Print
Download PDFECLI:NL:TNORDHA:2025:26 Kamer voor het notariaat Den Haag 25-34 en 25-35
| ECLI: | ECLI:NL:TNORDHA:2025:26 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 12-11-2025 |
| Datum publicatie: | 16-12-2025 |
| Zaaknummer(s): | 25-34 en 25-35 |
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: leveringsakte |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | Klager verwijt de notaris en de kandidaat-notaris dat de notarieel medewerker onbevoegde personen heeft benaderd in verband met de levering van een appartement. Dit, terwijl uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat klager de enige bestuurder van de VvE was. De notarieel medewerker had contact met klager moeten opnemen. De kamer is alles overziend van oordeel dat het notariskantoor, zoals door de notaris ook is erkend, in deze anders had dienen te handelen. De vraag is echter of dit zo verwijtbaar is dat het klachtwaardig is. De kamer is van oordeel dat deze drempel niet is gehaald. De fout is gering en niet is gebleken dat klager of de VvE hiervan op enigerlei wijze schade heeft ondervonden. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen de schuldbewuste houding van de notaris en de direct genomen, en reeds in de praktijk gebrachte, maatregelen om vergelijkbare fouten in de toekomst te voorkomen. De klacht is ongegrond. |
Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag
Beslissing d.d. 12 november 2025 inzake de klacht onder nummer 25-34 en 25-35 van:
[klager],
handelend in de hoedanigheid van bestuurder van de [VvE] te [plaats],
hierna: klager,
tegen:
[notaris],
notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],
hierna: de notaris,
en
[kandidaat-notaris],
kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],
hierna: de kandidaat-notaris,
hierna tezamen te noemen: de notarissen.
1. Het procesverloop
1.1 De kamer heeft kennisgenomen van de klacht, met bijlagen, ingekomen op 5 mei 2025.
1.2 De kamer heeft het antwoord van de notaris ontvangen.
1.3 De kamer heeft het antwoord van de kandidaat-notaris ontvangen.
1.4 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2025. Daarbij waren aanwezig klager, en de notaris en kandidaat-notaris. Van de mondelinge behandeling zijn schriftelijke aantekeningen gemaakt. Klager en de notaris hebben pleitnoties overgelegd.
2. De feiten
2.1 Klager is enig bestuurder van de [VvE] te [plaats] (hierna: de VvE).
2.2 Het kantoor van de notaris en de kandidaat-notaris (hierna: het notariskantoor) had de opdracht ontvangen om zorg te dragen voor de levering van een appartementsrecht aan het [adres] (hierna: het appartement).
2.3 Op 25 september 2023 heeft een notarieel medewerker werkzaam op het notariskantoor (hierna: de notarieel medewerker) aan [X] verzocht om een opgave van de VvE betreffende de openstaande servicekosten, mogelijke achterstanden van de verkoper en de grootte van het reservefonds met betrekking tot het appartement. [X] was echter eind 2022 gestopt met het beheer van de VvE.
2.4 Op 9 november 2023 heeft de notarieel medewerker aan [A] (hierna: [A]), een lid van de VvE, verzocht om een opgave van de VvE betreffende de openstaande servicekosten, mogelijke achterstanden van de verkoper en de grootte van het reservefonds met betrekking tot het appartement.
2.5 [A] heeft op 24 november 2023 per e-mailbericht aan de notarieel medewerker en de kandidaat-notaris een opgave van de verzochte gegevens verstrekt. Verder staat in het e-mailbericht:
“Overige feiten waar de koper van op de hoogte gesteld moet worden:
- Het beheer van de VvE is op dit moment in eigen beheer van de VvE leden. We zijn op dit moment op zoek naar een professionele partij die het beheer en onderhoud van de VvE voor ons kan uitvoeren.”
2.6 Op 27 november 2023 heeft de notaris de akte van levering van het appartementsrecht gepasseerd.
3. De klacht
3.1 De notaris en de kandidaat-notaris zijn betrokken bij de levering van het appartement. De notarieel medewerker heeft onbevoegde personen benaderd in verband met de levering van dit appartement. Dit, terwijl uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel blijkt dat klager de enige bestuurder van de VvE was. De notarieel medewerker had contact met klager moeten opnemen.
3.2 Als gevolg hiervan heeft in november 2023 de onbevoegde [A] informatie verstrekt aan de kandidaat-notaris en de notarieel medewerker. [A] verklaarde niet naar waarheid. Op dat moment liep er een onderzoek naar vermeende fraude van onder andere [X] en [Y] en ongewenste handelingen die door onbevoegde medewerkers van [Z] te [plaats] zijn verricht. Door de onjuiste informatie is de koper niet correct geïnformeerd.
3.3 De notarissen hebben de geheimhoudingsplicht, de zorgplicht, de onderzoeksplicht, de informatieplicht, de waarschuwingsplicht en de privacy geschonden.
4. Het verweer
4.1 De notarissen hebben gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang voor de beoordeling – hierna worden ingegaan.
5. De beoordeling van de klacht
5.1 Ter beoordeling van de kamer staat of de notarissen hebben gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 van de Wet op het notarisambt (Wna). Notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat behoorlijke notarissen niet betaamt.
5.2 De klacht tegen de kandidaat-notaris is ongegrond, nu de kandidaat-notaris – anders dan klager stelt – niet betrokken is geweest bij de levering van het appartement en de daaraan voorafgaande handelingen. De notarieel medewerker had de kandidaat-notaris eenmalig in cc laten zetten, voor het geval vanuit de VvE zou worden geantwoord op een vrije dag van de notarieel medewerker. Indien nodig kon de kandidaat-notaris dan actie ondernemen.
5.3 Ter zitting is gebleken dat de kern van de klacht tegen de notaris is dat het notariskantoor een onbevoegd persoon [A] heeft benaderd, terwijl bij raadpleging van het handelsregister van de Kamer van Koophandel zou zijn gebleken dat klager de bevoegde persoon was om de VvE te vertegenwoordigen.
5.4 De notaris heeft het volgende in zijn verweer voorop gesteld. Het opvragen van gegevens zoals servicekosten, mogelijke achterstanden en de grootte van het reservefonds bij de VvE behoort tot de notariële zorgplicht zoals vermeld in artikel 5:122 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. De verklaringen van de VvE met deze informatie worden door het notariskantoor, zoals op alle notariskantoren, routinematig opgevraagd bij het aanmaken van het dossier. Bij het aanvragen van een dergelijke verklaring wordt aan de VvE te kennen gegeven: adres verkocht appartement, datum overdracht, namen van kopers. Het notariskantoor kiest ervoor om moeite te doen om bij een overdracht in contact te komen met de VvE, zodat in de akte de relevante gegevens kunnen worden opgenomen. Dit is in het belang van beide partijen. Het geeft de VvE de mogelijkheid om eventuele achterstanden te incasseren bij het vertrek van verkoper. Tevens geeft het voor de koper de zekerheid dat hij niet met achterstanden wordt geconfronteerd en er niet een te hoge heffing van overdrachtsbelasting plaatsvindt, omdat het aandeel van het reservefonds niet fiscaal afgetrokken kan worden.
5.5 De notaris heeft in aanvulling hierop aangevoerd dat het notariskantoor bij aanvang van het dossier het handelsregister heeft geraadpleegd. Hierin stond bij de gegevens van de VvE klager als bestuurder vermeld. Omdat er bij deze gegevens geen e-mailadres van de administrateur van de VvE vermeld stond, zoals vaak wel het geval is, heeft het notariskantoor op een andere manier geprobeerd om iemand te vinden om namens de VvE de vereiste informatie te verschaffen. Het notariskantoor heeft daartoe eerst een e-mail gestuurd aan [X] met een verzoek om bovenvermelde informatie. Dit bureau was bij het notariskantoor bekend als het administratiekantoor van de VvE uit een eerdere levering van een appartement in hetzelfde appartementencomplex. [X] maakte direct kenbaar dat zij niet langer verantwoordelijk was voor het beheer. Omdat in het handelsregister geen e-mailadres en telefoonnummer van de VvE vermeld stond, is op 26 september 2023 per post een opgave gevraagd bij de VvE. Op deze brief kwam geen reactie. In verband met de naderende datum van overdracht (27 november 2023) heeft het notariskantoor op 9 november 2023 per e-mail contact gezocht met [A], omdat hij een van de bij het notariskantoor bekende leden van de VvE was en zijn naam door de verkoper was aangegeven op het vragenformulier als zijnde administrateur. Op 21 november 2023 verwees [A] het notariskantoor naar klager en verstrekte zijn (klagers) e-mailadres. Het e-mailadres van klager werd ook in de cc van de e-mail van [A] aan het notariskantoor gezet en het notariskantoor zond daarnaast een e-mail aan klager. Klager was op 21 november 2023 in ieder geval op de hoogte van de vragen. Van klager werd vervolgens geen reactie vernomen. Op 22 november 2023 heeft het notariskantoor aan [A] om een telefoonnummer van klager verzocht, maar dat was niet bekend. Uiteindelijk heeft [A], nadat hij naar eigen zeggen nog eens had geprobeerd klager te bereiken, op vrijdag 24 november 2023, de laatste werkdag voor het passeren van de akte, de gegevens per e-mail aan het notariskantoor verstrekt. Klager stond in cc van deze e-mail. Het notariskantoor ontving aldus de relevante gegevens en deze zagen er normaal uit en riepen geen vragen op.
5.6 De kamer stelt vast dat het notariskantoor, nadat bleek dat [X] niet meer de administrateur was van de VvE, op 26 september 2023 een brief heeft gestuurd naar het adres van de VvE. Omdat op deze brief geen reactie kwam, heeft het zich op 9 november 2023 tot [A] gewend omdat hij bij het notariskantoor bekend was als lid van de VvE. Hieruit leidt de kamer af dat het notariskantoor zich alleen tot [A] als onbevoegde persoon heeft gewend omdat zij meer dan een maand lang geen reactie kreeg van klager en de datum van overdracht naderde. Het uitblijven van een reactie komt op het conto van klager. Als bestuurder van de VvE was het immers zijn verantwoordelijkheid tijdig op het verzoek van het notariskantoor te reageren. Dat klager, zoals hij ter zitting heeft aangevoerd, in die periode heel druk was, doet daar niet aan af. In dat geval lag het op de weg van klager om iemand anders aan te wijzen om in zijn plaats namens de VvE te handelen en dit kenbaar te maken middels bijvoorbeeld het handelsregister.
5.7 Dan resteert nog de omstandigheid dat het notariskantoor als eerste contact heeft gelegd met [X] in plaats van met klager.
De notaris heeft ter zitting erkend dat, nu er in het handelsregister geen administrateur vermeld stond, klager (direct) als bestuurder had moeten worden aangeschreven, en niet [X], zoals nu is gebeurd. Het was echter nooit de bedoeling om iemand schade te berokkenen of informatie te lekken. Inmiddels is de werkwijze op het notariskantoor aangepast. Eerst wordt nader onderzoek verricht naar wie de administratie voert van een VvE, en als daar geen duidelijkheid over komt, wordt (de bestuurder van) de VvE aangeschreven. Dit is onlangs al in de praktijk gebracht toen klager bij een nieuw transport meteen door het notariskantoor is aangeschreven.
5.8 De kamer is alles overziend van oordeel dat het notariskantoor, zoals door de notaris ook is erkend, in deze anders had dienen te handelen. De vraag is echter of dit zo verwijtbaar is dat het klachtwaardig is. De kamer is van oordeel dat deze drempel niet is gehaald. De fout is gering en niet is gebleken dat klager of de VvE hiervan op enigerlei wijze schade heeft ondervonden. Hierbij wordt mede in aanmerking genomen de schuldbewuste houding van de notaris en de direct genomen, en reeds in de praktijk gebrachte, maatregelen om vergelijkbare fouten in de toekomst te voorkomen.
5.8 Het bovenstaande leidt tot ongegrondheid van de klacht.
BESLISSING
De kamer voor het notariaat:
verklaart de klacht tegen de kandidaat-notaris en de notaris ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.F. Koekebakker, voorzitter, J. Snoeijer en M. Zwankhuizen, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 12 november 2025.
Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.