ECLI:NL:TNORARL:2025:29 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/442585 / KL RK 24-151

ECLI:	ECLI:NL:TNORARL:2025:29
Datum uitspraak:	29-08-2025
Datum publicatie:	14-11-2025
Zaaknummer(s):	C/05/442585 / KL RK 24-151
Onderwerp:	Overig, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Notaris heeft stemmen van huurders over de aansluiting op een warmtenet geteld en waarnemingen vastgelegd in een proces-verbaalakte. De kamer oordeelt dat de huurders belanghebbenden zijn en dat de notaris de opdracht correct heeft uitgevoerd. De notaris hoefde geen draagvlakmeting te houden onder de huurders, of te onderzoeken of de criteria klopten die de verhuurder gaf. De proces-verbaalakte had explicieter moeten vermelden welke informatie van de verhuurder kwam, maar de kamer acht dit niet klachtwaardig. Klacht is ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk: C/05/442585 KL RK 24-151

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

1. [naam klaagster]

wonende in [plaats],

klaagster,

gemachtigde: drs. H. Schraven

2. [naam klager]

wonende in [plaats],

klager,

gemachtigde: drs. H. Schraven

tegen

[naam notaris],

notaris te [plaats],

verweerder,

gemachtigde: mr. M.C.J. Höfelt.

Partijen worden hierna gezamenlijk klagers en de notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de klacht van 14 oktober 2024, met bijlagen,
• het verweerschrift met bijlagen van de notaris, ingekomen op 18 december 2024,
• de repliek van klagers, ingekomen op 16 januari 2025,
• de dupliek van de notaris, ingekomen op 31 januari 2025,
• de spreekaantekeningen van mr. Schraven,
• de spreekaantekeningen van mr. Höfelt.

1.2. Op 12 mei 2025 is de klachtzaak ter zitting behandeld. Daarbij zijn verschenen enerzijds klagers, bijgestaan door drs. Schraven, en anderzijds de notaris, vergezeld door haar kantoorgenoot [A], en bijgestaan door mr. Höfelt.

2. De feiten

2.1. Woningstichting [C] (hierna: [C]) heeft vierhonderd drieënvijftig huurwoningen (verdeeld over meerdere woningcomplexen) in eigendom in de wijk [B] in [plaats]. Klagers zijn huurders van [C].

2.2. In een informatiebrochure die op 28 februari 2024 aan de huurders (waaronder klagers) van voornoemde huurwoningen is gestuurd, staat dat verhuurder [C] werkzaamheden zal gaan uitvoeren om de huurwoningen te verduurzamen. Onder meer zullen de huurwoningen van het aardgas worden gehaald en aangesloten worden op het (nog aan te leggen) publieke warmtenet van [plaats]. In de brochure staat verder dat [C] voor een deel van de werkzaamheden – waaronder de werkzaamheden die nodig zijn voor het afsluiten van het aardgas en het aansluiten op het warmtenet – een akkoord nodig heeft van 70 % van de huurders. Bij de brochure zit een antwoordformulier waarmee de huurder kan aangeven of hij instemt.

2.3. De notaris heeft op verzoek van [C] op 9 april 2024 een proces-verbaalakte opgesteld dat, voor zover hier van belang, als volgt luidt:

“Inleiding

De gemeente [plaats] heeft de wijk [B] aangewezen als wijk die als eerste van het aardgas af moet.

[C] heeft in deze wijk vierhonderd drieënvijftig (453) huurwoningen in eigendom. [C] is voornemens deze te verduurzamen en in het kader daarvan de cv ketels in deze woningen, welke inmiddels allemaal aan vervanging toe zijn, te vervangen en de woningen aan te sluiten op een warmtenet.

Alle huidige huurders zijn door [C] op de hoogte gebracht en geïnformeerd over deze plannen door middel van een brochure.

[C] heeft de huidige huurders gevraagd of zij al dan niet akkoord gaan met de voorgestelde plannen.

Indien minimaal zeventig procent (70,00%) van de huidige huurders zich akkoord heeft verklaard met de voorgestelde plannen kan [C] op termijn starten met de verduurzaming.

De politieke partij SP te [plaats] heeft onder de huurders actie gevoerd en met een eigen formulier huurders benaderd en geprobeerd te bewegen voor een ander soortig warmtenet te kiezen.

[C] heeft (…) uit laten zoeken of intrekking van de eerder afgegeven ‘akkoord” verklaring, geldig is.

VBTM Advocaten (…) heeft hierover een advies geschreven waaruit blijkt dat intrekking van een eerder ontvangen “akkoord” niet geldig is.

Twintig (20) huurders hebben het formulier van de SP ingevuld. Van deze twintig (20) waren er zeventien (17) huurders die hun eerdere akkoordverklaring aan [C] ingetrokken hebben, hetgeen [C] op grond van het hiervoor gemelde advies voor “niet geldig” houdt, zodat deze in de telling worden meegenomen als “akkoord”.

Drie (3) van de twintig (20) huurders hadden al aan [C] laten weten dat zij niet akkoord gingen met de plannen.

Telling.

Van de vierhonderd drieënvijftig (453) woningen staan momenteel negen (9) woningen leeg.

Deze woningen zijn niet meegenomen in de telling.

Dat betekent dat van de vierhonderd vierenveertig (444) huurders zich minimaal zeventig procent (70,00%) “akkoord’ moet verklaren. Er zijn driehonderd elf (311) akkoordverklaringen nodig om te kunnen starten met de verduurzaming.

Constatering.

Op drie april tweeduizend vierentwintig is door mij, notaris geconstateerd dat van de vierhonderd vierenveertig (444) huurders zich driehonderd vijftien (315) huurders “akkoord” verklaard hebben, zodat het minimum vereiste percentage van zeventig procent (70%) ofwel driehonderd elf (311) akkoordverklaringen is behaald.

(…)”

3. De klacht en het verweer

3.1. Klagers verwijten de notaris dat zij in strijd heeft gehandeld met artikel 17 lid 1 van de Wna en met artikelen 2, 3 en 6 van de Verordening beroeps- en gedragsregels 2011, doordat de notaris onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld bij het opstellen van de proces-verbaalakte zonder rekening te houden met de belangen van de huurders (waaronder klagers).

3.2. Klagers voeren hiertoe het volgende aan. Het is evident dat bij een draagvlakmeting zowel de verhuurder ([C]) als de huurders (waaronder klagers) betrokken partijen zijn, maar de notaris heeft geen aandacht geschonken aan de huurdersbelangen. Dit terwijl zij kon weten dat zij op verzoek van de huurders werd ingeschakeld en kon weten dat het overschakelen op de warmtenetten controversieel was. De notaris heeft de door [C] verstrekte informatie overgenomen zonder te toetsen op feitelijke en juridische juistheid. De notaris heeft niet gecontroleerd of het door [C] aangedragen 70% criterium wel een juridische basis heeft en of de stemmen wel geldig zijn. In de proces-verbaalakte heeft de notaris geen informatie verstrekt op welke wijze is vastgesteld wie gerechtigd waren om de akkoordverklaring te ondertekenen, op welke wijze de identiteit van de ondertekenaars is vastgesteld en of de documenten van de telling zijn veiliggesteld. Onafhankelijk onderzoek had de notaris ook kunnen leren dat er geen warmtenet beschikbaar is. De notaris heeft zich niet verdiept in de maatschappelijke gevolgen van de proces-verbaalakte. [C] gebruikt de akte als legitimatie van haar plannen tegenover de gemeente en tegenover de rechter in de procedure waarin [C] en haar huurders zijn verwikkeld. Dit heeft gevolgen voor klagers omdat de plannen van [C] (waar klagers tegen hebben gestemd) dan worden uitgevoerd.

3.3. Op de toelichting op de klacht door klager en het verweer daartegen van de notaris zal de kamer hierna, voor zover van belang voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

Reikwijdte van het tuchtrecht

4.1. Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en de andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Ontvankelijkheid

4.2. De notaris heeft als primair verweer aangevoerd dat klagers geen belanghebbenden zijn en niet-ontvankelijk moeten worden verklaard. De notaris voert aan dat de proces-verbaalakte is opgesteld in opdracht en ten behoeve van [C] en dat klagers bij die opdracht geen partij zijn. De akte bevat slechts een waarneming van de notaris en klagers hebben er geen belang bij die waarneming te betwisten en zij hebben daarom ook onvoldoende belang bij hun klacht. De onvrede over de uitleg die [C] geeft aan de akte is een discussie die klagers in de gerechtelijke procedure tussen klagers en [C] moeten voeren, aldus de notaris.

4.3. In dit verband overweegt de kamer als volgt. In artikel 99 lid 1 Wna staat dat klachten tegen notarissen door een ieder met enig redelijk belang kunnen worden ingediend. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat een rechtstreeks belang bij de klacht niet zonder meer is vereist, ook een indirect of afgeleid belang van klagers kan grond zijn voor ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure door de wetgever beoogd.

4.4. Niet ter discussie staat dat klagers huurders zijn van [C] zodat de plannen van [C] om de huurwoningen aan te sluiten op een warmtenet, klagers in hun (huur)belangen raakt. Verder staat niet ter discussie dat [C] een draagvlakmeting onder haar huurders heeft uitgevoerd om te bekijken of zij haar plannen kon doorvoeren. Volgens de notaris had zij de (beperkte) opdracht gekregen om de stembiljetten te tellen en haar waarnemingen in een proces-verbaal te zetten. In de akte heeft de notaris dit gedaan en vastgesteld dat de benodigde drempel van 70% is behaald. Klagers hebben onweersproken gesteld dat in de gerechtelijke procedure met [C] de akte aan de huurders wordt tegengeworpen. Hiermee raken de werkzaamheden van de notaris wel degelijk de belangen van klagers als huurders. Dat klagers geen partij zijn bij de opdracht aan de notaris, maakt het voorgaande niet anders.

4.5. Klagers zijn daarom wel belanghebbenden in de zin van artikel 99 lid 1 Wna. Hierna zal de klacht inhoudelijk worden beoordeeld.

De klacht

4.6. In de kern verwijten klagers de notaris dat zij onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld en geen rekening heeft gehouden met de belangen van klagers.

4.7. De notaris voert aan dat zij haar taak zorgvuldig heeft uitgevoerd en dat zij geen zorgplicht had jegens klagers. Haar werkzaamheden (het tellen van de stemmen en het vastleggen van haar waarnemingen) waren beperkt en zij heeft geen opdracht gekregen om de procedure te beoordelen. Zij heeft een proces-verbaalakte in de zin van artikel 37 Wna opgesteld. Dat is geen partij-akte. De proces-verbaalakte bevat slechts feitelijke waarnemingen van de notaris zelf en bevat – in tegenstelling tot een partij-akte – geen verklaringen van partijen en eventuele getuigen. De notaris heeft van [C] een ordner met alle stembiljetten en een lijst met adressen ontvangen. Zij heeft de stembiljetten geteld en de conceptakte aan [C] voorgelegd en – na een correctie in de rechtsvorm van [C] – deze definitief gemaakt. Over de vraag of [C] de juiste procedure heeft gevolgd bij de stemming, heeft de notaris zich niet uitgelaten in de proces-verbaalakte. De notaris heeft de procedure die aan de stemming vooraf ging opgenomen in de akte omdat dit nodig was voor een goede lezing en begrip van de akte. Indien [C] de akte op een manier interpreteert die klagers niet bevalt dan is kan de notaris daar niet verantwoordelijk voor worden gehouden, aldus de notaris.

4.8. De kamer oordeelt als volgt. De notaris heeft voldoende gemotiveerd toegelicht dat haar opdracht alleen bestond uit het tellen van de stemmen en het vastleggen van haar bevindingen in een proces-verbaalakte. Zij hoefde niet de draagvlakmeting uit te voeren en heeft dit ook niet gedaan. De notaris hoefde daarom naar het oordeel van de kamer niet te onderzoeken in welke juridische context de stemming plaatsvond en of de criteria (over welke stemmen meetelden en de drempel van 70%) die [C] haar gaf, klopten. Ze hoefde ook niet aan de huurbelangen van klagers te toetsen en niet te controleren of alle huurders een stembiljet (met brochure) hadden ontvangen. Door dit na te laten, heeft de notaris dan ook niet klachtwaardig gehandeld.

4.9. Voor wat betreft de inhoud van de proces-verbaalakte overweegt de kamer als volgt. De akte bestaat uit drie delen: de ‘inleiding’, de ‘telling’ en de ‘constatering’. De ‘inleiding’ bevat het beoordelingskader. Ter zitting heeft de notaris (onweersproken) toegelicht dat zij het advies van advocatenkantoor VBTM dat daarin wordt genoemd, heeft opgevraagd en heeft gelezen. Ook heeft zij toegelicht dat zij met behulp van adressenlijsten heeft gecontroleerd of alle uitgebrachte stemmen op die lijsten stonden. Verder heeft de notaris toegelicht dat wat onder de ‘inleiding’ staat, niet haar eigen waarneming is maar informatie die zij ontving van [C] en dat dit is opgenomen om de context te schetsen. Om duidelijk te maken dat dit gedeelte in de akte afkomstig is van [C], heeft de notaris volgens eigen zeggen het onder het kopje inleiding gezet. De kamer is echter van oordeel dat daarmee niet voldoende blijkt dat dit gedeelte afkomstig is van [C]. Dit is dus een omissie in de akte. Onder ‘telling’ en ‘constatering’ staat verder wat de notaris heeft geconstateerd toen ze de stemmen telde, hoeveel woningen bewoond zijn of leeg staan, hoe wordt gerekend en dat uit de cijfermatige analyse blijkt dat de drempel van 70% van de stemmen is gehaald. Die beschrijving is te volgen en de cijfermatige analyse is kloppend.

4.10. Alles overziend is de kamer dan ook van oordeel dat de akte weliswaar explicieter had moeten vermelden dat de informatie uit de inleiding afkomstig was van [C], maar dat de akte verder kloppend is en de handelswijze van de notaris bij uitvoering van de opdracht correct. Voornoemde omissie acht de kamer niet zodanig ernstig dat dit klachtwaardig is. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden:

• verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. D. Vergunst, voorzitter, mrs. A.E. Zweers, M.R.H. Goossens, H.R. Grievink, A.J.H.M. Janssen, leden, en in tegenwoordigheid van mr. M.C.R. van Lent (secretaris), door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 29 augustus 2025.

De secretaris De voorzitter

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.