ECLI:NL:TNORARL:2025:33 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/449794 / KL RK 25-51

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2025:33
Datum uitspraak:	01-10-2025
Datum publicatie:	14-11-2025
Zaaknummer(s):	C/05/449794 / KL RK 25-51
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klagers verwijten de notaris dat hij de op zijn derdengeldenrekening gestorte waarborgsom onrechtmatig onder zich houdt. Klacht ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: C/05/449794 / KL RK 25-51

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

1. [klager 1],

gevestigd te [plaats],

hierna genoemd: [naam klager 1],

2. [klager 2],

wonende te [plaats],

hierna genoemd: [naam klager 2],

klagers,

gemachtigde: [A] (hierna genoemd: [A]),

tegen

[naam notaris],

notaris te [plaats],

verweerder,

gemachtigde: mr. G.W.J.M. van Mierlo.

Partijen worden hierna gezamenlijk aangeduid als klagers en de notaris.

1. Het verloop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de klacht met bijlagen, ingekomen op 25 maart 2025,
• het verweer van de notaris met bijlagen,

1.2. De klachtzaak is ter zitting van 8 september 2025 behandeld, waarbij klagers met hun gemachtigde en de notaris met zijn gemachtigde zijn verschenen. De standpunten van partijen zijn over en weer toegelicht.

2. De feiten

2.1. [A] is de bestuurder van [klager 1].

2.2. [klager 2] is de bestuurder van [B].

2.3. [B] heeft van mevrouw [C] (hierna: de verkoper) het horecapand aan de [adres] in [plaats] (hierna: het horecapand) gehuurd. In de betreffende huurovereenkomst is aan [B] een voorkeursrecht tot koop van het horecapand vastgelegd.

2.4. De notaris is eind 2024 verzocht om een koopovereenkomst op te stellen in verband met de verkoop van het horecapand.

2.5. Op 31 oktober 2024 heeft de notaris de conceptkoopovereenkomst telefonisch doorgenomen met [klager 2]. Naar aanleiding van dat gesprek heeft de notaris de conceptkoopovereenkomst aangepast. Op 1 november 2024 heeft de notaris per e-mail de aangepaste conceptkoopovereenkomst naar klagers gestuurd. De notaris heeft daarbij in de

e-mail naar [A], voor zover relevant, het volgende geschreven:

“Op pagina 1, was en is onder het noemen van de namen van de koper, nog steeds opgenomen:

“de heer [A] en de heer [klager 2], beiden voornoemd, hierna tezamen ook te noemen: ‘koper’, handelende voor zich in privé en/of voor een door hen nog nader te noemen meester;”

Dit geldt dus al voor u beiden en niet alleen voor de heer [klager 2].

De reden dat de heer [klager 2] , ook nog staat genoemd als handelende namens [B] (de huidige huurder) is omdat de heer [klager 2], daarvan de enige bestuurder is en op pagina 3 onder artikel 2 van de koopovereenkomst is opgenomen dat hij, als enig bestuurder van [B], afstand doet van zijn voorkeursrecht van koop voor deze transactie. [B] heeft namelijk een voorkeursrecht van koop volgens de huurovereenkomst bij voorgenomen verkoop door verkoper. Dit recht kan hij nu niet uitoefenen, omdat een ander de koper wordt. (…)”

2.6. Op 5 november 2024 heeft [klager 1] een bedrag van € 50.000,00 op de derdengeldenrekening van de notaris gestort met als omschrijving: ‘waarborgsom [adres] t.b.v. [A] en [klager 2]’.

2.7. Op dezelfde dag hebben de verkoper en klagers de koopovereenkomst ondertekend. In de koopovereenkomst staat, voor zover relevant, het volgende vermeld:

“(…)

2. a. de heer [A], (…);

b. de heer [klager 2], (…) te dezen handelend:

- voor zich; en

- in zijn hoedanigheid van zelfstandig vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid: [B] (…) en als

zodanig deze voormelde vennootschap rechtsgeldig vertegenwoordigende;

de heer [A] en de heer [klager 2], beiden voornoemd, hierna tezamen ook te noemen: ‘koper’, handelende voor zich in privé en/of voor een door hen nog nader te noemen meester;

(…)

WAARBORG

Artikel V

(…)

5. Als beide partijen hun verplichtingen niet nakomen of als de notaris niet kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet, houdt de notaris – behalve eensluidende betalingsopdracht van beide partijen – de waarborgsom onder zich, totdat door de rechter definitief is beslist, aan wie hij de waarborgsom moet afdragen. (…)

(…)

7. Partijen verlenen de notaris volmacht om de door hem gemaakte kosten op de waarborgsom (…), vermeerderd met de daarover opgebouwde rente, in te houden.

8. Het is voor de toepassing van dit artikel ter uitsluitende beoordeling van de notaris of:

- de overeenkomst is nagekomen, of

- een van de partijen dan wel of beide partijen tekortschiet(en), of

- hij, de notaris zelf, niet kan beoordelen wie van beide partijen tekortschiet.

Nadat de notaris dit aan partijen schriftelijk heeft verklaard, kunnen partijen zich binnen een maand na dagtekening tot de rechter wenden ter oplossing van het geschil.

(…)”

2.8. De eigendomsoverdracht van het horecapand heeft niet plaatsgevonden.

2.9. Op 21 januari 2025 hebben klagers de koopovereenkomst primair buitengerechtelijk vernietigd wegens bedrog of dwaling en subsidiair buitengerechtelijk ontbonden wegens wanprestatie. Op 29 januari 2025 heeft de verkoper op haar beurt de koopovereenkomst ontbonden wegens niet nakoming van de koopovereenkomst en zijn klagers gesommeerd de contractuele boete ter hoogte van € 100.000,00 te betalen.

2.10. Op 5 maart 2025 hebben klagers de notaris verzocht de waarborgsom van

€ 50.000,00, plus rente, terug te betalen aan [klager 1]. De notaris heeft hieraan geen gehoor gegeven.

3. De klacht en het verweer

3.1. Klagers verwijten de notaris samengevat dat hij zijn zorgplicht heeft geschonden. De klacht valt feitelijk uiteen in de volgende drie onderdelen:

1. de notaris houdt de waarborgsom van € 50.000,00 onrechtmatig onder zich en daardoor lijdt [klager 1] schade.
2. de notaris stelt zich op als belangenbehartiger van de verkoper door de waarborgsom onder zich te houden tot de komst van een gerechtelijke uitspraak.
3. de notaris heeft een beroepsfout heeft gemaakt bij het opstellen van de koopovereenkomst omdat hij, ondanks duidelijke instructies, heeft nagelaten de koopovereenkomst op naam van [B] te zetten.

3.2. De notaris heeft verweer gevoerd. Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover voor de beoordeling van belang, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1. Toetsingskader

4.1.1. Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen.

De tuchtrechter toetst onder meer of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts-)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

4.1.2. In deze zaak ligt ter beoordeling voor de klacht zoals hiervoor onder 3.1 weergegeven. Voor zover klagers ter zitting nieuwe klachtonderdelen aan de klacht hebben willen toevoegen, gaat de kamer hieraan voorbij omdat dit niet is toegestaan. De eerste twee klachtonderdelen zullen hierna gezamenlijk worden behandeld vanwege hun onderlinge samenhang.

4.2. Klachtonderdelen I en II

4.2.1. De kernvraag is of de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar handelt door de door

[klager 1] betaalde waarborgsom onder zich te houden. Het antwoord hierop is nee en dit zal hierna worden uitgelegd.

4.2.2. Klagers zijn op grond van de koopovereenkomst gehouden een waarborgsom op de derdengeldenrekening van de notaris te storten tot zekerheid voor de nakoming van hun verplichtingen uit de koopovereenkomst. Deze waarborgsom kan ook door een derde worden betaald. In dit geval heeft [klager 1] ervoor gekozen de waarborgsom ten behoeve van klagers aan de notaris te betalen.

4.2.3. Vaststaat dat er tussen klagers en de verkoper een geschil is gerezen over de (niet-) nakoming van de koopovereenkomst. Zij doen beiden een beroep op de ontbinding van de koopovereenkomst. In dit soort situaties biedt artikel V (lid 5 en 8) van de koopovereenkomst soelaas. Op grond hiervan is de notaris, behoudens eensluidende betalingsopdracht van de klagers en de verkoper, verplicht de waarborgsom onder zich te houden totdat door de rechter definitief op het geschil is beslist. De notaris moet de afspraken zoals vastgelegd in de koopovereenkomst respecteren en hij mag dus niet zomaar overgaan tot uitbetaling van de waarborgsom. Aangezien er (nog) geen sprake is van een eensluidende betalingsopdracht, zal de notaris de waarborgsom onder zich moeten houden tot er een rechterlijke uitspraak ligt. Gelet hierop valt ook niet in te zien dat de notaris met het inhouden van de waarborgsom – die hij voor klagers en de verkoper gezamenlijk houdt – partijdig en in het belang van de verkoper handelt.

4.2.4. De klachtonderdelen I en II worden ongegrond verklaard.

4.3. Klachtonderdeel III

4.3.1. Klagers verwijten de notaris dat hij ondanks duidelijke instructies heeft verzuimd

om de koopovereenkomst op naam van [B] te zetten. Dit klachtonderdeel mist een voldoende feitelijke grondslag. Klagers hebben namelijk geen feiten of omstandigheden gesteld waaruit volgt dat het de bedoeling was van klagers dat [B] als koper zou gaan optreden, laat staan dat de notaris is opgedragen de koopovereenkomst op naam van [B] te zetten. Daar komt bij dat vaststaat dat de notaris in zijn e-mail van 1 november 2024, waarbij de conceptkoopovereenkomst aan klagers is toegestuurd, klagers er uitdrukkelijk op heeft gewezen dat zij in privé als koper op de koopovereenkomst staan vermeld en dat [B] afziet van haar voorkeursrecht tot koop. Niet gesteld of gebleken is dat klagers daartegen op enig moment bezwaren hebben geuit.

4.3.2. Dit klachtonderdeel wordt daarom ongegrond verklaard.

4.4. Al het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden:

• verklaart de klacht in al haar onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. A.E. Zweers, voorzitter, mr. M.R.H. Goossens en mr. J.P.W.H.T. Becks, leden, en in tegenwoordigheid van mr. L.E. de Jong, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2025.

De secretaris De voorzitter

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.