ECLI:NL:TNORDHA:2025:2 Kamer voor het notariaat Den Haag 24-22 en 24-23

ECLI:	ECLI:NL:TNORDHA:2025:2
Datum uitspraak:	19-02-2025
Datum publicatie:	25-03-2025
Zaaknummer(s):	24-22 en 24-23
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klager verwijt de notarissen dat zij hebben nagelaten [A] voor, op of kort na 9 april 2021 te melden dat [I] (blijkbaar) een opdracht tot inschrijving van de koopovereenkomsten in de openbare registers heeft gegeven. De Kamer is van oordeel dat de notarissen daar niet toe gehouden waren. De in artikel 7:3 BW opgenomen Vormerkung strekt uitsluitend tot bescherming van de koper en betreft, zoals de notarissen terecht hebben gesteld, een eenzijdig recht van de koper. Zowel dit klachtonderdeel als de overige klachtonderdelen zijn ongegrond.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 19 februari 2025 inzake de klachten onder nummer 24-22 en 24-23 van:

[A],

[B].,

[C].,

[D].,

gemachtigde: mr. dr. G.T.J. Hoff, advocaat te Haarlem,

hierna tezamen te noemen: klager,

tegen:

[E],

notaris, gevestigd te [vestigingsplaats], thans oud-notaris,

hierna: de notaris,

en

[F],

kandidaat-notaris te [vestigingsplaats], thans notaris,

hierna: de kandidaat-notaris,

gemachtigde van de notarissen: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam,

hierna tezamen te noemen: de notarissen.

1. Het procesverloop

1.1 Bij brief van 12 april 2024 heeft klager een klaagschrift met bijlagen ingediend.

1.2 De notarissen hebben een verweerschrift, met bijlagen, ingediend.

1.3 Klager heeft bij brief van 5 december 2024 aanvullende producties ingediend.

1.4 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 22 december 2024. Daarbij waren aanwezig namens klager, de heren [G] en [H], bijgestaan door mr. M. Nelemans naast mr. Hoff voornoemd, en de notarissen bijgestaan door mr. Van Oijen voornoemd. Van de mondelinge behandeling zijn schriftelijke aantekeningen gemaakt. Beide partijen hebben pleitnotities overgelegd.

2. De feiten

2.1 Klager is een vastgoedonderneming die zich richt op (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels in Nederland en België. Daarnaast bestaan de werkzaamheden van klager uit aankopen, verkopen, exploiteren en beheren van onroerende zaken.

2.2 [B]., [C] en [D] zijn dochterondernemingen van [A] (hierna: [A]).Omdat [A] een beursgenoteerd bedrijf is wordt er toezicht gehouden door de Autoriteit Financiële Markten (AFM).

2.3 Klager beschikt over de volgende vastgoedportefeuille te [gemeente]:

[A]:

• Perceel grond [plaats];
• Perceel grond [plaats];

[C]:

• Perceel bouwgrond aan de [plaats];

[B] :

• Perceel grond aan [plaats];

[D]:

• Perceel grond [plaats];
• Perceel grond [plaats];
• Perceel bouwgrond [plaats] en [plaats];
• Perceel grond [plaats];
• Percelen grond met opstallen aan [plaats] en aan [plaats];
• Het perceel grond [plaats].

2.4 In november 2020 zijn er met [I] (hierna: [I] ) afspraken gemaakt over de verkoop door [A] van de hiervoor genoemde onroerende zaken aan [I].

2.5 [A] heeft op 6 november 2020 contact opgenomen met het notariskantoor van de notaris en de kandidaat-notaris voor het opstellen van koopovereenkomsten. Het betrof eerst overeenkomsten voor twee onroerende zaken, maar later is verzocht om ook koopovereenkomsten op te stellen voor de andere negen onroerende zaken (een koopovereenkomst van [D] betreft twee onroerende zaken). In totaal ging het dus om tien koopovereenkomsten.

2.6 Het notariskantoor had de tien concepten van de koopovereenkomsten op 10, 11, 12 en 19 november 2020 gereed.

2.7 Vanaf 12 november 2020 waren diverse percelen belast met een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg).

2.8 Op 20 november 2020 heeft de heer [J] (directeur van [I], hierna te noemen: [J]) het volgende aan de kandidaat-notaris gemaild:

“Voor wat betreft de koopovereenkomst [plaats] te [gemeente] is er een correctie in Artikel 12 “Inschrijving koopovereenkomst”.

De eerste regel “Partijen geven wel opdracht…”dit moet worden “Partijen geven geen opdracht …”.

2.9 Op 20 november 2020 hebben [A] en de dochtervennootschappen de koopovereenkomsten met [I] getekend.

2.10 In artikel 8 van de koopovereenkomsten staat het volgende:

“De leveringsakte zal worden verleden binnen twee (2) weken nadat het Verkochte vrij en onbezwaard alsmede vrij van aantekeningen in de zin van de Wet Voorkeursrecht Gemeenten geleverd kan worden, doch niet vóór twee januari tweeduizend eenentwintig (02-01-2021), of zoveel eerder of later partijen nader overeenkomen, ten overstaan van één van de (toegevoegd)notarissen verbonden aan [notariskantoor] te [vestigingsplaats], of een waarnemer of opvolger”.

In artikel 12 van de koopovereenkomsten staat het volgende:

“Partijen geven geen opdracht aan de notaris om de koop in te schrijven in de daartoe bestemde openbare registers van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers door aanbieding van een afschrift van dit koopcontract aan de bewaarder van het betreffende kantoor van voormelde Dienst, waaronder in verband met de Wet voorkeursrecht gemeenten.”

2.11 Op 13 april 2021 heeft [J] om 13.52 uur de volgende e-mail aan de kandidaat-notaris gestuurd:

“Geachte heer [F],

Wij hebben u telefonisch opdracht gegeven om over te gaan tot inschrijving bij het Kadaster van alle koopakten met betrekking tot de aangekochte locaties te [gemeente], u wel bekend.

Hiermede bevestigen wij schriftelijk de opdracht tot inschrijving bij het Kadaster van alle koopakten.”

2.12 Op 13 april 2021 zijn de tien registerverklaringen om 14.43 uur en 14.46 uur ingeschreven in de openbare registers van het Kadaster en is hiervan kennis gegeven aan [A].

2.13 Op 9 november 2021 hebben de gemeente en [I] een samenwerkingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de ontwikkeling van de hiervoor bedoelde onroerende zaken. In deze overeenkomst heeft de gemeente [I] ontheffing van de voorkeursrechten verleend.

2.14 Op 7 maart 2022 heeft [I] klager gedagvaard in kort geding. De rechtbank Den Haag heeft de vordering van [I] om [A] en haar dochtervennootschappen te veroordelen om mee te werken aan de levering van de onroerende zaken conform de koopovereenkomsten bij vonnis van 19 april 2022 afgewezen. In het arrest van het Gerechtshof Den Haag van 13 juni 2022 is klager veroordeeld om mee te werken aan de levering.

3. De klacht

3.1 Klachtonderdeel 1

In de registerverklaringen staat vermeld : “Heden negen april tweeduizend eenentwintig verklaar ik, [E] (…) het volgende (…)”. Hieruit leidt klager af dat deze verklaringen reeds op dat moment zijn opgemaakt en vermoedelijk al eerder zijn voorbereid. Klager verwijt de notarissen dat zij hebben nagelaten [A] voor, op of kort na 9 april 2021 te melden dat [I] (blijkbaar) een opdracht tot inschrijving van de koopovereenkomsten in de openbare registers heeft gegeven. Pas in de loop van de ochtend van 13 april 2021 werd klager ermee bekend dat de notarissen van [I] kennelijk de opdracht hadden ontvangen om de koopovereenkomsten in te schrijven in de openbare registers. Door deze handelwijze hebben de notarissen klager klem gezet. Aan de heer [K] (indirect aandeelhouder van 55,44% van de aandelen van [A]) is op 13 april 2021 in de loop van de ochtend door de notaris per telefoon het voornemen tot inschrijving medegedeeld. Tussen dat moment en de daadwerkelijke inschrijving zit maar een paar uur. Klager heeft hierdoor geen actie meer kunnen ondernemen om de inschrijving te voorkomen. Omdat klager een beurgenoteerde onderneming is kon de openbaarmaking niet meer ongedaan worden gemaakt. In het telefoongesprek heeft [K] de notaris erop gewezen dat partijen de afspraak hadden gemaakt om de koopovereenkomsten niet in te schrijven (artikel 12 van de koopovereenkomsten). Hoewel de notaris al meer dan vijfentwintig jaar een zakelijke relatie had met (de rechtsvoorganger van) [A] heeft hij eenzijdig inbreuk gemaakt op de partijafspraken.

3.2 Klachtonderdeel 2

De notarissen hebben onjuiste en onvolledige informatie aan [A] verstrekt over de wettelijke regeling van de inschrijving van de koopovereenkomsten in de openbare registers en de verplichting van een notaris tot medewerking aan een opdracht tot inschrijving in geval daarover tussen verkoper en koper afspraken zijn gemaakt.

Onjuist is:

• De mededeling van de notaris tegen [A] dat er “op zich juridisch en anderszins geen enkel beletsel” is voor de inschrijving, dat “er niets tegen in valt te brengen”, dat “juridisch mag het wel” en dat de inschrijving zelfs in het belang van [A] zou zijn;
• De mededeling dat de notaris niet meer dan “een willoos stukje gereedschap” is, kennelijk in handen van [I];
• De mededeling van de notaris dat “de geleerden” er anders over denken, daarmee implicerende dat de inschrijving van de koopovereenkomsten in de openbare registers altijd mogelijk is en niet contractueel kan worden uitgesloten;
• De mededeling van de kandidaat-notaris in een e-mailbericht van 13 april 2021 dat inschrijving kennelijk te allen tijde een “eenzijdig recht” van de koper is en dat de afspraak in artikel 12 van de koopovereenkomst dat niet anders maakt;
• De mededeling van de notaris dat de inschrijving niemand benadeelt en in belang van [A] zou zijn.

3.3 Klachtonderdeel 3

De notarissen hebben in strijd met de in de koopovereenkomsten gemaakte afspraak de koopovereenkomsten op 13 april 2021 integraal ingeschreven in de openbare registers.

Artikel 7:3 van het Burgerlijk Wetboek (BW) (Vormerkung) is van regelend recht, omdat er geen sprake was van consumentenkoop. De notarissen zijn uitgegaan van een onjuiste en van de heersende leer afwijkende visie op artikel 7:3 BW. [A] heeft de notarissen meerdere malen gewezen op de partijafspraak zo blijkt uit de transcripten van de telefoongesprekken.

3.4 Klachtonderdeel 4

De notarissen hebben in strijd met de onafhankelijkheid en onpartijdigheid een prijsafspraak gemaakt om geen factuur te sturen voor werkzaamheden die worden verricht ten behoeve van het opstellen van voorwaardelijke koopovereenkomsten. De notarissen hadden daardoor een eigen financieel belang bij de transactie. Alleen bij vervolgtransacties zou er een factuur worden gestuurd. Voor het opstellen van de koopovereenkomsten is geen factuur gestuurd door het notariskantoor. Dit terwijl er sprake was van een onzekere transactie, omdat niet zeker was of er tijdig (uiterste leverdatum was 15 april 2021, zo stond vermeld op de A3 met partijafspraken) een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente tot stand zou komen.

4. Het verweer

4.1 Wat betreft klachtonderdeel 1 hebben de notarissen aangevoerd dat het hen op grond van de geheimhoudingsplicht niet was toegestaan aan klager te melden dat [I] opdracht had gegeven tot het inschrijven van de koopovereenkomsten in de openbare registers.

4.2 Voor zover het klachtonderdeel 2 betreft geldt het volgende:

Uit artikel 12 van de koopovereenkomsten volgt volgens de notarissen niet dat er voor [I] een verbod was om over te gaan tot inschrijving van de koopovereenkomsten. Artikel 12 van de koopovereenkomsten behelst namelijk geen contractueel verbod of afstand van recht van koper. Dat staat simpelweg niet in dat artikel. Dat partijen de door klager gestelde afspraak hebben gemaakt blijkt ook niet uit de e-mail van 20 november 2020 van [I] aan de kandidaat-notaris.

Toen de notarissen de opdracht ontvingen van [I] om de koopovereenkomsten in te schrijven hebben zij zich afgevraagd of zij aan dit verzoek konden voldoen. Zij hebben uitleg gegeven aan de door henzelf opgestelde akte, welke vrijheid zij ook hebben op grond van de jurisprudentie. Ook rust er op hen een ministerieplicht, waardoor zij in beginsel waren gehouden te voldoen aan het verzoek. Zij dienden daarbij een belangenafweging te maken. In het Novitaris-arrest (HR 3 april 2015) heeft de Hoge Raad geoordeeld dat bij botsende rechten c.q. aanspraken, het enkele feit dat wanprestatie wordt gepleegd, onvoldoende grond is voor het weigeren van ministerie. Dat de notaris opmerkte dat hij een “willoos stukje gereedschap” was, was wat ongelukkig, maar in essentie wel juist. Klager heeft niet onderbouwd waarom de notarissen dienst hadden moeten weigeren. De notarissen staan dus nog steeds achter de inhoud van het e-mailbericht van de kandidaat-notaris aan [A] op 13 april 2021 om 14.40 uur:

"De opdracht tot inschrijving van een koopovereenkomst is volgens constante jurisprudentie een eenzijdig recht van partijen, waarvoor geen toestemming is vereist van de wederpartij. In genoemd artikel uit de koopovereenkomst is niet bepaald dat het inschrijven van de koopovereenkomst slechts mag met toestemming van beide partijen. Dat partijen de notaris op dat moment geen opdracht gaven tot inschrijving wil naar onze mening niet zeggen dat een partij op een later moment niet alsnog die opdracht kan geven. Nu de kopende partij ons die opdracht wel heeft gegeven, kunnen wij naar onze mening niet anders dan voldoen aan dit verzoek en we zullen zo direct dan ook overgaan tot inschrijving van alle tien de koopakten."

De notarissen hebben ter onderbouwing van hun standpunt verwezen naar een beslissing van de notariskamer van het gerechtshof (gerechtshof Amsterdam 2 juli 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:1827). Hieruit volgt volgens de notarissen dat de reikwijdte van de notariële onderzoeksplicht bij de inschrijving van een registerverklaring ex artikel 7:3 BW beperkt is. Zij wijzen daarbij op de volgende passage van deze beslissing:

“Naar 's hofs oordeel rusten op een notaris bij de inschrijving van een registerverklaring - naast zijn algemene notariële zorgplicht - geen andere verplichtingen dan die zoals weergegeven in artikel 7:3 lid 6 van het Burgerlijk Wetboek. Naar het oordeel van het hof valt daaronder in het algemeen niet een door de notaris in te stellen onderzoek naar de beschikkingsbevoegdheid van de verkoper of de vertegenwoordigingsbevoegdheid van diens vertegenwoordiger. Op het moment dat een notaris er op grond van diens algemene notariële zorgplicht en de hem bekende gegevens er redelijkerwijs vanuit mag gaan dat de vertegenwoordiger van de verkoper(s) bevoegd is op het moment van ondertekening van de koopovereenkomst, kunnen achteraf aan het licht komende gebreken aan deze vertegenwoordigingsbevoegdheid de notaris niet verweten worden. (...)”

Tot slot hebben de notarissen erop gewezen dat klager nimmer enige actie heeft ondernomen om de koopovereenkomsten weer te doen uitschrijven. De notarissen bestrijden dat de inschrijving onomkeerbaar is omdat [A] een beursfonds is.

4.3 Voor het verweer in klachtonderdeel 3 verwijzen de notarissen naar het verweer in klachtonderdelen 1 en 2.

4.4 Als verweer op klachtonderdeel 4 geldt het volgende:

De notarissen hebben weersproken dat zij een prijsafspraak hebben gemaakt uit financieel eigen belang. In de koopovereenkomsten was afgesproken dat de kosten voor rekening van koper zouden komen. Daarom is er vóór de levering nooit een declaratie gestuurd, noch naar [I] noch naar klager. Na de levering hebben de notarissen al hun kosten bij [I] in rekening zijn gebracht, conform de afspraak in de koopakten. Omdat de leveringen zijn doorgegaan en alle kosten zijn voldaan, was een aparte factuur voor het opstellen van de koopovereenkomsten ook niet nodig.

5. De beoordeling van de klachten

5.1 Ter beoordeling van de Kamer staat of de notarissen hebben gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notarissen behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat behoorlijke notarissen niet betaamt.

5.2 De Kamer stelt bij de beoordeling van de klachten het volgende voorop. De koper van een registergoed kan de koopovereenkomst inschrijven in het openbare register en wordt daarmee gedurende zes maanden beschermd tegen een aantal belemmeringen die de levering van dat registergoed kunnen frustreren, waaronder beslagen die na de inschrijving op het registergoed worden gelegd. Gedurende de periode van de Vormerkung kan een schuldeiser nog steeds beslag leggen op het registergoed. Dat beslag kan echter niet tegen de koper worden ingeroepen. De koper krijgt het registergoed vrij van beslag geleverd. Als de termijn van zes maanden is verstreken en de overdracht heeft nog niet plaatsgevonden, dan verliest de koper zijn bescherming. De kern van deze zaak behelst de vraag of de notarissen in dit geval terecht zijn overgegaan tot inschrijving van de koopovereenkomsten. De Kamer is van oordeel dat dit wel terecht was en licht dat aan de hand van een beoordeling van de verschillende klachtonderdelen in het hiernavolgende toe.

5.3 Klachtonderdeel 1

Aan deze klacht ligt de opvatting van klager ten grondslag dat de notarissen hem als verkoper op de hoogte hadden moeten stellen van de opdracht van [I] als de koper tot inschrijving van de koopovereenkomsten in de openbare registers. De Kamer is van oordeel dat de notarissen daar niet toe gehouden waren. De in artikel 7:3 BW opgenomen Vormerkung strekt uitsluitend tot bescherming van de koper en betreft, zoals de notarissen terecht hebben gesteld, een eenzijdig recht van de koper. Het horen van betrokkenen noch het verrichten van enig onderzoek zou zinvol zijn geweest, aangezien dit niet tot een andere handelwijze van de notarissen had kunnen leiden. Het belang van de koper ging immers toch voor. De Kamer verwijst in dit verband ook naar de uitspraak van de Notariskamer van het gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2018:3433 r.o. 6.5). Bovendien hebben de notarissen tijdens de zitting verklaard dat [I] zelf, op hun verzoek, klager heeft geïnformeerd over de opdracht tot inschrijving van [I] aan de notarissen. Dit is niet weersproken door klager. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

5.4 Klachtonderdelen 2 en 3

De Kamer stelt voorop dat in de koopovereenkomsten, met daarin artikel 12, de contractuele verhouding tussen klager en [I] is vastgelegd. De notarissen zijn bij deze afspraak geen partij. Vervolgens is het de vraag of de notarissen, gelet op het bepaalde in artikel 12 van de koopovereenkomsten, niet tot inschrijving van de koopovereenkomsten in het openbare register over hadden mogen gaan toen [I] daar om verzocht. Met de notarissen is de Kamer van oordeel dat deze bepaling in de koopovereenkomst niet met zich brengt dat de notarissen dit verzoek moesten weigeren. In de koopovereenkomst is overeengekomen dat partijen gezamenlijk geen opdracht gaven tot inschrijving. Dat betekent echter niet dat [I] daarmee afstand heeft gedaan van zijn eenzijdig recht om dat later wel te doen. Hetgeen hierover in het onder 5.3 genoemde arrest van de Notariskamer van het gerechtshof Amsterdam is overwogen, is ook hier van toepassing. Een beoordeling van de vraag of deze inschrijving dan niettemin toch niet zou moeten plaatsvinden in verband met de belangen van klager als verkoper en als beursgenoteerde onderneming, komt de notarissen bij deze opdracht niet toe. De notarissen hebben dus geen onjuiste informatie verstrekt aan klager en ook niet in strijd met de koopovereenkomsten gehandeld. Deze klachtonderdelen zijn daarom eveneens ongegrond.

5.5 Klachtonderdeel 4

Naar het oordeel van de Kamer heeft klager dit klachtonderdeel, in reactie op de betwisting daarvan door de notarissen, onvoldoende met concrete feiten en omstandigheden onderbouwd. Uit de stukken van klager blijkt ook geenszins dat de notarissen een eigen financieel belang hadden bij de transactie en daarbij prijsafspraken hebben gemaakt. Dit klachtonderdeel is dan ook eveneens ongegrond.

BESLISSING

De Kamer voor het notariaat:

verklaart de klachten tegen beide notarissen op alle onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. J.F. Koekebakker, voorzitter, S.M.L.E. Staals en M.R.H. Krans, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.