringsakte niet mogen passeren, omdat hij wist dat
de splitsingsakte waarnaar in de leveringsakte wordt verwezen, afwijkt van de feitelijke
situatie. Door de leveringsakte te passeren heeft de notaris de belangen geschaad
van de VvE-leden die (nog) niet hadden ingestemd met het wijzigen van de splitsingsakte.
Deze zijn hun drukmiddel op de verkopers nu kwijt. In plaats van verkopers te verwijzen
naar de kantonrechter, is de notaris op de stoel van de kantonrechter gaan zitten.
klacht tegen de kandidaat-notaris
3.2. De kandidaat-notaris is ingeschakeld door de verkopers vanwege de beoogde
wijziging van de splitsingsakte. VvE-leden, waaronder klager, hebben hierover met
haar e-mailcontact gehad. Op enig moment heeft de kandidaat-notaris echter ten aanzien
van het verkoop- en aankoopproces besloten om de belangen van zowel de verkopers als
de belangen van de koper te behartigen. Zij had de VvE-leden direct moeten informeren
over deze belangenverstrengeling. Vanaf het moment dat er een koper in beeld was,
had de kandidaat-notaris de procesbegeleiding voor wijziging van de splitsingsakte
moeten overdragen aan een (kandidaat-)notaris van een ander notariskantoor.
4. Het verweer
De notaris en de kandidaat-notaris hebben de klachten gemotiveerd weersproken. Voor
zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna)
zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak
onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens
deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte
van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een
behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze
van de notaris en de kandidaat-notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit
artikel oplevert.
klager is ontvankelijk in zijn klachten
5.2. Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klachten toekomt,
wordt eerst beoordeeld of klager ontvankelijk is. Op grond van artikel 99 lid 1 Wna
kan een klacht tegen een notaris door een ieder met enig redelijk belang worden ingediend.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat een rechtstreeks belang bij de klacht niet zonder
meer is vereist, ook een indirect of afgeleid belang van een klager kan grond zijn
voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure
door de wetgever beoogd.
5.3. De notaris en de kandidaat-notaris hebben betoogd dat klager niet-ontvankelijk
is voor zover de klachten betrekking hebben op de belangen van de koper, de VvE of
andere VvE-leden. Ter zitting is echter duidelijk geworden dat de klachten uitsluitend
zien op de belangen van klager als appartementseigenaar en lid van de VvE. Klager
kan in dit kader als belanghebbende worden aangemerkt en de kamer oordeelt daarom
dat klager ontvankelijk is in beide klachten.
klacht tegen de notaris is ongegrond
5.4. De notaris heeft een bijzondere positie in de Nederlandse rechtsorde,
omdat deze met uitsluiting van anderen bevoegd is authentieke akten te verlijden in
de gevallen waarin de wet dit opdraagt of een partij zulks verlangt.
Artikel 21 lid 1 Wna verplicht de notaris de hem bij of krachtens de wet opgedragen
of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Dit wordt ministerieplicht
genoemd. De notaris dient zijn dienst evenwel te weigeren wanneer naar zijn redelijke
overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd
met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen
die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde
redenen voor weigering heeft (artikel 21 lid 2 Wna). Bij gerede twijfel aan de goede
bedoelingen van zijn cliënt dient de notaris zijn dienst te weigeren of zich door
nader onderzoek te overtuigen van het geoorloofde karakter ervan (Kamerstukken II
2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 20)[1].
5.5. De kamer is van oordeel dat er in dit geval geen reden voor de notaris
was om dienst te weigeren en de leveringsakte niet te passeren.
In de eerste plaats vormt het enkele feit dat de splitsingsakte, waarnaar in de
leveringsakte wordt verwezen, niet in overeenstemming is met de feitelijke situatie
geen belemmering voor het passeren van de akte. Vaststaat dat de notaris zich er van
heeft vergewist dat de verkopers aan de koper hebben medegedeeld dat de splitsingsakte
niet in overeenstemming is met de feitelijke situatie en dat er een discussie hierover
werd gevoerd binnen de VvE. Dat was in zijn verhouding tot de rechtstreeks bij de
akte betrokken partijen voldoende.
5.6. In de tweede plaats vormde ook het gestelde belang van klager voor de notaris
geen reden om zijn dienst te weigeren en de akte niet te passeren. De kamer zal dat
uitleggen.
5.7. De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem onder bijzondere
omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs
zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen. Deze
zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in artikel
21 lid 2 Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten.
De belangen van derden zijn onder meer betrokken bij de verlangde ambtsverrichting
indien deze betrekking heeft op de levering van een goed of de vestiging van een beperkt
recht daarop (hierna: de levering of bezwaring), terwijl ook een derde ter zake van
dat goed rechten kan doen gelden. In zodanig geval behoort de notaris zich terughoudend
op te stellen (vgl. Kamerstukken II 1993-1994, 23 706, nr. 3, p. 26). Indien de voor
de notaris kenbare feiten het oordeel rechtvaardigen dat het recht van de derde een
beletsel vormt voor de beoogde levering of bezwaring, dan wel aanleiding vormen tot
gerede twijfel daarover, dan dient hij – tenzij de betrokken derde verklaart geen
bezwaar te hebben tegen de levering of bezwaring – zijn ministerie te weigeren[2].
5.8. De kamer is van oordeel dat er in dit geval geen sprake is van schending
van het recht van een derde. De enkele stelling van klager dat zijn belangen, en die
van overige VvE-leden, waren betrokken bij de leveringsakte is onvoldoende voor het
oordeel dat op de notaris een zorgplicht jegens klager rustte die hem aanleiding had
moeten geven om zijn ministerie te weigeren of op te schorten. Klager heeft naar eigen
zeggen een drukmiddel verloren en hij had liever gezien dat de notaris de leveringsakte
niet had gepasseerd, maar dat zijn geen belangen waar de notaris rekening mee zou
moeten houden. Klager heeft geen andere belangen gesteld die de notaris zou hebben
veronachtzaamd. Belangrijk is dat de juridische positie van klager door het passeren
van de akte van levering niet is gewijzigd. De koper is uitsluitend in de plaats van
de verkopers getreden. De wijze waarop en de voorwaarden waaronder de splitsingsakte
kan worden gewijzigd zijn niet veranderd ten gevolge van de levering van het appartementsrecht.
Klager kan, ook na de levering, onverminderd en onveranderd zijn rechten doen gelden
ten aanzien van het al dan niet wijzigen van de splitsingsakte. In een dergelijke
situatie bestaat er voor de notaris geen gegronde reden om ministerie te weigeren.
5.9. Uit het voorgaande volgt dat de kamer de klacht tegen de notaris ongegrond
zal verklaren.
klacht tegen de kandidaat-notaris is ongegrond
5.10. Het is de kamer niet gebleken op welke wijze er sprake zou zijn (geweest)
van belangenverstrengeling bij de kandidaat-notaris. Dat zij betrokken is geweest
bij het opstellen van de akte van levering en daarmee de belangen van verkopers en
koper heeft gediend, leidt niet tot belangenverstrengeling. Voor zover klager meent
dat de kandidaat-notaris hem had moeten inlichten, omdat zij ook betrokken was bij
de wijziging van de splitsingsakte wordt dat idee verworpen. Hiervoor is al overwogen
dat de levering geen verandering heeft gebracht in de juridische positie van klager.
Er was voor de kandidaat-notaris alleen al daarom geen aanleiding om klager over deze
levering in te lichten. Bovendien was het de kandidaat-notaris niet toegestaan de
VvE-leden, waaronder klager, te informeren over de leveringsakte, gelet op de geheimhoudingsplicht
van artikel 22 Wna. De kamer zal ook deze klacht ongegrond verklaren.
5.11. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
6. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
- verklaart zowel de klacht tegen de notaris als de klacht tegen de kandidaat-notaris
ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.S.J. Thijs, voorzitter, M.L.S. Kalff, E.W.
Oosterbaan, W.A. Groen en O. Schlaman, leden en uitgesproken in het openbaar op 7
mei 2026 door mr. W.S.J. Thijs, voorzitter, in aanwezigheid van de secretaris.
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).
[1] ECLI:NL:HR:2015:831.
[2] ECLI:NL:HR:2015:831