Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2022:19 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/391017 / KL RK 21-121

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2022:19
Datum uitspraak: 24-01-2022
Datum publicatie: 17-06-2022
Zaaknummer(s): C/05/391017 / KL RK 21-121
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen: Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie: ABC-transactie. Uitgangspunt is dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen voor de notaris om zijn dienst te weigeren.Klager heeft de verwijten die hij de notaris in deze zaak maakt nader onderbouwd door te wijzen op het feit dat hij de notaris niet heeft gesproken.De kamer stelt voorop dat niet is komen vast te staan dat het kantoor van de notaris er bij klager in een telefoongesprek op aan gedrongen heeft de akte van levering bij volmacht te passeren. Daartegenover staat dat uit de stukken duidelijk blijkt dat de notaris klager juist heeft voorgehouden waarde te hechten aan een persoonlijk gesprek op kantoor. Van de omstandigheid dat het niet tot een dergelijk gesprek is gekomen, kan daarom naar het oordeel van de kamer geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt aan de notaris.Dit geldt ook voor het feit dat klager (een deel van) zijn pensioenvermogen voor de financiering van de aankoop heeft aangewend. Het moet klager duidelijk zijn geweest dat de notaris dit niet wist of kon weten, want evenals over de terugkoop-toezegging heeft klager hierover alleen met de verkoper en niet met de notaris gesproken.Bovendien blijkt uit de stukken duidelijk dat de notaris klager voorafgaand aan het passeren van de akte van levering heeft gewezen op het speculatieve karakter van de voorgenomen transactie.Daar komt tot slot bij dat de betaalde prijs per vierkante meter die klager betaald heeft, weliswaar aanzienlijk is, maar in vergelijking met vergelijkbare objecten, niet excessief is te noemen

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:         C/05/391017 / KL RK 21-121

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[K.],

wonende te […],

gemachtigde: mr. B. van Mieghem,

tegen

1.

[N.]

oud-notaris te […]

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen,

2.

[NN],

notaris te […],

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen.

Partijen worden hierna respectievelijk klager en de oud-notaris en notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

  • de klacht, met bijlagen, van 15 juli 2021
  • het verweer van de notaris van 20 september 2021

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 13 december 2021 behandeld, waarbij zijn verschenen klager enerzijds, bijgestaan door zijn gemachtigde en de oud-notaris en notaris bijgestaan door hun gemachtigde anderzijds. De gemachtigde van partijen hebben pleitnotities overgelegd.

2. De feiten

2.1 In augustus 2019 heeft klager van de besloten vennootschap [R.] B.V. vier kavels grond gekocht in de gemeente […]. De kavels staan kadastraal bekend […] en zijn in totaal 400 vierkante meter groot. Klager betaalde voor genoemde percelen € 138,75 per vierkante meter oftewel € 55.500,00 in totaal.

2.2 Op 10 maart 2020 heeft de (destijds nog kandidaat-)notaris in verband met de voorgenomen levering van de percelen klager per e-mail bericht als volgt:

“Vriendelijk verzoek ik u om contact op te nemen met ons kantoor voor het maken van een afspraak om de akte op dit kantoor te tekenen. De notaris hecht er waarde aan om met u op ons kantoor de transactie door te nemen. Hij kan u daarbij onder meer wijzen op de eventuele (beleggings) risico's van deze overdracht en alle ins en outs nog eens onder uw aandacht brengen.

(…) (…) (…)

Volledigheidshalve wijs ik u nog op het volgende.

Zoals u weet heeft het perceel thans nog niet de bestemming welke door u verwacht wordt en waar u op speculeert. Veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging. Overigens moeten voor een ontwikkeling natuurlijk ook nog de vereiste vergunningen worden verleend.

In de koopovereenkomst is verder een clausule opgenomen dat de door u gekochte grond pachtvrij is en dat u zelf verantwoordelijk bent voor het beheer van de grond, hetgeen betekent dat er op dit moment geen derde is die gebruik maakt van het verkochte.

(…) (…) (…)

Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper geen garantie geeft dat het door u aangekochte perceel in aanmerking komt als eventuele ontwikkelingsgrond te behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven. Ook wordt er geen enkele garantie gegeven over de periode waarbinnen één en ander zal plaatsvinden.”

2.3 Volgens een aantekening in het dossier van de notaris heeft klager na ontvangst van deze e-mail telefonisch contact opgenomen met het kantoor van de notarissen en laten weten dat hij de akte van levering bij volmacht zou willen laten passeren.

Bij e-mail van 19 maart 2021 heeft de (kandidaat-) notaris klager een volmacht toegestuurd met daaraan gehecht de concept-akte van levering. De akte bevat onder meer de volgende passage:

“(…)

- Koper is bekend met het feit dat er door verkoper geen enkele garantie wordt gegeven dat het verkochte in aanmerking komt als eventuele toekomstige ontwikkelingsgrond ten behoeve van woon-, kantoor-, industrie- en bedrijfsdoeleinden cum annexis, of dat ten behoeve van deze ontwikkeling een omgevingsvergunning zal worden afgegeven of verleend, zodat deze overdracht een speculatief karakter heeft, welke geheel voor rekening en risico van koper komt.

Koper verklaarde hiermee bekend te zijn, dit bewust te hebben aanvaard, en door verkoper en de notaris te zijn gewezen op dit feit.

- Volgens mededeling van verkoper is zij als aanbieder van de grond niet vergunningsplichtig ingevolge de Wet Financieel Toezicht (Wft) of andere wetgeving, en staat derhalve niet onder toezicht van de AFM.

- Koper verklaart tot zijn tevredenheid te zijn belehrt door de notaris en verleent hem decharge terzake.

- Partijen zijn ermee bekend dat het onderhavige registergoed onderdeel uitmaakt van een zogenaamde A-B-C transactie (ongeacht het aantal schakels). Verkoper en koper stemmen hiermee in en realiseren zich dat de koopsom(men) in de opvolgende en voorgaande transactie(s) kan/kunnen afwijken van de koopsom in de onderhavige transactie. Voorts stemmen partijen er mee in dat de notaris aan alle schakels in voorgaande

en opvolgende leveringen de koopsom terzake van deze onderhavige koop en verkoop bekend kan maken en aanvaarden de risico ‘s hiervan en vrijwaren de notaris voor alle aanspraken terzake. (…)”

De tekst van de bij de akte meegezonden e-mail van 19 maart 2020 luidt:

“U heeft ons laten weten gebruik te willen maken van een volmacht voor de overdracht, deze treft u aan als bijlage. De volmacht zien wij graag na ondertekening van u retour. (...)

Toch willen wij u er op attent maken dat de notaris er waarde aan hecht om met u op dit kantoor de transactie door te nemen. Hij kan u daarbij onder meer wijzen op de eventuele (beleggings) risico’s van deze overdracht en alle ins en outs nog eens onder uw aandacht brengen.

Mocht u toch een afspraak willen maken om de akte persoonlijk bij ons op kantoor te komen tekenen verzoek ik u een afspraak te maken op onderstaand telefoon nummer.”

2.4 Op 8 april 2020 is de akte van levering voor bedoelde percelen bij volmacht gepasseerd door de kandidaat-notaris.

2.5 Bij brief van 27 mei 2021 heeft klager de oud-notaris en de notaris (tuchtrechtelijk) aansprakelijk gesteld.

2.6 Bij brief van 15 juni 2021 heeft de oud-notaris en de notaris deze aansprakelijkstelling van de hand gewezen.

3. De klacht en het verweer

3.1 De verwijten die klagers de oud-notaris en de notaris maken komen in de kern neer op een drietal verwijten, te weten: de oud-notaris en de notaris hebben gehandeld in strijd met de onderzoeksplicht ,de oud-notaris en de notaris hebben gehandeld in strijd met de Belehrungsplicht en de oud-notaris en de notaris hebben gehandeld in strijd met de weigeringsplicht. Klager heeft deze klachten onderbouwd aan de hand van feiten, beschouwingen, literatuur en rechtspraak.

3.2 Op het verweer van de oud-notaris en de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

Norm

4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de oud-notaris dan wel van de kandidaat-notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.2 Artikel 17 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) bepaalt dat de notaris zijn ambt uitoefent in onafhankelijkheid en dat hij de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigt.

4.3 Artikel 21 lid 1 en 2 bepalen enerzijds dat de notaris verplicht is de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten en anderzijds dat de notaris verplicht is zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt, leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.

4.4 De hierboven bedoelde normen worden, voor wat betreft de voorliggende zaak nader ingevuld onder meer door de Checklist voor ABC- (“speculatieve”) transacties als gepubliceerd in het Notariaatmagazine (augustus 2007, nummer 8).  Hierin wordt gesteld dat de notaris in geval van ABC-transactie en bijkomende relevante omstandigheden, zal moeten overwegen dienst te weigeren.

4.5 De rechtspraak over ABC-transacties (zie onder meer ECLI:NL:GHAMS:2015:2092) stelt voorop dat een dergelijke transactie niet per definitie wordt aangemerkt als een transactie waaraan een notaris nooit medewerking mag verlenen. Uitgangspunt is dat de notaris verplicht is zijn ministerie te verlenen, tenzij sprake is van gegronde redenen voor de notaris om zijn dienst te weigeren. Een gegronde reden kan zijn gelegen in een opmerkelijk prijsverschil, al dan niet in combinatie met andere signalen die extra oplettendheid van de betrokken notaris vereisen.

4.6 De eisen aan de oplettendheid van de notaris die bij speculatieve transacties gesteld worden, zijn ook op dit moment nog in ontwikkeling. Zo werden in 2021 over dit onderwerp kamervragen gesteld en wordt ook in de juridische literatuur regelmatig over dit onderwerp gepubliceerd.

Toetsing

4.7Tussen partijen is komen vast te staan dat de oud-notaris op geen enkele manier bij de behandeling van deze zaak betrokken is geweest. De notaris bevestigt dat hij de zaak volledig zelfstandig heeft behandeld. De klacht tegen de oud-notaris mist dus feitelijke grondslag en moet daarom ongegrond worden verklaard.

4.8 Klager heeft de verwijten die hij de notaris in deze zaak maakt, tegen de achtergrond van de door hem aangehaalde rechtspraak en literatuur, nader onderbouwd door te wijzen op het feit dat hij de notaris niet heeft gesproken. De notaris heeft, afgezien van enkele in de correspondentie opgenomen standaardteksten, ook niet aangedrongen op persoonlijk contact, maar wel op het passeren van de akte van levering bij volmacht. Klager stelt zich op het standpunt dat hij zonder problemen een afspraak voor het passeren van de akte op het kantoor van de notaris had kunnen combineren met familiebezoek en dat ook had willen doen, maar dat hij in het telefonisch contact met één van de medewerkers van het kantoor van de notaris te horen kreeg dat dat “echt niet nodig “was.

4.9 De kamer stelt voorop dat niet is komen vast te staan dat het kantoor van de notaris er bij klager in een telefoongesprek op aan gedrongen heeft de akte van levering bij volmacht te passeren. Daartegenover staat dat uit de e-mails van 10 maart 2020 en 19 maart 2020 (zie 2.2. en 2.3) duidelijk blijkt dat de notaris klager juist heeft voorgehouden waarde te hechten aan een persoonlijk gesprek op kantoor. Van de omstandigheid dat het niet tot een dergelijk gesprek is gekomen, kan daarom naar het oordeel van de kamer geen tuchtrechtelijk verwijt worden gemaakt aan de notaris.

Dit geldt ook voor het feit dat klager (een deel van) zijn pensioenvermogen voor de financiering van de aankoop heeft aangewend. Het moet klager duidelijk zijn geweest dat de notaris dit niet wist of kon weten, want evenals over de terugkoop-toezegging heeft klager hierover alleen met de verkoper en niet met de notaris gesproken.

Bovendien blijkt uit met name de e-mail van 10 maart 2020 duidelijk dat de notaris klager voorafgaand aan het passeren van de akte van levering heeft gewezen op het speculatieve karakter van de voorgenomen transactie.

Daar komt tot slot bij dat de betaalde prijs per vierkante meter die klager betaald heeft, weliswaar aanzienlijk is, maar in vergelijking met vergelijkbare objecten, niet excessief is te noemen.

4.10 Tegen de achtergrond van het voorgaande moet geoordeeld worden dat ook de klacht tegen de notaris in dit geval geen doel treft.

 

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

  • verklaart de klacht tegen de oud-notaris en tegen de notaris ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. C.J.M. Hendriks, voorzitter, mr. A.M.S. Kuipers, mr. M.R.H. Goossens, leden, en in tegenwoordigheid van mr. M.J. Derksen, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 24 januari 2022.

De secretaris

 

De voorzitter

     
 

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.