Print
Download PDFECLI:NL:TNORSHE:2025:9 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2024/33
| ECLI: | ECLI:NL:TNORSHE:2025:9 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 19-05-2025 |
| Datum publicatie: | 22-05-2025 |
| Zaaknummer(s): | SHE/2024/33 |
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: leveringsakte |
| Beslissingen: |
|
| Inhoudsindicatie: | De klacht gaat over een op het laatste moment aangebrachte verandering in de door de kandidaat-notaris voorbereide akte van levering. De klacht is niet-ontvankelijk verklaard, voor zover deze een verzoek inhoudt om de kandidaat-notaris ertoe te zetten om de akte van levering aan te passen. Aangezien de kandidaat-notaris, alle omstandigheden van dit geval in aanmerking genomen, voldoende alert is geweest op haar informatieverplichting naar klager toe, is de klacht voor het overige ongegrond verklaard. |
Klachtnummer : SHE/2024/33
Datum uitspraak : 19 mei 2025
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH
Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:
[klager] (hierna ook: klager)
wonende in [woonplaats]
handelend als middellijk bestuurder van [A] B.V. (hierna: [A])
tegen
[de kandidaat-notaris] (hierna:de kandidaat-notaris)
werkzaam in [plaatsnaam]
1. De procedure
1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
- de klacht (met bijlagen), door de kamer per e-mail ontvangen op 27 november 2024;
- het verweerschrift (met bijlagen) van de kandidaat-notaris, dat mede is ondertekend door collega-kandidaat-notaris de heer mr. [X].
1.2. Bij brieven van 7 maart 2025 heeft de kamer partijen geïnformeerd over het feit dat mr. T. Zuidema en mr. C.T.M. Luijks in een andere hoedanigheid zullen deel uitmaken van de zittingscombinatie dan eerder was meegedeeld.
1.3. De klacht is mondeling behandeld op de openbare zitting van de kamer van 17 maart 2025. Klager, de kandidaat-notaris en eerder genoemde mr. [X] zijn daarbij aanwezig geweest en hebben hun standpunt over en weer toegelicht. De kandidaat-notaris heeft dit mede gedaan aan de hand van pleitnotities, die zij aan de kamer heeft overhandigd.
2. De feiten
De klacht gaat over een op het laatste moment aangebrachte verandering in de door de kandidaat-notaris voorbereide akte van levering. Voor de beoordeling van de klacht acht de kamer de volgende feiten van belang.
2.1. Klager is middellijk bestuurder van [A] (klager in die hoedanigheid hierna ook: klager q.q.).
2.2. [A] heeft op 14 juni 2024 een koopovereenkomst gesloten met [naam verkoper] (hierna: de verkoper), die is neergelegd in een door [A] en de verkoper getekende onderhandse akte van dezelfde datum. Op grond van deze overeenkomst heeft de verkoper een commerciële dienstverlenende ruimte op de begane grond van een nog te bouwen en in appartementsrechten te splitsen appartementencomplex aan de [straatnamen] in [plaatsnaam], aangeduid met unit 2, plaatselijk bekend [adresgegevens] (hierna: het appartement), aan [A] verkocht.
In artikel 3.1 van de koopovereenkomst is bepaald dat de akte van levering van het appartement op 23 juli 2024 zal worden gepasseerd door één van de (waarnemers van de) aan het kantoor van de kandidaat-notaris (hierna: het notariskantoor) verbonden notarissen.
2.3. [A] heeft een aannemingsovereenkomst gesloten met [naam aannemer] (hierna: de aannemer), die is neergelegd in een door [A] en de aannemer getekende onderhandse akte. Deze akte is op 19 juli 2024 getekend door de aannemer. Op grond van deze overeenkomst heeft [A] opdracht gegeven aan de aannemer om het appartement te bouwen. Eén van de bijlagen bij de aannemingsovereenkomst is de Technische Omschrijving. Hierin staat onder meer het volgende vermeld:
“5. Bouwkundig opleveringsniveau
Elke koper/huurder heeft zijn of haar specifieke wensen. De dienstverlenende ruimte wordt standaard casco uitgerust en daardoor is het voor een koper/huurder mogelijk een afwerkingsniveau voor haar rekening en risico op maat te (laten) realiseren.
Het bouwkundige (casco)opleveringsniveau wordt als volgt omschreven:
(…)”
2.4. Bij e-mail van 2 juli 2024 heeft een medewerkster van het notariskantoor aan klager q.q. bevestigd dat de passeerafspraak is gepland op 23 juli 2024 om 16:00 uur en dat zij dit ook zal doorgeven aan de verkoper.
2.5. Bij e-mail van 22 juli 2024 om 15:48 uur heeft een medewerkster van het notariskantoor aan klager q.q. meegedeeld dat het notariskantoor nog geen getekende koopovereenkomst van de verkoper heeft ontvangen en dat daarom de passeerafspraak de volgende dag niet kan doorgaan.
2.6. Bij e-mail van 22 juli 2024 om 21:04 uur heeft de kandidaat-notaris aan klager q.q. laten weten dat de verkoper heeft verzocht om de passeerafspraak de volgende dag toch door te laten gaan. De kandidaat-notaris heeft vooruitlopend op de ontvangst van de getekende koopovereenkomst alvast een concept van de akte van levering en een pro forma aankoopnota aan klager q.q. toegestuurd. In de concept-akte van levering staat ten aanzien van het energielabel het volgende vermeld:
“R. ENERGIELABEL
Een voorlopig energielabel is verstrekt. Dit energielabel wordt definitief na oplevering van het Verkochte en afmelding door de Aannemer.”
2.7. Bij e-mail van 23 juli 2024 om 7:41 uur heeft de kandidaat-notaris het volgende bericht naar de aannemer gestuurd:
“Vanuit de verkoper ontving ik nog een opmerking op de akte van levering waarin staat:
R. ENERGIELABEL
Een voorlopig energielabel is verstrekt. Dit energielabel wordt definitief na oplevering van het Verkochte en afmelding door de Aannemer.
Dit zou niet stroken met de overeengekomen casco oplevering. Nu weet ik niet hoe dit in de praktijk zal gaan. Kan ik hiervan maken “Dit energielabel wordt definitief na afmelding door de Koper.”?
Ik verneem graag van je!”
2.8. Bij e-mail 23 juli 2024 om 11:08 uur heeft de aannemer het volgende geantwoord aan de kandidaat-notaris:
“Prima om jou voorstel zo op te nemen.
Normaliter krijgen wij na de afbouw de benodigde gegevens (van o.a. de toegepaste installaties) om het label af te melden.
Dit regelen we in de praktijk wel rechtstreeks met de koper.”
2.9. Bij e-mail van 23 juli 2024 om 11:10 uur heeft de kandidaat-notaris het volgende aan de aannemer laten weten:
“Inmiddels heb ik dit artikel (in overleg met de notaris) helemaal uit de akte verwijderd, aangezien dit toch geen verplichting is.”
2.10. Bij e-mail van 23 juli 2024 om 11:33 uur heeft de kandidaat-notaris een gewijzigd concept van de akte van levering aan klager q.q. gestuurd. Eén van de wijzigingen hield in dat de hiervoor in 2.6. geciteerde bepaling over het energielabel was verwijderd.
2.11. Bij e-mail van 23 juli 2024 om 13:16 uur heeft de kandidaat-notaris het volgende aan de aannemer te kennen gegeven:
“Ter informatie. Op verzoek van de verkoper is nu toch weer het aanvankelijke artikel in de akte van levering opgenomen als volgt:
R. ENERGIELABEL
Een voorlopig energielabel is verstrekt. Dit energielabel wordt definitief na oplevering van het Verkochte en afmelding door de Aannemer.”
2.12. Bij e-mail van 23 juli 2024 om 13:50 uur heeft de aannemer het volgende aan de kandidaat-notaris bericht:
“Graag aan toevoegen dat opdrachtgever/koper eerst de volledige afbouw gereed moet hebben alvorens de aannemer het label kan afmelden. Wij moeten namelijk o.a weten welke installatie er worden toegepast om de juiste gegevens in te kunnen voeren.”
2.13. Bij e-mail van 23 juli 2024 om 13:52 uur heeft de kandidaat-notaris het volgende aan de aannemer geantwoord:
“Graag eerst dan van iedereen akkoord, voordat ik weer alles opnieuw ga rondsturen en printen.”
2.14. De kandidaat-notaris en klager q.q. hebben elkaar voorafgaand aan het passeren van de akte van levering telefonisch gesproken.
2.15. Op 23 juli 2024 om 16:12 uur heeft eerder genoemde mr. [X] (hierna: de waarnemer), als waarnemer van notaris mr. [naam notaris], de akte van levering gepasseerd, waarbij het appartement door de verkoper is geleverd aan [A]. Klager was bij het passeren aanwezig en heeft de akte namens [A] getekend. In de akte van levering staat ten aanzien van het energielabel het volgende vermeld:
“R. ENERGIELABEL
Een voorlopig energielabel is verstrekt. Dit energielabel wordt definitief na oplevering van het Verkochte en afmelding door de Aannemer. Afmelding gebeurt eerst nadat de koper de volledige afbouw gereed heeft.”
2.16. Bij e-mail van 25 juli 2024 heeft de kandidaat-notaris onder andere een digitaal afschrift van de akte van levering (inclusief bewijs van inschrijving bij het kadaster) aan klager q.q. gestuurd.
2.17. Op vrijdag 26 juli 2024 heeft klager q.q. telefonisch contact opgenomen met het notariskantoor over de in de akte van levering opgenomen bepaling ten aanzien van het energielabel. Op dezelfde dag heeft een medewerkster van het notariskantoor per mail aan klager q.q. bevestigd dat de kandidaat-notaris maandag 29 juli 2024 contact met hem zou opnemen.
2.18. Bij e-mail van 29 juli 2024 heeft de kandidaat-notaris aan klager q.q. meegedeeld dat de uiteindelijk in de akte van levering opgenomen energielabel-bepaling een wijziging betreft ten opzichte van de door klager q.q. ontvangen laatste concept-akte. In de e-mail staat verder vermeld dat de kandidaat-notaris die wijziging vóór het passeren van de akte telefonisch met klager q.q. heeft besproken en inhoudelijk aan hem heeft toegelicht. Aan klager q.q. wordt meegedeeld dat het energielabel pas na afbouw definitief kan worden afgegeven en de aannemer dus niet eerder kan voldoen aan zijn verplichting om af te melden. Daarom zou aan de energielabel-bepaling een zin zijn toegevoegd. Voor [A] als koper zou de toevoeging geen verschil opleveren, aldus de kandidaat-notaris.
2.19. Bij e-mail van 5 augustus 2024 heeft klager q.q. aan de kandidaat-notaris te kennen gegeven dat er inderdaad verwarring is over de energielabel-bepaling. Klager q.q. had uit het telefoongesprek met de kandidaat-notaris begrepen dat de energielabel-bepaling, die eerder uit de concept-akte was verwijderd, opnieuw zou worden geplaatst zonder inhoudelijke wijzigingen. Hij heeft de kandidaat-notaris geen toestemming gegeven om aan bedoelde bepaling een zin toe te voegen. Volgens klager q.q. zou de aannemer zonder deze toevoeging verplicht zijn geweest om het energielabel te verstrekken bij de oplevering van het appartement.
2.20. Op dezelfde dag heeft de kandidaat-notaris aan klager q.q. geantwoord dat zij de gewijzigde energielabel-bepaling wel degelijk telefonisch aan hem heeft toegelicht en dat klager q.q. heeft aangegeven daarmee akkoord te zijn en het toesturen van een gewijzigd concept niet nodig te achten, aangezien hij de akte van levering toch binnen enkele uren op het notariskantoor zou tekenen. Verder heeft de kandidaat-notaris erkend dat zonder de aan de energielabel-bepaling toegevoegde zin een energielabel zou moeten worden overhandigd bij de oplevering van het appartement. Aan die verplichting zou op dat moment echter niet kunnen worden voldaan, aangezien het appartement dan nog niet zou zijn afgebouwd. Volgens de kandidaat-notaris is om die reden aan de energielabel-bepaling toegevoegd dat de afmelding na de afbouw zou gebeuren.
2.21. Bij e-mail van 9 september 2024 heeft klager q.q. aan de kandidaat-notaris laten weten het niet eens te zijn met haar uiteenzetting. In zijn mail staat onder andere vermeld dat klager q.q. alle wijzigingen altijd met zijn adviseur bespreekt en dat het ondenkbaar is dat hij akkoord zou zijn gegaan met een wijziging die hij niet heeft ingezien of besproken. Klager q.q. heeft te kennen gegeven het zeer opmerkelijk en onprofessioneel te vinden dat er op het laatste moment, vlak voor ondertekening, door de verkoper wijzigingen in de akte van levering zijn aangebracht. Volgens klager q.q. wordt de BENG (Bijna Energieneutrale Gebouwen)-verplichting met die wijzigingen op hem afgewenteld, terwijl het casco appartement bij de oplevering al aan de BENG-verplichting zou moeten voldoen. Klager q.q. heeft de kandidaat-notaris daarom dringend verzocht om de aan de energielabel-bepaling toegevoegde zin uit de akte van levering te verwijderen.
2.22. Vervolgens hebben de waarnemer en klager q.q. met elkaar gesproken en heeft klager q.q. de waarnemer bij e-mail van 20 september 2024 verzocht om de laatste zin van de energielabel-bepaling (“Afmelding gebeurt eerst nadat de koper de volledige afbouw gereed heeft”) uit de akte van leveringte verwijderen. De waarnemer heeft klager q.q. geantwoord de week daarop met een inhoudelijke reactie te komen.
2.23. Bij e-mail van 24 september 2024 heeft de waarnemer de aannemer ervan op de hoogte gebracht dat [A] het niet eens is met de laatste zin van de energielabel-bepaling (“Afmelding gebeurt eerst nadat de koper de volledige afbouw gereed heeft”) en heeft hij gevraagd om daarover te overleggen.
2.24. De aannemer heeft de waarnemer op dezelfde dag teruggebeld en per mail het volgende bevestigd:
“Zoals zojuist telefonisch besproken.
De toegevoegde rode zinsnede dient ter verduidelijk en is inhoudelijk geen wijziging.
De koper zal te allen tijde zijn installaties gerealiseerd moeten hebben voordat wij deze kunnen afmelden.”
2.25. Vervolgens heeft de waarnemer klager q.q. op 24 september 2024 per mail geïnformeerd over het antwoord van de aannemer.
2.26. Bij e-mail van 23 oktober 2024 heeft klager q.q. het volgende te kennen gegeven aan de waarnemer:
“Dank voor uw bericht.
Echter ben ik het geheel niet eens met de uiteenzetting.
Het aankopen van een Beng pand houdt in, dat het pand voldoet aan deze vooraf gecommuniceerde wettelijke verplichtingen. Hierbij behoren in dit geval zonnepanelen.
Waar het mij om gaat is, dat ik niet de aanschaf van de zonnepanelen ga betalen. Het pand wordt opgeleverd volgens de energielabel eisen, wat ook in de clausule was opgenomen.
Dat het voorlopig energielabel definitief wordt na oplevering van het verkochte en afmelding door de aannemer.
Ik heb advies ingewonnen bij verschillende energieadviseurs zij meldde mij dat het energielabel pas definities kan worden gemaakt als deze zich daaraan voldoet.
Daarom blijf ik bij mij standpunt. Mocht U of de aannemer mij de garantie kunnen geven dat de zonnepanelen bij oplevering geplaatst zijn, dan wil ik het hierbij laten.
Mocht dit niet mogelijk zijn, dan wil ik graag dat deze toegevoegde regel, zoals al meermaals aangegeven, wordt verwijderd uit de akte van levering.”
2.27. Bij e-mail van 24 oktober 2024 heeft de waarnemer het volgende geantwoord aan klager q.q.:
“Dank voor uw bericht. Bij mijn antwoord daarop neem ik de aannemer mee in de cc.
Vanzelfsprekend kan ik niet garanderen dat er zonnepanelen geplaatst worden. Dat is tussen u en de aannemer. Wellicht dat daar dan nog extra voor moet worden betaald, maar zoals gezegd staan wij daar buiten.
Ik zie dan ook geen aanleiding om de getekende akte te wijzigen.”
2.28. Bij e-mail van 14 november 2024 heeft klager q.q. aan de waarnemer meegedeeld dat hij een klacht zal indienen bij de kamer.
2.29. Klager q.q. heeft de klacht op 27 november 2024 bij de kamer ingediend.
3. De klacht en het verweer
De klacht
3.1. Klager q.q. verwijt de kandidaat-notaris dat zij zonder voorafgaand overleg en zonder toestemming van hem een gewijzigde bepaling over het energielabel in de akte van levering van 23 juli 2024 heeft opgenomen.
3.2. Klager q.q. heeft de kamer gevraagd welke stappen kunnen worden gezet om “deze situatie recht te zetten”. Zijn doel is dat de onrechtmatig aan de energielabel-bepaling toegevoegde zin uit de akte van levering wordt verwijderd.
Toelichting klager q.q.
3.3. Op de dag van passeren kreeg klager q.q. te maken met verwarring over de in de akte van levering op te nemen bepaling met betrekking tot het energielabel. De kandidaat-notaris heeft klager q.q. uiteindelijk verzekerd dat de bepaling over het energielabel, die eerder uit een concept-akte was verwijderd, opnieuw zou worden geplaatst zonder inhoudelijke wijzigingen. Dit bleek niet het geval te zijn. Aan de teruggeplaatste bepaling blijkt namelijk de volgende zin te zijn toegevoegd: “Afmelding gebeurt eerst nadat de koper de volledige afbouw gereed heeft.” Klager q.q. ontdekte deze toevoeging na de ondertekening van de akte van levering. Deze toevoeging impliceert dat het energielabel pas kan worden afgemeld nadat [A] de volledige afbouw van het appartement heeft gerealiseerd. Hierdoor verschuift de verplichting om te voldoen aan de BENG-norm met energielabel A++++ van de aannemer naar klager q.q.. Klager q.q. heeft mondeling noch schriftelijk goedkeuring gegeven voor de toegevoegde zin en hij heeft evenmin een nieuw concept van de akte van levering inclusief deze toevoeging ontvangen.
Het verweer
3.4. De kandidaat-notaris heeft hiertegen aangevoerd dat [A] een casco nieuwbouw appartement (bedrijfsunit) heeft gekocht en voor eigen rekening zorg dient te dragen voor het aanbrengen van de noodzakelijke voorzieningen (bijvoorbeeld zonnepanelen) om een definitief energielabel te kunnen krijgen. De in de gepasseerde akte van levering aan de energielabel-bepaling toegevoegde zin (“Afmelding gebeurt eerst nadat de koper de volledige afbouw gereed heeft”) brengt dan ook geen wijziging in de rechtspositie van [A] ten opzichte van de aannemer. De aannemer heeft dat ook bevestigd bij e-mail van 24 september 2024.
De discussie over de energielabel-bepaling - die tot kort voor het passeren van de akte van levering tussen de verkoper, de aannemer en [A] speelde - vindt haar grondslag in het feit dat de wettelijke regeling over de afgifte van energielabels niet voorziet in de oplevering van casco nieuwbouw. De kandidaat-notaris wijst op het bepaalde in afdeling 6.4 van het Besluit bouwwerken leefomgeving.
In de periode tussen het toezenden van de laatste concept-akte van levering aan klager q.q. en het laatste akkoord van de verkoper heeft de kandidaat-notaris nog telefonisch met klager q.q. gesproken. Zij heeft hem in dat gesprek geïnformeerd over de gewijzigde energielabel-bepaling en hem gevraagd of hij nog een gewijzigd concept wilde ontvangen per e-mail. Dat laatste was wat klager q.q. betreft niet nodig, want “hij zou er zo zijn”. De kandidaat-notaris heeft dit aan de waarnemer toegelicht en hem gevraagd om de wijziging van de energielabel-bepaling bij het doornemen van de akte te benadrukken.
Klager q.q. is dus telefonisch (vóór de passeerafspraak) en tijdens het passeren van de akte van levering van de gewijzigde energielabel-bepaling op de hoogte gebracht. Dit laatste blijkt uit het feit dat de waarnemer het verweerschrift mede heeft ondertekend.
4. De beoordeling
Reikwijdte van het tuchtrecht
4.1. Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen. Zo moet een (kandidaat-)notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna).
Ontvankelijkheid
Verzoek tot aanpassen akte van levering
4.2. Voor zover klager q.q. de kamer verzoekt om de kandidaat-notaris ertoe te zetten om de akte van levering aan te passen, zal de kamer dit verzoek niet-ontvankelijk verklaren, omdat daartoe een wettelijke grondslag ontbreekt. Op grond van de Wna kan de kamer een klacht gegrond verklaren en eventueel de (kandidaat-)notaris een maatregel opleggen, maar de kamer kan een (kandidaat-)notaris niet veroordelen tot het aanpassen van akten.
Redelijk belang
4.3. Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht kan toekomen, moet eerst (ambtshalve) worden beoordeeld of klager q.q. als belanghebbende kan worden aangemerkt. In artikel 99 lid 1 Wna staat dat klachten tegen (kandidaat-)notarissen door een ieder met enig redelijk belang kunnen worden ingediend. De wetsgeschiedenis vermeldt hierover:
“(…) Dit belang kan volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of bestaan uit een belang bij de handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat. Naast de cliënt van de notaris, de KNB en het Bureau kan hierbij, afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, worden gedacht aan belangenorganisaties, het openbaar ministerie en instanties die zijn belast met taken die raken aan werkzaamheden van de notaris, zoals gemeenten, de belastingdienst of het kadaster. Er geldt dan ook een ruim belanghebbendenbegrip: een rechtstreeks belang bij de klacht is niet zonder meer vereist, ook een indirect of afgeleid belang van de klager q.q. kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure beoogd; ter ondersteuning van de corrigerende functie van het tuchtrecht en het zelfreinigend vermogen van de beroepsgroep. (…)” (Kamerstukken II, 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 26-27).
4.4. Tijdens de mondelinge behandeling van de klacht heeft klager desgevraagd verduidelijkt dat hij de klacht in zijn hoedanigheid van middellijk bestuurder van [A] heeft ingediend. Klager is in die hoedanigheid rechtstreeks betrokken geweest bij de handelwijze van de kandidaat-notaris en daarom heeft klager q.q. een redelijk belang bij zijn klacht over de in de akte van levering van 23 juli 2024 opgenomen energielabel-bepaling.
Klacht
4.5. Aangezien de kandidaat-notaris bemoeienis heeft gehad met de (voorbereiding van de) akte van levering van het appartement (waaronder het onderhouden van contacten met betrokkenen en het voeren van correspondentie), is de kamer van oordeel dat zij tuchtrechtelijk aanspreekbaar is voor de gang van zaken.
4.6. Ter beoordeling van de kamer staat de vraag of de kandidaat-notaris in deze zaak aan haar zorgplicht heeft voldaan, meer in het bijzonder of de kandidaat-notaris heeft voldaan aan haar in artikel 43 Wna neergelegde verplichting om partijen bij een akte te informeren. Volgens deze bepaling moet een (kandidaat-)notaris de partijen bij de akte en de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen tijdig voor het passeren van de akte de gelegenheid geven om van de inhoud van de akte kennis te nemen. Wat onder tijdig moet worden verstaan, hangt af van de omstandigheden van het geval. Op grond van zijn/haar informatieplicht moet een (kandidaat-)notaris voorafgaand aan het passeren van een akte bovendien de zakelijke inhoud van de akte bespreken en daarop een toelichting geven. Zo nodig moet hij/zij daarbij ook wijzen op de gevolgen die voor partijen uit de inhoud van de akte voortvloeien.
4.7. In dit geval staat vast dat de akte, die op 23 juli 2024 is gepasseerd, afwijkt van de concept-akten die de kandidaat-notaris eerder (op 22 en 23 juli 2024) aan klager q.q. per mail had toegezonden. Dit betekent echter nog niet dat de kandidaat-notaris heeft gehandeld in strijd met artikel 43 Wna. Deze bepaling vereist niet dat het passeren van de akte (langer) moet worden uitgesteld, zodat opnieuw een verbeterd concept aan partijen bij de levering kan worden toegestuurd. Een (kandidaat-)notaris dient zich er uiteraard wel van te overtuigen dat de betrokkenen zich van de aangebrachte wijzigingen bewust zijn. Daarbij geldt dat naarmate de aangebrachte wijzigingen ingrijpender zijn, een (kandidaat-)notaris zich des te meer ervan dient te vergewissen dat de betrokkenen de strekking van die wijzigingen begrijpen en daarmee instemmen.
4.8. De kamer overweegt als volgt. Voorop staat dat klager q.q. als middellijk bestuurder van [A] een professionele partij bij de akte van levering was. Verder staat vast dat klager q.q. en de kandidaat-notaris elkaar op 23 juli 2024, vlak voordat klager in de auto stapte naar de passeerafspraak, telefonisch hebben gesproken over een wijziging van de concept-akte van levering ten aanzien van de energielabel-bepaling. Klager q.q. heeft niet weersproken dat hij de kandidaat-notaris in dat gesprek heeft laten weten dat hij geen gewijzigde concept-akte meer wenste te ontvangen, omdat hij dat concept toch niet meer zou lezen vóór aanvang van de passeerafspraak. De kandidaat-notaris heeft er bij de waarnemer op aangedrongen deze wijziging tijdens het passeren van de akte ook met klager q.q. te bespreken. Tijdens de mondelinge behandeling heeft klager q.q. desgevraagd bevestigd dat de waarnemer het aan de passeerafspraak voorafgaande “geharrewar” over de energielabel-bepaling bij het passeren van de akte van levering heeft benoemd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de waarnemer verklaard dat het op zijn kantoor gebruikelijk is dat er bij het passeren een meeleeskopie van de akte klaarligt voor de partijen bij de akte. Volgens klager q.q. was bedoelde meeleeskopie van de akte inderdaad aanwezig bij de passeerafspraak.
Bij deze gang van zaken heeft de kandidaat-notaris (en in het verlengde daarvan de waarnemer) zich er voldoende van overtuigd dat klager q.q. zich van de aangebrachte wijzigingen bewust was. Van klager q.q. mocht tegen deze achtergrond worden verwacht dat hij de betreffende bepaling uit de akte - waarvoor tijdens het passeren nadrukkelijk aandacht is gevraagd - voor het tekenen nog eens goed had meegelezen en op juistheid had gecontroleerd.
De kamer betrekt daarbij dat klager q.q. eerst tijdens de mondelinge behandeling heeft toegelicht dat hij en de verkoper op de dag van passeren een discussie kregen over de vraag of het appartement inclusief zonnepanelen zou worden (op)geleverd. Kennelijk meende klager q.q. in deze discussie in de energielabel-bepaling uit de akte een argument in zijn voordeel te kunnen vinden. Klager q.q. heeft tijdens de mondelinge behandeling echter erkend dat hij de kandidaat-notaris en de waarnemer vóór noch tijdens het passeren van de akte van levering van de discussie over de zonnepanelen op de hoogte heeft gebracht en welke rol de energielabel-bepaling daarin zou kunnen spelen. Nu in de koopovereenkomst en aannemingsovereenkomst (met bijlagen) niets staat vermeld over zonnepanelen hoefde de kandidaat-notaris in het kader van haar vergewisplicht dat klager q.q. de strekking van de bepaling begreep op deze discussie dan ook in het geheel niet bedacht te zijn.
4.9. Aangezien de kandidaat-notaris, alle omstandigheden van dit geval in aanmerking genomen, voldoende alert is geweest op haar informatieverplichting naar klager q.q. toe, zal de klacht ongegrond worden verklaard.
5. De beslissing
De kamer:
5.1. verklaart de klacht niet-ontvankelijk, voor zover deze een verzoek inhoudt om de kandidaat-notaris ertoe te zetten om de akte van levering aan te passen;
5.2. verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, mr. C.T.M. Luijks, plaatsvervangend rechterlijk lid en mr. M.C. Stout, plaatsvervangend notarieel lid.
Uitgesproken in het openbaar op 19 mei 2025 door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.