ECLI:NL:TNORDHA:2025:3 Kamer voor het notariaat Den Haag 24-28

ECLI:	ECLI:NL:TNORDHA:2025:3
Datum uitspraak:	19-02-2025
Datum publicatie:	25-03-2025
Zaaknummer(s):	24-28
Onderwerp:	Overig, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Vast staat dat aan deze klachtprocedure dezelfde feiten ten grondslag liggen als aan de eerdere klachtprocedure, waarover in eerste aanleg (beslissing Kamer 17 mei 2023) en tweede aanleg (beslissing Hof 26 maart 2024) al is geoordeeld. Klager heeft onvoldoende begrijpelijk onderbouwd waaruit het klachtwaardig handelen van de notaris bestaat dat nieuw/anders is ten opzichte van het gestelde klachtwaardig handelen van de notaris in de eerste klachtprocedure. De klacht is in zoverre ongegrond en voor het overige niet-ontvankelijk.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 19 februari 2025 inzake de klacht onder nummer 24-28 van:

[klager],

hierna ook te noemen: klager,

tegen

[notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: de notaris.

1. Het procesverloop

1.1 De Kamer heeft kennisgenomen van de klacht, met bijlagen, ingekomen op 2 juni 2024.

1.2 De Kamer heeft het antwoord van de notaris, met bijlage, ontvangen.

1.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 december 2024. Daarbij waren aanwezig klager bijgestaan door zijn echtgenote, en de notaris. Van deze mondelinge behandeling zijn schriftelijke aantekeningen gemaakt. Klager heeft een pleitnotitie overgelegd.

2. De feiten

2.1 Tussen klager en het bestuur van de Vereniging van Eigenaren [naam] (hierna te noemen: de VvE) van het appartementencomplex waar klager woonachtig is, bestaat een verschil van inzicht over een tweede parkeerplaats.

2.2 Klager stelt zich op het standpunt dat, zoals in de akte van uitgifte erfpacht staat vermeld, hij recht heeft op een tweede parkeerplaats, omdat zijn appartement groter is dan 160 vierkante meter.

2.3 De VvE betwist dat, onder andere door te verwijzen naar de voorwaarden zoals opgenomen in de omgevingsvergunning. Deze voorwaarden zijn niet hetzelfde als de erfpachtvoorwaarden. Er zou een fout zijn gemaakt bij het opstellen van de bijzondere erfpachtvoorwaarden in de akte van uitgifte erfpacht (gepasseerd door notariskantoor [A]), welke fout gecorrigeerd dient te worden.

2.4 Het bestuur van de VvE heeft de discrepantie tussen de erfpachtvoorwaarden in de akte van uitgifte erfpacht en de omgevingsvergunning willen rechtzetten door de akte van uitgifte erfpacht te laten wijzigen. Omdat de notaris als projectnotaris betrokken was geweest bij de splitsing en de levering van de appartementen [naam], heeft het bestuur van de VvE de notaris benaderd voor advies.

2.5 Klager heeft vervolgens op 25 oktober 2022 de notaris benaderd met het verzoek om hem een toelichting te verschaffen over wat (onder meer) zijn rechten zijn en de juridische situatie is. De notaris heeft toen aan klager medegedeeld dat voor een wijziging van de akte van uitgifte erfpacht het besluit door de VvE kan worden genomen met een gewone meerderheid van stemmen. Navraag door klager bij zowel de afdeling Erfpacht van de gemeente als bij een andere notaris leerde klager dat voor een dergelijke wijziging unanimiteit vereist is van alle rechthebbenden.

2.6 Klager heeft vervolgens in 2023 hierover al een klacht ingediend tegen de notaris erop neerkomend dat de notaris hem opzettelijk foutieve informatie heeft verschaft in een poging om op onrechtmatige wijze de betreffende akte te wijzigen.

De Kamer heeft de klacht ongegrond verklaard. Bij beslissing van het Hof Amsterdam van 26 maart 2024 is deze beslissing bekrachtigd.

Het Hof heeft in dit verband onder meer overwogen:

“5.3 De notaris verweert zich door te stellen dat zij naar de feiten heeft gekeken om te bepalen hoe gestemd moest worden om de akte van uitgifte erfpacht te wijzigen. De bijzondere erfpachtvoorwaarden bevatten een bepaling die feitelijk niet nageleefd kan worden. Om de akte van uitgifte erfpacht in overeenstemming te brengen met de feitelijke situatie zou deze akte aangepast moeten worden. Doordat het om een aanpassing gaat, niet inhoudende een “beschikken” is, aldus de notaris, een gewone meerderheid van stemmen voldoende. In hoger beroep stelt de notaris dat zij haar advies niet lichtvaardig heeft gegeven; zij heeft hierover ook collega’s geraadpleegd.

5.4. De kamer heeft, kort samengevat, geoordeeld dat het aan de civiele rechter is om deze kwestie ten gronde te beoordelen. Dit is slechts anders indien het advies evident onjuist zou zijn. Op basis van de aan de kamer verstrekte informatie kan hier niet over worden geoordeeld. Dat het gegeven advies opzettelijk onjuist of anderszins misleidend is, is niet gebleken. Het hof is met de kamer van oordeel dat niet is gebleken dat de notaris opzettelijk foutieve informatie heeft verschaft over de stemmingsprocedure. Evenmin is gebleken dat haar advies evident onjuist was, al ware het beter geweest dat de notaris haar advies minder stellig had geformuleerd gezien de eventuele gevolgen voor alle betrokkenen indien haar advies civielrechtelijk onjuist zou blijken te zijn. Het beroep faalt.”

3. De klacht

3.1 De notaris heeft het bestuur van de VvE geadviseerd de Algemene Ledenvergadering (hierna: ALV) te laten stemmen over een “correctie van een fout” in de akte van erfpacht. Een meerderheid van de VvE (en dus niet unaniem) heeft vervolgens in de ALV op 7 februari 2023 ingestemd met het voorstel van het bestuur om de fout in de akte te corrigeren.

3.2 In de verweerschriften in de eerdere klachtprocedure bij de Kamer heeft de notaris echter aangevoerd dat 1) er geen sprake is van een fout in de akte en er van rectificatie geen sprake kan zijn en 2) zij voornemens was de akte aan te passen aan de realiteit. De stemming in de ALV ging echter over het corrigeren van een fout en niet over een aanpassing aan de realiteit, waarvoor naar zij claimt geen unanimiteit vereist was.

3.3 Klager verwijt de notaris dat zij gepoogd heeft hem op te lichten dan wel op een bedrieglijke wijze probeert de rechten van klager op een tweede parkeerplaats te ontnemen. Zij ontneemt hem zijn rechten op een tweede parkeerplaats door een noodzakelijk aanpassing van de akte aan de realiteit door te voeren op basis van een beslissing van de ALV, terwijl er goedkeuring was van de VvE voor een correctie van een fout in de akte van erfpacht.

3.4 Klager betwist overigens ook de noodzakelijkheid van het aanpassen van de akte aan de realiteit. Dit geschil is aan de kantonrechter voorgelegd.

4. Het verweer

4.1 De klacht omvat geen nieuwe feiten ten opzichte van de eerdere klacht, die zowel door de Kamer als in hoger beroep bij het Hof ongegrond is verklaard.

4.2 Het notariskantoor [A] had een akte van uitgifte erfpacht gepasseerd in welke akte een artikel was opgenomen dat was geciteerd uit de erfpachtovereenkomst. De VvE stelt zich op het standpunt dat deze bepaling onuitvoerbaar is en wil deze aanpassen aan de realiteit. Over de vraag of de bepaling inderdaad onuitvoerbaar is, is de notaris niet geconsulteerd en daarover heeft zij zich ook niet uitgesproken.

4.3 Mevrouw [C] van [D], handelend namens het bestuur van de VvE, had de notaris laten weten dat de gemeente zich op het standpunt stelde dat het geen fout is die door rectificatie van de akte door de passerend notaris op te lossen is. Daarom heeft het bestuur van de VvE de notaris een vraag over de stemverhouding gesteld. Aan de notaris was niet gevraagd of sprake was van een fout of aanpassing en de notaris heeft zich hier ook niet over uitgesproken. De notaris is ook niet betrokken geweest bij de wijze waarop beslissing waarover gestemd moest worden in stemming is gebracht.

4.4 De notaris heeft dus slechts antwoord gegeven op een vraag van het bestuur van de VvE over de stemverhouding bij het besluit tot aanpassing van de tekst van de bijzondere erfpachtvoorwaarden. Door het kantoor van de notaris is geen dossier aangelegd, geen (concept)akte en geen volmacht opgesteld. Er is ook geen akte gepasseerd. Niet duidelijk is waarom het antwoord geven op een vraag een poging tot oplichting van klager of het op bedrieglijke wijze ontnemen van de rechten van klager op een tweede parkeerplaats oplevert.

5. De beoordeling van de klacht

5.1 Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

5.2 Tegen de achtergrond van voormeld toetsingskader is het niet aan de Kamer om te beoordelen of de notaris, zoals klager stelt, door haar handelwijze heeft gepoogd klager op te lichten dan wel op bedrieglijke wijze hem zijn rechten op een tweede parkeerplaats te ontnemen. Dit klachtonderdeel is niet-ontvankelijk.

5.3 Vast staat dat aan deze klachtprocedure dezelfde feiten ten grondslag liggen als aan de eerdere klachtprocedure, waarover in eerste aanleg (beslissing Kamer 17 mei 2023) en tweede aanleg (beslissing Hof 26 maart 2024) al is geoordeeld. Klager heeft onvoldoende begrijpelijk onderbouwd waaruit het klachtwaardig handelen van de notaris bestaat dat nieuw/anders is ten opzichte van het gestelde klachtwaardig handelen van de notaris in de eerste klachtprocedure. De klacht is in zoverre ongegrond.

BESLISSING

De Kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht deels niet-ontvankelijk en deels ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.F. Koekebakker, voorzitter, S.L.M. Staals en M.R.H. Krans, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.