ECLI:NL:TNORSHE:2025:8 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2024/30

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2025:8
Datum uitspraak:	14-04-2025
Datum publicatie:	17-04-2025
Zaaknummer(s):	SHE/2024/30
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klaagster, die handelt voor zich in privé en als bestuurder van de VvE hoofdsplitsing, verwijt de notaris dat hij partijdig handelt door met een beroep op zijn geheimhoudingsplicht te weigeren om inzage te verlenen in de verklaring van de VvE ondersplitsing die is gehecht aan de akte van levering ten aanzien van een (onder)appartementsrecht. Voor zover klaagster voor zich in privé handelt, ontbreekt een redelijk belang en is de klacht niet-ontvankelijk. De klacht is ongegrond voor zover klaagster handelt in haar hoedanigheid van bestuurder van de VvE hoofdsplitsing. De kamer stelt voorop dat de verklaring van de VvE ondersplitsing enkel de partijen bij de akte van levering en de VvE ondersplitsing bindt en geen werking heeft tegenover derden zoals de VvE hoofdsplitsing. Wie namens het bestuur van de VvE ondersplitsing de verklaring heeft afgelegd en hoe deze tot stand is gekomen, is vertrouwelijke informatie die onder de geheimhoudingsplicht van de notaris valt. De notaris beroept zich jegens klaagster q.q. dus terecht op zijn geheimhoudingsplicht.

Klachtnummer : SHE/2024/30

Datum uitspraak : 14 april 2025

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:

[klaagster] (hierna: klaagster),

wonende in [woonplaats], handelend

• voor zich in privé
• als bestuurder van de [naam van de vereniging van eigenaars in de hoofdsplitsing] (hierna: de VvE hoofdsplitsing)

tegen

[de notaris] (hierna:de notaris)

gevestigd in [vestigingsplaats]

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

• de klacht (met bijlage), door de kamer per e-mail ontvangen op 30 oktober 2024;
• het verweerschrift van de notaris.

1.2. Bij brieven van 7 maart 2025 heeft de kamer partijen geïnformeerd over het feit dat mr. T. Zuidema en mr. C.T.M. Luijks in een andere hoedanigheid zullen deel uitmaken van de zittingscombinatie dan eerder was meegedeeld.

1.3. De klacht is mondeling behandeld op de openbare zitting van de kamer van 17 maart 2025. Klaagster en de notaris zijn daarbij aanwezig geweest en hebben hun standpunt over en weer toegelicht. Na het sluiten van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat de kamer op 19 mei 2025 uitspraak zal doen.

1.4. Ten slotte is op 2 april 2025 aan partijen bericht dat de uitspraakdatum nader is bepaald op 14 april 2025.

2. De feiten

De klacht gaat over de weigering van de notaris om klaagster inzage te verlenen in een aan de akte van levering van 15 augustus 2024 gehechte verklaring van een vereniging van eigenaars. Voor de beoordeling van de klacht acht de kamer de volgende feiten van belang.

2.1. Een gebouw aan de [straatnaam] in [plaatsnaam] is in eerste instantie gesplitst in twee appartementsrechten:

• het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement, plaatselijk bekend als [adres] in [plaatsnaam] (hierna: appartement 1); en
• het appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement, plaatselijk bekend als [adres] in [plaatsnaam] (hierna: appartement 2).

Bij die splitsing is de VvE hoofdsplitsing opgericht.

2.2. Vervolgens is appartementsrecht 2 (onder)gesplitst in de volgende twee appartementsrechten:

• het (onder)appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement, plaatselijk bekend als [adres] in [plaatsnaam] (hierna: appartement 2a);
• het (onder)appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van het appartement, plaatselijk bekend als [adres] in [plaatsnaam] (hierna: appartement 2b).

Bij die ondersplitsing is de [naam van de vereniging van eigenaars in de ondersplitsing] (hierna: de VvE ondersplitsing) opgericht.

2.3. Klaagster is eigenaar van appartement 1 en zij is ook bestuurder van de VvE hoofdsplitsing.

2.4. De heer [A] (hierna: [A]) was eigenaar van appartement 2a.

2.5. Mevrouw [B] (hierna: [B]) was eigenaar van appartement 2b en zij was ook bestuurder van de VvE ondersplitsing. In 2023 heeft zij appartement 2b overgedragen aan mevrouw [C] (hierna: [C]). [A] werd in dat jaar bestuurder van de VvE ondersplitsing.

2.6. Op 15 augustus 2024 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd waarbij appartement 2a door [A] is geleverd aan mevrouw [D] (hierna: [D]). [C] is toen bestuurder geworden van de VvE ondersplitsing.

2.7. Bij e-mail van 14 oktober 2024 heeft klaagster onder andere het volgende te kennen gegeven aan de notaris:

“6. De bestuurders [B] en [A] hebben verzaakt hun bestuurlijke taak uit te voeren door maandelijks de wettelijk verplichte voorschotbedragen over te maken op de zakelijk betaalrekening van de VvE HS. Ondanks vele verzoeken van de bestuurder van de VvE HS [klaagster] zijn de bestuurders niet overgegaan tot het betalen van de voorschotbedragen. Om die reden zijn de VvE OS en de oud-eigenaars [B] en [A] betrokken bij de dagvaardingsprocedure om de schulden van de VvE OS en de oud-eigenaar(s) te kunnen innen. Het vonnis van de rechtbank Arnhem is dat de dagvaarding niet ontvankelijk is, omdat er geen besluit is genomen door de algemene ledenvergadering (ALV) de VvE OS en de oud-eigenaar(s) in rechte te betrekken. Het vonnis van de rechtbank Arnhem is ook dat de vorderingen in reconventie niet ontvankelijk zijn. Eén van die vorderingen is het gedwongen ontslag van de bestuurder van de VvE HS [klaagster].

7. Informatie over de VvE HS behoort te worden verstrekt door de bestuurder van de VvE HS volgens de wet- en regelgeving. Zij doet de opgave aan de notaris bij de overdracht van een appartementsrecht. De bestuurder van de VvE HS [klaagster] is niet betrokken geweest bij het verstrekken van relevante informatie over de VvE HS, die belangrijk is voor de koper [D].

8. In de akte van levering staan de volgende beweringen:

a. In artikel 8 staat dat de VvE OS geen schulden heeft. De VvE OS heeft schulden aan de VvE HS, die sinds april 2021 is opgebouwd tot op heden.

b. De VvE OS heeft wel besluiten genomen waaruit een aanmerkelijke verzwaring van bestaande en/of nieuwe financiële verplichtingen van aanmerkelijke omvang voortvloeien:

• (…)

• (…)

• (…)

9. Het aandeel van de koper [D] in het reservefonds is niet het bedrag van €1520,05. Het is de helft van het bedrag dat op de privé bankrekening van [A] staat of heeft gestaan, en is de helft van de voorschotbetalingen van de leden van de VvE OS aan de VvE HS.

De VvE HS is verplicht een reservefonds te hebben, en de VvE OS niet. In de akte van levering van [C] van juli 2023 staat vermeld dat haar aandeel in het reservefonds nihil is.

10. De administratie van de VvE HS wordt niet gevoerd door de VvE OS.

11. In de akte van levering van [D] wordt niet vermeld welk bedrag de koper maandelijks verschuldigd is aan de VvE. Het bedrag is de wettelijk verplichte bijdrage ten behoeve van het onderhoud en beheer van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw [adres] te [plaatsnaam] aan de VvE HS. [D] dient het voorschotbedrag over te maken op de zakelijke bankrekening van de VvE OS. De bestuurder van de VvE OS behoort dit bedrag maandelijks over te maken op de zakelijke bankrekening van de VvE HS. De bestuurder van de VvE OS heeft de betaling van [D] niet per 1 september 2024 overgemaakt op de zakelijke rekening van de VvE HS.

12. Jaarlijks wordt in de ALV de definitieve bijdrage per eigenaar vastgesteld. De bestuurder van de VvE HS heeft in april 2024 aan de verkoper [A] een overzicht gegeven van zijn schulden aan de VvE HS, waarin precies staat vermeld hoe zijn schuld is opgebouwd.

13. (…)

De bestuurder van de VvE HS [klaagster] verzoekt [de notaris] haar de verklaring VvE te sturen. De verklaring VvE is één van de drie stukken, die is aangehecht aan de akte van levering van het appartementsrecht [huisnummer] te [plaatsnaam] op 15 augustus 2024.”

2.8. De notaris heeft klaagster de ontvangst van de e-mail bevestigd en aangegeven dat hij er zo spoedig mogelijk bij haar op terugkomt.

2.9. Bij e-mail van 29 oktober 2024 heeft klaagster onder andere het volgende aan de notaris te kennen gegeven:

“U bent door mij geïnformeerd dat er onjuiste beweringen zijn gedaan over de VvE door degene die de verklaring aan u heeft afgegeven. Het is voor mij als bestuurder van de VvE van belang dat degene die de verklaringen heeft opgesteld en ondertekend bekend wordt gemaakt door u. Daarom verzoek ik u nogmaals mij een kopie te sturen van die verklaring over de VvE.”

2.10. Op dezelfde dag heeft de notaris het volgende per mail aan klaagster laten weten:

“Er is geen sprake van niet willen honoreren. Maar door interne discussie en plotselinge drukke werkzaamheden is wat vertraging opgetreden, waarvoor mijn excuses.

Naar onze mening mag ik u, vanwege mijn geheimhoudingsplicht, de verklaring niet verstrekken, Het betreft een conflict tussen beide verenigingen van eigenaars onderling.

Ik verzoek u dan ook de verklaring rechtstreeks op te vragen bij het bestuur van de VVE van de ondersplitsing.

Uiteraard zijn de verklaringen in de akte gebaseerd op de ontvangen van verklaring van VVE.”

2.11. Vervolgens heeft klaagster de volgende reactie naar de notaris gemaild:

“In reactie op uw e-mail van heden zal ik de notariskamer van de rechtbank Arnhem verzoeken uw reactie op mijn verzoek te beoordelen of uw weigering berust op geheimhoudingsplicht van de notaris, en mijn verzoek als bestuurder van de VvE de verklaring over de VvE hoofdsplitsing (HS) waar ik bestuurder van ben en waarover onjuiste informatie is gegeven door iemand die niet gemachtigd is namens de VvE HS de verklaringen te geven aan de notaris, te ontvangen van de notaris die de akte van levering heeft gepasseerd en op de hoogte is gesteld van de onjuiste beweringen door de bestuurder van de VvE HS.”

2.12. Op 30 oktober 2024 heeft klaagster deze klacht ingediend.

3. De klacht en het verweer

De klacht

3.1. Klaagster verwijt de notaris dat hij partijdig handelt door met een beroep op zijn geheimhoudingsplicht te weigeren om inzage te verlenen in de verklaring van de VvE ondersplitsing die aan de akte van levering van 15 augustus 2024 is gehecht.

Toelichting klaagster

3.2. De VvE hoofdsplitsing heeft eerder twee andere notarissen in klachtprocedures betrokken die in het verleden de levering hadden verzorgd van de appartementen 2a en 2b. In die klachtprocedures heeft de kamer Arnhem-Leeuwarden geoordeeld dat de betreffende notarissen niet tuchtrechtelijk verwijtbaar hadden gehandeld door af te gaan op de verklaring van de VvE ondersplitsing. Het gerechtshof Amsterdam is daar in hoger beroep in meegegaan.

In de door de notaris gepasseerde akte van levering van 15 augustus 2024 staan onjuistheden vermeld, die zijn ontleend aan de door de VvE ondersplitsing afgegeven verklaring. Nu klaagster uit eerder genoemde beslissingen opmaakt dat zij de notaris kennelijk niet kan aanspreken op die onjuistheden, heeft zij er belang bij om te weten wie de onjuiste verklaring namens de VvE ondersplitsing heeft verstrekt, zodat zij diegene daarop kan aanspreken. De onjuistheden in de verklaring van de VvE ondersplitsing hebben namelijk grote financiële gevolgen voor [D] en de VvE hoofdsplitsing.

Anders dan de akte van levering vermeldt, heeft de VvE ondersplitsing een schuld aan de VvE hoofdsplitsing. De VvE ondersplitsing maakt namelijk al jaren geen voorschotbedragen meer over aan de VvE hoofdsplitsing. Bovendien verhindert de VvE ondersplitsing dat er noodzakelijk onderhoud wordt gedaan aan de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. De VvE hoofdsplitsing zal de kosten van herstel verhalen op de VvE ondersplitsing. Ten slotte heeft de VvE ondersplitsing een onjuiste opgave gedaan van [D’s] aandeel in het reservefonds.

De notaris doet een onterecht beroep op zijn geheimhoudingsplicht. Hij schendt deze plicht namelijk niet als hij de verklaring van de VvE ondersplitsing aan klaagster verstrekt, want de belangrijkste gegevens staan toch al in de akte van levering vermeld. Bovendien is die akte voor iedereen te raadplegen via het kadaster.

Het feit dat de notaris in zijn e-mail van 29 oktober 2024 spreekt over “onze mening” geeft ook aan dat de geheimhoudingsplicht niet het probleem is, maar dat de notaris en zijn kantoorgenoten de persoonlijke keuze hebben gemaakt om de verklaring van de VvE ondersplitsing niet aan klaagster te verstrekken. Zij hebben daarmee partij gekozen voor de VvE ondersplitsing. De reden daarvoor is dat de vader van [D] een goede klant is van het kantoor van de notaris en [D] lid is van de VvE ondersplitsing.

Het verweer

3.3. De notaris voert hiertegen aan dat hij op grond van artikel 5:122 lid 5 Burgerlijk Wetboek (BW) een verklaring van de VvE ondersplitsing aan de akte van levering van 15 augustus 2024 heeft gehecht. Deze verklaring bevat de gegevens die op grond van de wet in zo’n verklaring moeten staan en de belangrijkste inhoud daarvan komt terug in de akte van levering. De notaris had geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de verklaring van de VvE ondersplitsing en hij heeft bovendien ook geen middelen om de juistheid te controleren. Een notaris moet in beginsel kunnen afgaan op de juistheid van zo’n verklaring.

De verklaring van een vereniging van eigenaars wordt niet mee ingeschreven in de openbare registers van het kadaster en is ook niet op andere wijze openbaar. De notaris mag die verklaring vanwege zijn geheimhoudingsplicht dus niet aan derden verstrekken. De VvE hoofdsplitsing is geen partij bij de levering van een ondergesplitst appartementsrecht en is dus geen belanghebbende ten aanzien van de in de akte van levering geconstateerde eigendomsoverdracht.

Uit de koopovereenkomst [A]-[D] heeft de notaris opgemaakt dat er een geschil bestond tussen de VvE hoofdsplitsing en de VvE ondersplitsing, maar de precieze inhoud van het geschil kende de notaris niet. Voor zover de notaris dat kon beoordelen, was dat geschil in ieder geval niet relevant voor de aan hem verstrekte opdracht, namelijk de rechtsgeldige eigendomsoverdracht van een appartementsrecht.

De notaris weerspreekt dat hij partijdig heeft gehandeld. Dat [D] de dochter is van een zakenrelatie van een collega van de notaris heeft geen enkele invloed op zijn onpartijdigheid. Overigens staat [D] geheel buiten deze kwestie en heeft zij geen belang bij het wel of niet verstrekken van de verklaring.

Dat de notaris partij zou hebben gekozen door de kwestie intern met collega’s te bespreken kan hij niet volgen. Hij heeft klaagsters verzoek met zijn collega’s besproken en zij zijn unaniem tot de conclusie gekomen dat de notaris de verklaring van de VvE vanwege zijn geheimhoudingsplicht niet mag verstrekken.

Mocht de kamer desondanks oordelen dat de notaris de verklaring wel aan klaagster had moeten verstrekken, dan zal de notaris dat alsnog doen.

4. De beoordeling

Reikwijdte van het tuchtrecht

4.1. Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen. Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna).

Ontvankelijkheid

4.2. Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht kan toekomen, moet eerst (ambtshalve) worden beoordeeld of klaagster als belanghebbende kan worden aangemerkt. In artikel 99 lid 1 Wna staat dat klachten tegen notarissen door een ieder met enig redelijk belang kunnen worden ingediend. De wetsgeschiedenis vermeldt hierover:

“(…) Dit belang kan volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of bestaan uit een belang bij de handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat. Naast de cliënt van de notaris, de KNB en het Bureau kan hierbij, afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, worden gedacht aan belangenorganisaties, het openbaar ministerie en instanties die zijn belast met taken die raken aan werkzaamheden van de notaris, zoals gemeenten, de belastingdienst of het kadaster. Er geldt dan ook een ruim belanghebbendenbegrip: een rechtstreeks belang bij de klacht is niet zonder meer vereist, ook een indirect of afgeleid belang van de klager kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure beoogd; ter ondersteuning van de corrigerende functie van het tuchtrecht en het zelfreinigend vermogen van de beroepsgroep. (…)” (Kamerstukken II, 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 26-27).

4.3. Tijdens de mondelinge behandeling van de klacht heeft klaagster desgevraagd verduidelijkt dat zij de klacht voor zich in privé en in haar hoedanigheid van bestuurder van de VvE hoofdsplitsing heeft ingediend. Hoewel klaagster in beide hoedanigheden niet rechtstreeks betrokken is geweest bij de handelwijze van de notaris, is de kamer van oordeel dat zij in haar hoedanigheid van bestuurder van de VvE hoofdsplitsing een redelijk belang heeft bij haar klacht over het niet verstrekken van de verklaring van de VvE ondersplitsing. Volgens klaagster bevat de verklaring van de VvE ondersplitsing namelijk onjuistheden en hebben die onjuistheden grote financiële gevolgen voor de VvE hoofdsplitsing. Een dergelijk belang acht de kamer niet aanwezig ten aanzien van klaagster voor zover zij voor zich in privé handelt. Het feit dat klaagster in privé eigenaar is van appartement 1 brengt niet met zich dat zij een indirect of afgeleid belang heeft bij de klacht. Klaagster zal in privé daarom niet-ontvankelijk worden verklaard in de klacht.

Klacht van klaagster in haar hoedanigheid van bestuurder van de VvE hoofdsplitsing (hierna ook: klaagster q.q.)

4.4. Aan de orde is de vraag of de notaris met een beroep op de notariële geheimhoudingsplicht terecht heeft geweigerd aan klaagster q.q. een kopie te verstrekken van de verklaring van de VvE ondersplitsing. Naar aanleiding van dit beroep op de notariële geheimhoudingsplicht overweegt de kamer als volgt. Op grond van artikel 22 lid 1 Wna is een notaris in beginsel verplicht tot geheimhouding van alle informatie waarvan hij/zij uit hoofde van zijn/haar werkzaamheden als zodanig kennis neemt. Deze geheimhoudingsplicht staat in dienst van de vertrouwensrelatie tussen de notaris en zijn/haar cliënt en hangt samen met de bijzondere positie van de notaris in het rechtsbestel; bij verschillende (privaatrechtelijke) rechtshandelingen is de formele tussenkomst van de notaris voorgeschreven. Om een vrije toegang tot de rechtsbedeling te waarborgen, is het noodzakelijk dat iedereen zich vrijelijk tot een notaris kan wenden voor juridische bijstand of advies en daarbij verzekerd is van het vertrouwelijk karakter van de informatie die aan de notaris wordt toevertrouwd. Dit uitgangspunt vormt de grondslag voor de geheimhoudingsplicht en deze plicht is door de Hoge Raad erkend als algemeen rechtsbeginsel. Het grote belang van de geheimhoudingsplicht komt onder meer tot uiting in de strafbaarstelling van de schending van het ambts- of beroepsgeheim in artikel 272 van het Wetboek van Strafrecht. De geheimhoudingsplicht kan alleen in uitzonderlijke omstandigheden door de geheimhouder of door de rechter worden doorbroken.

4.5. De vraag hoe ver de geheimhoudingsplicht van een notaris zich uitstrekt, wordt in beginsel door de betrokken notaris zelf beantwoord. Een notaris kan zich op grond van het bepaalde in artikel 4 lid 1 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011 niet door de opdrachtgever of door andere bij de rechtshandeling betrokkenen van zijn geheimhoudingsplicht laten ontslaan.

4.6. De kamer stelt voorop dat de verklaring van de VvE ondersplitsing enkel de partijen bij de akte van levering en de VvE ondersplitsing bindt en geen werking heeft tegenover derden zoals de VvE hoofdsplitsing. Wie namens het bestuur van de VvE ondersplitsing de verklaring heeft afgelegd en hoe deze tot stand is gekomen, is vertrouwelijke informatie die onder de geheimhoudingsplicht van de notaris valt.

De kamer is van oordeel dat gelet op wat onder r.o. 4.4. en 4.5. is overwogen de notaris zich jegens klaagster q.q. terecht op zijn geheimhoudingsplicht beroept. Daarbij neemt de kamer in aanmerking dat de notaris heeft verklaard dat hij zich heeft laten adviseren door zijn collega’s, waaruit kan worden afgeleid dat hij deze beslissing weloverwogen heeft genomen, en dat hij klaagster q.q. heeft gewezen op de mogelijkheid om een kopie op te vragen bij de VvE ondersplitsing zelf.

4.7. Op grond van het voorgaande zal de klacht ongegrond worden verklaard.

5. De beslissing

De kamer:

5.1. verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar klacht voor zover zij handelt voor zich in privé;

5.2. verklaart de klacht van klaagster ongegrond voor zover zij handelt in haar hoedanigheid van bestuurder van de VvE hoofdsplitsing.

Deze beslissing is gegeven door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, mr. C.T.M. Luijks, plaatsvervangend rechterlijk lid en mr. M.C. Stout, plaatsvervangend notarieel lid.

Uitgesproken in het openbaar op 14 april 2025 door mr. A.G.M.H. Bennenbroek, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.