ECLI:NL:TNORARL:2025:39 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/445566 KL RK 24-182 C/05/445568 KL RK 24-184 C/05/445573 KL RK 24-186

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2025:39
Datum uitspraak:	08-12-2025
Datum publicatie:	01-01-2026
Zaaknummer(s):	C/05/445566 KL RK 24-182 C/05/445568 KL RK 24-184 C/05/445573 KL RK 24-186
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Novitaris-arrest In een ABCD transactie heeft klaagster (B) geklaagd over de wijze waarop de (oud-)notarissen zijn omgegaan met de betaling van de verschuldigde geldbedragen aan pandhouders/beleggers. Klaagster meent dat de (oud-)notarissen tot betaling over moesten gaan zodra er betaald was door A.De kamer heeft geoordeeld dat klaagster een belang heeft bij haar klacht, nu zij gehouden is de kosten koper te dragen op het moment dat het tot betaling van de beleggers komt.Klaagster is niet-ontvankelijk in haar klacht tegen de oud-notaris, omdat haar klacht tegen hem te laat is ingediend. De uitzonderingstermijn is niet van toepassing.Het gevestigde pandrecht ten behoeve van de beleggers, is ondeelbaar. Bovendien was niet duidelijk wie van de beleggers gerechtigd was tot een gestort geldbedrag op de derdengeldenrekening van het notariskantoor. De notarissen mochten besluiten hun ministerie op te schorten om nader onderzoek te verrichten, dan wel om te wachten tot het volledige geldbedrag ten behoeve van alle beleggers was voldaan. De kamer oordeelt dat de notarissen in de rechten en belangen van derden een gegronde reden mochten zien om hun dienst te weigeren dan wel op te schorten.Ten aanzien van de klacht over de gevorderde kosten door de notarissen, oordeelt de kamer dat deze onvoldoende is onderbouwd en dat de door de notarissen geschetste gang van zaken redelijk voorkomt.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:         C/05/445566 / KL RK 24-182

                       C/05/445568 / KL RK 24-184

                       C/05/445573 / KL RK 24-186

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[naam klager],

gevestigd te [plaats],

klaagster

gemachtigde: [naam gemachtigde]

tegen

1.

[naam notaris 1],

notaris in [plaats]

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen

2.

[naam notaris 2],

notaris in [plaats]

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen

3.

[naam oud-notaris],

oud-notaris in [plaats]

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen

Partijen worden hierna respectievelijk klaagster en de (oud-)notarissen genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

-     de klacht, met bijlagen, van 23 november 2024

-     het verweer van de notaris van 13 maart 2025

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 3 oktober 2025 behandeld, waarbij de (oud-)notarissen met hun gemachtigde zijn verschenen. Klaagster en haar gemachtigde zijn deugdelijk opgeroepen, maar niet verschenen.

2. De feiten

2.1 Klaagster is betrokken bij een ABCD-transactie betreffende de belegging in het project [naam project] in [plaats], een grote woonwijk (hierna: het project). [naam project] Oost is opgedeeld in Fase I en Fase II.

2.2 In de ABCD-transactie, houdt een grondbezitter/belegger een (klein) belang in het project, dat dient te worden overgedragen op klaagster. Klaagster is op haar beurt gehouden om dit belang over te dragen aan Yieldforce Holding BV (hierna: Yieldforce), dat het weer moet overdragen aan VORM Ontwikkeling BV (hierna: VORM). VORM is de projectontwikkelaar in deze.

2.3 Het notariskantoor alwaar de (oud-)notarissen werkzaam zijn/waren (hierna: het notariskantoor) heeft diverse werkzaamheden verricht in het kader van het project. Op het notariskantoor is op 17 april 2020 de leveringsakte door de oud-notaris gepasseerd, waarbij de gronden die onderdeel uitmaken van het project zijn geleverd aan VORM.

2.4 De levering van die gronden vond plaats middels een Groninger akte. De gronden zijn dus wel geleverd, maar nog niet betaald. Daarom zijn er zekerheden gevestigd ten behoeve van Yieldforce, klaagster en de individuele beleggers. Er is een hypotheekrecht gevestigd op de gronden, waarbij VORM optreedt als hypotheekgever en klaagster en Yieldforce als hypotheeknemers. Ten behoeve van de individuele beleggers is een pandrecht gevestigd op de koopsom die klaagster en Yieldforce ontvangen van VORM. De aktes zijn op 17 april 2020 verleden door de oud-notaris.

2.5 In de pandakte zijn alle 672 verkopers c.q. beleggers één partij. Het pandrecht is één en ondeelbaar. De ‘akte verpanding vordering’ voorziet niet in een gedeeltelijke betaling dan wel een voorschotbetaling.

2.6 Pandhouder (de individuele beleggers) en pandgever (VORM) zijn bovendien overeengekomen dat de betalingen van de koopsommen die klaagster en Yieldforce te vorderen hebben, allemaal plaatsvinden via de derdengeldenrekening van het notariskantoor en niet rechtstreeks aan de desbetreffende vennootschap. Na ontvangst van alle koopsommen zal het notariskantoor overgaan tot betaling aan de pandhouder (dus iedere belegger). Partijen zijn uitdrukkelijk overeengekomen dat het notariskantoor de ontvangen koopsom ten behoeve van de pandhouder houdt.

2.7 Op 21 april 2023 zijn in een allonge aanvullende afspraken vastgelegd tussen klaagster, Yieldforce en VORM, omdat onduidelijkheden bestonden over de verdere ontwikkeling van het project. In deze allonge zijn de niet betaalde kopers uit fase 2 van [naam project] Oost geen partij.

2.8 Op 24 mei 2023 hebben de (oud-)notarissen in een mail aan klaagster hun standpunt laten weten over de uitbetaling van de derdengelden aan de pandhouder.

2.9 In een brief van 28 juni 2023 van de (oud-)notarissen aan klaagster hebben zij laten weten toestemming van alle beleggers/verkopers te moeten hebben voor uitbetaling, dan wel een uitspraak van de voorzieningenrechter waarin uitbetaling wordt bevolen om hiertoe daadwerkelijk over te gaan.

3. De klacht en het verweer

3.1 Klaagster verwijt de notarissen onzorgvuldig en niet conform hun zorgplicht te hebben gehandeld. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:

I. de (oud-)notarissen hebben ten onrechte hun ministerie geweigerd, dan wel hun ministerieplicht opgeschort;

II. de (oud-)notarissen hebben onvoldoende rekenschap gegeven van de betrokken belangen en de gevolgen van hun handelingen;

III. de (oud-)notarissen zijn onvoldoende transparant geweest over de kosten en het niet nakomen van de gemaakte afspraken over hun kosten.

3.2 Klaagster heeft aangevoerd dat het notariskantoor heeft geweigerd om mee te werken aan de uitbetaling van de koopsom aan de individuele beleggers, terwijl zij wel bereid zijn om deze koopsom op hun derdengeldenrekening te laten storten. Er bestaat geen enkele reden waarom het notariskantoor niet tot uitbetaling van de koopsom over kon gaan.

Vanwege het vastleggen van een ondeelbaar pandrecht in een pandakte, waardoor niet tot uitkering van een (gedeeltelijke) koopsom aan individuele beleggers kan worden overgegaan zijn er onaanvaardbare gevolgen ontstaan voor de uitvoering van de transactie en de voortgang van het project [naam project]. Het notariskantoor had zich hier ten tijde van het opstellen van de pandakte rekenschap van moeten geven. Bovendien heeft het notariskantoor ook onvoldoende duidelijkheid gecreëerd voor de individuele beleggers over wat er met het geld dat werd ontvangen op hun derdengeldenrekening zou gebeuren. Zowel de opdrachtgever als de belanghebbenden, waaronder klaagster, zijn door het notariskantoor niet goed geïnformeerd. Door het uitblijven van de uitbetaling van rendement zijn de beleggers niet meer bereid nog mee te werken aan enig ander project van klaagster. Door zo te handelen hebben de (oud-)notarissen hun zorgplicht geschonden.

De (oud-)notarissen hebben bovendien een betaling gevorderd voor werkzaamheden waarvoor al een betaling was verricht door klaagster.

3.3 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

Belang klaagster

4.1 De (oud-)notarissen hebben allereerst aangevoerd dat klaagster niet-ontvankelijk moet worden verklaard in haar klacht, omdat zij geen redelijk belang heeft bij indiening ervan. De klacht gaat over uitbetaling van de koopsom aan de investeerders, daar hoort klaagster niet bij. De (oud-)notarissen stellen dan ook dat klaagster niet-ontvankelijk is voor wat betreft haar gehele klacht.

4.2 Voordat de kamer aan een inhoudelijk beoordeling van de klacht kan toekomen, moet worden beoordeeld of klaagster als belanghebbende kan worden aangemerkt. In artikel 99 lid 1 Wet op het Notarisambt (hierna: Wna) staat dat klachten tegen notarissen door een ieder met enig redelijk belang kunnen worden ingediend. Uit de wetsgeschiedenis blijkt ook dat een rechtstreeks belang bij de klacht niet zonder meer is vereist, ook een indirect of afgeleid belang van klaagster kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure door de wetgever beoogd.

4.3 Vaststaat dat klaagster niet direct zou worden uitbetaald op het moment dat het pandrecht werd ingelost. Omdat klaagster echter één van de partijen is aan wie de beleggers hun grond overdragen is zij wel gehouden om de kosten koper bij de transacties te voldoen. Zij heeft er dus wel degelijk belang bij om te weten wanneer en hoe de betalingen van de koopsom aan de pandhouders/beleggers worden gedaan. De kamer stelt dan ook vast dat klaagster kan worden ontvangen in de door haar ingediende klachten.

Ontvankelijkheid klaagster ten aanzien van de klachten tegen de oud-notaris

4.4 De oud-notaris heeft verder aangevoerd dat klaagster niet-ontvankelijk is in de klachten die zij tegen hem heeft ingediend. Deze klachten hebben betrekking op zijn werkzaamheden bij de akte van levering en de pandakte. Vaststaat dat dit ook de enige werkzaamheden zijn geweest die de oud-notaris in dit dossier heeft uitgevoerd. De passeerdatum van de akten was 17 april 2020. De klacht betreffende de oud-notaris is dus ook te laat ingediend door klaagster. De uitzonderingstermijn is niet van toepassing.

4.5 De kamer dient te beoordelen of klaagster ontvankelijk is in haar klachten tegen de oud-notaris. Op grond van artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren waarop de tot klacht gerechtigde (hierna: klaagster) heeft kennisgenomen van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Als de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop klaagster kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard.

4.6 Het is vaste rechtspraak van het gerechtshof Amsterdam (de hoogste notariële tuchtrechter, hierna: het hof) dat de wettelijke driejaarstermijn begint te lopen op de dag na de dag waarop klaagster daadwerkelijk bekend is met het verweten handelen of nalaten van de notaris. Voor de aanvang van de klachttermijn is de feitelijke (objectieve) kennis van klager van het handelen of nalaten van de notaris bepalend en niet de persoonlijke (subjectieve) kennis dat dit handelen of nalaten mogelijk tuchtrechtelijk onjuist zou kunnen zijn (vergelijk Gerechtshof Amsterdam 27 februari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:354). Anders gezegd: de driejaarstermijn begint niet pas te lopen op het moment dat klaagster zich realiseert dat de notaris mogelijk een tuchtrechtelijk verwijt valt te maken.

4.7 Vaststaat dat klaagster al sinds de passeerdatum van de akten op de hoogte is van de akten en hun inhoud. Dat betekent dat de vervaltermijn uit artikel 99 lid 21 Wna al op 17 april 2020 is gaan lopen en op 17 april 2023 is vervallen. Klaagster is dus te laat met het indienen van haar klacht tegen de oud-notaris.

4.8 De beslissing tot niet-ontvankelijkheid blijft achterwege als de gevolgen van het handelen of nalaten van de notaris redelijkerwijs pas na het verstrijken van de driejaarstermijn aan klaagster bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken. Klaagster heeft niets gesteld in dat kader. Voor toepassing van de uitzonderingstermijn ziet de kamer dan ook geen aanleiding.

4.9 De kamer oordeelt dat klaagster niet-ontvankelijk wordt verklaard voor zover haar klacht ziet op de oud-notaris.

Inhoudelijke beoordeling (betreffende notaris [naam notaris 1] en notaris [naam notaris 2])

4.10 Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Klachtonderdelen I en II: de notarissen hebben ten onrechte hun ministerie geweigerd, dan wel opgeschort en onvoldoende rekening gehouden met de belangen van derden

4.11 De notarissen stellen dat zij op grond van het Novitaris-arrest niet konden overgaan tot betaling aan de pandhouder, te weten de 672 beleggers en verkopers. Er bestond onzekerheid over wie de rechthebbende was van de gestorte bedragen op de derdengeldenrekening van het notariskantoor. De zorgplicht van de notarissen verhindert hen dan om zonder nader onderzoek over te gaan tot uitbetaling van deze bedragen. De notarissen vonden hier dat zij gegronde redenen hadden om de gevraagde dienstverlening te weigeren, maar in elk geval om deze op te schorten. De notarissen wilden eerst volstrekte zekerheid hebben over wie gerechtigd was tot de betreffende gelden en/of wachten totdat zij van iedere individuele verkoper dan wel pandhouder schriftelijke toestemming hadden ontvangen. Pas daarna zouden de notarissen overgaan tot uitbetaling op de door klaagster gewenste wijze. Op het moment dat de klacht werd ingediend kon door de notarissen niet worden vastgesteld of alle pandhouders akkoord gingen met de voorgenomen voorschotbetaling(en). Het is bovendien in deze complexe situatie, waar de belangen van 672 pandhouders mee gemoeid zijn, niet aan de notarissen om de knoop door te hakken over de vraag of uitbetaling van de beleggers juridisch toelaatbaar is, in het licht van het vastgelegde ondeelbare pandrecht.

4.12 De notarissen stellen in navolging van het voorgaande dat zij voor wat betreft de uitbetalingen aan de verkopers dan wel pandhouders niet het risico kunnen en mogen nemen dat zij een betaling verrichten aan iemand die daar geen recht op heeft. Hun zorgplicht belet hen dat te doen. Zij hebben klaagster meermaals aangeraden om haar opdracht tot uitbetaling aan de verkopers dan wel pandhouders voor te leggen aan de civiele rechter, zodat de notarissen een antwoord zouden krijgen op de vraag of uitbetaling juridisch toelaatbaar zou zijn. Klaagster is deze weg echter nimmer ingeslagen. Ook laat klaagster na om de individuele pandhouders om toestemming te vragen zodat de notarissen tot uitbetaling over kunnen gaan. 

4.13 De kamer overweegt dat bij een uitbetaling van de op de derdengeldenrekening van het notariskantoor gestorte koopsommen aan de pandhouders rechten en belangen van derden zijn gemoeid. De notarissen dienen in een dergelijke situatie te laveren tussen de wellicht onterechte ministerieverlening en de wellicht onterechte dienstweigering. In een dergelijke situatie is het uitgangspunt dat de notarissen op grond van hun eigen deskundigheid een gefundeerde afweging maken.

4.14 Op grond van artikel 21 lid 1 Wna zijn de notarissen in beginsel verplicht de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Zij dienen evenwel hun dienst te weigeren op het moment dat zij daartoe een gegronde reden hebben. De functie van de notarissen in het rechtsverkeer verplicht hen onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden die mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door hun cliënten van hen verlangde ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in artikel 21 lid 2 Wna om de van hen gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Verlenen zij de gevraagde dienst dan toch, dan kan dit hun civielrechtelijke aansprakelijkheid jegens de betrokken derden meebrengen. In dit geval de pandhouders.

4.15 Indien de notarissen weten dat sprake is van rechten van derden ter zake van het goed (in dit geval geldbedrag) waarop de gevraagde dienstverlening betrekking heeft, zoals in casu, dan dienen zij daarover met partijen te overleggen en zo nodig nader onderzoek te doen om zich een oordeel te vormen over de vraag of het recht van de derden een beletsel behoort te vormen voor de beoogde levering. Hierbij is het bovendien van belang dat het de notarissen, gelet op de in artikel 22 Wna neergelegde geheimhoudingsplicht, niet is toegestaan zich zelf tot de betrokken derden te richten. Zij dienen hun onderzoek in beginsel dan ook te verrichten op basis van informatie die hen door partijen wordt verschaft of die hen anderszins ter beschikking staat. Gelet hierop en omdat de notarissen niet over het instrumentarium beschikken voor een diepgaand feitenonderzoek, kunnen zij zich slechts een globaal oordeel vormen over het antwoord op de vraag of de rechten van de derden een beletsel vormen voor de beoogde levering. Indien dat het geval blijkt te zijn dienen de notarissen hun ministerie te weigeren.

4.16 Vaststaat dat de op 17 april 2020 gepasseerde pandakte een ondeelbaar pandrecht inhoudt, op grond waarvan het niet mogelijk is om deelbetalingen te doen dan wel een voorschot aan een deel van de beleggers en verkopers te betalen, terwijl een ander deel van hen nog niet betaald krijgt. De notarissen konden bovendien niet vaststellen wie van de verkopers en pandhouders gerechtigd was op de reeds gestorte bedragen. Ook voorzien de gepasseerde aktes niet in een (verplichting tot) betaling, indien nog geen sprake is van een onherroepelijke omgevingsvergunning. Omdat onderzoek bij de gemeente heeft uitgewezen dat er bezwaren zijn ingediend, was van een onherroepelijke omgevingsvergunning destijds ook nog geen sprake.

4.17 De kamer oordeelt, op grond van al het voorgaande, dat de notarissen op grond van hun deskundigheid een gefundeerde afweging hebben gemaakt om hun ministerie te weigeren aan klaagster. Zij hebben hierbij juist rekening gehouden met de belangen van de pandhouders (derden). De kamer oordeelt dan ook dat de klacht, voor zover deze ziet op het weigeren van hun ministerie en het schenden van de zorgplicht van de notarissen jegens derden, ongegrond is.

Klachtonderdeel III: onvoldoende transparantie over de kosten en het niet nakomen van de gemaakte afspraken betreffende die kosten

4.17 De notarissen hebben aangevoerd dat de klacht op dit punt onvoldoende is onderbouwd. Voor alle overdrachten aan de 672 pandhouders, de hypotheekakte en de verpanding is door de notarissen een nota opgesteld. Ten tijde van het passeren van de akten was nog onzeker aan wie de gronden exact zouden worden verkocht. Er wordt pas gedeclareerd op het moment dat het daadwerkelijk tot uitbetaling komt.

4.18 De kamer overweegt dat klaagster haar klacht betreffende de kosten van de notarissen onvoldoende heeft onderbouwd. Bovendien is de stelling van de notarissen niet weerlegd, zodat de kamer daar vanuit gaat. De door de notarissen geschetste gang van zaken komt de kamer bovendien redelijk voor. De kamer oordeelt dan ook dat de klacht, voor zover deze ziet op de kosten, ongegrond is.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

- verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. D. Vergunst, voorzitter, mr. L.T. de Jonge, mr M.M.M.  Oors, mr. H.R. Grievink en mr. V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van mr. E.W.A Nabbe, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 8 december 2025.
De secretaris		De voorzitter
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.