ECLI:NL:TNORDHA:2025:22 Kamer voor het notariaat Den Haag 25-27 en 25-28

ECLI:	ECLI:NL:TNORDHA:2025:22
Datum uitspraak:	15-10-2025
Datum publicatie:	11-11-2025
Zaaknummer(s):	25-27 en 25-28
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De VvE had bezwaar tegen de levering van het appartementsrecht, omdat de (voormalig) eigenaar haar verantwoordelijkheid voor realisatie en kwaliteit van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw ontliep. Daardoor kan de VvE niet voor elkaar krijgen dat het appartementsgebouw voldoet aan vergunnings- en bouwvoorschriften en verzekerd is bij brand, terwijl zij wel verantwoordelijk is voor gemeenschappelijke gedeelten. Dergelijke problemen tussen een VvE en appartementseigenaren enerzijds en verkopend/voormalig appartementseigenaren anderzijds ontslaan een notaris echter niet van de verplichting ministerie te verlenen wanneer koper en verkoper van een appartementsrecht levering wensen. De klacht is ongegrond.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 15 oktober 2025 inzake de klacht onder nummer 25-27 en 25-28 van:

[klager],

vertegenwoordigd door [A],

hierna: de VvE,

tegen:

[notaris],

notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],

hierna: de notaris,

en

[kandidaat-notaris],

kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],

hierna: de kandidaat-notaris,

tezamen: de notarissen.

1. Het procesverloop

1.1 De kamer heeft kennisgenomen van een klacht, met bijlagen, ingekomen op 11 april 2025, met [A] (hierna:[A]) als klager.

1.2 De kamer heeft het antwoord van de notaris, met bijlagen, ontvangen.

1.3 De kamer heeft het antwoord van de kandidaat-notaris, met bijlagen, ontvangen.

1.4 Op 5 juni 2025 is de klacht, met bijlagen, opnieuw ingediend, dit maal door [A] en [B] als bestuurder van de VvE.

1.5 De notarissen hebben, met bijlagen, opnieuw geantwoord.

1.6 [C] , volgens haar mailbericht van 18 juli 2023 algemeen directeur van ‘[stichting]’, heeft laten weten dat het bestuur van de VvE geen rechtszaak is gestart.

1.7 Partijen hebben over en weer op elkaars e-mailberichten gereageerd.

1.8 [A] heeft op 6 augustus 2025 verzocht de VvE als klaagster aan te merken.

1.9 Op 29 augustus 2025 heeft [A] een ordner met een machtiging en aanvullende stukken bij de kamer ingediend. De notarissen hebben de stukken digitaal in cc ontvangen.

1.10 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 17 september 2025. Daarbij waren aanwezig namens de VvE [A] en [D], en de notarissen tezamen met kantoorgenoot [E]. Van de mondelinge behandeling zijn schriftelijke aantekeningen gemaakt. [A] heeft pleitnotities overgelegd.

2. De feiten

2.1 Op verzoek van haar (toenmalige) eigenaar [B.V.] (hierna ook te noemen: [B.V.] ) is het voormalig schoolgebouw [appartementsgebouw] te [plaatsnaam] (hierna ook: het appartementsgebouw) gesplitst in appartementsrechten bij notariële akte van 16 oktober 2019 opgemaakt door de notaris. Bij die splitsing is de Vereniging van Eigenaars [appartementsgebouw] te [plaatsnaam] opgericht. In het appartementsgebouw worden 20 woningen gerealiseerd, niet door [B.V.] maar door kopers van de appartementsrechten.

2.2 [A] is appartementseigenaar en was penningmeester van de VvE.

2.3 In verband met een A-B-C levering van (de huidige eigenaar) [Stichting] (hierna ook te noemen: [Stichting] of de stichting) aan [F] en [G] en vervolgens van [F] en [G] aan [H], heeft de kandidaat-notaris op 6 januari 2025 opgaven aan de VvE verzocht van onder andere de periodiek verschuldigde bijdrage aan de VvE van het appartementsrecht aan de [adres] te [plaasnaam] (hierna ook: het appartement).

2.4 Daarop heeft [A] als penningmeester van de VvE namens de VvE aan de kandidaat-notaris kenbaar gemaakt niet mee te zullen werken aan de overdrachten van het appartement. In een e-mailbericht van 15 januari 2025 staat onder meer het volgende:

“Als VVE dienen wij zorg te dragen voor een gebouw dat voldoet aan de vergunning en de bouwvoorschriften en dat het pand is verzekerd voor brand. Een reactie hierop hebben wij (nog) niet van u mogen ontvangen.

Wellicht ten overvloede wil ik u erop wijzen dat de eigenaar de gezamenlijke delen van de woning moet opleveren aan de VVE.

De VVE is niet aansprakelijk voor zaken die niet zijn opgeleverd zoals de kozijnen, de scheidingswand en de technische installatie.

Het uitblijven van deze oplevering heeft dus tot gevolg dat de nieuwe eigenaar niet verzekerd is voor brand en aansprakelijk is voor deze oplevering en hierin in rechte betrokken kan worden.”

2.5 Op 27 januari 2025 is de akte van levering gepasseerd.

3. De klacht

3.1 [Stichting] koopt een appartement van [B.V.], terwijl scheidingswanden, plafonds, technische installaties en kozijnen nog moeten gerealiseerd worden. Er vindt een overdracht plaats van appartementsrechten van ontwikkelaar naar eigenaren, zonder dat er sprake is van een bouwkundige splitsing. Doordat er ook geen gebruik wordt gemaakt van het opschortingsrecht met de 5%-regeling (artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek) lopen kopers en de VvE extra risico. De VvE moet dulden dat amateurs zonder enige vorm van toezicht of garanties klussen aan (de gezamenlijke voorzieningen van) het pand. De klussers kunnen in ruil de woning huren en krijgen een koopoptie. [Stichting] voelt zich als eigenaar niet verantwoordelijk voor de verbouwing. Zonder dat er een aanneemovereenkomst is en zonder dat de stichting de woningen wil opleveren, is de VvE - volgens de splitsingsakte - verantwoordelijk voor de gezamenlijke voorzieningen, waaronder scheidingswanden. Als eigenaar van de appartementen onttrekt [Stichting] zich aan de contractuele verplichtingen ten aanzien van de termijnen, kwaliteit, zelfbewoningsplicht en houdt geen structureel toezicht op de afbouw, maakt geen verslag en geeft uiteindelijk geen garanties af op het geleverde, voordat het aan een volgende partij wordt verkocht. Bij ontdekking van verborgen gebreken, waar ook hier sprake van is, is de stichting niet bereikbaar.

3.2 Het bestuur van de VvE heeft bezwaar gemaakt tegen de verkoop van het appartementsrecht, omdat het appartement door het ontbreken van een NEN1010 verklaring niet voldoet aan de voorwaarden van de verzekeringsmaatschappij en dus niet verzekerd is. Ook waren de gezamenlijke voorzieningen nog niet opgeleverd en had de VvE ernstige twijfels over de constructie van de scheidingswand en het plafond. Dit betreft de gemeenschappelijke delen van het complex waarvoor de VvE (conform de splitsingsakte, opgesteld door de notaris) verantwoordelijkheid is.

3.3 Het bezwaar van de VvE was voor de notaris geen aanleiding om zelfs maar in overleg te treden. De notaris heeft zich als huisnotaris van [Stichting] ook niets van het bezwaar aangetrokken en heeft partijdig gehandeld door alleen de stichting te adviseren. Hierdoor zijn de belangen van zowel de VvE als de koper onaanvaardbaar geschonden. De VvE is door de verkoop een stuk zwakker komen te staan tegen [Stichting], die als eigenaar verantwoordelijk was voor de verbouwing. Nu kan de schade niet meer bij de notaris verrekend worden via de verkooptransactie en is de VvE verantwoordelijk voor onverzekerde brandschade. De koper heeft een woning zonder brandverzekering en zonder deugdelijke isolatie. Door de handelwijze van de notaris ontloopt de stichting zijn verantwoordelijkheid.

4. Het verweer

4.1 Volgens de notarissen is [A] niet bevoegd om namens de VvE de reactie op de klacht in ontvangst te nemen, omdat hij, net als [B], voormalig secretaris, geen bestuurder meer is van de VvE. Hij was evenmin partij bij de transactie.

4.2 De klacht jegens de notaris is niet ontvankelijk, omdat zij niet betrokken was bij de levering van het appartementsrecht.

4.3 Omdat [A] en [B] geen bestuurders meer zijn van de VvE en de notarissen een geheimhoudingsplicht hebben kunnen zij voor het overige niet inhoudelijk reageren op de klacht.

5. De beoordeling van de ontvankelijkheid

5.1 Op grond van artikel 99 lid 1 Wna kan ieder die daarbij enig redelijk belang heeft een klacht indienen. Het begrip “enig redelijk belang” moet ruim worden opgevat. De wetsgeschiedenis vermeldt hierover:

“(…) Dit belang kan volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of bestaan uit een belang bij de handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat. Naast de cliënt van de notaris, de KNB en het Bureau kan hierbij, afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, worden gedacht aan belangenorganisaties, het openbaar ministerie en instanties die zijn belast met taken die raken aan werkzaamheden van de notaris, zoals gemeenten, de belastingdienst of het kadaster. Er geldt dan ook een ruim belanghebbendenbegrip: een rechtstreeks belang bij de klacht is niet zonder meer vereist, ook een indirect of afgeleid belang van de klager kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure beoogd; ter ondersteuning van de corrigerende functie van het tuchtrecht en het zelfreinigend vermogen van de beroepsgroep. (…)”(Kamerstukken II, 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 26-27).

5.2 Op het moment van indiening van de klacht was [A] bestuurder van de VvE. De door hem overgelegde machtiging is voor de kamer voldoende om ervan uit te gaan dat hij nog steeds bevoegd is om de VvE in onderhavige klachtprocedure te vertegenwoordigen. De kamer ziet daarbij geen aanleiding eerst nog verder onderzoek te doen naar de geldigheid van de machtiging, omdat [A], die de klacht aanvankelijk in persoon had ingediend, als appartementseigenaar óók als belanghebbende had kunnen worden aangemerkt.

6. De beoordeling van de klacht

6.1 Ter beoordeling van de kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

6.2 De VvE, althans [A], had bezwaar tegen de levering van het appartementsrecht, omdat [B.V.] en/of [Stichting] als (voormalig) eigenaar haar verantwoordelijkheid voor realisatie en kwaliteit van de gemeenschappelijke gedeelten van het appartementsgebouw ontlopen. Daardoor kan de VvE niet voor elkaar krijgen dat het appartementsgebouw voldoet aan vergunnings- en bouwvoorschriften en verzekerd is bij brand, terwijl zij wel verantwoordelijk is voor gemeenschappelijke gedeelten. Dergelijke problemen tussen een VvE en appartementseigenaren enerzijds en verkopend/voormalig appartementseigenaren anderzijds ontslaan een notaris echter niet van de verplichting ministerie te verlenen wanneer koper en verkoper van een appartementsrecht levering wensen.

6.3 De notarissen hebben de VvE er meerdere malen genoegzaam op gewezen dat voor geschillen tussen VvE, kopers en verkopers de rechter geadieerd moet worden, zo blijkt uit onder andere het volgende e-mailbericht van 21 mei 2024 van de notaris aan [A]: “Ik weet dan ook niet goed hoe ik u van dienst kan zijn en ik hoop niet u dat u dit interpreteert als onwil. Dat is namelijk niet het geval. Maar waar partijen kennelijk geschillen van mening is het niet meer aan mij daar een oordeel over te vellen. Dat ligt dan helaas op het bord van een rechter”.

6.4 Ter zitting heeft [A] nog aangevoerd dat de notaris ernstig is tekortgeschoten in een juridische borging van het zelfbouwconcept van ‘[Stichting]’. Daarover wordt overwogen dat de dossierstukken geen aanleiding geven om aan te nemen dat de notaris bij het opstellen en passeren op 16 oktober 2019 van de akte van splitsing [appartementsgebouwen] te [plaatsnaam] op enigerlei wijze klachtwaardig heeft gehandeld jegens de daarbij opgerichte VvE of jegens (latere) appartementseigenaren.

6.5 Aan de notarissen kan geen onzorgvuldig handelen worden verweten. De klacht is ongegrond.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht tegen de notarissen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. F.A.M. Veraart, voorzitter, R.R. Roukema en J.W.A.P. Michels, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 15 oktober 2025.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.