ECLI:NL:TNORSHE:2025:15 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2025/12

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2025:15
Datum uitspraak:	29-09-2025
Datum publicatie:	07-10-2025
Zaaknummer(s):	SHE/2025/12
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klagers 1 en 2 verwijten de notaris dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld omdat hij:1. een kwalitatieve verplichting in een splitsingsakte heeft opgenomen die in strijd is met artikel 6:252 lid 1 BW;2. deze verplichting vervolgens niet heeft opgenomen in de door hem verleden leveringsaktes. Klager 2 wordt niet ontvankelijk verklaard in de klacht, omdat hij deze niet tijdig heeft ingediend. De klacht van klager 1 wordt ongegrond verklaard.

Klachtnummer : SHE/2025/12

Datum uitspraak : 29 september 2025

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:

[A BV]

gevestigd te [vestigingsplaats] en

[klager 2]

wonende te [woonplaats]

(hierna: klagers, respectievelijk klager 1 en klager 2)

tegen

[de notaris]
gevestigd in [vestigingsplaats]

(hierna:de notaris)

1. De procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

• de klacht (met bijlagen), door de kamer per e-mail ontvangen op 3 maart 2025;
• het verweerschrift van de notaris;
• de e-mail van klagers van 12 juni 2025 met 3 bijlagen.

1.2. De klacht is mondeling behandeld op de openbare zitting van de kamer van 23 juni 2025. Mevrouw [naam] (in haar hoedanigheid van enig bestuurder) namens klager 1, klager 2 en de notaris zijn daarbij aanwezig geweest en hebben hun standpunt over en weer toegelicht. Klagers hebben dit mede gedaan aan de hand van een pleitnota, die zij aan de kamer hebben overhandigd.

2. De feiten

De klacht gaat over (de geldigheid van) een bepaling in een splitsingsakte van 11 mei 2021 en het feit dat deze bepaling niet is opgenomen in de opvolgende aktes van levering van de appartementsrechten aan klagers. Voor de beoordeling van de klacht acht de kamer de volgende feiten van belang.

2.1. Bij akte van 11 mei 2021 heeft de notaris een akte van splitsing verleden, waarbij het object “[naam object]”, eigendom van [B] BV, is gesplitst in 145 appartementsrechten.

2.2. Bij voornoemde akte is tevens de vereniging van eigenaars opgericht genaamd “Vereniging van Eigenaars Vakantiepark [X]” (hierna: de VVE) en zijn de statuten van die vereniging en het reglement van splitsing vastgesteld.

2.3. In de akte van splitsing is onder S “Afsluiting” van het reglement van splitsing voor zover van belang bepaald:

“69.10 In de akte van levering waarbij voor de eerste maal na totstandkoming van de onderhavige splitsing de appartementsrechten zullen worden geleverd, zal de navolgende kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek worden opgelegd, woordelijk luidend:

a. De eigenaar(s) van (één van) de appartementsrechten verplicht zich in zijn hoedanigheid van Eigenaar en in zijn hoedanigheid van lid van de "[de VVE]" te onthouden:

1. het sluiten van overeenkomsten ter zake het beheer en onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en ter zake het beheer en onderhoud van de privégedeelten met een andere partij dan de door de vereniging aangewezen partij;

2. tot het sluiten van een overeenkomst van verhuur casu quo verhuurbemiddeling met een andere partij dan Belvilla AG of een door de vereniging aangewezen partij;

3. het sluiten van een van een overeenkomst van verhuur casu quo verhuurbemiddeling met een andere partij dan de door de vereniging aangewezen partij;

4. van elke actie of het meewerken aan het tot stand komen van besluiten waarbij, ter zaken de verhuur en of verhuurbemiddeling van de privé gedeelten, meer dan één verhuurorganisatie wordt aangewezen of naast de alsdan aanwezige verhuurorganisatie een andere verhuurorganisatie aan te wijzen;

b. Bij overtreding en/of niet nakoming van de onder Al tot en met 4 bedoelde verplichting om niet te doen ten aanzien van het vorenstaande, verbeurt de betreffende eigenaar ten behoeve van de vereniging een boete van éénhonderdduizend euro (€ 100.000,00) onverminderd de bevoegdheid van de betreffende partij tot het vorderen van nakoming, volledige schadevergoeding en/of ontbinding. De boete is door het enkele feit van de niet nakoming onmiddellijk opeisbaar zonder enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst. De vereniging behoudt het recht om nakoming te vorderen.

c. De onder a. bedoelde verplichting om niet te doen, met het onder b. bedoelde boetebeding wordt bij de akte van levering bij wijze van derdenbeding in de zin van artikel 6:253 van het Burgerlijk Wetboek door de gerechtigde ten behoeve van de vereniging bedongen en aanvaard als een kwalitatieve verplichting in de zin van artikel 6:252 van het Burgerlijk Wetboek en gaat daarmee ook over op degene(n) die het bij deze verkochte of een deel daarvan onder bijzondere titel zullen verkrijgen.”

2.4. De akte is ingeschreven in het kadaster op 11 mei 2021.

2.5. Bij door de notaris verleden akte van 17 mei 2021 is het appartementsrecht [1] ter uitvoering van een daartoe gesloten (doorver)koopovereenkomst geleverd aan klager 2 en mevrouw [naam].

2.6. Bij door de notaris verleden akte van 18 december 2023 is het appartementsrecht [2] ter uitvoering van een daartoe gesloten (doorver)koopovereenkomst geleverd aan klager 1.

2.7. In voornoemde aktes is onder meer bepaald:

“LIDMAATSCHAP, STATUTEN EN REGLEMENTEN

Koper is ermee bekend dat hij op grond van zijn verkrijging van het verkochte van rechtswege lid wordt van de hiervoor vermelde vereniging van eigenaars. Hij is er verder mee bekend dat hij verplicht is tot nakoming van de bepalingen van de statuten van die vereniging, de bepalingen van het reglement van splitsing, voor zover vastgesteld de bepalingen van het huishoudelijk reglement en van de door de vereniging genomen besluiten.

Verkoper heeft koper daarover naar vermogen geïnformeerd terwijl koper de gelegenheid heeft gehad van de inhoud van de betreffende stukken kennis te nemen.”

3. De klacht

3.1. Klagers verwijten de notaris dat hij tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld omdat hij:

1. een kwalitatieve verplichting in een splitsingsakte heeft opgenomen die in strijd is met artikel 6:252 lid 1 BW;

2. deze verplichting vervolgens niet heeft opgenomen in de door hem verleden leveringsaktes zoals wel is vereist door artikel 6:252 lid 2 BW.

Ter toelichting op klachtonderdeel 1 stellen klagers kort gezegd het volgende. De schijn van een rechtsgeldige kwalitatieve verplichting benadeelt hen als eigenaren van een appartementsrecht. Gelet op het in die bepaling bedongen alleenrecht van Belvilla, hebben klagers voorts geen keuzevrijheid, hetgeen niet in hun belang is. De notaris heeft zijn zorgplicht jegens hen geschonden.
Ter toelichting op klachtonderdeel 2 stellen klagers dat, nu de ‘kwalitatieve verplichting’ niet is opgenomen in de leveringsaktes betreffende hun appartementsrechten, deze ook niet geldt.

3.2. De notaris heeft verweer gevoerd tegen de klacht. Voor zover dit verweer van belang is voor de beoordeling, zal dit hierna worden besproken.

4. De beoordeling

Reikwijdte van het tuchtrecht

4.1. Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen. Zo moet een notaris het ambt in onafhankelijkheid uitoefenen en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken personen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigen (artikel 17 lid 1 Wna).

Ontvankelijkheid

4.2. Voordat de kamer aan een inhoudelijke beoordeling van de klacht kan toekomen, moet (ambtshalve) worden beoordeeld of de klacht ontvankelijk is.

Hebben klagers een redelijk belang?

4.3. In de eerste plaats moet beoordeeld worden of klagers als belanghebbenden kunnen worden aangemerkt. In artikel 99 lid 1 Wna staat dat klachten tegen notarissen door een ieder met enig redelijk belang kunnen worden ingediend. Het begrip “enig redelijk belang’ moet ruim worden opgevat.

4.4. De klacht gaat over de handelwijze van de notaris in verband met de splitsingsakte van 11 mei 2021 en de leveringsaktes van 17 mei 2021 en 18 december 2023. Bij laatstgenoemde aktes van levering waren klager 1 respectievelijk klager 2 direct betrokken partij en daarmee belanghebbend. Hoewel zij bij de handelwijze van de notaris in het kader van de akte van splitsing niet rechtstreeks betrokken waren, is de kamer van oordeel dat zij als toekomstige (eerste) kopers bij hun klacht daarover ook een redelijk belang hebben.

Is de klacht tijdig ingediend?

4.5. Op grond van artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde (hierna: de klager) kennis heeft genomen van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Als de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard.

4.6. Het is vaste rechtspraak van het gerechtshof Amsterdam (de hoogste notariële tuchtrechter) dat de wettelijke driejaarstermijn begint te lopen op de dag na de dag waarop de klager daadwerkelijk bekend is met het verweten handelen of nalaten van de notaris. Voor de aanvang van de klachttermijn is de feitelijke (objectieve) kennis van klager van het handelen of nalaten van de notaris bepalend en niet de persoonlijke (subjectieve) kennis dat dit handelen of nalaten mogelijk tuchtrechtelijk onjuist zou kunnen zijn (vergelijk Gerechtshof Amsterdam 27 februari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:354). Anders gezegd: de driejaarstermijn begint niet pas te lopen op het moment dat de klager zich realiseert dat de notaris mogelijk een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.

4.7. Volgens de wetsgeschiedenis is het stellen van een termijn vanuit een oogpunt van rechtszekerheid nuttig en nodig omdat de notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met onderzoeken naar zijn handelen (Eerste Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33 569, C, p. 3)

4.8. Bekendheid van klagers met het verweten handelen wordt verondersteld op de datum van het passeren van de leveringsakte, althans op het moment dat klagers een afschrift van de leveringsakte ontvingen. In de leveringsakte staat de toepasselijkheid van het reglement van splitsing - welk reglement is opgenomen in de splitsingsakte - en het had op de weg van klagers gelegen om zich ervan te vergewissen of de betreffende bepalingen in de aktes juist en volledig waren en welke gevolgen dat voor hen had. In het kader daarvan hadden klagers tevens onderzoek kunnen doen naar het al dan niet tuchtrechtelijk verwijtbaar handelen van de notaris.

4.9. Het voorgaande betekent dat klager 2 bekend wordt verondersteld met het verweten handelen op, althans kort na 17 mei 2021 en dat de 3-jaarstermijn is geëindigd op althans kort na 17 mei 2024. De klachttermijn voor klager 1 is nog niet verlopen, nu de akte van levering aan klager 1 dateert van 18 december 2023.

4.10. De kamer overweegt dat voor toepassing van de uitzonderingstermijn van een jaar (vgl. artikel 99 lid 21 tweede deel Wna) slechts plaats is als het overschrijden van de klachttermijn van drie jaar redelijkerwijs niet aan een klager kan worden verweten. In het onderhavige geval is daarvan geen sprake. Klager 2 was immers zelf partij bij de leveringsakte waarbij het handelen of nalaten van de notaris waarover geklaagd wordt, heeft plaatsgevonden. Klager 2 had al veel eerder vragen kunnen en moeten stellen indien er iets niet duidelijk was.

4.11. Al het voorgaande betekent dat klager 2 in zijn klacht niet-ontvankelijk wordt verklaard. Aangezien de klacht van klager 1 ontvankelijk is, zal de kamer de klacht hierna inhoudelijk beoordelen

Klachtonderdeel 1

4.12. Klager 1 heeft ter zitting ter onderbouwing van dit klachtonderdeel samengevat nog het volgende aangevoerd. De notaris heeft de belangen van de (toekomstige) eigenaren van de appartementsrechten onvoldoende behartigd door Belvilla het alleenrecht te geven op de verhuur van de recreatiewoningen, terwijl hij heeft nagelaten om te controleren of sprake was van een overeenkomst tussen Belvilla en de eigenaren waarin hun belangen werden gewaarborgd. Daarnaast is het handelen van de notaris onzorgvuldig, omdat artikel 69.10 van het in de splitsingsakte opgenomen reglement van splitsing geen kwalitatieve verplichting is in de zin van artikel 6:252 BW. Hij had dit artikel om beide voormelde redenen niet in de splitsingsakte op mogen nemen.

4.13. De notaris heeft zich op het standpunt gesteld dat artikel 69.10 van het reglement van splitsing een kwalitatieve verplichting is in de zin van artikel 6:252 BW. Hij stelt verder dat klager 1 tijdig kennis heeft kunnen nemen van (onder meer) deze bepaling en verwijst daartoe naar het hoofdstuk “LIDMAATSCHAP, STATUTEN EN REGLEMENTEN” dat in de akte van levering is opgenomen en waarin valt te lezen dat klager 1 als koper verplicht is tot naleving van de bepalingen en bedingen waaronder dus artikel 69.10 van het reglement van splitsing. Hierdoor kan geen sprake zijn van benadeling vanwege een gewekte schijn van rechtsgeldigheid, aldus de notaris. Ter zitting heeft hij nog aangevoerd dat het vaker voorkomt dat één partij als verhuurorganisatie wordt aangewezen en dat het niet zijn taak is om te controleren of er een overeenkomst is met de betreffende partij (hier Belvilla) of dat die partij een monopoliepositie zou krijgen. De notaris heeft geen verstand van contracten over beheer van vakantieparken en heeft daarin ook geen rol. Bovendien heeft klager 1 alle stukken, zoals de splitsingsakte, gezien en de gelegenheid gehad om tijdens de passeerafspraak (daarover) vragen te stellen. Dat heeft hij niet gedaan.

4.14. De kamer overweegt dat klager 1 voor wat betreft de klacht over de inhoud van de splitsingsakte een derde is; zij is bij die akte namelijk niet rechtstreeks partij. De notaris heeft echter ook een zorgplicht tegenover derden. Deze zorgplicht kan er toe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Indien de notaris hier geen, of te weinig, oog voor heeft en hij de gevraagde dienst toch levert, kan de notaris aansprakelijk zijn ten opzichte van de betrokken derde (Novitaris-arrest ECLI:NL:HR:2015:831, herhaald in ECLI:NL:HR:2017:2850).

4.15. De kamer is van oordeel dat geen sprake is van schending van voormelde zorgplicht en neemt daartoe het volgende in aanmerking. Zoals de notaris onweersproken heeft gesteld is het niet ongebruikelijk dat door VVE’s beperkingen worden gesteld met betrekking tot verhuur van appartementsrechten waaraan (toekomstige) eigenaren zich zullen moeten houden. Een bepaling die de strekking heeft dat eigenaren zijn gebonden aan verhuur via één aangewezen partij is een dergelijke bepaling. Het behoort niet tot de taak van de notaris om te onderzoeken of onderliggende (beheer)overeenkomsten aanwezig zijn en of verhuur door één partij mogelijk niet in het belang is van de toekomstige eigenaren. Er kan voor hem pas aanleiding zijn om zijn dienst te weigeren als er sprake is van gegronde redenen als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna, zoals bij een vermoeden dat de verlangde werkzaamheden leiden tot strijd met het recht of de openbare orde. Daarvan is geen sprake. De inhoud van artikel 69.10 van het reglement van splitsing hoefde dus geen beletsel te vormen voor de notaris om de splitsingsakte te passeren.

4.16. De kamer is daarnaast van oordeel dat de vorm van artikel 69.10, te weten een kwalitatieve verplichting, er evenmin toe leidt dat de notaris heeft gehandeld in strijd met de op hem rustende zorgplicht jegens klager 1. Daartoe wordt overwogen dat de taak van de notaris is om de bedoeling van de partijen bij de akte duidelijk en nauwkeurig te verwoorden, zodanig dat de tekst geen aanleiding geeft tot misverstanden en zodanig dat deze geen fouten bevat. Uit de stellingen van partijen blijkt dat er geen enkele sprake is van een misverstand over de bedoeling van [B] BV bij de splitsingsakte. Deze bedoeling volgt daarnaast nog uit artikel 28 van het reglement van splitsing, dat bepaalt dat de VVE de verhuurder aanwijst, en in de brochures die klager 1 voorafgaande aan de koop en levering heeft ontvangen wordt die bedoeling, (exclusieve) verhuur via Belvilla, ook vermeld. De akte bevat dan ook geen fouten, noch geeft deze aanleiding tot misverstanden zoals hiervoor bedoeld. Het voorgaande betekent dat de notaris aan zijn hiervoor in deze r.o. geformuleerde zorgplicht heeft voldaan. Of artikel 69.10 al dan niet ten onrechte als kwalitatieve verplichting is geformuleerd, is in het kader van deze procedure gelet op het voorgaande niet relevant en zal (zo nodig) door de civiele rechter dienen te worden beoordeeld.

Klachtonderdeel 2

4.17. Klager 1 heeft ter zitting met betrekking tot dit klachtonderdeel herhaald dat zij als eigenaar van een appartementsrecht niet aan artikel 69.10 is verbonden, omdat de tekst van dit artikel niet is opgenomen in de leveringsakte en in het hoofdstuk “OVERIGE KOOP- EN LEVERINGSBEPALINGEN” van de leveringsakte onder meer is vermeld dat de koper een registergoed verkrijgt dat niet is belast met kwalitatieve verplichtingen met uitzondering van eventueel in de akte vermelde kwalitatieve verplichtingen.

4.18. De notaris heeft aangevoerd dat hij de kwalitatieve verplichting ten onrechte niet heeft opgenomen in de akte van levering en dat hij voornemens is om dit door middel van een herstelactie op te pakken.

4.19. De kamer constateert dat klager 1 de notaris op dit onderdeel in feite geen verwijt maakt. Gevraagd naar de inhoud van het verwijt heeft klager 1 ter zitting ook aangegeven dat het meer een constatering betreft en niet zo zeer een verwijt. Klager 1 is niet van mening dat de notaris de betreffende verplichting wèl had moeten opnemen in de leveringsakte, maar neemt over de juridische gevolgen van het ontbreken daarvan een standpunt in, dat zij door de kamer bevestigd wil zien. Het is echter de taak van de kamer om een oordeel te geven over de vraag of een notaris heeft gehandeld conform de regels die voor zijn beroep gelden. Ten aanzien van dit klachtonderdeel is een dergelijke beoordeling niet aan de orde.

4.20. Ook hier overweegt de kamer dat de gewenste duidelijkheid op dit onderdeel zo nodig in een civiele procedure dient te worden verkregen.

Conclusie

4.21. Uit al het voorgaande volgt dat klager 2 niet-ontvankelijk wordt verklaard in zijn klacht en dat de klacht voor zover ingediend door klager 1 ongegrond word verklaard.

5. De beslissing

De kamer:

5.1. verklaart de klacht van klager 2 niet-ontvankelijk;

5.2. verklaart de klacht van klager 1 ongegrond;

Deze beslissing is gegeven door mr. S.H.L. Baggel, plaatsvervangend voorzitter, mr. C.T.M. Luijks, plaatsvervangend rechterlijk lid en mr. H.M.A. Albicher, notarieel lid.

Uitgesproken in het openbaar op 29 september 2025 door mr. S.H.L. Baggel, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.