ECLI:NL:TNORARL:2025:36 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/443594 KL RK 24-161

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2025:36
Datum uitspraak:	26-09-2025
Datum publicatie:	15-12-2025
Zaaknummer(s):	C/05/443594 KL RK 24-161
Onderwerp:	Overig, subonderwerp: Algemeen/tuchtrechtelijk toezicht voorzitter Kamer van Toezicht
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klager verwijt de notaris dat hij onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij de beoordeling van de wilsbekwaamheid van klager ten tijde van het passeren van de koopovereenkomst en dat sprake is van een verdachte of ongebruikelijke transactie waarvan de notaris melding had moeten maken bij de bevoegde autoriteiten. De kamer is van oordeel dat de notaris geen aanleiding had om aan de geestelijke gesteldheid van klager te twijfelen. Tijdens het bezoek aan de notaris van klager is niet gebleken van een beperkt verstandelijk vermogen waardoor klager zijn wil onvoldoende kon bepalen. Verder is de kamer van oordeel dat de gevoerde communicatie (onder andere via de e-mail) met klager voor de notaris geen aanleiding had hoeven zijn om aan de geestelijke gesteldheid van klager te twijfelen. De kamer is ook van oordeel dat de notaris een onderbouwde verklaring voor de lagere koopsom heeft gegeven en gezien zijn beperkte opdracht heeft de notaris naar het oordeel van de kamer niet onzorgvuldig gehandeld. Nog los van het feit dat dit een eigenstandige beoordeling en plicht van de notaris is, die klager in beginsel niet regardeert, bestond er gezien het voorgaande, waarbij verder niets aanvullends is gesteld of gebleken, ook geen verplichting om melding te maken van een verdachte of ongebruikelijke transactie in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:         C/05/443594 KL RK 24-161

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[naam klager]

wonende te [plaats],

klager,

gemachtigde: A.P. Salm,

tegen

[naam notaris],

notaris te [plaats],

verweerder,

gemachtigde: mr. W. Knoester.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1.         Het verloop van de procedure

1.1       Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de klacht, met bijlage, van 5 november 2024;
• de e-mail van (de gemachtigde van) klager van 9 november 2024;
• de e-mail van de notaris van 5 december 2024;
• het verweer van de notaris, van 27 december 2024;
• de e-mail van (de gemachtigde van) klager van 7 januari 2025 met een machtiging en bijlagen;
• de e-mail van (de gemachtigde van) klager (repliek) van 17 februari 2025, met bijlagen;
• het aanvullende verweer (dupliek) van de notaris, van 8 april 2025;
• de e-mail van (de gemachtigde van) klager met bijlagen.

1.2       De klachtzaak is ter zitting van 23 juni 2025 behandeld. Daarbij waren Salm en de notaris, bijgestaan door zijn gemachtigde aanwezig. Partijen hebben hun visie op de klacht over en weer toegelicht. Mr. Knoester heeft dit mede aan de hand van een pleitnotitie gedaan, die aan de kamer is overhandigd.

2.         De feiten

2.1       Op 28 september 2024 heeft klager met [A] (hierna: [A]) een koopovereenkomst gesloten voor zijn appartement aan de [adres] te [plaats] (hierna: het appartement) voor een koopprijs van € 325.000. In de koopovereenkomst staat in artikel 23 (met de hand geschreven), voor zover relevant, vermeld:

“(…)

- appartement verkeerd in zeer slechte staat

- appartement heeft achterstallig onderhoud

- appartement verkeerd in gedateerde staat

(…)”

2.2       Op 7 oktober 2024 heeft tussen [naam klager] en [B] (namens de notaris) correspondentie via de e-mail plaatsgevonden, waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:

Van de notaris aan [naam klager]:
“(…) Geachte heer [naam klager],

Inzake de verkoop van het appartement [adres] te [plaats] verzoek u vriendelijk om zo spoedig mogelijk aan ons kantoor door te geven of de waarde die verpand is aan uw hypotheek (ad € 25.303,24) verrekend moet worden/in mindering gebracht moet worden met de openstaande hypotheekschuld (ad € 197.999,99) op uw aflosnota. (…)”

Van [naam klager] aan de notaris:
“(…) Ik weet dat er alleen een hypotheek is dat de hypotheek 198.000 euro is. De openstaande schuld die daar naast nog bij komt is € 2.453,72 van Florius. Ik heb het appartement verkocht aan VANDAAG VERPANDEN.NL voor 325.000 euro.

Wat is het bedrag (ad € 25.303,24)? (…)”

Van de notaris aan [naam klager]:
“(…)  U heeft een hypotheekschuld met openstaande schuld en aan uw hypotheek is een polis (bijv. een spaarpolis) gekoppeld met een waarde van € 25.303,24.

Graag vernemen wij van u of deze opgebouwde waarde in mindering gebracht dient te worden op de openstaande schuld.

Indien dit de bedoeling is zal er een getekende afkoopverklaring vóór 10 oktober 2024door u moeten worden aangeleverd, samen met een kopie van uw geldige legitimatiebewijs (zie onderstaand bericht).

Indien wij géén keuze doorgeven aan uw geldverstrekker zal de opgebouwde waarde niet worden verrekend op de aflosnota.

Wellicht kunt u uw financieel adviseur raadplegen? (…)”

Van [naam klager] aan de notaris:

“(…) Het is niet nodig om het te verrekenen.
Alles kan gewoon apart betaald en overgemaakt worden van en naar mijn rekening. Ik heb in juni al bij Reaal aangegeven dat ik het pand ging verkopen.
Zij zouden het spaargeld in gereedheid gaan brengen voor de uitkering daarvan. (…)”

Van de notaris aan [naam klager]:
“(…) Fijn, hartelijk dank voor uw bericht.

Wij zullen doorgeven aan de bank dat het bedrag niet verrekend hoeft te worden.

(…)”

2.3       Op 8 oktober 2024 stuurt [naam klager] aan de notaris een e-mail, waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:
“(…) Ik had een vraag. Als wij de 21 ste hebben getekend. En het geld is overgemaakt. Hoe lang duurt het dan. Voordat het geld op de rekening staat? (…)”

2.4       De notaris heeft op dezelfde dag, via de e-mail, gereageerd waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:

“(…) De eerstvolgende werkdag nádat een afschrift van de akte van levering is ingeschreven én verwerkt bij het kadaster kunnen wij de verplichte recherches/controles uitvoeren. Wanneer deze akkoord zijn bevonden mogen wij de gelden uitbetalen. (…)”

2.5       Op 8 oktober 2024 heeft de notaris aan [naam klager] via de e-mail de ontvangst van de koopovereenkomst bevestigd en medegedeeld dat de overdracht gepland is op 21 oktober 2024. [naam klager] heeft via de e-mail (met als bijlage een aanslag onroerende zaak belasting en waterschapslasten) gereageerd waarin, voor zover van belang, het volgende is opgenomen:
“(…) Ik kan niet wachten tot de 21^ste!!!!!!

Ik zal morgen de legitimaties en het inlichtingenformulier opsturen. Ik heb nu de andere documenten bijgevoegd. (…)”

2.6       Op 11 oktober 2024 heeft [naam] (directeur van de beheerder van de VvE behorend bij het appartement aan de [adres]) contact opgenomen met de notaris.

2.7       Op 21 oktober 2024 heeft de notaris de akte van levering ten overstaan van klager gepasseerd waarbij klager zijn woning in eigendom heeft overgedragen aan [A].

3.         De klacht en het verweer

3.1       Klager verwijt de notaris kort gezegd dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld.

De klacht valt uiteen in twee onderdelen. Klager verwijt de notaris dat:

1. hij onvoldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij de beoordeling van de wilsbekwaamheid van klager ten tijde van het passeren van de koopovereenkomst op 21 oktober 2024;

2. sprake is van een verdachte of ongebruikelijke transactie waarvan de notaris melding had moeten maken bij de bevoegde autoriteiten.

3.2       Aan de klacht legt klager ten grondslag dat – samengevat – de notaris gezien de te lage verkoopprijs, de wijze van communiceren van klager en ook het gebrekkige oordeelsvermogen van klager niet had mogen meewerken aan de levering van het appartement. Door de levering doorgang te laten vinden heeft de notaris zijn zorgplicht verzaakt. Klager is gediagnosticeerd met een psychose en schizofrenie en heeft daardoor op momenten een beperkt oordeelsvermogen. Voor de meesten is het kort na kennismaking duidelijk dat hij om die reden niet in staat is om op verantwoorde wijze een dergelijke overeenkomst te sluiten. Klager heeft zich bovendien niet laten bijstaan door een makelaar of andere deskundige en de notaris heeft op geen enkel moment navraag gedaan bij de bank van klager. De notaris heeft dan ook nagelaten om te onderzoeken of klager bewust deze lage koopsom heeft aanvaard en of de koopsom redelijk is. Hiertoe was wel alle reden want er is verkocht voor een bedrag van € 325.000 en na een verbouwing van het pand voor € 10.000 à € 15.000 is het binnen twee weken weer te koop aangeboden en is het verkocht voor € 515.000, aldus klager.

3.3       De notaris heeft verweer gevoerd. Volgens de notaris gaf de communicatie met klager geen reden om te twijfelen aan de geestelijke vermogens of gezondheid van klager. Klager heeft via de e-mail adequaat en snel vragen gesteld en ook antwoord gegeven op de door de notaris gestelde vragen. Bij het passeren van de akte zijn alle partijen uitgenodigd op het kantoor van de notaris en klager was daar dan ook bij aanwezig. Klager maakte gedurende die 45 minuten een lucide indruk, hij reageerde zoals dat verwacht werd en beheerde zijn eigen vermogen. De overeengekomen verkoopprijs van het appartement, waarbij de notaris niet betrokken is geweest, kwam de notaris niet hoog voor, maar van klager had de notaris – onder overlegging van foto’s van het appartement – vernomen dat er een behoorlijke hoeveelheid achterstallig onderhoud was en dat bepaalde ruimtes geheel vernieuwd moesten worden. Daarnaast stond in de koopovereenkomst opgenomen dat het appartement in een zeer slechte staat verkeerde. De notaris heeft verder – zoals gebruikelijk – contact opgenomen met de hypotheekhouder en de VvE vanwege een aantal controles, zoals de stand van het reservefonds en of er eventuele achterstanden zijn. Naar aanleiding van het contact met de administratie van de VvE, is de notaris door de voorzitter van de VvE gebeld met de mededeling dat het appartement zich in een deplorabele staat bevindt. Dit alles gaf een voldoende onderbouwde verklaring voor de lagere koopsom en maakte dat er ook geen reden was voor het melden van een verdachte of ongebruikelijke transactie.

4.         De beoordeling

Volmacht Salm

4.1.      Tijdens de mondelinge behandeling is door Salm verklaard dat hij uitsluitend namens klager de klacht heeft ingediend. In het dossier bevindt zich geen door klager getekende volmacht aan Salm om deze klacht in te dienen. Klager is ook niet tijdens de zitting verschenen om de volmacht te bevestigen. Nu klager echter, zo volgt uit de stukken, met een advocaat een civiele procedure tegen de koper en de notaris is begonnen, en gezien de overgelegde verklaring van klager en de kopie van diens identiteitsbewijs bij de niet ondertekende verklaring, gaat de kamer ervan uit dat het conform de wil van klager is dat Salm namens hem een klacht tegen de notaris heeft ingediend.

Toetsingskader

4.2.      Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. Getoetst moet worden of het handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen, of het handelen of nalaten in strijd is met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van degene te wier behoeve zij optreden en of sprake is van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van voornoemd artikel oplevert.

Klachtonderdeel 1

4.3.      Ter beoordeling ligt de vraag voor of de notaris voldoende zorgvuldigheid heeft betracht bij de beoordeling van de wilsbekwaamheid van klager voorafgaand aan en ten tijde van het passeren van de akte van levering. Bij de beoordeling van die vraag wordt vooropgesteld dat als uitgangspunt geldt dat iemand die handelingsbekwaam is, geacht moet worden zijn belangen te kunnen behartigen. Eerst indien er aanleiding bestaat om daaraan te twijfelen, dient een notaris de geestesgesteldheid van zijn cliënt nader te onderzoeken. Daarbij zal het in belangrijke mate aankomen op zowel de inhoud van de gesprekken die een notaris met de cliënt voert, als de wijze waarop de cliënt zich daarbij presenteert.

4.4.       De kamer overweegt als volgt. Blijkens het verweer van de notaris is tijdens het bezoek van klager niets gebleken van een beperkt verstandelijk vermogen waardoor klager zijn wil onvoldoende kon bepalen. Klager kwam op tijd vanuit [plaats] op het kantoor van de notaris, en reageerde lucide op vragen en gaf bij de bespreking niet de indruk dat er iets aan de hand was. De kamer heeft geen reden om te twijfelen aan de betrouwbaarheid van de verklaringen van de notaris op dit punt zodat uit wordt gegaan van de juistheid daarvan.

4.5.      Verder is de kamer van oordeel dat de gevoerde communicatie met klager voor de notaris geen aanleiding had hoeven zijn om aan de geestelijke gesteldheid van klager te twijfelen. Klager reageert, zoals door de notaris terecht aangevoerd, duidelijk en snel op vragen (via de e-mail) van de notaris (r.o. 2.2 tot en met r.o. 2.5). De kamer stelt verder vast dat niet is gebleken dat de notaris voorafgaand aan de levering door de gemachtigde van klager of door iemand anders erop is geattendeerd dat bij klager van een wilsgebrek sprake zou zijn. Daarnaast erkent de gemachtigde van klager ook dat de notaris niet op de hoogte had kunnen zijn van het feit dat klager een tijd geleden onder (financieel) toezicht heeft gestaan van de gemachtigde van klager. Dit is ook geen formele, laat staan openbaar gepubliceerde beschermingsmaatregel.

4.6.      Nu er op het moment van levering bij de notaris geen twijfel was over de wilsbekwaamheid van klager, en gezien het vorenstaande de notaris daaraan ook redelijkerwijs niet hoefde te twijfelen, bestond er voor de notaris geen reden om de wilsbekwaamheid nader te onderzoeken alvorens tot het passeren van de akte over te gaan.

4.7.      Gelet op het bovenstaande wordt dit klachtonderdeel ongegrond verklaard.

Klachtonderdeel 2

4.8.       De kamer stelt voorop dat de notaris niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. Deze was reeds gesloten tussen partijen voordat de notaris hiervan op de hoogte raakte. De notaris had enkel de opdracht om de akte van levering op te stellen en te passeren. De kamer constateert verder dat de notaris heeft onderkend dat de tussen partijen voor het appartement overeengekomen prijs laag was, maar dat hij voor die lage prijs een voldoende onderbouwde reden zag. Uit het verweer van de notaris blijkt dat in de koopovereenkomst is opgenomen dat het appartement in slechte staat verkeerde, dat hem dat door klager zelf is medegedeeld en getoond (middels drie foto’s) en dat zijdens de VvE ook nog eens telefonisch is medegedeeld dat het appartement in slechte staat verkeerde.

4.9.      Gelet op deze onderbouwde verklaring voor de lagere koopsom en zijn beperkte opdracht heeft de notaris naar het oordeel van de kamer niet onzorgvuldig gehandeld. Nog los van het feit dat dit een eigenstandige beoordeling en plicht van de notaris is, die klager in beginsel niet regardeert, bestond er gezien het voorgaande, waarbij verder niets aanvullends is gesteld of gebleken, ook geen verplichting om melding te maken van een verdachte of ongebruikelijke transactie in het kader van de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft).

4.10.    Gelet op het bovenstaande wordt ook dit klachtonderdeel ongegrond verklaard.

5.         De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden:

• verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. M.C.J. van Leeuwen (voorzitter) mr. H.R. Grievink, mr. V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van mr. L.E. Laddrak (secretaris) door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 26 september 2025.

De secretaris                                                    De voorzitter

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.