ECLI:NL:TNORARL:2022:54 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/403723 / KL RK 22-55

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2022:54
Datum uitspraak: 28-11-2022
Datum publicatie: 09-03-2023
Zaaknummer(s): C/05/403723 / KL RK 22-55
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen: Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie: In deze zaak is komen vast te staan dat bij verkoop van een gedeeltelijk kadastraal perceel zoals hier aan de orde, door de vorming van een zogenaamde Voorlopige Kadastrale Grens (VKG) eenvoudig kan worden voorkomen dat het hele kadastrale perceel moet worden overgedragen en later gedeeltelijk moet worden teruggeleverd.  De notaris heeft deze mogelijkheid in deze zaak niet onder de aandacht van klager heeft gebracht. In zoverre klacht gegrond. Geen aanleiding te veronderstellen dat de geconstateerde tekortkoming in de advisering aan klager voortvloeit uit een fundamenteel plichtsverzuim van de notaris. Ook is uit de registratie niet gebleken van eerder aan de notaris opgelegde tuchtmaatregelen. Om deze redenen kan in deze zaak volstaan worden met het opleggen van een waarschuwing.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:        C/05/403723 / KL RK 22-55

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[K.]

wonende te […],

klager,

gemachtigde: mr. R.J.M.M. Adriaansen,

tegen

[N.],

notaris te […],

gemachtigde: mr. H.J. Delhaas.

Partijen worden hierna respectievelijk klager en de notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

  • de klacht met bijlagen van 11 mei 2022
  • het verweer van de notaris van 21 juli 2022.

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 28 oktober 2022 behandeld, waarbij zijn verschenen  klager en zijn gemachtigde enerzijds en de notaris en zijn gemachtigde anderzijds.

2. De feiten

2.1 Op 19 augustus 2019 is tussen klager en de besloten vennootschap [P. B.V.] (hierna: koper) een koopovereenkomst gesloten.

Het door partijen getekende koopcontract vermeldt onder meer dat is verkocht:

de eigendom van het perceel grond met woning en verdere aangehorigheden:

- plaatselijk bekend […]

- kadastraal bekend: […]

- groot: […]”.

Artikel 23 van het koopcontract luidt:

“(…) Indien kadastrale grens afwijkt van huidige erfafscheiding, wordt alsnog huidige erfafscheiding aangehouden als erfgrens in het verkochte. Indien noodzakelijke hiervoor een kadastrale herindeling dient plaats te vinden, dient dit te gebeuren op laste van en voor rekening en risico van verkoper.”

2.2 Bij e-mail van 20 september 2019 schreef een medewerker van de notaris aan klager:

“Ik heb begrepen dat er na de levering opnieuw definitief ingemeten gaat worden.

Dit houdt in dat er na de inmeting een teruglevering zal plaatsvinden.

De kosten hiervoor, zoals kadasterkosten en notariskosten, zijn voor risico rekening van de verkopende partij, wat inhoudt dat alle kosten voor uw rekening zijn.

Graag verneem ik van u of u hiermee akkoord gaat.

Tevens verneem ik graag van u of u akkoord gaat met de inhoud van de akte en de afrekening, zodat wij gebruik mogen maken van de door u afgegeven volmacht.

(…)”

Klager heeft hierop dezelfde dag geantwoord dat hij akkoord gaat met de bijkomende kosten en de afrekening.

2.3 Op 20 september 2019 heeft de notaris een akte van levering gepasseerd waarbij door klager aan koper is geleverd, samenvattend, het recht van eigendom met betrekking tot het woonhuis c.a. gelegen in […] ter grootte van […].

Artikel 23 van het koopcontract is in de leveringsakte opgenomen.

2.4 Op 16 april 2021 is de notaris gevraagd of hij wilde zorgdragen voor de teruglevering.

Diezelfde dag heeft de notaris aangegeven dat hij de teruglevering wilde verzorgen en heeft hij via de gemachtigde van klager een akkoord gevraagd voor de voldoening van de kosten.

2.5 Op 19 april 2021 heeft de notaris klager een kostenopgave gestuurd.

2.6 Op 17 juni 2021 heeft de notaris de ontvangst bevestigd van een brief van de advocaat

van klager met een  aansprakelijkstelling in deze zaak. De notaris heeft genoemde advocaat medegedeeld de zaak door te geleiden aan zijn verzekeraar.

2.7 [Het oorspronkelijk verkochte perceel] is na de levering gesplitst in de percelen [X.] en [Y.].

Op 16 juli 2021 is de akte van teruglevering gepasseerd, waarbij [X.] aan klager is teruggeleverd.

3. De klacht en het verweer

3.1 Klager verwijt de notaris klachtwaardig handelen. De klachtonderdelen zijn de volgende.

3.2.1 Klachtonderdeel I onjuiste of onvolledige advisering

De notaris heeft onjuist of onvolledig geadviseerd. Er was sprake van onduidelijkheid over de exacte oppervlakte van het verkochte. De notaris had klager daarom moeten laten weten dat er een andere mogelijkheid was dan de nu gebruikte route van, samenvattend, levering en teruglevering van het teveel overgedragene. Dan waren de problemen zoals die zich nu hebben voorgedaan, zoals het ten onrechte vestigen van een hypotheek op het terug te leveren deel van het perceel voorkomen.

3.2.2 Klachtonderdeel II gang van zaken bij teruglevering

De notaris heeft niet de regie genomen bij de teruglevering, met bijkomende kosten als gevolg.

3.2.3 Klachtonderdeel III de communicatie door de notaris

De notaris heeft onvoldoende gecommuniceerd met klager, in het bijzonder naar aanleiding van de brief van de advocaat van de heer Van Doormaal.

3.3 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2 Klachtonderdeel I

De kamer overweegt dat als niet of onvoldoende weersproken is komen vast te staan dat bij verkoop van een gedeeltelijk kadastraal perceel zoals hier aan de orde, door de vorming van een zogenaamde Voorlopige Kadastrale Grens (VKG) eenvoudig kan worden voorkomen dat het hele kadastrale perceel moet worden overgedragen en later gedeeltelijk moet worden teruggeleverd.  

Vast staat dat de notaris deze mogelijkheid niet onder de aandacht van klager heeft gebracht.

Het handelen van een notaris moet zijn als dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam beroepsbeoefenaar. De notaris mag zich daarom niet beperken tot het enkel vervullen van de hem opgedragen taak, maar hij moet alle betrokken rechtmatige belangen naar behoren behartigen. Naar het oordeel van de kamer behoorde tot de taak van de notaris hier, dat hij inderdaad, zoals door klager gesteld, de mogelijkheid van een VKG zou adviseren, of in elk geval onder de aandacht van klager brengen. Klager had dan een goede afweging kunnen maken van de voor- en nadelen van de nu genomen route en het gebruik maken van een VKG. De notaris had zich behoren te realiseren dat deze optie relevant kon zijn voor klager, zeker gelet op de mogelijke problemen die de gekozen route zou kunnen veroorzaken met de hypotheekverstrekker die nadien een stuk van zijn zekerheid zou moeten inleveren.

De kamer is van oordeel dat klager de notaris op dit punt terecht een tuchtrechtelijk verwijt maakt en zal de klacht in zoverre gegrond verklaren en na te melden maatregel opleggen.

4.3 Klachtonderdeel II

De kamer overweegt dat de notaris blijkens de overgelegde e-mail correspondentie de (voorbereidende) werkzaamheden voor de voorgenomen teruglevering voldoende vlot en ook overigens adequaat heeft opgepakt. Van het feit dat de notaris klager daarbij heeft geïnformeerd over de te verwachten kosten en daarop akkoord heeft gevraagd valt de notaris evenmin een verwijt te maken. Bij de verkoop was immers duidelijk afgesproken dat klager de kosten van de teruglevering voor zijn rekening zou nemen. De klacht is dus op dit onderdeel ongegrond.

4.4 Klachtonderdeel III

Uit de stukken volgt dat de notaris telkens voldoende tijdig en volledig heeft gereageerd, ook ten aanzien van de bij dit klachtonderwerp door klager aangehaalde aansprakelijkstelling door de advocaat van klager. De notaris heeft hierop immers bij e-mail van 17 juni 2021 (zie 2.8), dus dezelfde dag nog, tijdig dus en ook overigens behoorlijk gereageerd. Voor het overige is de klacht onvoldoende feitelijk onderbouwd, zodat de klacht op dit onderdeel niet gegrond is.

4.5 Maatregel

De kamer heeft geen aanleiding te veronderstellen dat de geconstateerde tekortkoming in de advisering aan klager voortvloeit uit een fundamenteel plichtsverzuim van de notaris. Ook is uit de registratie niet gebleken van eerder aan de notaris opgelegde tuchtmaatregelen. Om deze redenen kan in deze zaak volstaan worden met het opleggen van een waarschuwing.

4.6 Kostenveroordeling

4.6.1 Omdat de kamer de klacht gegrond verklaart, dient de notaris op grond van artikel

99 lid 5 Wna het door klager betaalde griffierecht van € 50,- aan hem te vergoeden.

4.6.2 De kamer ziet aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 sub a Wna en de tijdelijke richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat, te veroordelen in de kosten die klager in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs heeft moeten maken, forfaitair vastgesteld op een bedrag van € 50,-;

4.6.3 De notaris dient de kosten en het griffierecht genoemd in alinea 4.6.1 en 4.6.2 binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klager te vergoeden. Klager dient daarvoor tijdig zijn rekeningnummer schriftelijk door te geven aan de notaris.

4.6.4 De kamer ziet verder aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 aanhef en

sub b Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat per 1 januari 2021, te veroordelen in de kosten die in verband met de behandeling van de zaak zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op € 2.000,00, met een wegingsfactor 1.

De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing moeten worden betaald aan de kamer. De notaris ontvangt hiervoor een nota van het LDCR te Utrecht.

4.7 Dit leidt tot de volgende beslissing.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden                       

  • verklaart de klacht deels gegrond en deels ongegrond;
  • legt de notaris op de maatregel van waarschuwing;
  • veroordeelt de notaris tot betaling van het griffierecht van € 50,00 en de forfaitaire kosten van € 50,00, derhalve van € 100,00 in totaal aan klager op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder alinea 4.6.3 bepaald;
  • veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten in verband met de behandeling van de zaak, vastgesteld op € 2.000,00 op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder alinea 4.6.4  bepaald.

Deze beslissing is gegeven door mrs. I.C.J.I.M. van Dorp, voorzitter, G.J. Meijer,

J.A.H. Bruggemann,  H.J.T. Vos en A.J.H.M. Janssen, leden, en in tegenwoordigheid van mr. M.J. Derksen, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op

28 november 2022.

De secretaris

 

De voorzitter

     
 

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.