ECLI:NL:TNORSHE:2025:5 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2024/25

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2025:5
Datum uitspraak:	17-03-2025
Datum publicatie:	20-03-2025
Zaaknummer(s):	SHE/2024/25
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De klacht gaat over de verkoop en levering van een bedrijfswoning door de moeder van klaagster aan de jongste zus van klaagster, waarbij de oud-notaris betrokken was. De kamer is van oordeel dat de oud-notaris voldoende onderzoek heeft gedaan naar de koopprijs in de onderhavige familiaire transactie door uit te gaan van een actueel taxatierapport en de getaxeerde waarde te vergelijken met de op dat moment geldende WOZ-waarde. Van een (door het opstellen/passeren van de koopakte en de akte van levering) meewerken aan een constructie waarbij de zus werd bevoordeeld en moeder (en daarmee klaagster als toekomstig erfgename van moeder) werd benadeeld is niet gebleken. De klacht wordt daarom ongegrond verklaard.

Klachtnummer : SHE/2024/25

Datum uitspraak : 17 maart 2025

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:

[klaagster] (hierna: klaagster)

wonende in [woonplaats]

tegen

[de oud-notaris] (hierna:de oud-notaris)

voorheen gevestigd in [vestigingsplaats]

gemachtigde: de heer mr. [X], notaris in [vestigingsplaats]

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

• de klacht (met bijlagen), door de kamer per e-mail ontvangen op 9 september 2024;
• het verweerschrift (met bijlage) dat door de gemachtigde van de oud-notaris (hierna: mr. [X]) is ingediend;
• de e-mail van de oud-notaris van 15 oktober 2024 waarin hij heeft bevestigd dat mr. [X] voor hem mag optreden in deze klachtprocedure;
• de brieven van de kamer van 31 oktober 2024 waarbij partijen zijn uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de klacht op 20 januari 2025;
• de e-mails van de kamer van 9 januari 2025 waarbij aan partijen is meegedeeld dat de mondelinge behandeling van de klacht op 20 januari 2025 niet kan doorgaan;
• de brieven van de kamer van 13 januari 2025 waarbij partijen zijn uitgenodigd voor de mondelinge behandeling van de klacht op 17 februari 2025 en partijen op de hoogte zijn gesteld van de (gewijzigde) samenstelling van de zittingscombinatie.

1.2. De klacht is mondeling behandeld op de openbare zitting van de kamer van 17 februari 2025. Klaagster en mr. [X] zijn daarbij aanwezig geweest en hebben hun standpunt over en weer toegelicht. Klaagster en mr. [X] hebben dit mede gedaan aan de hand van pleitnotities, die zij aan de kamer hebben overhandigd. Na het sluiten van de mondelinge behandeling is aan partijen meegedeeld dat de kamer op 14 april 2025 uitspraak zal doen.

1.3. Ten slotte is op 25 februari 2025 aan partijen bericht dat de uitspraakdatum nader is bepaald op 17 maart 2025.

2. De feiten

De klacht gaat over de verkoop en levering van een bedrijfswoning door de moeder van klaagster aan de jongste zus van klaagster, waarbij de oud-notaris betrokken was. Voor de beoordeling van de klacht acht de kamer de volgende feiten van belang.

2.1. De oud-notaris was tot en met [datum] 2013 notaris. Vanaf [datum] 2014 is hij op hetzelfde kantoor werkzaam gebleven als kandidaat-notaris en vanaf [datum] 2014 tot en met [datum] 2020 als toegevoegd notaris. Zijn kantoorgenoot, mr. [X], heeft het protocol van de oud-notaris overgenomen.

2.2. De ouders van klaagster, de heer [naam vader] (hierna ook: vader) en mevrouw [naam moeder] (hierna ook: moeder), hebben samen met de jongste zus van klaagster, mevrouw [naam zus] (hierna: de zus) en haar echtgenoot, de heer [naam zwager] (hierna: de zwager), in maatschapsverband een vleeskalverenbedrijf geëxploiteerd in [plaatsnaam]. De ouders woonden in de bedrijfswoning aan de [adresgegevens] (hierna: de bedrijfswoning) en de zus en de zwager woonden in de bedrijfswoning aan de [adresgegevens].

2.3. In 2006 hebben de zus en de zwager het vleeskalverenbedrijf samen voortgezet.

2.4. Uit een taxatierapport van 30 mei 2006 blijkt dat de onderhandse verkoopwaarde van de bedrijfswoning (vrij van huur) is bepaald op € 340.000,--.

2.5. Op 29 december 2006 heeft de oud-notaris de akte van levering gepasseerd, waarbij de ouders de bedrijfsgebouwen met ondergrond, erf en cultuurgrond (aan de [straatnaam]) in [plaatsnaam] aan de zus en de zwager hebben geleverd. In artikel 9 van de akte van levering is ten aanzien van de bedrijfswoning een recht van koop ten behoeve van de zus en de zwager opgenomen voor het geval de ouders allebei zouden zijn overleden:

“RECHT VAN KOOP

Artikel 9

Na het overlijden van de langstlevende van [de ouders] zullen [de zus en de zwager] een recht van koop hebben met betrekking tot [de bedrijfswoning], zulks tegen een koopprijs, welke dan gelijk is aan de vrije waarde in het economisch verkeer. (…)”

In artikel 10 is ten behoeve van de zus en de zwager een recht van voorkeur tot koop neergelegd voor het geval (één van) de ouders nog in leven was/waren:

“RECHT VAN VOORKEUR TOT KOOP

Artikel 10

Indien [de ouders] danwel de langstlevende hunner, tot vervreemding, bezwaring met zakelijke genotsrechten daaronder begrepen, van [de bedrijfswoning] willen overgaan, zullen zij gehouden zijn dit eerst schriftelijk te koop aan te bieden aan [de zus en de zwager], die bij aanneming van de aanbieding tot koop daarvan binnen een maand na de aanbieding aan de aanbieder schriftelijk zullen moeten kennisgeven.

Bij aanneming van de aanbieding tot koop zal de prijs in onderling overleg worden vastgesteld, tenzij betrokken partijen het binnen een maand na de aanneming van de aanbieding tot koop over de prijs niet eens zijn geworden (…)”

2.6. Vader is op [datum] 2008 overleden.

2.7. Uit een taxatierapport van 20 maart 2013 blijkt dat de marktwaarde van de bedrijfswoning “per 1 januari 2012 naar de feitelijke toestand per 1 januari 2013 t.b.v. de vaststelling van de woz-waarde per 1 januari 2013” is vastgesteld op € 190.000,--.

2.8. Bij brief van 4 november 2013 heeft de gemeente [naam gemeente] aan moeder een taxatieverslag gestuurd, waarin de WOZ-waarde van de bedrijfswoning voor het belastingjaar 2013 is vastgesteld op € 190.000,--.

2.9. Op 26 februari 2014 hebben moeder en de zus een koopovereenkomst gesloten, die is neergelegd in een onderhandse akte van dezelfde datum. Op grond van die koopovereenkomst heeft moeder de bedrijfswoning aan de zus verkocht tegen een koopprijs van € 190.000,-- kosten koper. In artikel 4 lid 1 van de koopakte staat het volgende vermeld:

“De feitelijke levering van het registergoed zal geschieden in verhuurde staat met verkoper als huurder.”

Vervolgens is de akte van levering gepasseerd op 6 maart 2014. De oud-notaris was betrokken bij zowel de totstandkoming van de koopovereenkomst als de akte van levering.

2.10. Op [dag] november 2023 is moeder overleden. Zij heeft tot haar overlijden in de bedrijfswoning gewoond. Klaagster is één van moeders erfgenamen.

3. De klacht en het verweer

De klacht

3.1. Klaagster verwijt de oud-notaris dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld, omdat hij met het opstellen/passeren van de koopakte en de akte van levering in februari/maart 2014 heeft meegewerkt aan een constructie waarbij de zus werd bevoordeeld en moeder (en daarmee klaagster als toekomstig erfgename van moeder) werd benadeeld.

Toelichting klaagster

3.2. In de akte van levering van 29 december 2006 is het recht van koop van de zus en de zwager ten aanzien van de bedrijfswoning neergelegd. Op grond van artikel 9 van die akte moet de koopprijs van de bedrijfswoning gelijk zijn aan de vrije waarde in het economisch verkeer. De in 2014 door moeder en de zus overeengekomen koopprijs van de bedrijfswoning van € 190.000,-- was destijds echter niet gelijk aan de vrije waarde in het economisch verkeer, maar veel lager. Klaagster wijst op het door haar overgelegde taxatierapport van 30 mei 2006, waarin de vrije waarde in het economisch verkeer van de bedrijfswoning is bepaald op € 340.000,--.

Ook heeft klaagster een berekening overgelegd van het vermogen van de ouders na de bedrijfsovername in 2006 en in die berekening wordt er ook van uitgegaan dat de waarde van de bedrijfswoning € 340.000,-- bedroeg.

Dat de gemeente [naam gemeente] bij brief van 4 november 2013 aan moeder te kennen heeft gegeven dat de WOZ-waarde van de bedrijfswoning op waardepeildatum 1 januari 2012 voor het belastingjaar 2013 is vastgesteld op precies € 190.000,-- (een daling van ruim 33% ten opzichte van het belastingjaar 2012), duidt op voorbedachte rade, omdat in het algemeen woningprijzen niet dalen.

Het verweer

3.3. Van bevoordeling van de zus is geen sprake. De oud-notaris wijst op het door hem overgelegde taxatierapport van 20 maart 2013 waarin de marktwaarde van de bedrijfswoning “per 1 januari 2012 naar de feitelijke toestand per 1 januari 2013 t.b.v. de vaststelling van de woz-waarde per 1 januari 2013” is vastgesteld op € 190.000,--. Deze waarde komt overeen met de voor het belastingjaar 2013 geldende WOZ-waarde van de bedrijfswoning en is gelijk aan de in 2014 door moeder en de zus overeengekomen koopprijs.

Mocht er echter toch sprake zijn van een ongelijke behandeling, hoe vervelend ook voor klaagster, dan was moeder bevoegd om haar dochters ongelijk te behandelen. Dit geldt zelfs indien klaagster daardoor in haar legitieme aanspraken geschonden zou zijn, al acht de oud-notaris dit op basis van deze transactie minder waarschijnlijk. Een eventueel beroep op haar legitieme aanspraken zou dan nog tot de mogelijkheden van klaagster behoren.

3.4. Tijdens de mondelinge behandeling is namens de oud-notaris nog aangevoerd dat de klacht niet ontvankelijk is, omdat deze te laat is ingediend. Daarnaast is erop gewezen dat op de verkoop van de bedrijfswoning niet artikel 9 van de eerder gepasseerde akte van levering van 29 december 2006 van toepassing was, maar artikel 10.

4. De beoordeling

Reikwijdte van het tuchtrecht

4.1. Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. Ook als zij niet meer als (kandidaat-/toegevoegd) notaris werkzaam zijn, blijven zij onder het notariële tuchtrecht vallen voor hun handelen en/of nalaten gedurende de tijd dat zij nog wel als (kandidaat-/toegevoegd) notaris werkzaam waren. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen. Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna).

Ontvankelijkheid

4.2. Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht kan toekomen, moet (ambtshalve) worden beoordeeld of de klacht ontvankelijk is.

Heeft klaagster een redelijk belang?

4.3. In de eerste plaats moet de kamer beoordelen of klaagster een redelijk belang heeft bij de klacht. Op grond van artikel 99 lid 1 Wna kan namelijk ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat. De wetsgeschiedenis vermeldt hierover:

“(…) Dit belang kan volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of bestaan uit een belang bij de handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat. Naast de cliënt van de notaris, de KNB en het Bureau kan hierbij, afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, worden gedacht aan belangenorganisaties, het openbaar ministerie en instanties die zijn belast met taken die raken aan werkzaamheden van de notaris, zoals gemeenten, de belastingdienst of het kadaster. Er geldt dan ook een ruim belanghebbendenbegrip: een rechtstreeks belang bij de klacht is niet zonder meer vereist, ook een indirect of afgeleid belang van de klager kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure beoogd; ter ondersteuning van de corrigerende functie van het tuchtrecht en het zelfreinigend vermogen van de beroepsgroep. (…)” (Kamerstukken II, 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 26-27).

4.4. De klacht gaat over de handelwijze van de oud-notaris in verband met de koopovereenkomst van 26 februari 2014 en de akte van levering van 6 maart 2014. Hoewel klaagster niet rechtstreeks betrokken is geweest bij de handelwijze van de oud-notaris, is de kamer van oordeel dat zij als legitimaris en erfgename van moeder een redelijk belang bij de klacht heeft.

Is de klacht tijdig ingediend?

4.5. Vervolgens moet de kamer beoordelen of de klacht tijdig is ingediend. De vervaltermijn wordt vastgesteld aan de hand van artikel 99 lid 21 Wna, welk artikel onmiddellijke werking heeft (gerechtshof Amsterdam 9 april 2019, ECLI:NL:GHAMS:2019:1179). Op grond van die bepaling kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde (hierna: de klager) kennis heeft genomen van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Als de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard.

4.6. Volgens vaste rechtspraak van het gerechtshof Amsterdam (de hoogste notariële tuchtrechter) begint deze wettelijke driejaarstermijn te lopen op de dag na de dag waarop de klager daadwerkelijk bekend is met het verweten handelen of nalaten van de notaris. Daarbij is de objectieve kennis van dat handelen of nalaten bepalend. Niet vereist is dat de klager op dat moment ook bekend is met de juridische (of tuchtrechtelijke) beoordeling van dit handelen of nalaten. Anders gezegd: de driejaarstermijn begint niet pas te lopen op het moment dat de klager zich realiseert dat de notaris mogelijk een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.

4.7. De beslissing tot niet-ontvankelijkheid blijft achterwege als de gevolgen van het handelen of nalaten van de notaris redelijkerwijs pas na het verstrijken van de driejaarstermijn bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

4.8. Volgens de wetsgeschiedenis is het stellen van een termijn vanuit een oogpunt van rechtszekerheid nuttig en nodig omdat de notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met onderzoeken naar zijn handelen (Eerste Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33 569, C, p. 3).

4.9. Het voorgaande brengt met zich dat de driejaarstermijn niet opnieuw begint te lopen op het moment dat een potentiële klager overlijdt. De kamer is dan ook van oordeel dat in dit geval - waarin klaagster erfgename is van moeder en handelt in de hoedanigheid van rechtsopvolgster onder algemene titel van moeder - bepalend is welke vervaltermijn voor moeder zou hebben gegolden.

4.10. Voor moeder zou hebben gegolden dat zij eventuele klachten over de betrokkenheid van de oud-notaris bij de koopovereenkomst en de levering van de bedrijfswoning in beginsel binnen drie jaar na het ondertekenen/passeren van de betreffende akten had moeten indienen. Sinds het ondertekenen van de koopovereenkomst op 26 februari 2014 en het passeren van de akte van levering op 6 maart 2014 tot aan het indienen van de klacht door klaagster bij e-mail van 9 september 2024 zijn meer dan tien jaren verstreken. De driejaarstermijn is dus verstreken.

4.11. De kamer is echter van oordeel dat in dit geval de hiervoor onder 4.7. genoemde uitzonderingstermijn van een jaar van toepassing is. Tijdens de mondelinge behandeling heeft klaagster verklaard dat zij ongeveer twee à tweeëneenhalve week vóór moeders overlijden (dus begin november 2023) een zak met papieren van moeder heeft gekregen en dat zij uit die papieren heeft opgemaakt dat moeder de bedrijfswoning aan de zus had verkocht en geleverd. Nu klaagster pas in november 2023 kennis heeft gekregen van het handelen dan wel nalaten van de oud-notaris is zij ook toen pas bekend geworden met de gevolgen daarvan. Klaagster heeft de klacht vervolgens op 9 september 2024, dus binnen een jaar, ingediend. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 8 februari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:323, leidt de kamer à contrario af dat klaagster de klacht in dit geval tijdig heeft ingediend.

Conclusie

4.12. Aangezien de klacht ontvankelijk is, zal de kamer de klacht hierna inhoudelijk beoordelen.

Klacht

4.13. De kamer stelt voorop dat de onderzoeksplicht en de zorgplicht van een notaris meebrengen dat hij met inachtneming van de belangen van alle betrokken partijen de rechtszekerheid dient te waarborgen. Hieruit vloeit voort dat een notaris geen akten opmaakt (en laat inschrijven) zonder voorafgaand deugdelijk onderzoek te verrichten. Klaagster is van mening dat de oud-notaris onvoldoende onderzoek heeft gedaan naar de (volgens haar te lage) koopprijs van de bedrijfswoning. De kamer deelt die mening niet. Bij dit oordeel spelen met name de volgende aspecten een rol.

1. In de eerste plaats is van belang dat met de transactie in 2014 werd voortgeborduurd op de transactie in 2006. De oud-notaris was bij beide transacties betrokken. In de op 29 december 2006 door hem gepasseerde akte van levering is ten aanzien van de bedrijfswoning ten behoeve van de zus en de zwager een recht van voorkeur tot koop opgenomen. Klaagster stelt dat op grond van artikel 9 van die akte moeder en de zus bij de transactie in 2014 een koopprijs hadden moeten afspreken die gelijk was aan de vrije waarde in het economisch verkeer. Deze veronderstelling is onjuist. Aangezien moeder nog in leven was en zij de bedrijfswoning zelf heeft verkocht aan de zus, was niet artikel 9, maar - zoals de oud-notaris terecht heeft aangevoerd - artikel 10 van toepassing. Op grond van laatstgenoemde bepaling moest de koopprijs in onderling overleg worden vastgesteld. Klaagster heeft niet weersproken dat moeder en de zus dat hebben gedaan.
2. Verder is niet gebleken dat de tussen moeder en de zus overeengekomen koopprijs van € 190.000,-- niet reëel was. Deze koopprijs is conform de in het door de oud-notaris overgelegde taxatierapport van 20 maart 2013 vermelde marktwaarde van de bedrijfswoning (vrij van huur). Ook is de koopprijs gelijk aan de voor het belastingjaar 2013 geldende WOZ-waarde van de bedrijfswoning. De oud-notaris mocht afgaan op het taxatierapport van 2013. Niet gebleken is dat er destijds voor de oud-notaris kenbare indicatoren aanwezig waren die voor de oud-notaris aanleiding hadden moeten vormen om te twijfelen aan de juistheid van dit taxatierapport en nader onderzoek te doen naar de waarde van de bedrijfswoning. Het enkele feit dat de in het taxatierapport van 2013 vermelde waarde van de bedrijfswoning lager was dan de in het door klaagster overgelegde taxatierapport van 30 mei 2006 vermelde waarde van € 340.000,-- vormde daartoe voor de oud-notaris - terecht - onvoldoende aanleiding. Het taxatierapport van 2006 was ten tijde van de totstandkoming van de koopovereenkomst in 2014 immers niet actueel. Bovendien is het een feit van algemene bekendheid dat Nederland in de periode 2008-2012 in een kredietcrisis zat en dat die kredietcrisis een negatieve invloed heeft gehad op de woningprijzen. De kamer gaat daarom voorbij aan de algemene stelling van klaagster dat woningprijzen niet kunnen dalen.

4.14. Op grond van het vorenstaande is de kamer van oordeel dat de oud-notaris voldoende onderzoek heeft gedaan naar de koopprijs in de onderhavige familiaire transactie door uit te gaan van een actueel taxatierapport en de getaxeerde waarde te vergelijken met de op dat moment geldende WOZ-waarde. Van een (door het opstellen/passeren van de koopakte en de akte van levering in februari/maart 2014) meewerken aan een constructie waarbij de zus werd bevoordeeld en moeder (en daarmee klaagster als toekomstig erfgename van moeder) werd benadeeld is niet gebleken. De klacht zal daarom ongegrond worden verklaard.

5. De beslissing

De kamer:

verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, mr. A.G.M.H. Bennenbroek, plaatsvervangend rechterlijk lid en mr. M.A. Rosenbrand-Biesheuvel, notarieel lid.

Uitgesproken in het openbaar op 17 maart 2025 door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.