Print
Download PDFECLI:NL:TNORDHA:2025:1 Kamer voor het notariaat Den Haag 24-19 en 24-50
| ECLI: | ECLI:NL:TNORDHA:2025:1 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 19-02-2025 |
| Datum publicatie: | 25-03-2025 |
| Zaaknummer(s): | 24-19 en 24-50 |
| Onderwerp: |
|
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | Klaagster verwijt de notaris dat de woning tegen een te lage verkoopprijs en met een te korte verkooptijd is verkocht en zonder te controleren of de man de werkzaamheden aan de woning had verricht om de woning in goede staat te krijgen. Verder verwijt klaagster de notaris dat hij bij de overdracht van de woning heeft nagelaten om te controleren of aan alle hypotheekvoorwaarden was voldaan, inclusief het hebben van een Cardiff polis. De klacht is op alle onderdelen ongegrond verklaard. |
Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag
Beslissing d.d. 19 februari 2025 inzake de klacht onder nummer 24-19 en 24-50 van:
[klaagster],
hierna: klaagster,
tegen:
[notaris],
notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],
gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo, advocaat te Amsterdam,
hierna: de notaris.
1. Het procesverloop
1.1 De Kamer heeft kennisgenomen van de klacht, met bijlagen, ingekomen op 31 maart 2024 (klacht 24-19).
1.2 De notaris heeft in klacht 24-19 een verweerschrift, met bijlagen, ingediend.
1.3 Op 2 oktober 2023 heeft klaagster een nieuwe klacht (24-50), met bijlagen, ingediend.
1.4 De Kamer heeft in klacht 24-50 een verweerschrift, met bijlagen, ontvangen.
1.5 Klaagster heeft op 6 december 2024 in een zevental e-mailberichten aanvullende stukken aan de Kamer gestuurd.
1.6 De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 18 december 2024. Daarbij waren aanwezig klaagster en de notaris bijgestaan door mr. L.H. Rammeloo. Van de mondelinge behandeling zijn schriftelijke aantekeningen gemaakt. De notaris heeft een pleitnotitie overgelegd.
2. De feiten
2.1 Klaagster is gehuwd geweest met de heer [A] (hierna te noemen: de man). Bij beschikking van 21 april 2011 heeft de rechtbank Den Haag de echtscheiding uitgesproken. Op 16 september 2011 is de echtscheidingsbeschikking ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.
2.2 Bij beschikking van 27 september 2012 heeft de rechtbank Den Haag beslist dat de voormalige echtelijke woning aan [plaats] te [gemeente] (hierna: de woning) verkocht moet worden met aflossing van de hypothecaire leningen. Ten aanzien van de Meerwaarderegeling heeft de rechtbank beslist dat die moet worden toebedeeld aan de man. Ten aanzien van de “hypotheek opvang polis bij Cardiff” heeft de rechtbank overwogen dat dit een arbeidsongeschiktheidsverzekering in verband met mogelijk inkomstenderving aan de kant van de man betrof en geoordeeld dat dat geen vermogensbestanddeel betreft dat voor verdeling in aanmerking komt. Het Hof Den Haag heeft op 22 januari 2014 deze beschikking bekrachtigd.
2.3 Op 7 juli 2021 heeft de rechtbank Den Haag klaagster veroordeeld tot medewerking aan de verkoop van de woning.
2.4 Bij kort geding vonnis van 26 oktober 2021 is de man gemachtigd om namens klaagster i) een bemiddelingsopdracht aan de makelaar te geven, ii) een koopovereenkomst met betrekking tot de woning te sluiten en iii) mee te werken aan de levering van de woning aan een derde.
2.5 Op 8 en 9 december 2021 heeft de man namens klaagster een koopovereenkomst getekend. Afgesproken was dat levering van de woning op 4 april 2022 zou plaatsvinden.
2.6 Bij arrest van 1 februari 2022 heeft het Hof Den Haag de incidentele vordering van klaagster tot schorsing van de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het kort geding vonnis van 26 oktober 2021 afgewezen.
2.7 Ter zitting van 11 maart 2022 heeft de rechtbank Den Haag in een mondelinge uitspraak klaagster gelast de woning vóór of uiterlijk op 31 maart 2022 te verlaten.
2.8 Op 4 april 2022 heeft de notaris de akte van levering van de woning gepasseerd. De koopsom van de woning bedroeg € 800.000,-. Er rustte nog een Meerwaardehypotheek bij ING Bank op de woning van € 788.041,89.
2.9 Klaagster heeft tegen de door de man ingeschakelde makelaar een klacht ingediend bij Stichting Tuchtrechtspraak NVM. Deze klacht is in maart 2022 ongegrond verklaard.
2.10 Op 25 augustus 2024 heeft klaagster de notaris aansprakelijk gesteld. Na overleg met de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar heeft de notaris de aansprakelijkheid afgewezen.
3. Klacht 24-19
3.1 Klaagster verwijt de notaris dat hij niet heeft voldaan aan zijn zorgplicht. De woning is tegen een te lage verkoopprijs en met een te korte verkooptijd van drie weken verkocht en zonder te controleren of de man de werkzaamheden aan de woning had verricht om de woning in goede staat te krijgen. Klaagster had de notaris hierop gewezen. De notaris heeft geen deugdelijk onderzoek gedaan naar de beschikkingen, terwijl hij daar wel bekend mee was en wist dat er door de man voor de verkoop herstelwerkzaamheden moesten worden verricht.
3.2 De notaris heeft voorafgaand aan het opstellen van de akte van levering niet gereageerd op berichten van klaagster. Er is geen bespreking geweest en er was klaagster geen klachtenformulier toegestuurd.
3.3 Na het passeren van de akte van levering is bevestigd door de notaris dat de man een aantal keren de handtekening van klaagster heeft vervalst.
4.` Klacht 24-50
4.1 De notaris heeft bij overdracht van de woning nagelaten om te controleren of aan alle hypotheekvoorwaarden was voldaan, inclusief het hebben van een Cardiff polis. Hierdoor is de hypotheek afgelost op basis van onvolledige informatie. Dat heeft geleid tot aanzienlijke financiële problemen voor klaagster. Het belegd vermogen in de meerwaardeovereenkomst ad € 450.000,00 zou in 2024 bij een gemiddeld rendement al € 1.621.592,- hebben kunnen bedragen. Klaagster loopt hierdoor iedere maand € 7.000,- mis.
4.2 De notaris heeft niet voldaan aan de belehrungsplicht door klaagster onvoldoende te informeren en te beschermen tegen de risico’s van het tekenen van de akte van levering.
5. Het verweer
5.1 De notaris heeft in beide klachten gemotiveerd verweer gevoerd. Daarop zal – voor zover van belang voor de beoordeling – hierna worden ingegaan.
6. De beoordeling van de klachten
6.1 Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
Klacht 24-19
6.2 De notaris heeft in reactie op de klacht uitgelegd welke informatie hij had en welk onderzoek hij heeft verricht om vast te stellen of de koopprijs van de woning van € 800.000,- een reële prijs was: de WOZ-waarde van de woning bedroeg € 760.000,-, de voorzieningenrechter had in het kort geding vonnis van 26 oktober 2021 de bezwaren van klaagster tegen de door de makelaar geadviseerde koopprijs van € 800.000,- verworpen, de makelaar had de koopprijs toegelicht aan de notaris door onder andere te melden dat de woning sinds november 2021 op Funda stond en er veertien bezichtigingen waren geweest waaruit één bieding was gekomen, waarna de koopprijs van exact de vraagprijs door partijen was overeengekomen. Bovendien had de notaris al vóór de levering van de woning vernomen dat de klacht van klaagster tegen de makelaar over de juistheid van de vraagprijs ongegrond was verklaard. De notaris heeft daarom kunnen concluderen dat de verkoopprijs van € 800.000,- marktconform was. Verder heeft de notaris de akte van levering opgesteld conform de inhoud van de rechterlijke uitspraken, in het bijzonder het kort geding vonnis van 26 oktober 2021. Daaruit volgde dat de man gemachtigd was om namens klaagster de koopovereenkomst en de leveringsakte te tekenen. Aan die machtiging was geen voorwaarde verbonden met betrekking tot door de man te verrichten herstelwerkzaamheden, zodat op de notaris geen plicht rustte te controleren of die werkzaamheden waren uitgevoerd. De Kamer volgt de notaris in zijn verweer dat hij heeft voldaan aan zijn zorgplicht. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.3 Uit de bij het verweer van de notaris gevoegde e-mailberichten blijkt dat de notaris, zoals hij in zijn verweer heeft aangevoerd, klaagster voorafgaand aan de levering van de woning een aantal e-mailberichten heeft gestuurd. Daarin heeft hij klaagster uitgenodigd om bij het passeren van de leveringsakte aanwezig te zijn. De notaris heeft verder als verweer aangevoerd dat hij van klaagster geen signalen had ontvangen dat zij het oneens was met de levering en dat er bij gebreke van een klachtuiting aanvankelijk geen aanleiding was om de klachtenregeling naar klaagster te sturen. Nadat klaagster alsnog klachten heeft geuit, heeft de notaris de klachtenregeling toegezonden. Hetgeen de notaris als verweer heeft aangevoerd, is door klaagster niet betwist. Uitgaande van de niet betwiste door de notaris beschreven handelwijze, heeft de notaris zijn zorgplicht niet geschonden. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.4 De notaris heeft aangevoerd dat de man de akte van levering namens klaagster heeft getekend op grond van de door de rechtbank Den Haag gegeven machtiging. Er is dus geen sprake van dat de man de handtekening van klaagster heeft vervalst. De notaris heeft voorts in zijn verweerschrift betwist dat hij aan klaagster zou hebben bevestigd dat de man haar handtekening had vervalst. Zonder nadere toelichting van klaagster als reactie hierop valt niet in te zien dat de notaris zijn zorgplicht op dit punt heeft geschonden. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
Klacht 24-50
6.5 De Kamer stelt vast dat, zoals de notaris als verweer ook heeft aangevoerd, uit het vonnis van de rechtbank Den Haag van 27 september 2012, bekrachtigd door het Hof op 22 januari 2014, blijkt dat de rechtbank de meerwaarderegeling heeft toebedeeld aan de man en dat de “hypotheek opvang polis bij Cardiff” als arbeidsongeschiktheidsverzekering van de man diende en dus geen vermogensaandeel betrof dat voor verrekening tussen klaagster en de man in aanmerking kwam. Op basis van deze uitspraak kon er geen sprake zijn van afkoop van enige polis ten behoeve van verrekening met de gezamenlijke hypothecaire restschuld. De notaris hoefde hier dus ook geen rekening mee te houden. Naar de Kamer uit het verweer van de notaris begrijpt, heeft de notaris daarnaast ook nog aan de man, die optrad voor zichzelf en als dwangvertegenwoordiger van klaagster, gevraagd of hij rekening diende te houden met de verrekening van aan de hypotheek gekoppelde polissen, maar daarop had hij van de man geen reactie ontvangen. Uit de aflosnota die klaagster heeft ontvangen van de notaris voorafgaand aan het passeren volgde dat de resterende lening van € 788.041,00 aan ING Bank (en de kosten) volledig afgelost werd(en) uit de te ontvangen koopsom. Hieruit bleek dat er geen afkoopwaarde van enige gekoppelde polis in mindering zou komen op het af te lossen bedrag. Klaagster had hier op dat moment tegen in actie kunnen komen als zij meende dat dit anders moest zijn. Dit heeft zij niet gedaan. Tegen bovenstaande achtergrond valt niet in te zien dat de notaris zijn zorgplicht jegens klaagster heeft geschonden. Dit klachtonderdeel is ongegrond.
6.6 De Kamer stelt vast dat, zoals de notaris ook als verweer heeft aangevoerd, de man op basis van het vonnis van 26 oktober 2021 optrad als dwangvertegenwoordiger van klaagster. Mede in die hoedanigheid heeft de man de woning verkocht en de akte van levering getekend. Op grond van zijn ministerieplicht heeft de notaris zijn medewerking hier aan verleend. De notaris heeft klaagster op 30 maart 2022 geïnformeerd over de voorbereiding van de levering en de aflossing van de hypothecaire lening door het sturen van een conceptakte, een aflosnota en een concept nota van afrekening. Klaagster heeft naar aanleiding hiervan geen vragen gesteld en ook geen bezwaren geuit. Ook heeft zij geen gebruik gemaakt van de uitnodiging van de notaris om zelf de leveringsakte te komen tekenen. Tegen bovenstaande achtergrond valt niet in te zien dat de notaris zijn zorgplicht jegens klaagster heeft geschonden Dit klachtonderdeel is ongegrond.
BESLISSING
De Kamer voor het notariaat:
verklaart beide klachten op alle onderdelen ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. J.F. Koekebakker, voorzitter, S.M.L. Staals en M.R.H. Krans, in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 19 februari 2025.
Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.