ECLI:NL:TNORAMS:2025:6 Kamer voor het notariaat Amsterdam 755946 / NT 24-32

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2025:6
Datum uitspraak:	24-04-2025
Datum publicatie:	06-05-2025
Zaaknummer(s):	755946 / NT 24-32
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen:	Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie:	Een gemeentambtenaar heeft de notaris benaderd voor het opmaken en verlijden van een akte van levering. Het betrof een koopovereenkomst, gesloten door de gemeente als verkoper, betreffende "een groenstrook" die door de koper zou worden ingericht "met het oog op het behoud en bevordering van een prettig woon- en verblijfsklimaat" in de gemeente. De gemeente heeft een klacht ingediend tegen de notaris, stellende dat de notaris nader onderzoek had moeten doen naar de door haar ontvangen getekende koopovereenkomst, omdat deze aanleiding geeft om te twijfelen over de juistheid en echtheid daarvan. De kamer verklaart de klacht gegrond en legt de notaris een berisping op. De notaris heeft onvoldooende zorgvuldig gehandeld. Bij een zorgvuldige taakuitoefening zou de fraude van de gemeenteambtenaar eerder aan het licht zijn gekomen.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing in de klacht met nummer 755946 / NT 24-32 van:

Gemeente Zandvoort,

gevestigd te Zandvoort,

gemachtigde: mr. P.F.P. Nabben, advocaat te Haarlem,

tegen:

[naam notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna de gemeente en de notaris genoemd.

1. Ontstaan en loop van de procedure

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit:

• het klaagschrift met bijlagen van 26 augustus 2024;
• het verweerschrift met bijlagen van 22 oktober 2024.

1.2. De kamer heeft de zaak mondeling behandeld op de openbare zitting van 11 maart 2025. Voor de gemeente was aanwezig mr. [naam medewerker], bijgestaan door de gemachtigde. De notaris was aanwezig, samen met notarieel medewerker mevrouw [naam], bijgestaan door haar gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van spreekaantekeningen. Uitspraak is bepaald op heden.

2. De feiten

2.1. Bij e-mail van 26 april 2022 heeft de heer [naam] (hierna: [X]), destijds werkzaam als juridisch adviseur van de gemeente Zandvoort, aan de notaris verzocht om een akte van levering op te stellen op basis van een (ver)koopovereenkomst: “Met enige vertraging, hierbij het verzoek tot het opstellen van de akte van levering op basis van bijgevoegde verkoopovereenkomst. De ondertekende versie wordt door het secretariaat ingescand en zal ik eind deze week doorsturen, maar dan is inhoud alvast bij u bekend. Reden voor vertraging was gelegen in het overeenstemming bereiken over de koopsom. In overleg met het bestuur is uiteindelijk besloten om de grond niet, om niet over te dragen maar voor de koopsom van € 35.000,-. (..)”

2.2. De gemeente Zandvoort heeft sinds 2018 een ambtelijke samenwerking met de gemeente Haarlem. Het personeel van de gemeente Zandvoort is in dienst van de gemeente Haarlem.

2.3. De koopovereenkomst betrof een perceel grond, groot 499 m², gelegen aan de [straatnaam en plaats] (hierna: het perceel). Als verkoper is vermeld de gemeente Zandvoort, vertegenwoordigd door de manager van de afdeling Vastgoed van de gemeente Haarlem, de heer drs. [A] (hierna: [A]), en als koper mevrouw [naam koper] (hierna ook: koper).

2.4. In de koopovereenkomst zijn de volgende overwegingen opgenomen:

“A. Ter hoogte van de [straatnaam en plaats] wordt de paardenmanege [naam] herontwikkeld naar woningen. Diverse omwonenden hebben kenbaar gemaakt deze ontwikkeling te betreuren, omdat hiermee een (sociale) ontmoetingsplek voor met name jongeren in de omgeving verdwijnt.

B. Koper heeft het initiatief op zich genomen om een plek te creëren in de omgeving voor de buurtbewoners ter hoogte van de groenstrook aan de [straatnaam]. Hiermee wordt tegemoet gekomen aan gebruikers en omwonenden van de manege.

C. De gemeente ondersteunt het initiatief van de koper met het oog op het behoud en bevorderen van een prettig woon- en verblijfsklimaat in [plaats] en is bereid om dit te faciliteren. Er zijn geen andere gegadigden.

D. Koper zal een plan indienen voor de inrichting van de groenstrook via een aanvraag om een omgevingsvergunning, waarbij voldoen moet worden aan het geldende bestemmingsplan.”

2.5. In artikel 5 van de koopovereenkomst is vermeld dat de leveringsakte uiterlijk een maand na ondertekening van de overeenkomst zou worden verleden, “doch uiterlijk op 31 mei 2022 (..).”

2.6. Bij e-mail van 4 mei 2022 heeft [X] de ondertekende koopovereenkomst aan de medewerker van de notaris, mevrouw [naam] (hierna: de medewerker van de notaris) verzonden. Bij e-mail van 30 mei 2022 heeft [X] de medewerker van de notaris bevraagd over de stand van zaken van het dossier.

2.7. Bij e-mail van 21 september 2022 heeft de medewerker van de notaris de conceptakte van levering aan [X] verzonden, met het verzoek om een volmacht voor de levering.

2.8. Bij e-mail van 14 oktober 2022 heeft [X] aan de medewerker van de notaris geschreven: “Excuus voor de late reactie. Er is een klein dilemma, die we op dit moment aan het oplossen zijn met de koper. Vanwege de gestegen plankosten, wordt de prijs voor de aankoop gehalveerd. Dit wordt aankomende dinsdag in het college besproken. Dus dan zal ik er nog op terugkomen. (..) De volmacht volgt eveneens volgende week.”

2.9. Bij e-mail van 27 oktober 2022 heeft [X] aan de medewerker van de notaris geschreven: “De verkoopprijs is na overleg met het college aangepast naar € 15.000,-.Voor het overige zijn er geen opmerkingen op de akte van levering. Bijgaand ontvangt u de volmacht en ID. Heeft u de contactgegevens van de koper?”Bijgevoegd zijn een door [A] ondertekende volmacht en een (kleuren)kopie van zijn paspoort.

2.10. Bij e-mail van 1 november 2022 heeft de medewerker van de notaris aan [X] geschreven: “Komt hier nog een nieuw besluit voor Anders zou het prettig zijn dat de nieuwe verkoopprijs gemeld wordt in de volmacht.”

2.11. Bij e-mail van 2 november 2022 heeft [X] aan de medewerker van de notaris een (opnieuw) door [A] getekende volmacht tot passeren van de akte gezonden, met vermelding van de koopprijs van € 15.000,-.

2.12. Bij akte van 21 november 2022 heeft de notaris de leveringsakte gepasseerd.

Als koper is (in persoon) verschenen: mevrouw [naam koper], gehuwd met de heer [naam]. Als verkoopprijs is vermeld: € 15.000,-. Voor de gemeente treedt de medewerker van de notaris als gemachtigde bij de door [A] verstrekte volmacht op.

2.13. Na de overdracht heeft de medewerker van de notaris bij de gemeente telefonisch het rekeningnummer geverifieerd waarop de koopprijs gestort diende te worden en gevraagd welke omschrijving meegegeven diende te worden bij de betaling. Op 22 november 2022 heeft de notaris een bedrag van € 15.000,- op de rekening van de gemeente gestort.

2.14. Per 1 april 2023 is [X] uit dienst getreden van de gemeente.

2.15. Op 5 februari 2024 heeft de gemeente aangifte gedaan van valsheid in geschrifte en oplichting tegen [X]. Op 6 februari 2024 heeft de gemeente conservatoir verhaalsbeslag en conservatoir leveringsbeslag laten leggen op het perceel.

2.16. Mevrouw [naam koper] heeft vrijwillig meegewerkt aan de ongedaanmaking van de koop. Bij akte van levering van 21 februari 2024, verleden door de notaris, is het perceel door haar teruggeleverd aan de gemeente en is de koopsom aan mevrouw [naam koper] terugbetaald.

3. De klacht

3.1. De notaris heeft bij het opmaken en verlijden van de akte van levering niet de grootst mogelijke zorgvuldigheid betracht. De notaris had nader onderzoek moeten doen naar de door haar ontvangen getekende koopovereenkomst, die aanleiding geeft om te twijfelen over de juistheid en echtheid ervan:

• de hoogte van de koopsom voor het perceel grond met een woonbestemming op de desbetreffende locatie was onrealistisch laag;
• er was geen aan de verkoop ten grondslag liggend collegebesluit;
• er was geen collegebesluit dan wel aangepaste koopovereenkomst ten aanzien van de verlaagde koopprijs (van € 35.000,- naar € 15.000,-);
• de handtekening van [A] stemde niet overeen met zijn handtekening op de volmacht en is “geplakt” op de koopovereenkomst;
• volgens de koopovereenkomst (artikel 5) diende de levering uiterlijk op
  31 mei 2022 plaats te vinden.

Door dat onderzoek na te laten heeft de notaris de belangen van de gemeente geschaad.

3.2. De notaris had haar dienst moeten weigeren, gelet op de gegeven omstandigheden.

3.3. De notaris heeft niet voldaan aan artikel 39 Wna. Zij heeft gehandeld op basis van een door [X] verstrekte, valse volmacht.
Een notaris heeft de plicht om een volmacht integraal te toetsen. Dat is zeker het geval als een woonperceel voor een opvallend lage prijs wordt verkocht. Eens te meer geldt dat aangezien de notaris niet eerder voor de gemeente heeft gewerkt, de heer [X] niet kende en ook niet bekend was met de heer [A].
De handtekeningen op de koopovereenkomst, de volmacht en het paspoort van [A] komen niet overeen. Van een zorgvuldig handelend notaris mag worden verwacht dat hij de handtekeningen onder de volmacht en onder de akte van levering vergelijkt en dat hij bij verschil contact opneemt met de betreffende partij.

4. Het verweer

4.1. De notaris meent dat de feiten en omstandigheden van dit geval maken dat, met de wetenschap die destijds voorhanden was, er geen aanleiding voor de notaris was om haar medewerking aan het passeren van de akte van levering te weigeren. De relevante omstandigheden waren:

• [X] was op het moment dat de levering zou plaatsvinden aantoonbaar al meer dan tien jaar werkzaam bij de gemeente;
• de notaris is vaker betrokken bij een levering met een sociale doelstelling. Dat [X] haar voor deze levering benaderde, bevreemdde haar dan ook niet; het perceel betrof blijkens de koopovereenkomst een groenstrook, bedoeld voor buurthuisachtige zaken;
• in het licht van het blijkens de koopovereenkomst beoogde gebruik was de lage koopprijs geen reden tot argwaan;
• het e-mailbericht waarmee [X] de opdracht verstrekte, is afkomstig van zijn werkaccount. Het e-mailbericht is afgesloten met het logo van de gemeente.
• verdere e-mailcorrespondentie met [X] werd ook gewisseld vanaf zijn werkaccount;
• de koopovereenkomst die ten grondslag lag aan de levering, bevatte geen afwijkingen en bevatte ook het logo van de gemeente;
• de hoogte en aanpassing van de koopsom was verklaarbaar vanwege het sociale karakter en de gestegen plankosten;
• [X] stuurde tweemaal een volmacht van zijn afdelingsmanager, bevoegd om de koopovereenkomst te sluiten en de levering te laten plaatsvinden;
• [X] stuurde een kleurenkopie van het paspoort van de volmachtgever;
• de medewerkster van de notaris heeft aan de hand van het internet gecontroleerd of de functies van [X] en [A] overeenkwamen met hetgeen werd aangegeven.

Voor de daling van de koopprijs gaf [X] volgens de notaris een logische verklaring, namelijk dat de plankosten waren gestegen.

4.2. Tegen dit soort fraudes is geen kruid gewassen, aldus de notaris. De notaris meent dan ook dat zij dat niet heeft kunnen en moeten signaleren. Voor dienstweigering zag zij geen aanleiding.

4.3. Een notaris heeft een zekere beleidsvrijheid om in een bepaald geval met verificatie aan de hand van een kopie van een identiteitsbewijs genoegen te nemen indien hij meent dat zulks onder de omstandigheden verantwoord is.
De notaris meent dat de omstandigheden zoals beschreven in het verweerschrift ertoe dienen te leiden dat de notaris genoegen kon en mocht nemen met verificatie van de kopie van het identiteitsbewijs.
Aan het feit dat de opdrachtgever een publiekrechtelijke instelling was en dat een juridisch adviseur van de gemeente een kopie van het paspoort van de volmachtgever stuurde, waarmee de identiteit van de volmachtgever (zijn afdelingsmanager) kon worden geïdentificeerd, heeft de notaris grote waarde gehecht.
De notaris is geen grafoloog. Het is een feit van algemene bekendheid dat een handtekening nooit op precies dezelfde wijze wordt gezet. In de geplaatste handtekeningen zijn er diverse overeenkomsten aan te wijzen.
In de stelling van de gemeente dat de handtekeningen van [A] zouden zijn “geplakt” op de koopovereenkomst kan de notaris zich niet vinden.
De notaris erkent dat zij bij partijen navraag had moeten doen over de uitgestelde levering. Dat kan echter niet tot de conclusie leiden dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld. De notaris heeft nooit van [X] begrepen dat er een harde deadline was.

5. De beoordeling

5.1. Notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen voor handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wet op het notarisambt (Wna) gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van artikel 93 lid 1 Wna.

5.2. De kamer is van oordeel dat de klacht gegrond is. De notaris heeft in strijd met de zorgvuldigheidsnorm van artikel 17 Wna gehandeld, door zich onvoldoende ervan te vergewissen dat de koopovereenkomst namens de gemeente was gesloten en dat de gemeente bij de levering (op de juiste wijze) werd vertegenwoordigd. De kamer zal dit toelichten.

5.3. Vooropgesteld wordt dat de volgende omstandigheden bij de notaris tot alertheid hadden moeten leiden bij deze transactie:

• de gemeente was geen vaste klant van de notaris;
• de gemeente verzocht een klein notariskantoor in een andere gemeente om een akte te passeren;
• de notaris kende de gemeente niet en ook niet [X], [A] of de koper;
• de grootte van het perceel is 499 m², er is geen sprake van “snippergroen”;
• de aanvankelijke koopprijs van het perceel was, gezien de grootte en de bestemming, laag en werd vervolgens gewijzigd van € 35.000,- naar € 15.000,-;
• er is tot tweemaal toe geen collegebesluit getoond, terwijl de medewerker van de notaris daar wel om heeft verzocht;
• de overdracht zou volgens de koopovereenkomst uiterlijk 31 mei 2022 plaatsvinden en kwam opeens in een “stroomversnelling” na de e-mail van de medewerker van de notaris van 1 november 2022, waarin zij verzocht om een afschrift van het collegebesluit.

5.4. Gelet op deze omstandigheden bestond er voor de notaris aanleiding om de gemeente te vragen naar de reden om de akte door haar te laten passeren. Het ligt immers voor de hand dat de gemeente daarvoor een lokale notaris zou benaderen. Dat geldt nog meer omdat de koper in [woonplaats] woonde. De notaris heeft ter zitting verklaard dat het ook niet eerder was voorgekomen dat een gemeente buiten haar vestigingsplaats haar een opdracht heeft verstrekt. De notaris heeft aangevoerd dat het haar niet bevreemdde dat zij door de gemeente werd aangezocht voor de overdracht, aangezien zij vaker is betrokken bij een levering met een sociale doelstelling en zij zich ook als zodanig afficheert op het internet. Ter zitting heeft de medewerker van de notaris echter verklaard dat de gemeente hier bij het verlenen van de opdracht niets over heeft gezegd. De notaris heeft daarom te gemakkelijk aangenomen dat haar sociale inslag voor de gemeente reden is geweest om haar voor deze transactie te benaderen.

5.5. Op de notaris die een akte verlijdt waarbij namens een partij wordt opgetreden door een vertegenwoordiger, rust de verplichting zich zo volledig en nauwkeurig mogelijk ervan te vergewissen dat die vertegenwoordiger bevoegd is tot het namens de vertegenwoordigde verrichten van de in de akte opgenomen rechtshandeling[1]. Deze verplichting vloeit voort uit de op de notaris rustende zwaarwegende zorgplicht voor wat nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen die met de in die akte opgenomen rechtshandelingen zijn beoogd.

5.6. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris zich niet volledig en nauwkeurig vergewist van de bevoegdheid van [A] om de koopovereenkomst namens de gemeente te sluiten. De notaris heeft op de zitting bevestigd dat er alleen contact is geweest met [X]. Met [A] of een andere medewerker van de gemeente heeft de notaris geen contact gehad. De medewerker van de notaris heeft destijds naar de functie van [A] onderzoek gedaan op het internet en daaruit begrepen dat hij bevoegd was de koopovereenkomst voor de gemeente te sluiten. De (medewerker van de) notaris heeft onderkend dat daarvoor een collegebesluit nodig was, maar heeft verzuimd onderzoek te doen naar dat besluit. In plaats daarvan heeft de notaris genoegen genomen met de mededeling van [X] dat (een afschrift van) het collegebesluit niet tijdig beschikbaar was. Dat was onvoldoende.

5.7. Artikel 39 lid 1 Wna schrijft voor hoe de notaris de identiteit moet vaststellen van de personen die de eerste maal voor hem verschijnen. Een voorschrift met betrekking tot de vaststelling van de identiteit van partijen die niet zelf bij de akte compareren, geeft de wet niet. Het is echter gebruikelijk binnen het notariaat om, indien de notaris niet-verschijnende partijen niet zelf kent en de volmacht niet op het kantoor van de notaris wordt getekend, te verlangen dat de handtekening op de volmacht door een collega wordt gelegaliseerd. Nu geen wets- of beroepsregel ten grondslag ligt aan de vaststelling van de echtheid van de handtekening op de volmacht, heeft de notaris daarbij een zekere beleidsvrijheid. Dit doet de notaris echter op eigen risico.

5.8. In dit geval heeft de notaris geen legalisatie van de handtekening van [A] verlangd, maar genoegen genomen met de door [X] toegezonden volmacht(en) en een kleurenkopie van het paspoort van [A]. Het enkele feit dat een kleurenkopie van het paspoort van [A] met de volmacht is meegestuurd levert onvoldoende grond op voor de notaris om geen legalisatie van de handtekening te verlangen. Daarbij speelt ook mee dat de handtekening op het paspoort van [A] afwijkt van de handtekeningen op de koopovereenkomst en op de volmacht(en) dat de notaris daarover tenminste met [A] contact had moeten opnemen. Van een zorgvuldig handelend notaris mag dat worden verwacht.

5.9. Uit de akte blijkt dat de koper ook de naam [X] draagt. Bij een zorgvuldige voorbereiding had de notaris dit moeten bemerken en navraag moeten doen naar de (eventuele) relatie met gemeenteambtenaar [X]. Bekendheid met deze moeder-zoonrelatie had vervolgens voor de notaris aanleiding moeten zijn om nader onderzoek te doen naar de totstandkoming van de koopovereenkomst.

5.10. De conclusie is dat de notaris de akte van levering in de gegeven omstandigheden niet op basis van een niet gelegaliseerde volmacht en zonder afschrift van het collegebesluit had mogen passeren. Het verweer van de notaris dat tegen dit soort fraude geen kruid gewassen is, gaat niet op. Legalisatie van de handtekening op de volmacht en/of het opvragen van het onderliggende collegebesluit had in dit geval de fraude immers voorkomen.

maatregel

5.11. De notaris heeft de zorgvuldigheidsnorm geschonden. Daarmee heeft zij onbedoeld de fraude door de gemeenteambtenaar mogelijk gemaakt, terwijl bij een zorgvuldige taakuitoefening deze fraude vroegtijdig aan het licht zou zijn gekomen. Door haar handelen en nalaten heeft de notaris het vertrouwen geschaad dat de samenleving in het notariaat moet kunnen stellen.

De notaris ziet dat in en heeft naar eigen zeggen haar kantoorbeleid aangepast. Indien een onbekende partij voor de notaris bij volmacht wenst te passeren is legalisatie van de handtekening op de volmacht nu een harde eis. De kamer acht desondanks de maatregel van berisping passend en geboden.

griffierecht

5.12. Omdat de kamer de klacht tegen de notaris gegrond verklaart, dient de notaris het door de gemeente betaalde griffierecht van € 50,- op grond van artikel 99 lid 5 Wna aan de gemeente te vergoeden.

kostenveroordeling

5.13. De kamer ziet aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 aanhef en sub a Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 (Staatscourant 2020, nr. 67893), te veroordelen in de kosten die de gemeente in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs heeft moeten maken, forfaitair vastgesteld op een bedrag van € 50,-.

5.14. Ook ziet de kamer aanleiding de gemeente een vergoeding toe te kennen in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Daarvoor wordt in dit geval 2 punten met een wegingsfactor 1, derhalve een bedrag van € 1.050,- toegekend.

5.15. De notaris moet het griffierecht en de kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan de gemeente vergoeden. De gemeente dient daarvoor tijdig schriftelijk haar rekeningnummer aan de notaris door te geven.

5.16. Verder ziet de kamer aanleiding om de notaris te veroordelen in de kosten die in verband met de behandeling van de zaak door de kamer zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op € 2.000,- (wegingsfactor 1). De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan de kamer moeten worden betaald. De notaris ontvangt hiervoor een nota van het LDCR te Utrecht.

6. De beslissing

De kamer voor het notariaat:

• verklaart de klacht tegen de notaris gegrond;
• legt aan de notaris de maatregel van berisping op;
• veroordeelt de notaris tot betaling aan de gemeente van € 50,- aan griffierecht en € 1.100,- aan andere kosten, op de wijze en binnen de termijn als onder 5.15. bepaald;
• veroordeelt de notaris tot betaling van € 2.000,- in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als onder 5.16. bepaald.

Deze beslissing is gegeven door mrs. W.S.J. Thijs, voorzitter, M.V. Ulrici, C. Holdinga, K.Th.J. van Duin en O. Schlaman, leden, en uitgesproken in het openbaar op 24 april 2025, in aanwezigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).

[1] HR 28 september 1990, NJ 1991, 473.