Print
Download PDFECLI:NL:TNORAMS:2025:26 Kamer voor het notariaat Amsterdam 764270 / NT 25-4 770749 / NT 25/19 774743 / NT 25-27
| ECLI: | ECLI:NL:TNORAMS:2025:26 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 11-12-2025 |
| Datum publicatie: | 02-03-2026 |
| Zaaknummer(s): |
|
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: Overig |
| Beslissingen: |
|
| Inhoudsindicatie: | Klacht over (met name) weigering van de notaris om inhoudelijk te reageren op vragen van klager over een akte (waar deze geen partij bij was). Daarnaast ziet de klacht op het uitblijven van een reactie van (het kantoor van) de notaris op de door klager intern ingediende klacht. De voorzitter heeft de klacht (t.a.v. dit klachtonderdeel) terstond afgewezen omdat deze naar zijn oordeel kennelijk ongegrond of van onvoldoende gewicht was. De kamer heeft het verzet tegen de voorzittersbeslissing vervolgens (deels) gegrond verklaard. De kamer acht de weigering van de notaris om inhoudelijk te reageren op klagers’ vragen over de betreffende akte niet tuchtrechtelijk verwijtbaar; klager was immers geen partij bij deze akte. De notaris heeft derhalve een terecht beroep gedaan op zijn geheimhoudingsplicht. Dat de notaris in het geheel niet heeft gereageerd op klagers’ e-mails noch de pogingen van klager om telefonisch contact te krijgen met de notaris, acht de kamer in dit geval evenmin tuchtrechtelijk verwijtbaar. Hierbij is van belang dat dit alles zich afspeelde binnen een korte tijdspanne (...). Artikel 2 van de Verordening Klachten- en geschillenregeling schrijft voor dat een notaris zorgdraagt voor een kantoorklachtenregeling. De kamer acht het geheel uitblijven van een reactie op de intern ingediende klacht onbegrijpelijk en in strijd met voornoemd artikel 2, omdat deze handelwijze het functioneren van een kantoorklachtenregeling belemmert. Het had op de weg van de notaris gelegen om ten minste een schriftelijke of telefonische reactie aan klager te sturen naar aanleiding van zijn klacht. Nu hij dit niet heeft gedaan, is dit klachtonderdeel gegrond. De kamer is van oordeel dat de notaris de zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden door na te laten enige reactie te geven op de intern ingediende klacht. De kamer acht hiervoor de maatregel van waarschuwing passend en geboden. |
Klachtnummer : 774743 / NT 25-27 (eerder: 764270 / NT 25-4 en 770749 / NT 25/19)
Datum uitspraak : 11 december 2025
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van 11 december 2025 in de klacht met nummer 774743 / NT 25-27:
[naam],
wonende te [woonplaats],
tegen:
[notaris],
notaris, gevestigd te [vestigingsplaats].
Partijen worden hierna klager en de notaris genoemd.
1. Ontstaan en loop van de procedure
1.1. Bij beslissing van 28 augustus 2025 heeft de kamer het verzet van klager in de klacht met nummer 770749 / NT 25-19 gedeeltelijk gegrond verklaard en bepaald dat de klacht zal worden behandeld op de zitting van 30 oktober 2025.
1.2. Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 30 oktober 2025 zijn klager
en de notaris verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd, de notaris aan de hand
van overgelegde pleitaantekeningen. Uitspraak is bepaald op heden.
2. De feiten
2.1. De kamer gaat uit van de voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde
feiten en omstandigheden zoals deze zijn vermeld in de beslissing van de voorzitter
van 2 juni 2025 in de klacht met nummer 764270 / NT 25-4.
3. De klacht
De klacht bestaat uit twee klachtonderdelen.
3.1. Klager verwijt de notaris dat hij niet heeft gereageerd op klagers’ e-mails van 15, 17, 20 en 21 januari 2025 en ook niet op de pogingen van klager om telefonisch contact te krijgen met de notaris.
3.2. Daarnaast verwijt klager de notaris dat hij niet heeft gereageerd op de
door hem bij het kantoor van de notaris ingediende klacht van 22 januari 2025.
4. Het verweer
4.1. De notaris heeft de klachten gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang
wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
klachtonderdeel 1
5.2. De kamer acht de weigering van de notaris om inhoudelijk te reageren op
klagers’ vragen over de betreffende akte niet tuchtrechtelijk verwijtbaar; klager
was immers geen partij bij deze akte. De notaris heeft derhalve een terecht beroep
gedaan op zijn geheimhoudingsplicht. Dat de notaris in het geheel niet heeft gereageerd
op klagers’ e-mails noch de pogingen van klager om telefonisch contact te krijgen
met de notaris, acht de kamer in dit geval evenmin tuchtrechtelijk verwijtbaar. Hierbij
is van belang dat dit alles zich afspeelde binnen een korte tijdspanne; op 15 januari
2025 zocht klager voor het eerst contact met de notaris over deze kwestie. Klager
had van de telefoniste van de notaris (blijkens de mail van klager aan de notaris
van 20 januari 2025) te horen gekregen dat de notaris “deze week helemaal niet bereikbaar” was, waarna klager aankondigde dat hij de zaak vervolgens aan een notaris van eigen
keuze zou voorleggen, bij het uitblijven van reactie. De notaris heeft die aankondiging
van klager desgevraagd zo opgevat dat klager geen inhoudelijke reactie meer van hem
verlangde. De kamer is van oordeel dat de notaris deze aankondiging ook als zodanig
heeft mogen opvatten. Dat klager heeft verklaard dat deze aankondiging uitsluitend
betrekking had op de rechtsgeldigheid van de koopoptie, en niet op het uitblijven
van een reactie of de handelwijze van de notaris, doet hier niets aan af. Het gaat
er immers om hoe de notaris de aankondiging heeft kunnen begrijpen. De kamer is daarom
van oordeel dat de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door niet
binnen een kort tijdsbestek te reageren en acht dit klachtonderdeel daarom ongegrond.
klachtonderdeel 2
5.3. Klager heeft verklaard dat hij inzake de interne klachtenprocedure zijn
klacht op drie manieren heeft ingediend bij het notariskantoor: per e-mail, per gewone
post en per aangetekende post. De notaris heeft niets gedaan met de klacht: de ontvangst
van de klacht is niet bevestigd, er is niet met klager gecommuniceerd of en hoe de
klacht zou worden behandeld en de notaris heeft geen reactie op de klacht gegeven.
De notaris heeft ter zitting verklaard dat hij na ontvangst van de klacht heeft besloten
niet te reageren omdat klager geen belanghebbende was bij het betreffende dossier.
Artikel 2 van de Verordening Klachten- en geschillenregeling schrijft voor dat een
notaris zorgdraagt voor een kantoorklachtenregeling. De kamer acht het geheel uitblijven
van een reactie op de intern ingediende klacht onbegrijpelijk en in strijd met voornoemd
artikel 2, omdat deze handelwijze het functioneren van een kantoorklachtenregeling
belemmert. Het had op de weg van de notaris gelegen om ten minste een schriftelijke
of telefonische reactie aan klager te sturen naar aanleiding van zijn klacht. Nu hij
dit niet heeft gedaan, is dit klachtonderdeel gegrond.
maatregel
5.4. De kamer is van oordeel dat de notaris de zorgvuldigheidsnorm heeft geschonden
door na te laten enige reactie te geven op de intern ingediende klacht. De kamer acht
hiervoor de maatregel van waarschuwing passend en geboden.
griffierecht
5.5. Omdat de kamer de klacht tegen de notaris (deels) gegrond verklaart, dient
de notaris het door klager betaalde griffierecht van € 50,- op grond van artikel 99
lid 5 Wna aan klager te vergoeden, binnen vier weken na het onherroepelijk worden
van deze beslissing. Klager dient daarvoor tijdig schriftelijk zijn rekeningnummer
aan de notaris door te geven.
kostenveroordeling
5.6. Nu de kamer de klacht (deels) gegrond verklaart en de notaris een maatregel
oplegt, zal de kamer de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 Wna jo. de richtlijn
kostenveroordeling kamers voor het notariaat (Staatscourant 2020, nr. 67893), veroordelen
in de kosten die klager in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs
heeft moeten maken, vastgesteld op een (forfaitair) bedrag van € 50,-. De kamer bepaalt
dat dit bedrag binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing
aan klager moet worden betaald. Klager dient daarvoor tijdig schriftelijk zijn rekeningnummer
aan de notaris door te geven.
5.7. Verder ziet de kamer aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 Wna jo. de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 (Staatscourant 2020, nr. 67893), te veroordelen in de kosten die voor de behandeling van de zaak door de kamer zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op € 2.000,- (wegingsfactor 1). De kamer ziet geen aanleiding voor het opleggen van een lagere kostenveroordeling. De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan de kamer moeten worden betaald. De notaris ontvangt hiervoor een nota van het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR) te Utrecht.
5.8. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
6. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
- verklaart klachtonderdeel 1 ongegrond;
- verklaart klachtonderdeel 2 gegrond;
- legt de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- veroordeelt de notaris tot betaling aan klager van € 50,- aan griffierecht en
€ 50,- in de kosten in verband met de behandeling van de klacht, op de wijze en binnen
de termijn als hiervóór bepaald;
- veroordeelt de notaris tot betaling van € 2.000,- in de kosten voor de behandeling
van de zaak door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór bepaald.
Deze beslissing is gegeven door mrs. W.S.J. Thijs, voorzitter, E.W. Oosterbaan en O. Schlaman, leden en uitgesproken in het openbaar op 11 december 2025 door mr. W.S.J. Thijs, voorzitter, in aanwezigheid van de secretaris.
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Klachtnummer : 770749 / NT 25/19 (eerder: 764270 / NT 25-4)
Datum uitspraak : 28 augustus 2025
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van 28 augustus 2025 in de zaak met nummer 770749 / NT 25/19 in het verzet van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
klager,
tegen de beslissing van de voorzitter van 2 juni 2025 in de klacht met nummer 764270
/ NT 25-4 tegen:
[notaris],
notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],
de notaris.
1. Het verloop van de procedure
1.1. Bij de hiervoor genoemde beslissing van 2 juni 2025 - die in deze beslissing wordt geacht te zijn overgenomen - heeft de voorzitter van de kamer voor het notariaat de klacht deels kennelijk niet-ontvankelijk, deels kennelijk ongegrond en voor het overige van onvoldoende gewicht verklaard. Een afschrift van deze beslissing is klager bij aangetekende brief van 2 juni 2025 toegezonden.
1.2. Bij e-mail van 7 juni 2025 heeft klager tegen de beslissing van de voorzitter verzet aangetekend en de kamer bericht dat hij in het verzet wenst te worden gehoord.
1.3. Bij e-mail van 9 juli 2025 heeft de notaris een e-mail aan de kamer gestuurd. Bij e-mail van diezelfde dag is een kopie daarvan aan klager gestuurd en is aan de notaris geantwoord dat - gelet op artikel 17 van het Reglement omtrent de werkwijze van de kamers voor het notariaat - de e-mail van de notaris aan de voorzitter zal worden voorgelegd.
1.4. Het verzet is behandeld op 10 juli 2025. Klager heeft het woord gevoerd
aan de hand van een pleitnotitie. Uitspraak is bepaald op heden.
2. De ontvankelijkheid van het verzet
2.1. Klager kan in zijn verzet tegen de beslissing van de voorzitter worden ontvangen,
nu hij het verzet heeft ingesteld binnen de bij de Wet op het notarisambt (hierna:
Wna) bepaalde termijn van 14 dagen na de datum waarop de kamer aan klager aangetekend
een afschrift van de voorzittersbeslissing heeft verzonden.
3. De feiten
3.1. De kamer gaat uit van de voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde
feiten en omstandigheden zoals deze zijn vermeld in de beslissing van de voorzitter
van 2 juni 2025.
4. De gronden van het verzet
4.1. Klager heeft verzet aangetekend omdat volgens hem de notaris heeft nagelaten
om op de herhaalde berichten van klager te reageren en de voorzitter daar ten onrechte
aan is voorbij gegaan. Daarnaast heeft klager nog zes verzetsgronden aangevoerd die
alle zien op de leveringsakte van 23 december 2024 (hierna: de leveringsakte).
5. De beoordeling
5.1. Op grond van artikel 99 lid 18 Wna kan de kamer voor het notariaat zonder nader onderzoek het verzet ongegrond verklaren indien zij van oordeel is dat de klacht kennelijk niet-ontvankelijk, kennelijk ongegrond of van onvoldoende gewicht is, echter niet dan na de klager die daarom vroeg, in de gelegenheid te hebben gesteld te worden gehoord.
5.2. Ten aanzien van de e-mail van de notaris van 9 juli 2025 overweegt de kamer dat deze e-mail aan het procesdossier zal worden toegevoegd aangezien daarin geen nieuwe feiten en/of omstandigheden worden gesteld en klager hierdoor niet in zijn belangen is geschaad.
5.3. Klager heeft in zijn klaagschrift (klachtonderdeel 1) aangevoerd dat de notaris een aantal feitelijke onjuistheden in de leveringsakte
heeft vermeld. Zo is daarin vermeld: dat de verkoper verklaart woonachtig te zijn
op het adres van de woning, terwijl hij daar niet woont; dat de woning vrij van huur
en ontruimd wordt geleverd, terwijl daar geen sprake van is; en dat er geen koopopties
aan derden zijn verleend, terwijl de huurovereenkomst van 6 maart 2023 expliciet een
koopoptie bevat.
Daarnaast heeft klager de notaris verweten (klachtonderdelen 3 en 4) dat de woning onder toepassing van een te laag belastingtarief van 2% aan de kopers
is overgedragen en dat de aan kopers verstrekte hypotheek mogelijk op onjuiste gronden
is verleend.
Ten slotte heeft klager de notaris verweten (klachtonderdeel 2) dat hij inhoudelijk niet heeft gereageerd op klagers e-mails van 17, 20 en 21 januari
2025 en evenmin heeft gereageerd op klagers pogingen om telefonisch contact te krijgen
met de notaris.
5.4. De voorzitter heeft de klachtonderdelen 1, 3 en 4 als kennelijk niet-ontvankelijk
afgewezen omdat klager geen partij was bij de leveringsakte en ook geen cliënt van
het kantoor van de notaris is.
Voor zover klager wel ontvankelijk in klachtonderdeel 1 zou zijn dient dit klachtonderdeel
als kennelijk ongegrond te worden afgewezen, omdat er geen aanwijzingen voor de notaris
waren dat klager een koopoptie op grond van de huurovereenkomst van 6 maart 2023 had
verkregen, aldus de voorzitter in zijn beslissing.
Ook de klachtonderdelen 3 en 4 stuiten af op de kennelijke niet-ontvankelijkheid
van klager, omdat dit kwesties zijn die klager niet regarderen, aldus de voorzitter.
5.5. Met de voorzitter is de kamer van oordeel dat klager kennelijk niet-ontvankelijk is in zijn klacht ten aanzien van de klachtonderdelen 1, 3 en 4. Ten aanzien van genoemde klachtonderdelen sluit de kamer zich aan bij de beslissing van de voorzitter en neemt die over. Het verzet is ten aanzien van de klachtonderdelen 1, 3 en 4 daarom ongegrond.
5.6. De voorzitter heeft in de beoordeling van klachtonderdeel 2 overwogen dat de weigering van de notaris om inhoudelijk op de verzoeken van klager in te gaan gelet op zijn geheimhoudingsplicht niet tuchtrechtelijk verwijtbaar is en dit klachtonderdeel voor zover het ziet op het niet geven van een inhoudelijke reactie naar aanleiding van klagers vragen over de leveringsakte kennelijk ongegrond geoordeeld. De klacht dat de notaris niet (inhoudelijk) heeft gereageerd op genoemde e-mails van klager heeft de voorzitter van onvoldoende gewicht geoordeeld, mede gelet op het bericht van mr. [A] en de eigen e-mail van klager dat hij de zaak ‘aan een notaris van eigen keuze’ zou voorleggen.
5.7. Klager heeft in zijn verzetschrift zijn klacht(en) herhaald. Uit de door klager ter zitting gegeven toelichting begrijpt de kamer dat zijn klacht er in de kern op neerkomt dat de notaris in het geheel niet heeft gereageerd op de (herhaalde) berichten van klager van 15, 17, 20 en 21 januari 2025 en evenmin op de door klager intern ingediende klacht van 22 januari 2025. Klager heeft ter zitting toegelicht dat hij inzake de interne klachtenprocedure zijn klacht bij het notariskantoor op 22 januari 2025 op drie manieren heeft ingediend; per e-mail, per gewone post en per aangetekende post. De notaris heeft ook in het geheel niet op de intern ingediende klacht van klager gereageerd, aldus klager.
5.8. De kamer is - anders dan de voorzitter - van oordeel dat klager voldoende
feiten en omstandigheden heeft gesteld die een mondelinge behandeling van het tweede
klachtonderdeel rechtvaardigen.
De notaris heeft in zijn verweerschrift aangevoerd dat hij wel kennis heeft genomen
van de berichten van klager, maar dat hij ervoor heeft gekozen klager niet te antwoorden
omdat klager zich ‘had voorgedaan’ alsof hij met goedkeuring van de verkoper en koper
een e-mail aan de notaris verzond. De notaris heeft daarin verder aangevoerd dat hij
- met een beroep op zijn geheimhoudingsplicht - klager geen informatie over de zaak
mocht verstrekken.
De kamer overweegt als volgt. Het had op de weg van de notaris gelegen om tenminste
een schriftelijke of telefonische reactie aan klager te sturen naar aanleiding van
zijn herhaalde vragen over de leveringsakte. Dit geldt ongeacht of klager nu wel of
niet ‘zich had voorgedaan’ alsof hij met goedkeuring van de verkoper en koper een
e-mail aan de notaris verzond. Ook maakt hiervoor niet uit of het standpunt van de
notaris om klager geen inhoudelijke informatie over de leveringsakte of juridisch
advies over de geldigheid van de koopoptie te geven in beginsel juist is.
Ten aanzien van het niet reageren op de e-mails van klager overweegt de kamer dat
de schriftelijke reactie van mr. [A] aan klager de notaris niet ontslaat van zijn
eigen verantwoordelijkheid om ook zelf op klagers herhaalde berichten te reageren.
Bovendien heeft klager in zijn verzetschrift verklaard dat zijn woorden ‘de zaak aan
een notaris van eigen keuze voor te leggen’ door de voorzitter verkeerd zijn begrepen;
deze mededeling had uitsluitend betrekking op de rechtsgeldigheid van de koopoptie,
niet op het uitblijven van een reactie of de handelwijze van de notaris, aldus klager.
Het geheel uitblijven van een reactie op de intern ingediende klacht bij het notariskantoor
acht de kamer evenmin begrijpelijk. De kamer acht het verzet op dit punt daarom gegrond.
BESLISSING
De kamer voor het notariaat:
- verklaart het verzet gegrond wat betreft klachtonderdeel 2;
- verklaart het verzet voor het overige ongegrond;
- bepaalt dat de behandeling van de klacht wat betreft klachtonderdeel 2 zal worden
behandeld op de zitting van 30 oktober 2025 om 10.30 uur, waartoe partijen nog nader zullen worden opgeroepen.
Deze beslissing is gegeven door mrs. M.V. Ulrici, voorzitter, T.H. van Voorst Vader,
C. Holdinga, K.Th. van Duin, en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr.
M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 28 augustus 2025.
Tegen deze beslissing staat geen rechtsmiddel open.
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Klachtnummer : 764270 / NT 25-4)
Datum uitspraak : 2 juni 2025
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing van de voorzitter van 2 juni 2025 als bedoeld in artikel 99 lid 11 van de Wet op het notarisambt (Wna) in de klacht met nummer 764270 / NT 25-4 van:
[klager],
wonende te [woonplaats],
klager,
tegen:
[notaris],
notaris te [vestigingsplaats],
de notaris.
1. Ontstaan en loop van de procedure
De voorzitter gaat uit van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen van 7 februari 2025;
- verweerschrift met bijlagen van 24 april 2025.
2. De feiten
De voorzitter gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:
2.1. Op 6 maart 2023 is met betrekking tot de woning, gelegen te [adres] (hierna:
de woning) tussen de eigenaar/verhuurder [verkoper] (hierna: verkoper) en klager en
[huurder 2] (hierna tezamen: de huurders) een huurovereenkomst gesloten. In de huurovereenkomst
is vermeld:
“12.2 Huurder en verhuurder zijn exclusief en onder onherroepelijk recht overgekomen
vóór huurperiode 18 maanden, zijnde 15-09-2024, eventueel over te gaan tot verkoop
met een verkoopprijs van € 1.600.000 kosten koper (ZEGGE: ÉÉN MILJOEN ZESHONDERD DUIZEND
EURO). Het is huurder toegestaan de optie door een door hem aan te wijzen familielid
of een door huurder rechtstreeks of middellijk bestuurder vennootschap te doen uitoefenen.
12.3 Mocht artikel 12.2 niet van toepassing zijn, zijn huurder en verhuurder exclusief en onder onherroepelijk recht overgekomen ná huurperiode 18 maanden, zijnde 15-09-2024, en geldig tot 15-03-2025 eventueel over te gaan tot verkoop met een verkoopprijs van € 1.650.000 kosten koper (ZEGGE ÉÉN MILJOEN ZESHONDERDVIJFTIG DUIZEND EURO). Het is huurder toegestaan de optie door een door hem aan te wijzen familielid of een door huurder rechtstreeks of middellijk bestuurder vennootschap te doen uitoefenen.”
2.2. Op 29 oktober 2024 is een koopovereenkomst gesloten tussen verkoper en [koper 1] en [koper 2] (hierna: kopers) waarbij de woning voor het bedrag van € 1.590.000,- is verkocht.
2.3. Op 23 december 2024 is de woning aan de kopers geleverd ten overstaan van de notaris.
2.4. Bij e-mail van 15 januari 2025 heeft klager de notaris geschreven:
“Recentelijk hebben wij contact gehad met [verkoper] en [kopers] inzake de situatie
rondom de woning gelegen aan (..). Aangezien onze standpunten dermate van elkaar verschillen,
zijn wij gezamenlijk tot de conclusie gekomen dat het zinvol is om deze kwestie aan
u voor te leggen voor een onafhankelijk oordeel.
Bijgaand treft u de volgende documenten aan ter beoordeling:
1. De oorspronkelijke huurovereenkomst met koopoptie.
2. De onderhuurovereenkomst, waarvoor [verkoper] destijds zijn goedkeuring heeft verleend.
Wij verzoeken u de overeenkomsten nauwkeurig te bestuderen, en in het bijzonder
de volgende punten:
1. Artikel 2.h van de koopovereenkomst, waarin expliciet wordt vermeld dat er geen opties
of contractuele verplichtingen met betrekking tot het verkochte bestaan.
2. Artikel 4.b van de leveringsakte, waarin wordt gegarandeerd dat het verkochte leeg
en ontruimd, vrij van huur, pacht en andere aanspraken tot gebruik wordt geleverd.
Feitelijk is dit echter niet het geval geweest.
Daarnaast verzoeken wij u specifiek te beoordelen of:
- De huurovereenkomst en de koopoptie, zoals opgenomen in de toegezonden documenten, volgens uw beoordeling nog geldig zijn.
- Wij verzoeken u in beide gevallen om een duidelijke motivering van uw oordeel (..)
Wij zien uw reactie graag uiterlijk vrijdag aanstaande tegemoet (..)”
2.5. Bij e-mails van 17, 20 en 21 januari 2025 heeft klager de notaris om een
reactie op zijn schrijven gevraagd. Daarnaast heeft klager op 17 en 20 januari 2025
getracht de notaris telefonisch te bereiken, hetgeen niet is gelukt. In de e-mail
van klager aan de notaris van 20 januari 2025 is onder meer het volgende vermeld:
“Zojuist had ik telefonisch contact met uw telefoniste (…) Tot mijn verbazing vernam
ik dat u deze week helemaal niet bereikbaar bent. (…) Indien ik ook op dit bericht
geen reactie ontvang vóór morgen 17.00 uur, zal ik de zaak voorleggen aan een notaris naar eigen keuze.”
2.6. Bij brief van 22 januari 2025 heeft klager een klacht bij het notariskantoor
ingediend en geschreven:
“(..) In overleg, medeweten en met goedkeuring van [verkoper] is de woning onderverhuurd.
Echter, in april 2024 werd de woning te koop aangeboden via het makelaarskantoor van
[de dochter van verkoper]. Nadat wij hiervan op de hoogte raakten, hebben wij bezwaar
gemaakt en [verkoper] en zijn dochter expliciet gewezen op de bestaande huurovereenkomst
met koopoptie, die geldig is tot en met 15 maart 2025.
Tijdens deze periode heeft ook een jurist, namens [verkoper], contact met ons opgenomen en gedreigd met een gang naar de rechter. Wij hebben hierop aangegeven dat wij een dergelijke procedure met vertrouwen tegemoet zouden zien. Er is vervolgens geen juridische procedure opgestart, maar de woning werd wel van Funda verwijderd. Wij beschouwden dit als een erkenning van de lopende huurovereenkomst en koopoptie.
Op 7 januari 2025 werd de onderhuurder echter benaderd door [koper], die hem informeerde dat zij de nieuwe eigenaar van de woning is. Na raadpleging van het Kadaster bleek dat de woning inderdaad – en tot onze grote verbazing – op 23 december 2024 was overgedragen aan [kopers], ten overstaan van [de notaris].
Wij hebben direct actie ondernomen en [verkoper], zijn dochter en de nieuwe eigenaren gewezen op de lopende overeenkomst en de schending daarvan. De verschillen van inzicht over deze situatie zijn dermate groot dat wij hebben voorgesteld om de oorspronkelijke huurovereenkomst met koopoptie en de onderhuurovereenkomst ter beoordeling van de rechtsgeldigheid voor te leggen aan [de notaris]. (..)
Aangezien ik het uitblijven van een reactie onaanvaardbaar vind, gelet op de ernst
van de situatie, verzoek ik u hierbij om mijn klacht in behandeling te nemen en uw
visie hierop te geven.”
3. De klacht
3.1. Klager verwijt de notaris ten eerste dat hij de volgende feitelijke onjuistheden
in de leveringsakte heeft vermeld:
1. verkoper verklaart woonachtig te zijn op het adres van de woning, terwijl hij
daar niet woont;
2. verkoper verklaart dat de woning vrij van huur en ontruimd wordt geleverd terwijl
er op dat moment een lopende huurovereenkomst èn sprake van onderhuur was. De woning
werd op dat moment bewoond door de familie [O] (hierna: de onderhuurders);
3. er zijn geen koopopties aan derden verleend, terwijl de huurovereenkomst van
6 maart 2023 expliciet een koopoptie bevat.
3.2. Klager verwijt de notaris voorts dat hij inhoudelijk niet heeft gereageerd op klagers e-mails van 17, 20 en 21 januari 2025 en ook niet op klagers pogingen om telefonisch contact te krijgen met de notaris.
3.3. Verder verwijt klager de notaris dat de woning onder toepassing van een te laag belastingtarief van 2% aan de kopers is overgedragen. Het 2% tarief geldt uitsluitend voor particulieren die de woning als hoofdverblijf gebruiken. Aangezien de woning op dat moment verhuurd was, had volgens klager het hoge tarief van 10,4% toegepast moeten worden.
3.4. Ten slotte verwijt klager de notaris dat de verstrekte hypotheek mogelijk
op onjuiste gronden is verleend omdat de woning feitelijk nog was verhuurd ten tijde
van de levering en banken doorgaans de voorwaarden hanteren dat een woning vrij van
huur wordt geleverd.
4. Het verweer
De notaris heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat klager niet ontvankelijk
moet worden verklaard in zijn klacht omdat hij geen partij was bij de leveringsakte
en geen cliënt is van het kantoor van de notaris. Subsidiair heeft de notaris de klacht
gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat- notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.
5.2. Op grond van artikel 99 lid 11 Wna kan de voorzitter een klacht over hiervoor bedoeld handelen of nalaten terstond bij met redenen omklede beslissing afwijzen indien hij van oordeel is dat de klacht kennelijk niet-ontvankelijk, kennelijk ongegrond of van onvoldoende gewicht is.
Klachtonderdelen 1, 3 en 4:
5.3. Bij de beoordeling van de vraag of de klacht ontvankelijk is, stelt de
kamer voorop dat op grond van artikel 99 lid 1 Wna ieder die daarbij enig redelijk
belang heeft een klacht kan indienen. Het begrip ‘enig redelijk belang’ moet ruim
worden opgevat. De wetsgeschiedenis vermeldt hierover:
“(…) Dit belang kan volgen uit betrokkenheid bij een specifieke zaak of bestaan uit
een belang bij de handhaving van de beroepsnormen en -regels voor het notariaat. Naast
de cliënt van de notaris, de KNB en het Bureau kan hierbij, afhankelijk van de concrete
omstandigheden van het geval, worden gedacht aan belangenorganisaties, het openbaar
ministerie en instanties die zijn belast met taken die raken aan werkzaamheden van
de notaris, zoals gemeenten, de belastingdienst of het kadaster. Er geldt dan ook
een ruim belanghebbendenbegrip: een rechtstreeks belang bij de klacht is niet zonder
meer vereist, ook een indirect of afgeleid belang van de klager kan grond zijn voor
ontvankelijkheid. Hiermee is een ruime toegang tot de tuchtrechtelijke klachtprocedure
beoogd; ter ondersteuning van de corrigerende functie van het tuchtrecht en het zelfreinigend
vermogen van de beroepsgroep. (…)” (Kamerstukken II, 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 26-27).
5.4. Klager was geen partij bij de akte van levering van 23 december 2024. Klager
is ook geen cliënt van het kantoor van de notaris. Klager is dan ook kennelijk niet
ontvankelijk in dit klachtonderdeel.
Voor zover klager wel ontvankelijk in dit klachtonderdeel zou zijn overweegt de
voorzitter dat dit klachtonderdeel als kennelijk ongegrond dient te worden afgewezen.
De notaris heeft het gebruikelijke onderzoek in de Basisregistratie personen verricht
voorafgaand aan de levering van de woning. Daaruit bleek dat de verkoper woonachtig
was op het adres van de woning. Het was de notaris ten tijde van de levering niet
bekend dat de woning op dat moment werd verhuurd c.q. onderverhuurd. Evenmin is gebleken
dat het de notaris bekend was dat klager een koopoptie op grond van de huurovereenkomst
van 6 maart 2023 had verkregen.
5.5. Klachtonderdelen 3 en 4 stuiten eveneens af op de (kennelijke) niet-ontvankelijkheid van klager. Het verwijt dat de notaris de woning onder toepassing van een te laag tarief van 2% aan de kopers zou hebben overgedragen of dat de verstrekte hypotheek mogelijk op onjuiste gronden zou zijn verleend, zijn kwesties die klager niet regarderen.
Klachtonderdeel 2:
5.6. Klager heeft, anders dan door hem gesteld, volgens de notaris van verkoper
en koper geen toestemming gekregen om de kwestie die hen verdeeld hield aan de notaris
voor te leggen. Mede om deze reden heeft de notaris geweigerd inhoudelijk in te gaan
op de verzoeken van klager. Vanwege zijn geheimhoudingsplicht heeft de notaris dan
ook geen informatie verstrekt aan klager. Naar het oordeel van de voorzitter is de
weigering van de notaris om klager informatie te verstrekken dan ook niet tuchtrechtelijk
verwijtbaar. Daarnaast overweegt de voorzitter dat het niet aan de notaris (maar aan
de rechter) is om een juridisch oordeel te geven over de geldigheid van de koopoptie.
Gelet op het voorgaande wijst de voorzitter dit klachtonderdeel dan ook als kennelijk
ongegrond af.
5.7. De klacht dat de notaris niet (inhoudelijk) heeft gereageerd op de mails van klager van 15, 20 en 21 januari 2025 is bij deze stand van zaken en mede gelet op het volgende van onvoldoende gewicht. Klager had eerder van mr. [A], de advocaat van (naar de voorzitter begrijpt) kopers, te horen gekregen dat klager zich ter zake van de koopoptie tot de verkoper moest wenden. Bovendien had klager van de telefoniste van de notaris (blijkens de mail van klager aan de notaris van 20 januari 2025 2.5) te horen gekregen dat de notaris “deze week helemaal niet bereikbaar” was, waarna klager aankondigde dat hij, bij gebreke van een reactie vóór 21 januari 2025 om 17:00 uur, de zaak “aan een notaris van eigen keuze” zou voorleggen. Het verwijt dat de notaris niet inhoudelijk heeft gereageerd vóórdat op 7 februari 2025 de klacht werd ingediend, dan ook van onvoldoende gewicht.
5.8. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
BESLISSING
De voorzitter:
- wijst de klachtonderdelen 1, 3 en 4 als kennelijk niet-ontvankelijk af;
- wijst af klachtonderdeel 2 als deels kennelijk ongegrond en voor het overige van
onvoldoende gewicht.
Deze beslissing is op 2 juni 2025 gegeven door mr. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris.
Tegen deze beslissing kan klager binnen veertien dagen na de dag van verzending van het afschrift van de beslissing schriftelijk in verzet gaan bij de kamer voor het notariaat. Klager dient gemotiveerd aan te geven met welke overweging(en) van de voorzitter hij/zij zich niet kan verenigen. Hij/zij kan daarbij vragen over het verzet te worden gehoord.