Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORSHE:2022:33 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2022/16

ECLI: ECLI:NL:TNORSHE:2022:33
Datum uitspraak: 29-08-2022
Datum publicatie: 03-11-2022
Zaaknummer(s): SHE/2022/16
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen: Verzet ongegrond
Inhoudsindicatie: Klacht over (met name) weigering van de notaris tot wijziging van de wijze van indexering van een erfpachtcanon, die door zijn ambtsvoorganger was vastgelegd in een akte uit 1998. De voorzitter heeft de klacht terstond afgewezen omdat deze naar zijn oordeel kennelijk ongegrond is. De kamer heeft het verzet tegen die voorzittersbeslissing ongegrond verklaard.

Klachtnummer    : SHE/2022/16 (eerder: SHE/2021/87)

Datum uitspraak : 29 augustus 2022

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op het verzet tegen de beslissing van de plaatsvervangend voorzitter van deze kamer van 1 maart 2022 naar aanleiding van de klacht van:


de heer […] (hierna: klager) en
mevrouw […] (hierna: klaagster, samen ook: klagers)
beiden wonende in […]

tegen

notaris de heer mr. […] (hierna: de notaris)
gevestigd in […]

1.         De procedure

1.1.      De kamer voor het notariaat (hierna: de kamer) heeft op 23 december 2021 van klagers een brief, gedateerd 19 december 2021, met bijlagen ontvangen waarin zij een klacht hebben geformuleerd tegen de notaris. Klagers hebben bij brief van 27 december 2021 nog een bijlage aan de kamer gestuurd. 

1.2.      De notaris heeft bij e-mail van 2 februari 2022 een verweerschrift ingediend.

1.3.      Mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter van de kamer (hierna: de voorzitter), heeft de klacht tegen de notaris bij beslissing van 1 maart 2022 terstond afgewezen omdat deze naar zijn oordeel kennelijk ongegrond is.  

1.4.      Klagers hebben bij brief van 9 maart 2022 verzet ingesteld tegen deze beslissing van de voorzitter. De kamer heeft dit verzetschrift op 14 maart 2022 ontvangen.

1.5.      De kamer heeft het verzet mondeling behandeld op de openbare zitting van 18 juli 2022. Klager, vergezeld door de dochter van klaagster, en de notaris zijn bij de mondelinge behandeling aanwezig geweest. Klager en de notaris hebben hun standpunt over en weer toegelicht. Vervolgens is aan partijen meegedeeld dat uitspraak zal worden gedaan op 19 september 2022.

1.6.      Bij brieven van 24 augustus 2022 heeft de kamer partijen bericht dat de uitspraakdatum nader is bepaald op 29 augustus 2022.

2.         De feiten

Voor de beoordeling van het verzet acht de kamer de volgende feiten van belang:

2.1.      Op 5 mei 1977 heeft een (andere) notaris een akte gepasseerd, waarbij percelen grond op een recreatiecentrum in erfpacht zijn uitgegeven en waarbij een recht van opstal is gevestigd om op die percelen bungalows te bouwen. In artikel 4 van die akte is bepaald op welke wijze de erfpachtcanon, die aan de grondeigenaar moet worden betaald, wordt geïndexeerd.

2.2.      Op 1 september 1989 heeft een (andere) notaris een akte gepasseerd, waarbij klager het recht van erfpacht heeft verkregen van zo’n perceel grond en van het recht van opstal van de op die grond aanwezige bungalow. In die akte is vermeld dat de canon jaarlijks Hfl. 2.447,17 bedroeg.  

2.3.      Tussen de grondeigenaar en de erfpachters, onder wie klager, is onenigheid ontstaan over de wijze van indexering van de canon. Zij hebben daarover een civiele procedure gevoerd. 

2.4.      Op 27 april 1998 heeft de (ambts)voorganger van de notaris een akte gepasseerd, waarbij klager de onverdeelde helft van zijn recht van erfpacht en van opstal van de bungalow heeft overgedragen aan klaagster. Die akte bevat (op pagina 7) ook een nadere overeenkomst tussen klagers en de grondeigenaar, waarbij in afwijking van artikel 4 van de akte van 5 mei 1977 het volgende is overeengekomen:

“De canon over het jaar negentien honderd acht en negentig bedraagt twee duizend acht honderd gulden veertig cent (f. 2.800,40) per jaar en zal, uitgaande van één januari negentien honderd acht en negentig, om de twee jaar worden herzien op basis van de prijsindex die door het Centraal Bureau voor de Statistiek te ‘s-Gravenhage wordt uitgegeven voor werknemersgezinnen met een gezinsinkomen beneden de loongrens van de ziekenfondsverzekering met de basis negentien honderd negen en zestig is één honderd (1969=100), voor de eerste maal per één januari twee duizend.

Daarbij zal worden uitgegaan van het prijsindexcijfer zoals dat zal gelden voor december negentien honderd acht en negentig.  

De aanpassing volgt dan uit het proportioneel/procentueel verschil tussen het prijsindexcijfer december negentien honderd zes en negentig (zijnde drie honderd en zestien) en december negentien honderd acht en negentig en zo vervolgens.

De comparanten sub 1 en 2 verklaarden uitdrukkelijk met het vorenstaande accoord te gaan.”

Klagers, in deze akte aangeduid als de comparanten 1 en 2, zijn persoonlijk bij het passeren van die akte aanwezig geweest. De akte is ondertekend door klagers en namens de grondeigenaar. Het gerechtshof ’s‑Hertogenbosch heeft in het kader van de civiele procedure over de canon aanvaard dat zo’n nadere overeenkomst als een rechtsgeldige wijziging van de erfpacht en de canon moet worden beschouwd.   

2.5.      De notaris heeft per 1 oktober 2000 het protocol (de dossiers) overgenomen van zijn voorganger. In het najaar van 2020 heeft klager contact opgenomen met de notaris met het verzoek de akte van zijn voorganger van 27 april 1998 in die zin te wijzigen dat daarin wordt vermeld dat de canon destijds Hfl. 2.038,70 bedroeg in plaats van Hfl. 2.800,40. Naar aanleiding van dat verzoek heeft de notaris op zijn kantoor enkele gesprekken gehad met klager over zijn bezwaren tegen de hoogte van de canon en de wijze van indexering. Daarbij heeft de notaris klager meegedeeld dat hij niet bevoegd is om de akte uit 1998 te wijzigen als de grondeigenaar daar niet mee instemt.

2.6.      Daarna is er op initiatief van de notaris op 29 september 2021 op zijn kantoor een gesprek geweest met (onder meer) klager en vertegenwoordigers van de grondeigenaar over de hoogte en indexering van de canon. De grondeigenaar heeft niet ingestemd met een verlaging van de canon/wijziging van de wijze van indexering, zoals klager wilde.

3.         De beoordeling van het verzet

3.1.      Op grond van artikel 99 lid 15 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) kan een klager tegen een beslissing van de voorzitter tot afwijzing van een klacht binnen veertien dagen na de dag van verzending van het afschrift van de beslissing schriftelijk verzet doen bij de kamer. De kamer constateert dat het verzetschrift binnen die termijn is ontvangen, zodat het verzet ontvankelijk is. Vervolgens is de vraag aan de orde of de beslissing van de voorzitter op goede gronden is gegeven.  

3.2.      De voorzitter is er in zijn beslissing van uit gegaan dat klagers de notaris (samengevat) verwijten dat hij ten onrechte heeft geweigerd de akte van zijn voorganger te wijzigen, dat hij bij het gesprek op 29 september 2021 ten onrechte de kant van de grondeigenaar heeft gekozen en dat hij hen niet correct heeft behandeld omdat hij onvoldoende bereikbaar was. Bij de beoordeling van deze klachtonderdelen heeft de voorzitter (onder meer) overwogen dat de notaris niet tuchtrechtelijk verantwoordelijk is voor het handelen en/of nalaten van zijn voorganger, zodat hem daarvan geen tuchtrechtelijk verwijt kan worden gemaakt. Gelet op de inhoud van de akte van zijn voorganger heeft de voorzitter ook overwogen dat de notaris klagers er terecht op heeft gewezen dat die akte door hem niet op het enkele verzoek van klagers kan worden gewijzigd, maar dat voor zo’n wijziging ook de medewerking van de grondeigenaar vereist is. Omdat de grondeigenaar daartoe niet bereid was, stond het de notaris naar het oordeel van de voorzitter niet vrij de eerder tussen klagers enerzijds en de grondeigenaar anderzijds gesloten (tweezijdige) nadere overeenkomst, die is vastgelegd in de akte van zijn voorganger, eenzijdig te wijzigen. Daarbij heeft de voorzitter overwogen dat klagers een civiele procedure tegen de grondeigenaar aanhangig moeten maken als zij de eerder overeengekomen canon willen wijzigen. Verder heeft de voorzitter overwogen dat klagers hun verwijten dat de notaris ten onrechte de kant van de grondeigenaar zou hebben gekozen en dat de notaris onvoldoende bereikbaar was, niet hebben onderbouwd met concrete voorbeelden. Om die reden heeft de voorzitter geoordeeld dat de klacht kennelijk ongegrond is.

3.3.      Uit het verzetschrift en de toelichting die klager daarop bij de mondelinge behandeling heeft gegeven, begrijpt de kamer dat klagers door middel van dit verzet willen bereiken dat de kamer het oordeel uitspreekt dat de canon in het verleden op onjuiste wijze is geïndexeerd, zodat de akte uit 1998 moet worden aangepast en de grondeigenaar de canon alsnog op de door klagers voorgestelde wijze moet indexeren en corrigeren. Bij de mondelinge behandeling heeft de voorzitter van de kamer echter aan klager meegedeeld dat de kamer als tuchtrechter enkel kan oordelen over het handelen en/of nalaten van een notaris, maar dat een notariële akte – zoals de akte uit 1998 – niet op basis van een beslissing van de kamer kan worden gewijzigd. Daarbij heeft de kamer klager erop gewezen dat de afspraken die klagers met de grondeigenaar hebben gemaakt en die door de voorganger van de notaris in de vorm van een nadere overeenkomst zijn vastgelegd in de akte uit 1998, alleen kunnen worden gewijzigd als de grondeigenaar met zo’n wijziging instemt of als de civiele rechter oordeelt dat de (wijze van indexering van de) canon in het verleden niet juist is vastgelegd en dat de akte moet worden gewijzigd. De grondeigenaar heeft echter niet met zo’n wijziging ingestemd en er is ook niet gesteld of gebleken dat er een onherroepelijke of uitvoerbaar bij voorraad verklaarde uitspraak van de civiele rechter is op grond waarvan de notaris de akte uit 1998 zou kunnen aanpassen. De kamer is dan ook van oordeel dat de voorzitter op goede gronden heeft geoordeeld dat de klacht dat de notaris de akte ten onrechte niet heeft gewijzigd, kennelijk ongegrond is.

3.4.      Voor zover klagers bij de mondelinge behandeling hebben gesteld dat de voorzitter geen juiste beslissing kon geven omdat de notaris in het kader van deze (tuchtrechtelijke) procedure bij de kamer andere informatie heeft verstrekt dan hij eerder had gedaan bij zijn e-mail van 3 december 2021 aan mevrouw […] – verbonden aan de Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie – overweegt de kamer dat deze stelling feitelijk onjuist is. Klagers hebben die e-mail van de notaris van 3 december 2021 namelijk zelf als bijlage bij hun klaagschrift in het geding gebracht, zodat de voorzitter (en overigens ook de kamer) van de inhoud daarvan kennis hebben genomen. Nu klagers verder geen (gemotiveerde) bezwaren naar voren hebben gebracht tegen de andere overwegingen van de voorzitter, op basis waarvan deze in zijn beslissing van 1 maart 2022 ook de overige klachtonderdelen kennelijk ongegrond heeft verklaard, is de kamer van oordeel dat het verzet ongegrond is.

3.5.      Dit leidt tot de volgende beslissing.

4.         De beslissing

De kamer voor het notariaat:  

  • verklaart het verzet ongegrond.  

Deze beslissing is gegeven door mr. C. Kool, plaatsvervangend voorzitter, mr. J.H.L.M. Snijders, rechterlijk lid, en mr. Y.M.R. van der Voort, notarieel lid.

Uitgesproken in het openbaar op 29 augustus 2022 door mr. J.H.L.M. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de griffier.

Op grond van artikel 99 lid 19 Wet op het notarisambt staat tegen deze beslissing van de kamer geen rechtsmiddel open.

______________________________________________________________________________________________

Klachtnummer    : SHE/2021/87
Datum uitspraak : 1 maart 2022

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de plaatsvervangend voorzitter (hierna: de voorzitter) van de kamer voor het notariaat in het ressort ’s‑Hertogenbosch (hierna: de kamer) op de klacht van:


de heer […] (hierna: klager) en
mevrouw […] (hierna: klaagster, samen ook: klagers)
beiden wonende in […]

tegen

notaris de heer mr. […] (hierna: de notaris)
gevestigd in […]

1.         De procedure

1.1.      De kamer heeft op 23 december 2021 een brief (gedateerd 19 december 2021) met bijlagen ontvangen van klagers, waarin zij een klacht hebben geformuleerd tegen de notaris. Bij brief van 27 december 2021 hebben klagers nog een bijlage aan de kamer gestuurd.

1.2.      De notaris heeft bij e-mail van 2 februari 2022 een verweerschrift ingediend.

2.         De feiten

Voor de beoordeling van de klacht vindt de voorzitter de volgende feiten van belang:

2.1.      Op 5 mei 1977 heeft een (andere) notaris een akte gepasseerd, waarbij percelen grond op een recreatiecentrum in erfpacht zijn uitgegeven en waarbij een recht van opstal is gevestigd om op die percelen bungalows te bouwen. In artikel 4 van die akte is bepaald op welke wijze de erfpachtcanon, die aan de grondeigenaar moet worden betaald, wordt geïndexeerd.

2.2.      Op 1 september 1989 heeft een (andere) notaris een akte gepasseerd, waarbij klager het recht van erfpacht heeft verkregen van zo’n perceel grond en van het recht van opstal van de op die grond aanwezige bungalow. In die akte is vermeld dat de canon jaarlijks Hfl. 2.447,17 bedroeg.  

2.3.      Tussen de grondeigenaar en de erfpachters, onder wie klager, is onenigheid ontstaan over de wijze van indexering van de canon. Zij hebben daarover een civiele procedure gevoerd.  

2.4.      Op 27 april 1998 heeft de (ambts)voorganger van de notaris een akte gepasseerd, waarbij klager de onverdeelde helft van zijn recht van erfpacht en van opstal van de bungalow heeft overgedragen aan klaagster. Die akte bevat ook een nadere overeenkomst tussen klagers en de grondeigenaar, waarbij in afwijking van artikel 4 van de akte van 5 mei 1977 is bepaald op welke wijze de canon voortaan zal worden geïndexeerd. In die akte is vermeld dat de canon over het jaar 1998 Hfl. 2.800,40 bedroeg. Het gerechtshof ’s‑Hertogenbosch heeft in het kader van de civiele procedure over de canon aanvaard dat zo’n nadere overeenkomst als een rechtsgeldige wijziging van de erfpacht en de canon moet worden beschouwd.    

2.5.      De notaris heeft per 1 oktober 2000 het protocol (de dossiers) overgenomen van zijn voorganger. In het najaar van 2020 heeft klager contact opgenomen met de notaris met het verzoek de akte van zijn voorganger van 27 april 1998 in die zin te wijzigen dat daarin wordt vermeld dat de canon destijds Hfl. 2.038,70 bedroeg. Naar aanleiding van dat verzoek heeft de notaris op zijn kantoor enkele gesprekken gehad met klager over zijn bezwaren tegen de hoogte van de canon en de wijze van indexering. Daarbij heeft de notaris klager meegedeeld dat hij niet bevoegd is om de akte uit 1998 te wijzigen als de grondeigenaar daar niet mee instemt.

2.6.      Daarna is er op initiatief van de notaris op 29 september 2021 op zijn kantoor een gesprek geweest met (onder meer) klager en vertegenwoordigers van de grondeigenaar over de hoogte en indexering van de canon. De grondeigenaar heeft niet ingestemd met een verlaging van de canon/wijziging van de wijze van indexering, zoals klager wilde.

3.         De klacht

3.1.      Uit de brief van klagers begrijpt de voorzitter dat zij de notaris (samengevat) verwijten dat hij ten onrechte heeft geweigerd de akte van zijn voorganger te wijzigen, dat hij bij het gesprek op 29 september 2021 ten onrechte de kant van de grondeigenaar heeft gekozen en dat hij hen niet correct heeft behandeld omdat hij onvoldoende bereikbaar was.

3.2.      De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klacht. Voor zover dit verweer van belang is voor de beoordeling, zal dit hierna aan de orde komen.

4.         De beoordeling

4.1.      Op grond van het bepaalde bij artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (Wna) zijn notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen en/of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijke beroepsbeoefenaar behoort te doen.   

4.2.      Indien de voorzitter na een summier onderzoek van oordeel is dat de klacht kennelijk niet-ontvankelijk, kennelijk ongegrond of van onvoldoende gewicht is, kan hij de klacht terstond afwijzen (artikel 99 lid 11 Wna). Deze klacht komt kennelijk voort uit een jarenlang conflict tussen klagers en de grondeigenaar over de hoogte van de canon.

4.3.      Bij de beoordeling stelt de voorzitter voorop dat de notaris niet betrokken is geweest bij de totstandkoming van de genoemde akten uit 1977, 1989 en 1998. Voor zover klagers stellen dat de voorganger van de notaris in de akte uit 1998 een te hoge canon heeft vermeld en dat de daarin verwoorde nader overeengekomen wijziging van de indexering onterecht en misleidend is omdat de oorspronkelijke tekst in de akte uit 1977 duidelijk was, overweegt de voorzitter dat de notaris niet tuchtrechtelijk verantwoordelijk is voor het handelen en/of nalaten van zijn voorganger. Daarvan kan hem dan ook geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt zodat de klacht in zoverre kennelijk ongegrond is.

4.4.      Ten overvloede overweegt de voorzitter daarbij dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde kennis heeft genomen van het handelen of nalaten van een notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven (artikel 99 lid 21 Wna). Uit de akte blijkt dat klagers op 27 april 1998 persoonlijk aanwezig zijn geweest bij het passeren van die akte door de voorganger, zodat zij op die datum kennis hebben genomen van de handelwijze van de voorganger en de inhoud van de akte. Vanaf dat moment hadden zij dus drie jaren de tijd om daarover een klacht in te dienen tegen de voorganger. Nu inmiddels ruim 23 jaren zijn verstreken sinds het passeren van die akte, is de termijn om nog over de inhoud van die akte te klagen dan ook ruimschoots verstreken.

4.5.      Uit de overgelegde stukken begrijpt de voorzitter dat klagers de notaris in de kern verwijten dat hij de akte van zijn voorganger niet heeft gewijzigd. Vast staat dat bij die akte drie partijen betrokken waren: klager (als verkoper), klaagster (als koper) en de grondeigenaar. Gelet op de inhoud van de akte is de voorzitter van oordeel dat de notaris klagers er terecht op heeft gewezen dat die akte niet op verzoek van klagers alleen kan worden gewijzigd, maar dat daarvoor ook de medewerking van de grondeigenaar vereist is. In verband daarmee heeft de notaris moeite gedaan om een bespreking te regelen met klager(s) en de grondeigenaar. Zoals klagers in hun brief van 25 oktober 2021 zelf hebben verwoord, zijn de betrokken partijen echter niet nader tot elkaar gekomen. Omdat er kennelijk geen overeenstemming is bereikt over de wijziging van de hoogte en indexering van de canon stond het de notaris niet vrij de eerder tussen klagers enerzijds en de grondeigenaar anderzijds gesloten (tweezijdige) nadere overeenkomst, die is vastgelegd in de akte van zijn voorganger, eenzijdig te wijzigen. De voorzitter is dan ook van oordeel dat de klacht in zoverre kennelijk ongegrond is. Als klagers de overeengekomen canon willen wijzigen, zullen zij daarvoor een civiele procedure aanhangig moeten maken tegen de grondeigenaar.

4.6.      Voor zover klagers hebben gesteld dat de notaris bij de bespreking op 29 september 2021 ten onrechte de kant van de grondeigenaar heeft gekozen, overweegt de voorzitter dat het op de weg van klagers had gelegen om hun verwijt dat de notaris partijdig heeft gehandeld te onderbouwen met concrete voorbeelden. Naar het oordeel van de voorzitter hebben zij dat echter niet gedaan. Verder hebben klagers gesteld dat zij zich onjuist en niet correct behandeld voelen omdat de notaris niet altijd bereikbaar was en geen gevolg werd gegeven aan de belofte om hen terug te bellen. De voorzitter is van oordeel dat klagers ook die stelling onvoldoende hebben onderbouwd. Daarbij neemt hij in aanmerking dat klagers zelf hebben gesteld dat het “uiteindelijk lukte” de notaris te bereiken, terwijl klager in zijn brief aan de grondeigenaar van 4 juni 2021 zelf heeft meegedeeld dat hij “intensief contact” had gehad met de notaris en vast staat dat vervolgens op initiatief van de notaris nog een bespreking heeft plaatsgevonden met onder meer klager en de vertegenwoordigers van de grondeigenaar.

4.7.      Gelet op het voorgaande is de voorzitter van oordeel dat de klacht kennelijk ongegrond is. Daarom zal hij deze terstond afwijzen.

5.         De beslissing

De voorzitter:

wijst de klacht terstond af omdat deze kennelijk ongegrond is.

Deze beslissing is gegeven op 1 maart 2022 door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend

voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

mr. E.J. van Vliet                                             mr. T. Zuidema

secretaris                                                        plaatsvervangend voorzitter                                                 


Tegen deze beslissing van de voorzitter tot afwijzing van de klacht kan de klager binnen veertien dagen na de dag van verzending van het afschrift van de beslissing schriftelijk verzet doen bij deze kamer voor het notariaat (Postadres: Postbus 70584, 5201 CZ ’s-Hertogenbosch). De klager dient gemotiveerd aan te geven met welke overweging(en) van de voorzitter hij/zij zich niet kan verenigen. Hij/zij kan daarbij vragen over het verzet te worden gehoord (artikel 99, lid 9, Wna). Als het verzet aan de kamer voor het notariaat wordt voorgelegd, zal de voorzitter die de beslissing heeft gegeven een plaatsvervanger aanwijzen om hem bij de behandeling van het verzet te vervangen.