Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORSHE:2022:24 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2021/78

ECLI: ECLI:NL:TNORSHE:2022:24
Datum uitspraak: 27-06-2022
Datum publicatie: 05-07-2022
Zaaknummer(s): SHE/2021/78
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen: Klacht niet-ontvankelijk
Inhoudsindicatie: Klager verwijt de oud-notaris dat hij heeft nagelaten om klager voorafgaande aan het passeren van de akte van levering te informeren over het ten behoeve van klager op de woning rustende voorkeursrecht.De kamer is van oordeel dat de klacht te laat is ingediend en daarom niet-ontvankelijk is. De kamer komt daarmee niet toe aan de inhoudelijke beoordeling van het door klager aan het adres van de oud-notaris gemaakte verwijt.

Klachtnummer    : SHE/2021/78

Datum uitspraak : 27 juni 2022

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

Beslissing van de kamer voor het notariaat op de klacht van:


[klager] (hierna: klager),

wonende in [woonplaats],

gemachtigde: de heer mr. R. Tajdary, advocaat in Breda,

tegen

[de oud-notaris] (hierna:de oud-notaris),

voorheen gevestigd in [vestigingsplaats],

gemachtigde: de heer mr. V.J.N. van Oijen, advocaat in Amsterdam.

1.         De procedure


1.1.      Bij brief van 24 november 2021 heeft klager een klacht geformuleerd tegen de oud-notaris. Deze brief (met bijlagen) is op 30 november 2021 door de kamer voor het notariaat (de kamer) ontvangen.

1.2.      Bij brief van 23 december 2021 heeft de kamer een kopie van de klacht aan de oud-notaris gezonden en hem verzocht om zijn standpunt binnen drie weken kenbaar te maken.

1.3.      De oud-notaris heeft verzocht uitstel te verlenen voor het indienen van een inhoudelijk verweer. De plaatsvervangend voorzitter van de kamer heeft het verzochte uitstel verleend.  

1.4.      De oud-notaris heeft bij brief van 2 februari 2022 een verweerschrift ingediend. Dit verweerschrift is op 4 februari 2022 door de kamer ontvangen.

1.5.      Bij brief van 15 april 2022 heeft klager nadere stukken ingediend. Eén van de bijlagen betrof een inhoudelijke reactie op het verweerschrift van de oud-notaris en is niet door de kamer geaccepteerd, omdat de schriftelijke fase van de procedure al was geëindigd.

1.6.      Bij e-mail van 10 mei 2022 heeft de gemachtigde van de oud-notaris aan de kamer laten weten dat hij de oud-notaris bijstaat en heeft hij nadere stukken ingediend.

1.7.      Bij e-mail van 13 mei 2022 heeft de gemachtigde van klager aan de kamer laten weten dat hij klager bijstaat.

1.8.      De klacht is behandeld tijdens de openbare zitting van de kamer van 16 mei 2022, waarbij klager, de gemachtigde van klager, de oud-notaris en de gemachtigde van de oud-notaris zijn verschenen. Partijen hebben hun visie op de klacht over en weer toegelicht, mede aan de hand van pleitnotities die zij aan de kamer hebben overhandigd. Aan partijen is meegedeeld dat de uitspraakdatum is bepaald op 18 juli 2022.

1.9.      Ten slotte is op 17 juni 2022 aan partijen bericht dat de uitspraakdatum nader is bepaald op 27 juni 2022.

2.         De feiten

De klacht gaat over de levering van een woning en de vraag of daarbij het voorkeursrecht van klager in acht is genomen. Voor de beoordeling van de klacht acht de kamer de volgende feiten van belang.

2.1.      De oud-notaris is tot [datum] 2022 notaris geweest. Per [datum] 2022 is hij gedefungeerd en heeft hij op zijn verzoek de hoedanigheid van kandidaat-notaris gekregen op grond van artikel 30a Wet op het notarisambt (hierna: Wna).

2.2.      Bij akte van 25 november 1982, verleden voor notaris mr. [naam notaris], hebben de ouders van klager een aantal onroerende zaken verkocht en geleverd aan hun zes kinderen, onder wie klager. Klager heeft bij die akte voor zich gehandeld en in hoedanigheid van gevolmachtigde van een broer en drie zussen. Eén van de onroerende zaken betrof het woonhuis aan de [adresgegevens] (hierna: de woning). Bij dezelfde akte hebben klager en zijn twee broers en drie zussen de woning toegedeeld en geleverd aan één van hen, namelijk de heer [naam] (hierna: de broer). In de akte is ten aanzien van de woning een voorkeursrecht tot koop, huur of gebruik ten behoeve van klager opgenomen.

2.3.      De broer is op [dag] augustus 2017 overleden. Hij heeft zijn drie zussen als zijn erfgenamen achtergelaten. De drie zussen hebben de nalatenschap van de broer zuiver aanvaard. Tot die nalatenschap behoorde onder andere de woning.

2.4.      Op 31 december 2017 hebben de drie zussen de woning verkocht aan de zoon van klager.

2.5.      Op 9 februari 2018 heeft de oud-notaris de akte van levering gepasseerd waarbij de drie zussen de woning hebben geleverd aan de zoon van klager.

2.6.      Bij e-mail van 9 augustus 2021 heeft de (toenmalige) advocaat van klager, de heer mr. [naam advocaat] (hierna: de advocaat), aan de oud-notaris te kennen gegeven kort te willen overleggen over de akte van levering van 9 februari 2018. In de e-mail staat onder andere het volgende vermeld:

“Het valt mij op dat in de akte van levering en verdeling die ten grondslag heeft gelegen aan de eigendomsverkrijging aan de dames [familienaam] een voorkeursrecht vermeld staat ten gunste van (mijn cliënt) [klager]. Helaas hebben de dames [familienaam] cliënt hierover nooit geïnformeerd, terwijl cliënt zich niet aan de indruk kan onttrekken dat zij hiervan op de hoogte moeten zijn geweest, én dat u hierover met de dames [familienaam] gesproken moet hebben ten tijde van de levering, dan wel hieraan voorafgaand.

Zou u zo vriendelijk willen zijn zo spoedig als mogelijk (indien mogelijk vandaag nog of anders uiterlijk deze week nog) telefonisch contact met mij op te nemen? Cliënt wenst e.a. graag opgehelderd te krijgen.”   

2.7.      Bij e-mail van 25 augustus 2021 om 9:06 uur heeft de advocaat aan de oud-notaris te kennen gegeven dat het niet is gelukt om hem telefonisch te bereiken en heeft hij de oud-notaris gevraagd om een reactie op de eerdere e-mail.

2.8.      Bij e-mail van 25 augustus 2021 om 13:57 uur heeft een medewerkster van de oud-notaris aan de advocaat bericht dat de oud-notaris die dag niet beschikbaar is, maar dat hij uiterlijk twee dagen later contact zal opnemen.

2.9.      Bij e-mail van 15 september 2021 om 10:17 uur heeft de advocaat aan de oud-notaris te kennen gegeven dat een reactie is uitgebleven en heeft hij de oud-notaris verzocht alsnog te reageren.

2.10.    Bij e-mail van 15 september 2021 om 10:32 uur heeft een medewerkster van de oud-notaris aan de advocaat laten weten dat zijn mail nogmaals onder de aandacht van de oud-notaris zal worden gebracht.

2.11.    Bij e-mail van 17 september 2021 heeft de advocaat het volgende aan de oud-notaris te kennen gegeven:

“Op 9 augustus jl. heb ik u een aantal vragen gestuurd. Ondanks herhaaldelijke toezeggingen om met een reactie te komen, blijft enig reactie en/of beantwoording van de vragen zonder enige toelichting uit. Ik kan mij niet aan de indruk onttrekken dat ik aan het lijntje wordt gehouden en de reden hiervoor is mij niet bekend.

Graag zie ik uiterlijk volgende week dinsdag alsnog een reactie tegemoet, bij gebreke waarvan ik cliënt ter overweging zal geven u in rechte te betrekken. Uiteraard zou het betreurenswaardig zijn als het zo ver zou moeten komen, maar u lijkt anders niet in beweging te komen.”

2.12.    Bij e-mail van 12 november 2021 om 13:36 uur heeft de advocaat de oud-notaris aansprakelijk gesteld voor de door klager geleden schade. In de e-mail staat het volgende vermeld:

“Recentelijk heb ik u namens cliënt herhaaldelijk aangeschreven en ook heb ik telefonisch contact gezocht met u, maar al deze pogingen zijn helaas tevergeefs gebleken. U heeft hierop geheel niet gereageerd.

Onder meer gelet op het voorgaande ziet cliënt zich genoodzaakt u hierbij aansprakelijk te stellen.

Op 9 februari 2018 heeft u zorggedragen voor de (notariële) levering van het onroerend goed aan het adres [adresgegevens] door [de drie zussen] aan [de zoon van klager]. Bij deze levering is kennelijk geen rekening gehouden met het voorkeursrecht dat cliënt had op het onroerend goed. Cliënt heeft als gevolg hiervan schade geleden.

U heeft de gerechtvaardigde belangen van cliënt bij de voornoemde levering kennelijk uit het oog verloren, als gevolg waarvan u te kort bent geschoten in uw zorgplicht jegens cliënt. U heeft hiermee niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam notaris verwacht mag worden.

Vriendelijk doch dringend verzoek ik u namens cliënt binnen zeven dagen na heden aansprakelijkheid te erkennen.

Mocht een reactie binnen de voormelde termijn uitblijven, dan acht cliënt zich vrij en genoodzaakt rechtsmaatregelen te treffen. U dient er rekening mee te houden dat dit zowel civielrechtelijk als tuchtrechtelijk zal zijn. Voor de goede orde merkt cliënt in dit verband op dat hij pas begin 2020 bekend is geworden met de (inhoud van de) akte van transport/scheiding, waaruit het voorkeursrecht van cliënt volgt. Niemand heeft cliënt eerder gewezen op het bestaan van de akte, laat staan de inhoud daarvan.”

2.13.    Bij e-mail van 12 november 2021 om 14:13 uur heeft een medewerkster van de oud-notaris aan de advocaat geantwoord dat zij zijn laatste mail onder de aandacht van de oud-notaris zal brengen.

3.         De klacht

3.1.      Aanvankelijk viel de klacht uiteen in de volgende drie klachtonderdelen.

1. Klager was niet op de hoogte van het in de akte van 25 november 1982 ten behoeve van hem opgenomen voorkeursrecht ten aanzien van de woning en de notaris heeft nagelaten om hem voorafgaande aan het passeren van de akte van levering op 9 februari 2018 daarover te informeren.

2. De notaris heeft de in de eerstgenoemde akte gevestigde erfdienstbaarheden niet opgenomen in laatstgenoemde akte.

4. De notaris is tekortgeschoten in de communicatie met de advocaat van klager.

3.2.      Tijdens de mondelinge behandeling heeft klager de onder 2 en 3 genoemde klachtonderdelen ingetrokken zodat hierop niet meer ingegaan hoeft te worden.

3.3.      De oud-notaris heeft verweer gevoerd tegen de klacht. Voor zover dit verweer van belang is voor de beoordeling, zal dit hierna worden besproken.

4.         De beoordeling

Reikwijdte van het tuchtrecht

4.1.      Op grond van artikel 93 lid 1 Wna zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. Ook als zij niet meer als notaris werkzaam zijn, blijven zij onder het notariële tuchtrecht vallen voor hun handelwijze gedurende de tijd dat zij nog wel als notaris werkzaam waren. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Klacht (voorkeursrecht)

4.2.      Klager verwijt de oud-notaris dat hij hem niet heeft gewezen op het in de akte van 25 november 1982 ten behoeve van klager opgenomen voorkeursrecht ten aanzien van de woning. De oud-notaris had voorafgaande aan het passeren van de akte van levering van 9 februari 2018 navraag moeten doen bij klager. Klager was ten tijde van de levering van de woning naar eigen zeggen niet bekend met de akte van 25 november 1982 en het daarin opgenomen voorkeursrecht. Indien klager daarvan wel op de hoogte was geweest, had hij daarvan gebruik gemaakt. Klager is pas begin 2020 op de hoogte geraakt van de akte uit 1982 en het daarin opgenomen voorkeursrecht.

4.3.      De oud-notaris voert hiertegen aan dat de klachttermijn is verstreken. Klager was ten tijde van de levering van de woning aan zijn zoon wel degelijk op de hoogte van de akte van 9 februari 1982 en het daarin opgenomen voorkeursrecht. Klager is bij die akte namelijk opgetreden voor zichzelf en namens een broer en drie zussen. Daarnaast is de woning in eerste instantie, namelijk net voor de Kerst in 2017, wel degelijk verkocht aan klager, maar heeft hij zich daarna teruggetrokken. Vervolgens hebben de drie zussen de woning verkocht en geleverd aan de zoon van klager. Volgens de oud-notaris is wellicht sprake van een opzetje tussen klager en de zoon om hem als (oud-)notaris met een aansprakelijkheidstelling te benadelen.

4.4.      De kamer overweegt het volgende. Ingevolge artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde persoon kennis heeft genomen van het handelen of nalaten dat tot tuchtrechtelijke maatregelen jegens de (oud-)notaris aanleiding kan geven. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de (oud-)notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard.

De wettelijke driejaarstermijn begint te lopen op de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de (oud-)notaris waarop de klacht betrekking heeft. Niet is vereist dat klager ook bekend is met de juridische (of tuchtrechtelijke) beoordeling van dat handelen of nalaten, aldus vaste jurisprudentie van het gerechtshof Amsterdam.

4.5.      De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas later bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

4.6.      Volgens de wetsgeschiedenis is het stellen van een termijn vanuit een oogpunt van rechtszekerheid nuttig en nodig omdat de (oud-)notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met onderzoeken over zijn handelen (Eerste Kamer, vergaderjaar 2013-2014, 33 569, C, p. 3).

4.7.      Uit de akte van 25 november 1982 blijkt dat klager bij het passeren van die akte aanwezig is geweest en dat hij de akte voor zich en als gevolmachtigde van een broer en drie zussen heeft getekend. De stelling van klager dat hij tot begin 2020 niet bekend was met de akte en het daarin opgenomen voorkeursrecht en de daarin gevestigde erfdienstbaarheden, houdt alleen al hierom geen stand. De door klager naar voren gebrachte persoonlijke omstandigheden in november 1982 leiden niet tot een ander oordeel. Verder is gesteld noch gebleken dat klager in februari 2018 niet op de hoogte was van de in die maand door de oud-notaris gepasseerde akte van levering, waarbij de woning - die is gelegen naast de woning van klager - aan de zoon is geleverd. De kamer is daarom van oordeel dat klager kort na het passeren van de akte van levering op 9 februari 2018 kennis heeft genomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het vermeende nalaten van de oud-notaris waarop de klacht betrekking heeft. Aangezien de klacht op 30 november 2021 door klager is ingediend, is de driejaarstermijn verstreken.

4.8.      De kamer constateert dat klager in ieder geval begin 2020 (toen klager naar eigen zeggen pas bekend werd met de akte van 25 november 1982) redelijkerwijs bekend is geworden met de gevolgen van het (veronderstelde) nalaten van de oud-notaris ten aanzien van de akte van levering van 9 februari 2018. De in 4.5. genoemde nadere vervaltermijn van één jaar is in dat geval uiterlijk begin 2021 geëindigd, terwijl de klacht pas op 30 november 2021 is ingediend.

4.9.      Op grond van het voorgaande is de kamer van oordeel dat de klacht te laat is ingediend en daarom niet-ontvankelijk is. De kamer komt daarmee niet toe aan de inhoudelijke beoordeling van het door klager aan het adres van de oud-notaris gemaakte verwijt.

Ten overvloede

4.10.    De oud-notaris heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat de in de akte van 25 november 1982 opgenomen erfdienstbaarheden hadden moeten worden vermeld in de akte van levering van 9 februari 2018. Daarbij heeft de oud-notaris het aanbod aan klager gedaan om dit door middel van een rectificatie of aanvulling op laatstgenoemde akte kosteloos te herstellen. De kamer spreekt de hoop uit dat de oud-notaris klager op deze wijze alsnog enigszins tevreden kan stellen.  

5.         De beslissing

De kamer:

verklaart de klacht niet-ontvankelijk.

Deze beslissing is gegeven door mr. J.H.L.M. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, mr. T. Zuidema, plaatsvervangend rechterlijk lid en mr. P.G. Heeringa, plaatsvervangend notarieel lid.

Uitgesproken in het openbaar op 27 juni 2022 door mr. J.H.L.M. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.