ECLI:NL:TNORAMS:2025:9 Kamer voor het notariaat Amsterdam 755566/NT24-26

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2025:9
Datum uitspraak:	08-05-2025
Datum publicatie:	05-06-2025
Zaaknummer(s):	755566/NT24-26
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klager heeft een kavel (1 C) gekocht waarop een villa mocht worden gebouwd. Het probleem is echter dat er maar één omgevingsvergunning is verleend voor kavel 1 (die bestaat uit de kavels 1a, 1b en 1c). Die omgevingsvergunning blijkt te zijn gebruikt door de koper van kavel 1a. Klager kan dus (nog) niet beginnen met bouwen. Dat probleem werd klager duidelijk in 2021. De klacht bestaat uit een aantal onderdelen. Klager verwijt de notaris dat hij zijn onderzoeksplicht niet is nagekomen. Ook verwijt klager de notaris dat hij niet wil meewerken aan de levering aan klager van het onverdeelde aandeel van de ex-echtgenote van klager in de eigendom van het perceel. De kamer verklaart de klacht grotendeels niet-ontvankelijk en voor een deel ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing in de klacht met nummer 755566 / NT 24-26 van:

[klager],

wonende te [plaats],

tegen:

[notaris],

notaris te [plaats],

gemachtigde: mr. G. van Atten, advocaat te Heemstede.

Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.

1. Ontstaan en loop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• e-mail van klager van 1 augustus 2024 met bijlagen;
• het klaagschrift van 8 augustus 2024 met bijlagen;
• het verweerschrift met bijlagen van 14 oktober 2024;
• e-mail van klager met productie van 30 oktober 2024;
• e-mail van de notaris met producties van 7 november 2024;
• e-mail van klager met producties van 29 januari 2025;
• e-mail van klager met producties van 31 januari 2025.

1.2. De kamer heeft de zaak mondeling behandeld op de openbare zitting van 27 maart 2025. Partijen waren aanwezig, de notaris bijgestaan door zijn gemachtigde en diens kantoorgenoot mr. [naam]. De notaris heeft gebruik gemaakt van een pleitnota, die aan het procesdossier is toegevoegd. Uitspraak is bepaald op vandaag.

2. De feiten

2.1. In 2020 is via Makelaardij Klaver een bouwkavel aan de [naam weg, nummer 1c en plaats] in de verkoop gekomen. De kavel maakt deel uit van een plan om op het terrein van de historische stolpboerderij [X], die uiteindelijk is gesloopt, een herbouwde stolpboerderij en twee villa’s neer te zetten. In de verkoopbrochure staat onder meer het volgende:

“U kunt er voor kiezen om het huidige ontwerp uit te voeren, maar het is ook mogelijk om een woning naar uw eigen keuze op deze kavel te plaatsen mits de omgevingsvergunning, in overleg met de gemeente, wordt aangepast. Voor deze unieke locatie is een omgevingsvergunning afgegeven, waarop een luxe vrijstaande villa gerealiseerd mag worden. Echter wijkt het huidige ontwerp af van de verleende omgevingsvergunning. Hierdoor dient er een nieuwe omgevingsvergunning te worden aangevraagd. De al verleende omgevingsvergunning zou wellicht ook gewijzigd kunnen worden middels een wijzigingsbesluit. Daarin worden geen problemen verwacht, daar het huidige ontwerp binnen de kaders valt van de verleende omgevingsvergunning.”

2.2. Klager en zijn toenmalige echtgenote (hierna: de ex-echtgenote) hebben op 27 oktober 2020 de kavel aan de [naam weg nummer 1c] gekocht, waarop een villa mocht worden gebouwd. In artikel 6.3. van de koopovereenkomst staat:

“De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Perceel grond, benoemd als [kavel 1C ], met mogelijkheid tot realisatie van een woning conform omgevingsvergunning 20180589 (...).”

2.3. Op 28 december 2020 heeft de notaris de leveringsakte gepasseerd waarbij de kavel is overgedragen aan klager en zijn ex-echtgenote.

2.4. De omgevingsvergunning met nummer 20180589, genoemd in de koopovereenkomst, blijkt te zijn verleend voor de locatie [weg 1 te plaats].

2.5. De omgevingsvergunning is gebruikt door de koper van de [kavel 1a]. In een e-mail aan klager en zijn ex-echtgenote van 9 mei 2024 schrijft die koper daarover:

“Deze vergunning heb ik op mijn naam laten zetten op 9 september 2021 omdat wij als eerste gestart zijn met de bouw. Jullie zullen begrijpen dat in de huidige situatie ik deze vergunning op mijn naam wil houden met regie op het te bouwen object in de toekomst.”

2.6. In een e-mail van klager aan de notaris van 17 mei 2023 staat onder meer het volgende:

“Zoals duidelijk door mij is aangegeven twijfel ik over het feit of er is voldaan aan het conformiteitsbeginsel bij de verkoop en levering van de Bouwkavel aan de [weg 1C]

Onderdeel van deze levering zou zijn dat er een omgevingsvergunning zou zijn verbonden bij deze aankoop (zie koopovereenkomst).

Tot heden is deze vergunning niet overlegd, daarnaast geeft [naam gemeenteambtenaar]aan, dit is een beleidsbepaler vanuit de gemeente [plaats], dat er door de ontwikkelaar van de kavel, in samenspraak met hun architect [naam architect] een keuze is gemaakt voor het aanvragen van 1 vergunning ipv 3 zelfstandige vergunningen.

Had iets te maken met een kostenoverweging, wellicht omtrent de te betalen bouwleges....? Dit was thans wat meneer [naam gemeenteambtenaar] gister in een gesprek kon vermelden.

Als betrokken notaris verwacht ik als particuliere aankoper dat u deze week nog een gesprek arrangeert met de betrokken partijen: (…)”

Klager heeft de notaris in deze e-mail verzocht een gesprek te arrangeren met de verkopend makelaar, de verkopers, de notaris en klager.

2.7. De notaris heeft niet gereageerd op het verzoek om een gesprek tussen de betrokken partijen te arrangeren

2.8. Klager is van echt gescheiden. Bij e-mail van 29 mei 2024 heeft klager aan de notaris geschreven:

“Zou jij in een conceptakte van levering de volgende punten kunnen opnemen. Deze akte zal ik nodig hebben voor afronding van mijn echtscheiding en de uiteindelijke verdeling van de (eventueel)resterende boedel. (…)

Aan de hand van de beschikking, die is uitgeven na een voorlopige voorziening, geeft deze weer dat [naam ex-echtgenote] de mogelijkheid heeft afgedwongen het perceel te waarderen middels een taxatie. Deze taxatie is het afgelopen jaar niet uitgevoerd, wel zijn er op diverse wijze biedingen binnengekomen die een reële waarde aftekenen tegen de destijds bedongen aankoopsom. De biedingen hebben gevarieerd van 460K tot 510K

Het voorstel dat ik zou willen doen, met het oogpunt het belang van [naam ex-echtgenote] en mijn kinderen is als volgd; De voorwaarde voor het ontslag is dat ik haar het voorstel van 515.5564,14 doe als basis voor het fundament van de verdeling van het registergoed.

Als vervreemder zijnde zullen de kosten van de overdrachtsbelasting voor mijn rekening komen en 100% van de 'overwaarde' zal [naam ex-echtgenote] worden toebedeeld.

Met deze uitkoop zal [naam ex-echtgenote] tevens gevrijwaard worden voor de kosten die gepaard gaan met een vordering van een zakelijke relatie, (...). Uiteraard zal haar goedkeuring nodig zijn om over te gaan tot het tekenen van de uiteindelijke leveringsakte en kwijting.”

2.9. Bij kortgedingvonnis van 1 augustus 2024 van de rechtbank Noord-Holland is klager op vordering van zijn ex-echtgenote veroordeeld om mee te werken aan – kort gezegd – het te koop zetten van de kavel 1c.

3. Het standpunt van klager

De klacht van klager valt uiteen in de volgende onderdelen:

3.1. De notaris heeft nagelaten onderzoek te doen naar de ervaringen van zijn klant;

3.2. De notaris heeft bij de levering niet opgemerkt dat het vergunningsnummer niet correspondeert met de onderliggende zaak die de notaris zelf heeft ingeschreven per akte;

3.3. De notaris heeft niet opgemerkt dat hij, na levering en kwijting aan klager, nog een transactie heeft gedaan met toezegging een omgevingsvergunning te leveren;

3.4. De notaris weigert medewerking te verlenen aan het arrangeren van een gesprek tussen de betrokken partijen, te weten de verkopers, de makelaar, klager en de koper van perceel 1a; en

3.5. De notaris kan of wil geen medewerking verlenen aan de (levering van de) onverdeelde helft van het eerder geleverde, dan wel niet geleverde.

3.6. Voor zover de notaris geen melding heeft gedaan bij het FIU-Nederland (de Financial Intelligence Unit-Nederland, in Nederland het centrale meldpunt voor ongebruikelijke transacties, kvhn) neemt klager hem dat ook kwalijk.

4. Het standpunt van de notaris

4.1. De notaris begrijpt het eerste klachtonderdeel aldus, dat hij in de visie van klager nader onderzoek had moeten verrichten naar de ervaring van klager, althans rekening had moeten houden met een gebrek aan ervaring met de aankoop van percelen. Er was voor de notaris echter geen aanleiding om dit te doen. In dit geval gaat het om een standaardakte voor de levering van een kavel. Bovendien stelt klager zelf in zijn e-mails steeds dat hij hypotheekadviseur is en presenteert hij zich op het internet als adviseur bij de Hollandse Rekenkamer met een jarenlange achtergrond in de vastgoedontwikkeling.

4.2. De notaris merkt op dat de voor het perceel afgegeven omgevingsvergunning geen onderdeel uitmaakte van de akte van levering en dat hem ook niets is verzocht over die vergunning. Er was ook geen sprake van een opschortende of ontbindende voorwaarde ten aanzien van de vergunning. De notaris betwist dat zijn onderzoeksplicht zo ver zou reiken dat hij ook de geldigheid van de vergunning zou moeten controleren. Voor zover er al sprake is van vermelding van een verkeerd vergunningskenmerk in de koopovereenkomst had de notaris geen aanleiding om te twijfelen aan de gegevens en aan de verlening van de vergunning zelf.

4.3. Het is de notaris niet duidelijk welke andere transactie klager bedoelt, noch aan wie hij een toezegging zou hebben gedaan.

4.4. Het is de notaris bekend dat klager op verkoper en de makelaar nogal wat druk heeft uitgeoefend en dat er een gerechtelijk vonnis ligt op grond waarvan klager zich niet meer publiekelijk mag uiten richting verkoper. Nog afgezien van het feit dat niet valt in te zien waarom de notaris gehouden zou zijn een gesprek te arrangeren, zijn de overige partijen vanwege voornoemde omstandigheden geenszins bereid om met klager rond de tafel te gaan.

4.5. Het onverdeelde aandeel van de ex-echtgenote in de eigendom van het bouwkavel kan niet rechtsgeldig aan klager worden geleverd omdat de ex-echtgenote niet bereid is haar medewerking te verlenen. Op grond van het kortgedingvonnis van 1 augustus 2024 is klager verplicht om mee te werken aan de verkoop en levering van de kavel aan een derde.

4.6. De notaris ziet niet in waarom hij klager zou moeten informeren over meldingen aan de FIU.

5. De beoordeling

5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

5.2. De eerste twee klachten zijn – dat heeft klager ter zitting bevestigd – allebei terug te voeren op het probleem dat er maar één omgevingsvergunning is verleend voor perceel [naam weg] 1, in plaats van drie omgevingsvergunningen voor de percelen [naam weg] 1A, B en C, waardoor klager (nog) niet kan bouwen. Dat dit probleem bestond, is hem duidelijk geworden in het voorjaar van 2021. In zijn klaagschrift staat hierover:

“Bij zowel de verkoper als de makelaar is er vanaf voorjaar 2021 gesteld dat er niet is voldaan aan het conformiteitsbeginsel, de vergunning met het nummer 20180589 blijkt immers niet verbonden te zijn aan de door mij aangekochte zaak maar is verbonden aan een perceel dat na het splitsen zou ‘verdwijnen’”

5.3. Tussen het voorjaar van 2021 en het indienen van de klacht (daarbij uitgaand van de eerste e-mail van klager aan de kamer van 1 augustus 2024) zijn ruim drie jaar verstreken. Een klacht kan slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde persoon kennis heeft genomen van het handelen of nalaten dat tot tuchtrechtelijke maatregelen jegens de notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris aanleiding kan geven (artikel 99 lid 21 Wna). Deze regel dient de rechtszekerheid. De notaris moet niet tot in lengte van jaren kunnen worden achtervolgd met onderzoeken over zijn handelen (Eerste Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33 569, C, p. 3). De notaris heeft op de zitting benoemd dat de klacht niet binnen de daarvoor geldende termijn is ingediend. Klager heeft daar tegen ingebracht dat het beroep op niet-ontvankelijkheid te laat is gedaan en daarom niet opgaat. Dat is echter niet het geval. De ontvankelijkheid moet ambtshalve worden gecontroleerd. De eerste twee klachten zijn niet-ontvankelijk wegens overschrijding van de klachttermijn.

5.4. De kamer begrijpt de derde klacht zo dat de notaris niet heeft opgemerkt dat bij de levering van bouwkavel 1A aan een derde eveneens een omgevingsvergunning was toegezegd. Het is echter niet aan klager om te klagen over het handelen van de notaris bij een transactie waarbij klager geen partij is en waarvan hij ook geen nadeel heeft ondervonden. Hij is ook niet gemachtigd door de betreffende koper om hierover een klacht in te dienen. Ook in deze klacht is klager niet-ontvankelijk.

5.5. De vierde klacht betreft het gesprek met alle betrokkenen, dat klager de notaris had gevraagd te organiseren. De notaris heeft daarover op de zitting gezegd dat de setting er niet naar was, gezien de bedreiging van klager aan het adres van de verkopers en de verkopend makelaar, en dat hij ook niet echt heeft begrepen dat klager een gesprek met die betrokkenen wilde. Dat laatste staat echter met zoveel woorden vermeld aan het slot van de e-mail van klager van 17 mei 2023. Voorstelbaar is dat de notaris geen mogelijkheden zag tot een vruchtbaar gesprek – klager erkent ver te zijn gegaan in zijn contacten met de verkopers – maar het was beter geweest als de notaris klager had geantwoord dat hij om die reden niet zou voldoen aan diens verzoek. Dat de notaris dit niet heeft gedaan is echter niet tuchtrechtelijk verwijtbaar: niet alles wat achteraf beter of anders had gekund is tuchtrechtelijk verwijtbaar. Onzorgvuldigheden worden in de praktijk begaan. In dit geval is het niet reageren op het verzoek van klager een gesprek te organiseren onvoldoende ernstig om tot tuchtrechtelijk verwijtbaarheid te komen. Deze klacht is ongegrond.

5.6. De vijfde klacht gaat over de weigering van de notaris om de onverdeelde helft van zijn ex-echtgenote in de eigendom van kavel 1c aan hem te leveren. De notaris kan dat echter niet doen, omdat de ex-echtgenote van klager daarmee niet instemt. Ook deze klacht is ongegrond.

5.7. Voor zover de notaris geen melding heeft gedaan bij het FIU-Nederland, neemt klager hem dat ook kwalijk. Of die melding is gedaan doet nu niet terzake. Het toezicht op de naleving door de notaris van zijn verplichtingen uit de Wwft (Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme) is namelijk niet aan klager, maar aan het BFT (Bureau Financieel Toezicht). Ook in deze klacht is klager niet-ontvankelijk.

6. De beslissing

De kamer voor het notariaat:

• verklaart klachtonderdelen 3.1, 3.2, 3.3. en 3.6 niet-ontvankelijk;

• verklaart klachtonderdelen 3.4 en 3.5 ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.S.J. Thijs, voorzitter, M.L.S. Kalff, C. Holdinga, E.W. Oosterbaan en A.J.H.M. Janssen, leden en uitgesproken in het openbaar op 8 mei 2025, in aanwezigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).