Print
Download PDFECLI:NL:TNORAMS:2026:1 Kamer voor het notariaat Amsterdam 773915 / NT 25-24
| ECLI: | ECLI:NL:TNORAMS:2026:1 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 27-01-2026 |
| Datum publicatie: | 09-03-2026 |
| Zaaknummer(s): | 773915 / NT 25-24 |
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: leveringsakte |
| Beslissingen: | Klacht niet-ontvankelijk |
| Inhoudsindicatie: | Klager stelt dat hij door de notaris is geïnformeerd dat de koopsom A-B € 7.025.000 zou bedragen, terwijl uit de leveringsakte blijkt dat de koopsom daadwerkelijk € 8.000.000 bedroeg. De notaris zou een gedeelte van de ‘winst’ van € 775.000 (het verschil van € 975.000 verminderd met de verstrekte leningen à € 200.000) in privé hebben behouden. Ten tweede verwijt klager de notaris schending van de notariële zorgplicht en onafhankelijkheid. Door zichzelf dan wel zijn echtgenote financieel te bevoordelen bij een transactie waarbij hij als notaris optrad, heeft de notaris ernstig in strijd gehandeld met de kernwaarden van het notarisambt: onafhankelijkheid, onpartijdigheid en integriteit. Klager verwijt de notaris tot slot ook belangenverstrengeling vanwege het actief betrekken van zijn echtgenote bij een financiële transactie waarvoor de notaris zelf verantwoordelijk was. Dit als apart verwoord klachtonderdeel verwijst uitsluitend naar het handelen van de notaris dat reeds aan de orde is gekomen bij de klachtonderdelen 1 en 2 en wordt daarom niet als een afzonderlijk klachtonderdeel gezien. De kamer oordeelt dat klager niet-ontvankelijk is in alle klachtonderdelen. De vennootschappen [naam klager] Holding B.V. en [X B.V.] waren betrokken bij de verstrekte leningen waar dit klachtonderdeel op ziet. Vast staat echter dat klager als privépersoon klaagt en niet namens [naam klager] Holding B.V. of [X B.V.]. Dit heeft klager desgevraagd expliciet bevestigd. Dat hij als privépersoon is benadeeld is verder onvoldoende aannemelijk geworden. Dat hij mogelijk aandeelhouder is (geweest) van genoemde vennootschappen is zonder nadere omstandigheden onvoldoende. Ook voor het tweede klachtonderdeel geldt dat klager als privépersoon klaagt over een transactie – in dit geval [naam theater] Transactie – waarbij hij niet in privé betrokken was. [Vennootschap A] was wél bij deze transactie betrokken; klager vertegenwoordigde deze vennootschap als zelfstandig bevoegd bestuurder. Ter zitting heeft klager echter niet duidelijk gemaakt waarom hij als privépersoon een voldoende belang heeft bij deze klacht. De kamer oordeelt daarom dat klager ook niet-ontvankelijk is in dit klachtonderdeel. Ten overvloede overweegt de kamer dat ook als klager wel ontvankelijk zou zijn in de klachtonderdelen deze ongegrond zouden zijn. Klager heeft geen stukken overlegd die de klachtonderdelen onderbouwen of toegelicht waar dit dan uit blijkt. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van 27 januari 2026 in de klacht met nummer 773915 / NT 25-24 van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
tegen:
[notaris],
oud-notaris te [vestigingsplaats].
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1. Ontstaan en loop van de procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het klaagschrift met bijlagen, bij brief ingekomen bij de kamer op 7 augustus
2025;
- het verweerschrift met bijlagen, bij brief ingekomen bij de kamer op 8 september
2025;
- de reactie van klager met bijlagen, bij e-mail ingekomen bij de kamer op 4 november
2025, op aanvullende vragen van de kamer.
1.2. Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 16 december 2025 zijn klager, vergezeld door zijn adviseurs [H] en [L], en de notaris verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen en hebben vragen van de kamer beantwoord. Uitspraak is bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. In december 2007 begeleidde de notaris een ABCD-transactie waarbij [naam theater] in [plaats] en bijbehorende rechten zijn overgedragen (hierna: [naam theater] Transactie). Als A, B en C waren de volgende vennootschappen betrokken: [vennootschap A] B.V. (hierna: [vennootschap A]), vertegenwoordigd door klager als zelfstandig bevoegd bestuurder, [vennootschap B] B.V. (hierna: [vennootschap B]), vertegenwoordigd door [R] (hierna: [R]) als zelfstandig bevoegd bestuurder en [vennootschap C] B.V., vertegenwoordigd door [E] als zelfstandig bevoegd bestuurder.
2.2. De koopsommen behorend bij het A-B en B-C-gedeelte van [naam theater] Transactie bedroegen € 7.025.000 (hierna: de koopsom A-B) en € 8.000.000 (hierna: de koopsom B-C). De koopovereenkomst voor het A-B-gedeelte van [naam theater] Transactie werd getekend door [vennootschap A] en [vennootschap B] op 20 juli 2007 (hierna: de koopovereenkomst A-B).
2.3. Op 17 december 2007 hebben [vennootschap B], [D B.V.] en [Stichting] een ‘overeenkomst tot verdeling van winst’ getekend (hierna: de overeenkomst). Hierin werd afgesproken hoe genoemde partijen het verschil tussen de koopsom A-B en de koopsom B-C, à € 975.000, zouden verdelen.
2.4. Op 18 december 2007 heeft de notaris een leveringsakte gepasseerd inzake [naam theater] Transactie (hierna: de leveringsakte). Uit de nota van afrekening voor [vennootschap B], gedateerd 17 december 2007, volgt onder meer dat de koopsom A-B verrekend werd met een reeds betaald bedrag à € 200.000. Volgens klager bestond dit reeds betaalde bedrag uit de € 80.000, € 70.000 en € 50.000, genoemd in de overeenkomst en betaald door [vennootschap B], [D B.V.] respectievelijk [Stichting].
2.5. Bij e-mail van 31 maart 2010 (hierna: de e-mail) heeft de notaris aan klager
geschreven:
“Op 26/10/2006 heeft mijn echtgenote ten titel van lening overgemaakt aan [naam klager]
Holding B.V. € 150.000.
Op 7/09/2007 heeft mijn echtgenote ten titel van lening overgemaakt aan [X B.V.] € 80.000. Het totaal ( plus rente) is terugbetaald in twee termijnen, € 20.000 op 31/10/07 en € 240.000 op 28/01/2008.”
2.6. Volgens klager meldde de notaris na ondertekening van de koopovereenkomst
A-B dat de koopsom A-B te hoog was. Bij e-mail van 19 juni 2010 heeft de notaris aan
[R] hierover geschreven:
“In verband met de verlaging van de koopprijs van “[naam theater]” van 8 naar 7 miljoen
euro kan ik u het volgende mede delen.
Er moet zich in het archief van [kantoor van de notaris] een koopakte voor 7 miljoen bevinden.
Als ik mij goed herinner was er op een gegeven moment sprake van een met name door [E] geconstateerd lager metrage dan was afgesproken cq gegarandeerd en bleken er ook woningen verhuurd te zijn( tegen relatief lage huren) waarvan in eerste instantie was verklaard cq gegarandeerd dat deze vrij van huur zouden worden opgeleverd.Beide factoren hebben een waarde-/prijsverminderende invloed gehad.”
3. De klacht
De klacht bestaat uit twee onderdelen:
3.1. Volgens de oorspronkelijke klacht volgt uit de e-mail dat de echtgenote van de notaris, [naam echtgenote] (hierna: [naam echtgenote]), leningen heeft verstrekt aan [naam klager] Holding B.V. en [X B.V]. Klager zegt hierover dat de notaris, bij de terugbetaling van deze leningen in het kader van de afrekening van [naam theater] Transactie, een bedrag van € 180.000 onrechtmatig aan zijn echtgenote, dan wel aan zichzelf, heeft doen toekomen, waardoor sprake is van verduistering. Klager stelt dat hij erop had mogen vertrouwen dat de notaris zijn zorgplicht zou naleven en dat hij hem marktconform de notariskosten van ongeveer € 20.000 in rekening zou brengen.
3.2. In de reactie van klager met bijlagen van 4 november 2025, na aanvullende
vragen van de kamer, meent klager dat het niet gaat om een bedrag van € 180.000 maar
om een bedrag van € 775.000. Volgens klager is hij namelijk door de notaris geïnformeerd
dat de koopsom A-B
€ 7.025.000 zou bedragen, terwijl uit de leveringsakte blijkt dat de koopsom daadwerkelijk
€ 8.000.000 bedroeg. De notaris zou een gedeelte van de ‘winst’ van € 775.000 (het
verschil van € 975.000 verminderd met de door [vennootschap B], [D B.V.] en [Stichting]
verstrekte lening à € 200.000, zoals genoemd onder 2.4) in privé hebben behouden.
3.3. Ten tweede verwijt klager de notaris schending van de notariële zorgplicht en onafhankelijkheid. Door zichzelf dan wel [naam echtgenote] financieel te bevoordelen bij een transactie waarbij hij als notaris optrad, heeft de notaris ernstig in strijd gehandeld met de kernwaarden van het notarisambt: onafhankelijkheid, onpartijdigheid en integriteit.
3.4. Klager verwijt de notaris tot slot ook belangenverstrengeling vanwege het actief betrekken van [naam echtgenote] bij een financiële transactie waarvoor de notaris zelf verantwoordelijk was. Dit als apart verwoord klachtonderdeel verwijst uitsluitend naar het handelen van de notaris dat reeds aan de orde is gekomen bij de klachtonderdelen 1 en 2 en wordt daarom niet als een afzonderlijk klachtonderdeel gezien.
3.5. Over de ontvankelijkheid stelt klager dat hij ontvankelijk is in deze klacht omdat hij pas op 21 juli 2025 op de hoogte raakte van het handelen door de notaris. Hij kreeg naar eigen zeggen toen pas de e-mail onder ogen.
4. Het verweer
De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen, toegevoegd notarissen
en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of
nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij
met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve
zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare
gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
ontvankelijkheid
5.2. Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht toekomt,
wordt eerst beoordeeld of klager ontvankelijk is. Op grond van artikel 99 lid 1 Wna
kunnen klachten tegen notarissen door een ieder met enig redelijk belang worden ingediend.
Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat een rechtstreeks belang bij de klacht niet zonder
meer is vereist, ook een indirect of afgeleid belang van klagers kan grond zijn voor
ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure
door de wetgever beoogd.
klachtonderdeel 1 – geen redelijk belang
5.3. De vennootschappen [naam klager] Holding B.V. en [X B.V.] waren betrokken
bij de verstrekte leningen waar dit klachtonderdeel op ziet. Vast staat echter dat
klager als privépersoon klaagt en niet namens [naam klager] Holding B.V. of [X B.V.].
Dit heeft klager desgevraagd expliciet bevestigd aan de kamer op 4 november 2025.
Dat hij als privépersoon is benadeeld is verder onvoldoende aannemelijk geworden.
Dat hij mogelijk aandeelhouder is (geweest) van genoemde vennootschappen is zonder
nadere omstandigheden onvoldoende. De kamer oordeelt daarom dat klager op basis van
het voorgaande niet-ontvankelijk is in dit klachtonderdeel.
klachtonderdeel 2 – geen redelijk belang
5.4. Ook hier geldt dat klager als privépersoon klaagt over een transactie
– in dit geval [naam theater] Transactie – waarbij hij niet in privé betrokken was.
[Vennootschap A] was wél bij deze transactie betrokken; klager vertegenwoordigde deze
vennootschap als zelfstandig bevoegd bestuurder. Ter zitting heeft klager echter niet
duidelijk gemaakt waarom hij als privépersoon een voldoende belang heeft bij deze
klacht. De kamer oordeelt daarom dat klager ook niet-ontvankelijk is in dit klachtonderdeel.
ontvankelijkheid – overig
5.5. De notaris heeft specifiek een beroep gedaan op het ontvankelijkheidsvereiste
van artikel 99 lid 21 Wna. Kort gezegd bepaalt dit artikel dat een klacht slechts
kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de klager kennis heeft
genomen van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen
aanleiding kan geven. Gezien het tijdsverloop – [naam theater] Transactie dateert
uit 2007 – bestaat op zichzelf aanleiding om dit tijdsverloop te onderzoeken. Omdat
klager al niet-ontvankelijk is in beide klachtonderdelen vanwege het ontbreken van
een redelijk belang, zie hiervoor, ziet de kamer echter geen aanleiding in te gaan
op dit ontvankelijkheidsvereiste.
ten overvloede
5.6. Ten overvloede overweegt de kamer dat ook als klager wel ontvankelijk
zou zijn in de klachtonderdelen deze ongegrond zouden zijn. De kamer overweegt hiertoe
als volgt.
klachtonderdeel 1
5.7. In zijn klaagschrift stelt klager dat hij voor een bedrag van € 180.000
door de notaris is benadeeld, hetgeen volgens klager uit de e-mail zou blijken. Klager
heeft echter twee versies van de e-mail in omloop gebracht, nu hij een andere versie
van de e-mail bij zijn aansprakelijkstelling jegens de notaris heeft gevoegd dan de
versie die hij gedeeld heeft met de kamer. Klager heeft ter zitting niet kunnen verklaren
waarom de twee e-mails van elkaar verschillen. De kamer heeft daarom niet kunnen vaststellen
of de e-mail authentiek is. Als wél van de authenticiteit van de e-mail zou worden
uitgegaan, komt de kamer vervolgens tot de conclusie dat op basis van de e-mail en
overige stukken niet vastgesteld kan worden dat de notaris € 180.000 heeft verduisterd.
De klacht is dus onvoldoende onderbouwd nu de klacht niet uit de e-mail volgt.
klachtonderdeel 2
5.8. Het is de kamer niet gebleken dat de koopsom A-B op initiatief van de notaris is aangepast van € 8.000.000 naar € 7.025.000, zoals klager stelt. Klager
heeft namelijk geen stukken overlegd die deze stelling onderbouwen. En zelfs in het
geval de notaris inderdaad betrokken was bij de verlaging van de koopsom A-B staat
daarmee niet vast dat (een gedeelte van) ‘de winst’ van € 775.000 naar de notaris
is gegaan. Klager heeft namelijk wederom geen stukken overlegd die deze stelling onderbouwen
of toegelicht waar dit dan uit blijkt.
5.9. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
6. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
- verklaart klager niet-ontvankelijk in alle klachtonderdelen.
Deze beslissing is gegeven door mrs. M.L.S. Kalff, voorzitter, W.S.J. Thijs, A.C. Stroeve, K.Th.J. van Duin en A.J.H.M. Janssen, leden.
Uitgesproken in het openbaar op 27 januari 2026 door mr. M.L.S. Kalff, voorzitter, in aanwezigheid van de secretaris.
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).