Print
Download PDFECLI:NL:TNORAMS:2025:15 Kamer voor het notariaat Amsterdam 756224 / NT 24-33 756225 / NT 24-34
| ECLI: | ECLI:NL:TNORAMS:2025:15 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 10-07-2025 |
| Datum publicatie: | 21-08-2025 |
| Zaaknummer(s): |
|
| Onderwerp: | Registergoed, subonderwerp: Overig |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | Het kennelijke verwijt van klaagster dat de kandidaat-notarissen hadden moeten waarschuwen voor de nadelige gevolgen van het verzoek om toestemming aan de gemeente is naar het oordeel van de kamer ongegrond. Dat de gemeente een onderzoek heeft verricht naar het gebruik van het adres [adres 3] (welk gebruik mogelijk niet in overeenstemming was met de bestemming) is niet een voorzienbaar gevolg van het vragen van de wettelijk vereiste toestemming aan de gemeente geweest. Ook het gevolg, dat klaagster in december 2022 een besluit van de gemeente heeft ontvangen waarin de bestemming van [adres 3] is gewijzigd naar bedrijfsmatige bestemming, zoals zij ter zitting heeft verklaard, is een omstandigheid die niet was te voorzien en evenmin de kandidaat-notarissen kan worden verweten. Niet gebleken is dat de kandidaat-notarissen tekort zijn geschoten in hun zorgplicht jegens klaagster. De kandidaat-notarissen hebben zich professioneel richting klaagster gedragen. De kandidaat-notarissen hebben gedaan wat zij bij de uitvoering van hun opdracht behoorden te doen en daarbij klaagster bij herhaling op correcte wijze geïnformeerd over het dossierverloop. Ook hebben zij klaagster uitgenodigd voor een bespreking op het notariskantoor, waar zij overigens niet op in is gegaan.Gelet op het vorenstaande acht de kamer de klacht ongegrond. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM
Beslissing in de klachten met nummers 756224 / NT 24-33 en 756225 / NT 24-34 van:
[klaagster],
wonende te [woonplaats],
tegen:
1. [kandidaat-notaris 1],
kandidaat-notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],
en
2. [kandidaat-notaris 2],
kandidaat-notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],
gemachtigde voor beiden: mr. P.J. Soede, advocaat te Amsterdam.
Partijen zullen hierna klaagster, respectievelijk kandidaat-notaris 1, kandidaat-notaris 2, tezamen de kandidaat-notarissen, worden genoemd.
1. Ontstaan en loop van de procedure
1.1. Bij brief van 2 september 2024, ingekomen 3 september 2024, heeft klaagster een klaagschrift met bijlagen ingediend.
1.2. Bij brief van 28 oktober 2024 hebben de kandidaat-notarissen een verweerschrift met bijlagen ingediend.
1.3. Bij brief van 4 april 2025, ingekomen 8 april 2025, heeft klaagster aanvullende gronden met bijlagen ingediend.
1.4. Aan de kandidaat-notarissen is bij e-mail van 15 april 2025 gelegenheid gegeven om binnen twee weken op de nagekomen stukken te reageren. Van de zijde van de kandidaat-notarissen is geen reactie op de aanvullende gronden ontvangen.
1.5. Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 22 mei 2025 zijn klaagster en de kandidaat-notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd, de kandidaat-notarissen aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Uitspraak is bepaald op 10 juli 2025.
2. De feiten
De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:
2.1. Bij notariële akte van 19 oktober 2006 heeft stichting Mitros, te Utrecht, (hierna: verkoper) ten overstaan van notaris [notaris], aan klaagster geleverd:
“(..) het appartementsrecht, omvattende de bevoegdheid tot het uitsluitend gebruik van de woning op de begane grond met serre en verder toebehoren, plaatselijk bekend [adres 1] te [woonplaats], (..) uitmakende het vierentachtig/tweehonderd achttiende (84/218) aandeel in de gemeenschap bestaande uit het recht van erfpacht voor onbepaalde tijd van een perceel grond, eigendom van de gemeente Utrecht (..)”
2.2. Bij e-mail van 11 mei 2022 heeft [H] namens Mitros aan kandidaat-notaris 1 meegedeeld:
“Hierbij mijn verzoek om de splitsingsakte te wijzigen van [adres 1]/[adres 2]. Als het goed is heb jij hierover enige tijd geleden ook contact gehad met de eigenaresse van [adres 1]. De splitsingstekening is gewijzigd (zie bijlage) en op basis hiervan dient de akte gewijzigd te worden. Toevoegingen die aangebracht moeten worden in de akte zijn de vermelding van de kelder bij [adres 1] en de vermelding van de zolder bij [adres 2]. De breukdelen laten we ongewijzigd. (...)”
2.3. Bij e-mail van 22 juni 2022 heeft kandidaat-notaris 1 aan een medewerker van de gemeente Utrecht (hierna: de gemeente) geschreven:
“(..). Van de gerechtigden tot de 2 bij die splitsing ontstane appartementsrechten (Mitros en [klaagster]) kregen wij het verzoek om de akte van splitsing te wijzigen, nu is gebleken dat de kelder en de zolder niet op de splitsingstekening stonden weergegeven. In dat kader hebben wij bijgaande akte opgesteld (onder voorbehoud van eventuele opmerkingen van Mitros/[klaagster]). (..) Derhalve het vriendelijke verzoek aan de gemeente Utrecht om de akte te ondertekenen teneinde deze toestemming te verlenen. (..)”
2.4. Bij e-mail van 24 juni 2022 heeft een verkoopadviseur van Mitros aan kandidaat-notaris 1 (met cc aan onder meer klaagster) bericht: “[Klaagster] en ik hebben de akte doorgenomen en zijn akkoord met de inhoud, met de volgende vragen-opmerkingen:
- [adres 3] wordt opgenomen in de gewijzigde splitsingsakte. In de bestaande akte staat dit adres niet vermeld. Klopt het dat dit adres in de bestaande akte vergeten was?(..)”
2.5. Klaagster heeft op 4 juli 2022 een volmacht ondertekend ten behoeve van de te passeren akte houdende wijziging splitsing.
2.6. Bij e-mail van 28 juli 2022 heeft een medewerker van de gemeente aan kandidaat-notaris 1 geschreven:
“(..)
Het is niet duidelijk wat het huidige gebruik is van het deel van het gebouw met het adres [adres 3]. (..)
Moet het huisnummer [adres 3] worden gewijzigd naar een nevenadres of moet het huisnummer [adres 3] helemaal worden ingetrokken?
Conclusie:
Vooralsnog is opnieuw een splitsingsvergunning nodig.
Gezien het bovenstaande lijkt het mij wenselijk dat er een controle door de afdeling Toezicht en Handhaving wordt uitgevoerd om het een en ander helder te krijgen. (..)”
2.7. Bij e-mail van 29 juli 2022 (18:21 uur) aan kandidaat-notaris 1 heeft klaagster geschreven: “(..)
Kan het zijn dat we gewoon [adres 3] adres moeten laten vervallen? Het is namelijk 1 geheel [adres 1] benedenwoning met serre.
(..).”
2.8. Bij e-mail van 2 augustus 2022 heeft kandidaat-notaris 1 aan de medewerker van de gemeente geschreven: “(..) Uit de afstemming met Mitros en [klaagster] volgt dat men meent dat [adres 3] enkel een administratieve aantekening betreft: (..) Als de gemeente dit ook zo ziet, dan het vriendelijk verzoek om het adres [adres 3] in te (laten) trekken. (..)”
2.9. Bij e-mail van 2 augustus 2022 heeft kandidaat-notaris 1 aan klaagster bevestigd de akte niet zullen te passeren. Tevens heeft kandidaat-notaris 1 klaagster meegedeeld dat zij de gemeente hebben verzocht het adres [adres 3] in te (laten) trekken.
2.10. Bij e-mail van 3 augustus 2022 heeft klaagster aan de gemeente geschreven: “(..)
Hierbij verzoek ik u dan ook om het adres [adres 3] (wat absoluut geen hoofdverblijf is maar serre) in te laten trekken . Ik heb slechts 1 hoofdverblijf en dat is [adres 1].
Ik wil niets splitsen , dat is onmogelijk!”
2.11. Bij e-mail van 1 september 2022 heeft klaagster haar volmacht ingetrokken.
2.12. Bij e-mail van 5 september 2022 heeft de medewerker van de gemeente aan kandidaat-notaris 2 geschreven: “De wijziging van de splitsingsakte kan doorgang vinden onder de voorwaarde dat het in de aangeleverde conceptakte vermelde adres ‘[adres 3] te ([postcode]) [woonplaats]’ in de definitieve akte wordt verwijderd.
Het huisnummer [adres 3] wordt namelijk ingetrokken, zie bijgaand mailbericht.(..)”
2.13. Bij e-mail van 5 september 2022 heeft klaagster aan kandidaat-notaris 1 geschreven: “Bedankt voor uw bericht. Het adres [adres 3] intrekken is mijns inziens de beste oplossing. (..)”
2.14. Bij e-mail van 7 september 2022 heeft klaagster aan kandidaat-notaris 1 geschreven: “(..)
Ik ga voorlopig niets tekenen, totdat voor mij helder is wat de consequenties zijn en bovendien volgt eerst nog een juridisch besluit gemeente Utrecht waarop ik bezwaar kan aantekenen.”
2.15. Bij besluit van 21 oktober 2022 is het adres [adres 3] [woonplaats] ingetrokken op grond van de Wet Basisregistratie Adressen en Gebouwen (Wet Bag).
2.16. Bij e-mail van 22 februari 2023 heeft kandidaat-notaris 2 aan klaagster geschreven: “(..). Wij lichten u graag toe nog een keer toe hoe het dossierverloop ons inziens is gegaan, zoals ook meermaals telefonisch met elkaar besproken.
(..) Een wijziging splitsing vindt ingevolge artikel 5:139 lid 3 BW plaats met medewerking van alle eigenaars alsmede de gemeente Utrecht nu in dit geval de gemeenschap in erfpacht is uitgegeven. (..). Uit de afstemming met de gemeente bleek dat er vragen bestonden ten aanzien van het gebruik van het gedeelte van het gebouw dat als [adres 3] in het Kadaster zichtbaar was. (..)
Het adres [adres 3] is vervolgens door de gemeente ingetrokken en men heeft ons bevestigd dat er (toch) geen nieuwe splitsingsvergunning is vereist. De gemeente gaf aan dat de akte gepasseerd kon worden, onder de voorwaarde dat de vermelding van het adres [adres 3] uit de akte zou worden verwijderd. Wij waren met elkaar in de veronderstelling dat daarmee “de kous af was”. Echter daarna begrepen wij van u dat u het bij nader inzien het niet eens bent met het intrekken van uw woning met serre/garage/tweede woning (?). (..) Vooralsnog stoppen wij onze werkzaamheden en sluiten wij het dossier totdat overeenstemming over het voorgaande is bereikt tussen partijen (U, Woonin [voorheen: Mitros – KvN] en de gemeente).”
3. De klacht
Klaagster verwijt de kandidaat-notarissen dat zij zonder vooroverleg met klaagster en zonder toestemming van klaagster de gemeente hebben verzocht het adres [adres 3] in te trekken en daarnaast niet hebben gewezen op de gevolgen daarvan.
4. Het verweer
De kandidaat-notarissen hebben de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.
5. De beoordeling
5.1. Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de kandidaat-notarissen een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
5.2. De kandidaat-notarissen zijn benaderd in het kader van een te wijzigen splitsingsakte.
Ingevolge artikel 5:139 lid 3 BW is, ingeval een akte van splitsing moet worden gewijzigd, toestemming van de grondeigenaar vereist indien een recht van erfpacht in de splitsing is betrokken.
Daartoe is aan de gemeente als grondeigenaar verzocht toestemming te geven.
Uit eigen beweging is door de gemeente vervolgens een onderzoek ingesteld.
Dat onderzoek heeft geleid tot vragen van de gemeente over (het gebruik van het gebouw met) het adres [adres 3]. Deze vragen hebben de kandidaat-notarissen na overleg met klaagster Mitros beantwoord. Dat de kandidaat-notarissen daarbij klachtwaardig hebben gehandeld valt niet in te zien. Daartoe wordt het volgende overwogen.
5.3. Vast staat dat klaagster bij e-mail van 24 juni 2022 met de inhoud van de conceptakte akkoord was en dat ook de gemeente bij e-mail van 5 september 2022 met de splitsingsakte akkoord was onder de voorwaarde dat het adres [adres 3] zou worden ingetrokken.
Vast staat voorts dat klaagster minstens twee maal uitdrukkelijk heeft verzocht om intrekking van het adres [adres 3], eerst bij e-mail van 3 augustus 2022 aan de gemeente en daarna bij e-mail van 5 september 2022 aan kandidaat-notaris 1.
Nadat bleek dat klaagster de conceptakte niet langer wenste te ondertekenen hebben de kandidaat-notarissen hun werkzaamheden opgeschort.
Ter zitting heeft klaagster verklaard dat zij graag had willen weten wat de gevolgen waren van de intrekking van het adres [adres 3] en dat zij het de kandidaat-notarissen verwijt dat zij haar daarover niet van tevoren hebben geïnformeerd.
Het kennelijke verwijt van klaagster dat de kandidaat-notarissen hadden moeten waarschuwen voor de nadelige gevolgen van het verzoek om toestemming aan de gemeente is naar het oordeel van de kamer ongegrond. Dat de gemeente een onderzoek heeft verricht naar het gebruik van het adres [adres 3] (welk gebruik mogelijk niet in overeenstemming was met de bestemming) is niet een voorzienbaar gevolg van het vragen van de wettelijk vereiste toestemming aan de gemeente geweest. Ook het gevolg, dat klaagster in december 2022 een besluit van de gemeente heeft ontvangen waarin de bestemming van [adres 3] is gewijzigd naar bedrijfsmatige bestemming, zoals zij ter zitting heeft verklaard, is een omstandigheid die niet was te voorzien en evenmin de kandidaat-notarissen kan worden verweten.
Niet gebleken is dat de kandidaat-notarissen tekort zijn geschoten in hun zorgplicht jegens klaagster. De kandidaat-notarissen hebben zich professioneel richting klaagster gedragen. De kandidaat-notarissen hebben gedaan wat zij bij de uitvoering van hun opdracht behoorden te doen en daarbij klaagster bij herhaling op correcte wijze geïnformeerd over het dossierverloop. Ook hebben zij klaagster uitgenodigd voor een bespreking op het notariskantoor, waar zij overigens niet op in is gegaan.
Gelet op het vorenstaande acht de kamer de klacht ongegrond.
5.4. Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.
6. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, S.P. Pompe, A.C. Stroeve, K.Th. van Duin en O. Schlaman, leden en uitgesproken in het openbaar op 10 juli 2025 door mr. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, in aanwezigheid van de secretaris.
Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).