ECLI:NL:TNORDHA:2025:13 Kamer voor het notariaat Den Haag 24-59

ECLI:	ECLI:NL:TNORDHA:2025:13
Datum uitspraak:	14-05-2025
Datum publicatie:	26-06-2025
Zaaknummer(s):	24-59
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klager verwijt de notaris dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld door belangenverstrengeling, onterechte kosten, weigering akte te passeren, onvoldoende onderzoek en escrow regeling. Om te voorkomen dat de rechtshandeling achteraf kon worden vernietigd, diende de notaris zich ervan te vergewissen dat klagers echtgenote toestemming verleende voor de levering. De notaris mocht daarbij niet enkel en alleen afgaan op de verklaring van klager en ook niet op hetgeen in de koopovereenkomst was opgenomen, want die was niet getekend door de echtgenote van klager. Verder hadden kopers aangegeven dat zij niet met die hoofdelijke aansprakelijkheid geconfronteerd wilden worden. Onder die omstandigheden was het in depot plaatsen van het door klager betwiste bedrag geen mogelijke oplossing. De klacht is op alle onderdelen ongegrond.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 14 mei 2025 inzake de klacht onder nummer 24-59 van:

[klager],

hierna: klager,

tegen:

[notaris],

notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],

hierna: de notaris.

1. Het procesverloop

1.1 De Kamer heeft kennisgenomen van de klacht, met bijlagen, ingekomen op 15 december 2024.

1.2 De Kamer heeft het antwoord van de notaris ontvangen.

1.3 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 16 april 2025. Daarbij waren aanwezig klager en de notaris. Van de mondelinge behandeling zijn schriftelijke aantekeningen gemaakt. Beide partijen hebben pleitnotities overgelegd.

2. De feiten

2.1 Op 22 juli 2022 heeft klager in de hoedanigheid van verkoper een koopovereenkomst gesloten betreft het recht van erfpacht op een appartementsrecht aan het [adres] (hierna: het appartementsrecht).

2.2 Via de makelaar is het notariskantoor verzocht om zorg te dragen voor de overdracht van het appartementsrecht.

2.3 Op 26 juli 2022 heeft het notariskantoor de ontvangst van de koopovereenkomst aan klager bevestigd.

2.4 Op 9 december 2022 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd.

3. De klacht en het verweer

3.1 Klager verwijt de notaris dat hij heeft gehandeld in strijd met de zorgplicht als vermeld in artikel 17 van de Wet op het notarisambt.

3.2 De notaris heeft ten onrechte een toestemmingsverklaring van de echtgenote van klager geëist. In de koopovereenkomst was al expliciet opgenomen dat de echtgenote van klager toestemming aan klager had verleend voor de verkoop.

3.3 In de conceptnota van afrekening waren kosten ten laste van klager gebracht die volgens de koopovereenkomst voor rekening van de kopers kwamen, zoals kosten voor het controleren van persoonsgegevens van klager en zijn echtgenote, mutatiekosten en een door klager betwiste vordering van de VvE.

3.4 Verder heeft klager aan de notaris kenbaar gemaakt dat de door de vereniging van eigenaars (hierna: de VvE) opgegeven vordering niet in rechte was vastgesteld en dat er geen grond was voor verrekening. Klager heeft voorgesteld om het betwiste bedrag aan de VvE in depot te plaatsen, maar de notaris heeft dat ten onrechte geweigerd.

3.5 De notaris heeft onzorgvuldig gehandeld door:

1. belangenverstrengeling

Door het dreigement om de akte niet te passeren als klager de nota van afrekening niet zou ondertekenen heeft de notaris de financiële afhankelijkheid van klager van de transactie misbruikt om de belangen van de kopers, de VvE en de notaris zelf te behartigen. Klager heeft uiteindelijk onder protest getekend, omdat het niet doorgaan van de levering voor hem financiële consequenties zou hebben;

2. onterechte kosten

De notaris heeft kosten in rekening gebracht bij klager voor het controleren van persoonsgegevens en legitimatiebewijzen, terwijl deze kosten conform de koopovereenkomst voor rekening van de kopers zouden moeten komen;

3. weigering akte te passeren

Hoewel in de koopovereenkomst was opgenomen dat de echtgenote toestemming had verleend voor de verkoop, weigerde de notaris om de akte van levering te passeren zonder schriftelijke toestemmingsverklaring van de echtgenote. Dit heeft geleid tot onnodige vertraging en extra kosten;

4. onvoldoende onderzoek

De notaris heeft nagelaten te onderzoeken of de betwiste vordering van de VvE opeisbaar was. Door klager tijdens het passeren voor het blok te zetten heeft hij gedwongen akkoord moeten gaan met een vordering die niet gerechtvaardigd was;

5. escrow regeling

De notaris heeft onredelijke voorwaarden gesteld aan het sluiten van een depotovereenkomst, waardoor klager geen eerlijke kans kreeg om verweer te voeren tegen de betwiste vordering van de VvE. Als gevolg heeft de VvE de betwiste vordering kunnen innen, zonder verweer van klager.

3.6 De notaris voert verweer.

4. De beoordeling van de klacht

4.1 Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

4.2 In het notariaat is het niet ongebruikelijk om de kosten die in het kader van het Wwft-onderzoek dienen te worden gemaakt, in rekening te brengen bij de verkoper. Immers het betreft controle van persoonsgegevens en identiteitsbewijzen van de verkopende partij. Nu de notaris heeft aangeboden om klager deze kosten te vergoeden is dit klachtonderdeel ongegrond.

4.3 Op grond van artikel 1:88 BW hebben echtgenoten elkaars toestemming nodig voor het vervreemden van de echtelijke woning. Deze bepaling is opgesteld om echtgenoten te beschermen tegen het verrichten van rechtshandelingen die gezien de aard of het onderwerp daarvan een groot financieel risico met zich brengen. Zonder die toestemming is de vervreemding vernietigbaar. De notaris moet de rechtszekerheid dienen en rekening houden met de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen, dus niet alleen met die van klager, maar ook met die van zijn echtgenote, de kopers en de hypotheekhouder. Om te voorkomen dat de rechtshandeling achteraf kon worden vernietigd, diende de notaris zich ervan te vergewissen dat klagers echtgenote toestemming verleende voor de levering. De notaris mocht daarbij niet enkel en alleen afgaan op de verklaring van klager en ook niet op hetgeen in de koopovereenkomst was opgenomen, want die was niet getekend door de echtgenote van klager. De notaris zou klachtwaardig hebben gehandeld als hij had nagelaten om te verzoeken om de schriftelijke toestemming van klagers echtgenote.

4.4 Het notariskantoor heeft aan de VvE verzocht een opgave te verstrekken van de openstaande vordering. In de praktijk is het gebruikelijk dat de VvE deze opgave op een zo laat mogelijk moment verstrekt, zodat in de afrekening kan worden uitgegaan van de meest recente termijn. Dit is de notaris niet te verwijten.

4.5 De notaris heeft diezelfde dag de opgave doorgestuurd naar klager. Toen bleek dat hij de schuld aan de VvE betwistte. Ook bij de afhandeling van deze betwiste schuld had de notaris rekening te houden met de belangen van alle bij de akte betrokken partijen. Op grond van artikel 5:122 lid 3 BW zijn koper en verkoper hoofdelijk aansprakelijk voor de aan de VvE verschuldigde bedragen die in het lopende of voorafgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of zullen worden. Kopers hebben de notaris laten weten dat zij niet met die hoofdelijke aansprakelijkheid geconfronteerd wilden worden. Onder die omstandigheden was het in depot plaatsen van het door klager betwiste bedrag geen mogelijke oplossing. Dit is met klager besproken en hij heeft er uiteindelijk ervoor gekozen de betalingsinstructie te ondertekenen. Daarmee was de notaris gerechtigd om het bedrag af te dragen aan de VvE.

4.6 De conclusie is dat geen van de klachten doel treft.

BESLISSING

De Kamer voor het notariaat:

verklaart de klacht op alle onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. F.A.M. Veraart, voorzitter, S.H. Poiesz en M.R.H. Krans, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 14 mei 2025.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.