Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORAMS:2022:21 Kamer voor het notariaat Amsterdam 701383 / NT 21-29

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2022:21
Datum uitspraak: 06-09-2022
Datum publicatie: 11-10-2022
Zaaknummer(s): 701383 / NT 21-29
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen: Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie: 5.9   Deze zorgplicht omvat een aantal aspecten. Zo dient de notaris bij het verlijden van een akte zich ervan te overtuigen dat hetgeen in die akte wordt opgenomen ook inderdaad door de partijen is gewild en begrepen en dient hij te controleren of de partijen daadwerkelijk het rechtsgevolg hebben beoogd dat aan de voorliggende rechtshandeling is verbonden. Daarnaast heeft de notaris een informatieplicht met betrekking tot de juridische gevolgen van de voorgenomen rechtshandeling. Dit alles veronderstelt dat de betrokkene de taal waarin de akte is gesteld voldoende begrijpt om bij lezing de vaak complexe inhoud tot zich te laten doordringen en de taal waarin met de notaris wordt gecommuniceerd zodanig machtig is dat van een werkelijke “belehrung” sprake kan zijn.5.16   De kamer deelt ook niet de opvatting van de oud-notaris dat het hiervoor geciteerde arrest van de Hoge Raad niet van belang is voor de beoordeling van de onderhavige kwestie. Van de beschermende strekking van de dossierplicht van de notaris zou weinig overblijven als het verdwijnen van cruciale gegevens ten gevolge van schoning niet ten nadele van de notaris zou werken. De kamer heeft er oog voor dat er een risico bestaat dat niet op A4-formaat in het dossier vastgelegde gegevens (handgeschreven aantekeningen op een kladje, geeltjes, krabbels op een dossieromslag, etc.) bij digitalisering een grotere kans lopen te verdwijnen, maar is van opvatting dat deze notie zich moet vertalen in een praktijk waarin gegevens die cruciaal zijn voor de vraag of de notaris de hiervoor sub 5.9 vermelde plicht is nagekomen, op zodanige wijze moeten worden vastgelegd dat dit risico wordt vermeden. (Niets verhinderde de oud-notaris immers aan de voet van de betrokken akte in een paar zinnen te specificeren op welke wijze zij de sub 5.11 (laatste zin) omschreven verificatie heeft uitgevoerd.)      Dat brengt hier mee dat moet worden geoordeeld dat de stellingen van klaagster, die erop neerkomen dat de oud-notaris zonder voldoende kritisch onderzoek, en dus te lichtvaardig, heeft aangenomen dat zij inhoud en strekking van de volmacht begreep en de gevolgen daarvan overzag, onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 6 september 2022 in de klacht met nummer 701383 / NT 21-29 van:

[klaagster],

wonende te [woonplaats],

hierna: klaagster,

gemachtigde: mr. A. Petrescu, advocaat te Amsterdam,

tegen:

[naam],                                                                                                                

oud-notaris te [vestigingsplaats],

hierna te noemen: de oud-notaris,

gemachtigden: mrs. E.J. Diedering (hierna: mr. Diedering) en D.K. Baas (hierna: mr. Baas), advocaten te Arnhem.

1.          Verloop van de procedure

1.1.      Bij brief van 20 april 2021 heeft klaagster een klaagschrift met bijlagen ingediend.

1.2.      Bij brief van 13 juli 2021 (tevens voorafgaand per e-mail) heeft de oud-notaris een verweerschrift met bijlagen ingediend.

1.3.      Bij e-mail van 20 juli 2021 heeft mr. R.W.J.H.A. Neijndorff, advocaat te ’s Hertogenbosch (hierna: mr. Neijndorff), de kamer bericht dat hij door klaagster is benaderd om haar behulpzaam te zijn bij het opstellen van de klacht en verzocht om zijn e-mail toe te voegen aan het procesdossier.

1.4.      Bij e-mail van 21 juli 2021 heeft de secretaris van de kamer aan mr. Neijndorff bericht dat zijn e-mail aan het dossier is toegevoegd en dat de oud-notaris gelegenheid is gegeven om daarop binnen twee weken te reageren.

1.5.      Bij e-mail van 29 juli 2021 hebben de gemachtigden van de oud-notaris gereageerd op de e-mail van 20 juli 2021.

1.6.      Bij brief van 23 september 2021 zijn klaagster en de oud-notaris opgeroepen te verschijnen op de mondelinge behandeling van de klacht op 9 november 2021 om 10:15 uur.

1.7.      Bij brief van 7 november 2021 (tevens voorafgaand per e-mail) heeft de gemachtigde van klaagster nadere bewijsstukken ingediend, waartegen een derde   gemachtigde van de oud-notaris, mr. H. Kruitwagen, bij e-mail van 8 november 2021 bezwaar heeft gemaakt.

1.8.      Op 8 november 2021 heeft de voorzitter van de kamer beslist tot aanhouding van de klacht tot een nader te bepalen datum en tijdstip en de oud-notaris in de gelegenheid gesteld te reageren op de ingediende stukken.

1.9.      Op 28 december 2021 heeft de oud-notaris een aanvullend verweerschrift ingediend.

1.10.    De klacht is op de zitting van 15 februari 2022 om 09.30 uur behandeld. Bij de mondelinge behandeling van de klacht zijn verschenen: klaagster, vergezeld van haar gemachtigde en bijgestaan door een tolk, en de beide gemachtigden van de oud-notaris. De oud-notaris is langs digitale weg verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van overgelegde pleitaantekeningen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

1.11.    Bij beslissing van 3 maart 2022 heeft de kamer de klacht aangehouden tot 31 maart 2022 in verband met het opvragen van nadere stukken bij partijen.

1.12.    Bij brief van 11 maart 2022 heeft de gemachtigde van klaagster een gewaarmerkte kopie van het paspoort van klaagster aan de kamer toegestuurd.

1.13.    Bij brief van 30 maart 2022 heeft de oud-notaris nadere producties,  genummerd 22 tot en met 25, aan de kamer toegestuurd.

1.14.    Bij e-mail (tevens per gewone post) van 10 mei 2022 heeft de gemachtigde van klaagster gereageerd op de stukken die namens de oud-notaris zijn ingediend.

1.15.    Bij e-mail van 11 mei 2022 heeft mr. Diedering een reactie op de e-mail van 10 mei 2022 van mr. Petrescu gegeven en de kamer verzocht om de reactie van mr. Petrescu niet, althans niet integraal, onderdeel te laten uitmaken van het procesdossier en voor zover de kamer dit verzoek niet of slechts ten dele honoreert, de oud-notaris in de gelegenheid te stellen te dupliceren.

1.16.    Bij e-mail van 11 mei 2022 heeft de gemachtigde van klaagster daarop gereageerd.

1.17.    De kamer heeft de raadslieden van partijen bij e-mail van 13 mei 2022 bericht dat de mondelinge behandeling van de zaak zal worden voortgezet op dinsdag 14 juni 2022.

1.18.    Bij die voortzetting op 14 juni 2022 zijn verschenen: klaagster, bijgestaan door haar gemachtigde en vergezeld van een tolk, en één van de gemachtigden van de oud-notaris, mr. Baas. De oud-notaris is langs digitale weg verschenen. Van de zijde van de notaris is een pleitnota overgelegd. Uitspraak is bepaald op heden.

2.          De feiten

De kamer gaat bij de beoordeling van de klacht uit van de navolgende feiten en/of omstandigheden, die ook al goeddeels in de tussenbeslissing zijn vermeld, maar voor de leesbaarheid hier opnieuw worden opgenomen.

2.1.      In het dossier van de oud-notaris bevindt zich een concept koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan [adres 2], gedateerd 4 oktober 2018 (hierna: de woning). In de concept koopovereenkomst zijn de personalia en adresgegevens van klaagster en mevrouw [A] (hierna: [A]) vermeld als kopers. Verkoper is [naam] B.V., gevestigd te Kockengen. Enig aandeelhouder van [naam] B.V. is de heer [B]. De koopprijs bedraagt € 815.000,-. De bankgarantie betreft € 81.500,-.

2.2.      Bij e-mail van 5 oktober 2018 heeft [naam] (hierna: [C]) een medewerker van het kantoor van de oud-notaris (hierna: het notariskantoor)  geschreven: “For the moment selling of the house from [adres 1] it is postponed with no clear date of delivery by the seller.

For the 2 Ladies, [klaagster] and Ms. [A] we come with a new premises to buy: [adres 2] (..) I, [C], have a Power of attorney for the 2 buyers to sign the Purchase Agreement of [adres 1, but as this is not going could it be possible to adjust it because I need to sign for [adres 2]. I will give you a call in 30 minutes to discuss what is the best option, because we would like to sign this week or not later than Monday. (..)”

2.3.      Bij e-mail van diezelfde dag heeft [C] aan [naam] (gemachtigde van verkoper, hierna: [D]) een volmacht van klaagster en een volmacht van zijn moeder toegestuurd en daarbij vermeld: “Based on the notary advice, I provide you the power of attorney from both buyers in my favour.
I am ensuring you in maximum 3 weeks we will provide you a new one with the address of [adres 2]. (..)”

2.4.      Bij e-mail van 6 oktober 2018 heeft [C] aan het notariskantoor geschreven: “Could you be kind and set for [klaagster] if it is possible, an appointment for Monday 8 October between 17:00 and 18:00 hours to sign in my favour the Modified power of Attorney for the new address?”

2.5.      Op 8 oktober 2018 is ten overstaan van de oud-notaris een volmacht getekend, waarbij [C] is gemachtigd om voor klaagster op te treden, onder meer voor (de onderhandelingen over) de koop en de levering van de woning en het regelen van de hypotheek. De volmacht is in de Engelse taal gesteld, met uitzondering van het gedeelte (vermeld onderaan op pagina 1) dat het hypotheekrecht betreft. Dat gedeelte is in het Nederlands opgesteld. Klaagster heeft deze volmacht ondertekend.

2.6.      Bij e-mail van 8 oktober 2018 heeft een medewerkster van het notariskantoor aan klaagster (op het e-mailadres [e-mailadres op naam van klaagster] geschreven: “U heeft een account om in te loggen in het Online Dossier van ons kantoor. Uw gebruikersnaam is (..). Met onderstaande link kunt u een wachtwoord instellen. (..)”

2.7.      Ook [A], moeder van [C], heeft aan [C] volmacht gegeven namens haar op te treden bij de aankoop van voornoemde woning.

2.8.      Op 9 oktober 2018 heeft [C] namens klaagster en zijn moeder de koopovereenkomst getekend voor de woning.

2.9.      Bij e-mail van 15 oktober 2018 heeft een medewerkster van [naam]  makelaardij, gevestigd te Schoonhoven (hierna: de makelaar), de koopovereenkomst met betrekking tot de woning aan het notariskantoor toegestuurd.

2.10.    Op 8 november 2018 heeft [naam] B.V. (hierna: [E]) een afrekeningsnota aan het notariskantoor toegezonden met betrekking tot de waarborgsom en de oud-notaris per e-mail bericht dat [E] een bankgarantie heeft afgegeven voor klaagster en [A].

2.11.    Bij e-mail van 9 november 2018 heeft [C] met een cc aan [D], klaagster en zijn moeder, aan het notariskantoor gevraagd of de akte van levering op 3 of 4 december 2018 kan worden gepasseerd.

2.12.    Bij e-mail van 12 november 2018 heeft een medewerkster van het notariskantoor aan [C] met een cc aan klaagster en aan zijn moeder bericht dat als datum voor het passeren van de leveringsakte 4 december 2018 is vastgesteld en verzocht aan te geven of dit voor alle partijen geschikt is.  

2.13.    Bij e-mail van 12 november 2018 heeft de medewerkster van het notariskantoor aan klaagster bericht dat de bankgarantie ter grootte van € 81.500,- was ontvangen.

2.14.    Op 28 november 2018 heeft de ABN-Amrobank (hierna: de bank) een offerte voor de hypotheek (voor een lening van € 920.000) uitgebracht ten name van klaagster en [A], gericht aan de bemiddelaar, [naam] BV, gevestigd te vestigingsplaats], en een notarisinstructie verzonden aan het notariskantoor.

2.15.    Op 28 november 2018 heeft [naam], gevestigd te [vestigingsplaats] (hierna: [G]), voor klaagster en [A] een factuur ad € 3.000,- opgemaakt voor advies- en bemiddelingskosten met betrekking tot de af te sluiten hypotheek en de nota per e-mail aan het notariskantoor toegestuurd.  

2.16.    Bij e-mail van 29 november 2018 heeft een medewerkster van het notariskantoor aan klaagster en aan [A], met cc aan [e-mailadres van G] en [naam tolk], bericht dat in het online-dossier een aantal documenten waren klaargezet, te weten: de hypotheekakte, de akte van levering en de declaratienota voor klaagster. De medewerkster heeft vervolgens geschreven: “De ondertekening zal plaatsvinden op: dinsdag 4 december 2018 om 13:00 uur. Ik verzoek u dan aanwezig te zijn, en het in de akte genoemde legitimatiebewijs mee te brengen.”

2.17.    Bij e-mail van 30 november 2018 heeft een medewerkster van het notariskantoor aan klaagster bericht dat zij een account heeft om in te loggen in het Online Dossier van het notariskantoor en nogmaals de inloggegevens toegestuurd.

2.18.    De hypotheekakte en de akte van levering zijn op 4 december 2018 gepasseerd door de oud-notaris. [C] trad daarbij op als gemachtigde voor zijn moeder en klaagster.

2.19.    Bij e-mail van 4 december 2018 heeft een medewerkster van het notariskantoor klaagster bericht dat in het online-dossier een afschrift van de akte van levering en van de hypotheekakte zijn klaargezet.

2.20.    In het dossier van de oud-notaris is als productie 22-19 opgenomen de nota van afrekening van 4 december 2018, geadresseerd aan het woonadres van klaagster.

2.21.    De oud-notaris heeft de akte van levering en de hypotheekakte op 5 december 2018 in het kadaster ingeschreven.

2.22.    Bij e-mail van 21 oktober 2019 heeft kandidaat-notaris mr. [naam], werkzaam op het notariskantoor, klaagster en haar echtgenoot, de heer [H], geschreven: “The document ‘(..) voorlopige kvk [naam] B.V..pdf” has been uploaded in your Online Dossier (..).” Het bezoekadres van deze onderneming was [adres 2]. De vestiging is opgeheven met ingang van 26 maart 2020.

2.23.    De oud-notaris is gedefungeerd met ingang van 1 mei 2020.

3.          De klacht

3.1.      Klaagster heeft, samengevat, het volgende aangevoerd.

3.2.      Op 8 oktober 2018 is klaagster samen met haar man op verzoek van [C], waarmee zij en haar familie bevriend was, naar het notariskantoor gegaan. Volgens klaagster was dat omdat [C]’s moeder een woning wilde kopen, maar zij, gelet op haar leeftijd, iemand nodig had om garant te staan; het zou gaan om een garantstelling van € 190.000.

[C] was ook op het notariskantoor aanwezig. Hij had voor de oud-notaris bloemen en chocolade meegebracht; klaagster kreeg de indruk dat zij elkaar kenden. Zij zijn toen met elkaar in gesprek gegaan in een afgesloten kamer. Bij terugkomst vroeg de oud-notaris klaagster of zij Engels sprak, waarop klaagster bevestigend heeft geantwoord, omdat [C] benadrukte dat klaagster dat moest doen. Klaagster heeft de volmacht in de wachtkamer getekend.

3.3.      Op 5 november 2019 is klaagster aangehouden op verdenking van witwassen, valsheid in geschrifte en oplichting. Pas na deze aanhouding is klaagster gebleken dat zij, samen met [A], de betrokken woning aan [adres 2] op haar naam had staan, met een daarop rustende hypotheekschuld van € 920.000.

3.4.      De oud-notaris heeft volgens klaagster gehandeld in strijd met de artikelen 42 en 43 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna). De oud-notaris had een tolk moeten inschakelen, omdat klaagster Roemeense is en de Nederlandse taal noch de Engelse taal machtig is.

Het was klaagster onduidelijk waarvoor zij op 8 oktober 2018 moest tekenen; de oud-notaris heeft haar voorafgaand aan de ondertekening van de volmacht niets verteld over de inhoud van de volmacht en de gevolgen van de in de volmacht opgenomen rechtshandelingen. Klaagster heeft toen geen kopie van de volmacht ontvangen.

3.5.      Bovendien heeft de oud-notaris ook nagelaten om de burgerlijke staat van klaagster te verifiëren: in de stukken is foutief vermeld dat klaagster ongehuwd zou zijn. Klaagster is al sinds 1992 gehuwd.

3.6.      Na aanhouding door de politie heeft klaagster het notariskantoor verzocht om kopieën van de aktes en volmachten. Aan klaagster is een kopie van de volmacht en de hypotheekakte toegezonden.

3.7.      Een en ander heeft ertoe geleid dat klaagster nu een openstaande schuld heeft van bijna 1 miljoen euro. Na executieverkoop van de woning door de bank zal er nog ruim een half miljoen euro aan schuld overblijven. Verder staat er een aantekening in het Hypotheekregister en staan er boetes open bij diverse instanties, zoals de gemeente, de energieleverancier en het waterschap. Ook kan klaagster nog strafrechtelijk worden veroordeeld.

4.          Het verweer

4.1.      Allereerst merkt de oud-notaris op dat klaagster zeer laat klaagt en dat zij  daarvoor geen verklaring geeft. Klaagster had immers veel eerder van de (hoogte van de) aan haar verstrekte hypotheek en de waarde van haar woning op de hoogte kunnen zijn, vanwege de OZB en IB waarvoor zij aanslagen moet hebben ontvangen. Ook haar aanhouding dateert van 2 jaar geleden.

Bovendien was klaagster in elk geval in oktober/november 2019 tevreden over de werkzaamheden van de oud-notaris. Samen met haar echtgenoot heeft zij nog gebruik gemaakt van de notariële diensten van het notariskantoor, voor de oprichting van een besloten vennootschap. De correspondentie met klaagster vond toen in het Engels plaats.

4.2.      De oud-notaris heeft er verder op gewezen dat zij [C] niet persoonlijk kent. Dat hij bloemen en chocolade zou hebben meegebracht voor de oud-notaris is door de oud-notaris bestreden. Ook heeft zij klaagster niet in de wachtkamer de volmacht laten tekenen; het was de passeerkamer.

De oud-notaris heeft als te doen gebruikelijk, onder meer met daarop toegesneden vragen, geverifieerd of klaagster de Engelse taal voldoende beheerste. Dat bleek het geval; een tolk was daarom niet nodig. Klaagster kwam op de oud-notaris geschoold en bekwaam over, een vrouw van de wereld; de schuchterheid waarmee klaagster zich op de zitting heeft gepresenteerd ontbrak volledig.

De oud-notaris heeft steeds alle stukken via het digitale dossier aan klaagster gezonden. De oud-notaris acht het onvoorstelbaar dat klaagster niet wist om welke  woning het ging, welke waarde daaraan was gekoppeld en welke (hoogte van een) hypotheek werd verstrekt. Het is haar een raadsel hoe klaagster kon menen dat zij slechts garant stond voor (een woning van) € 190.000. De oud-notaris was niet op de hoogte van het eerst nu door klaagster ingenomen standpunt, en dus kon zij klaagster ook niet waarschuwen.

4.3.      Dat klaagster hoofdelijk aansprakelijk is voor de hypotheek, is niet uitzonderlijk en komt de oud-notaris ook niet vreemd voor. Klaagster zou immers voor de helft eigenaar worden van de woning en samen met [A] in het huis gaan wonen. Dat zij zich op dat adres ook heeft ingeschreven, blijkt uit een BRP-uittreksel van 10 en 21 oktober 2019. De stukken zijn ook later naar dat adres verzonden, toen klaagster daarom vroeg. Klaagster had echter direct na het passeren de stukken al in digitale vorm ontvangen, zodat in het voorkomende geval dat klaagster die stukken op dat adres niet heeft ontvangen, dat niet relevant is, aldus de oud-notaris.

4.4.      De oud-notaris voert altijd checks uit van de cliënt, zo ook van klaagster, waaronder een check van de BRP-gegevens. Daaruit bleek niet dat zij gehuwd was. Klaagster heeft daarover ook niets meegedeeld. Bij de afspraak voor het passeren van de volmacht was de echtgenoot van klaagster volgens de oud-notaris niet aanwezig. Mogelijk had klaagster haar huwelijk in 2018 nog niet laten registreren.

5.         De verdere beoordeling

5.1.      De kamer stelt in aanvulling op de feiten die in de tussenbeslissing zijn vermeld het volgende vast.

5.2.      De oud-notaris heeft op 30 maart 2022 het digitale dossier als bijlage 22 aan het procesdossier (met productienummers 22.1 tot en met 22.82) toegevoegd. De hiernavolgende productienummers verwijzen naar de corresponderende nummers van genoemde bijlage.            

Uit de e-mails van 21 augustus 2018 (22.72/22.73), 3 september 2018 (22.70), 5 oktober 2018 (22.18/22.82), 6 oktober 2018 (22.9/22.82), 8 oktober 2018 (22.21), 9 november 2018 (22.16/22.18) en 13 november 2018 (22.17/22.18) blijkt dat het initiatief voor het opmaken van de akte van volmacht voor klaagster eerst voor het aanvankelijke project in [woonplaats] en later voor de woning in [woonplaats] telkens is uitgegaan van [C].

Uit de berichten van de overige betrokken instanties, te weten de makelaar van 15 oktober 2018 (22.21) en van 13 november 2018 (22.6), [E] van 8 november 2018 (22.10/22.11), de bank en [G] van 28 november 2018 (22.7, 22.13, 22.14 en 22.15) en het Kadaster (22.4), blijkt dat zij telkens hun berichten aan het notariskantoor en niet ook aan het adres van klaagster hebben gezonden. Verder blijkt uit het dossier dat het notariskantoor voor de correspondentie met klaagster uitsluitend gebruik maakte van een digitaal online dossier. Daartoe heeft het notariskantoor op 8 oktober 2018 de inloggegevens toegestuurd aan het e-mailadres [“e-mailadres op naam van klaagster”], vermeld onder de contactgegevens die waren opgenomen in de concept koopovereenkomst van de woning, die als bijlage bij de e-mail van [C] aan het notariskantoor van 6 oktober 2018 is gestuurd. Ter zitting heeft klaagster verklaard dat zij geen toegang had tot voornoemd e-mailaccount. Vast staat dat klaagster zelf geen enkele e-mail vanuit dit adres aan het notariskantoor heeft toegestuurd. De politie heeft de verdenking uitgesproken dat [C] zowel toegang had tot dit emailaccount als tot het in verband met deze transactie opgemaakte online dossier.

5.3.      De oud-notaris kende [C] als een persoon die zich zakelijk bezig hield met onroerend goed transacties en liet zich voor wat betreft de achtergronden en details van de betrokken rechtshandelingen voorlichten door [C].

5.4.      De oud-notaris heeft klaagster met het oog op het verlijden van de akte van volmacht op 8 oktober 2018 op het kantoor ontvangen. De oud-notaris heeft omtrent dit bezoek ter zitting van de kamer het volgende verklaard.

De oud-notaris kan zich niet herinneren dat de echtgenoot van klaagster bij dit bezoek aanwezig was. De oud-notaris heeft alleen met klaagster – buiten aanwezigheid van haar echtgenoot – gesproken. Het gesprek heeft zo’n 15 tot 20 minuten geduurd. De oud-notaris heeft toen ook gesproken met [C]. In haar herinnering gedroeg de vrouw die de oud-notaris destijds voor zich had zich heel anders dan de vrouw die bij de mondelinge behandeling van 15 februari 2022 in de zittingszaal aanwezig was. De oud-notaris zag bij dat bezoek een soort zakenvrouw en dat zag zij tijdens deze zitting niet.

De oud-notaris heeft klaagster bij gelegenheid van het bezoek van klaagster aan haar kantoor op 8 oktober aan de hand van haar paspoort geïdentificeerd en van dat paspoort een kopie gemaakt. Volgens de oud-notaris is het niet mogelijk dat zij klaagster met [A] heeft verward maar zij durft niet met zekerheid te zeggen dat zij klaagster herkent als degene die op 8 oktober 2018 op het notariskantoor is gekomen.

5.5.      De oud-notaris heeft bevestigd dat met klaagster is besproken waarvoor de volmacht was bestemd alsmede de koopprijs maar dat zij niet weet of zij op dat moment ook de hoogte van de hypotheek met klaagster heeft besproken omdat die misschien op dat moment nog niet bekend was. De oud-notaris vond het een rare situatie dat een moeder samen met haar schoondochter een huis koopt.

De kamer overweegt omtrent een en ander als volgt.

5.6.      Uit de loop der gebeurtenissen vanaf oktober 2019, zoals die uit de door partijen overgelegde stukken blijkt, kan worden afgeleid dat klaagster - naar zij beweert: ongewild - betrokken is geraakt bij een omvangrijke strafzaak waarin onderzoek wordt gedaan naar aanleiding van de verdenking dat een woonboerderij -  [adres 2] - frauduleus werd verhuurd aan arbeidsmigranten, waarbij sprake was van mensenhandel. De hiervoor genoemde [C] is een van de hoofdverdachten. Klaagster heeft medegedeeld dat hij en andere betrokkenen zich inmiddels niet meer in Nederland bevinden.      

5.7.      Zoals in r.o. 5.1 van de tussenbeslissing is overwogen geldt als maatstaf voor de beoordeling van klachten als de onderhavige of de oud-notaris in haar hoedanigheid van notaris bij de uitvoering van haar werkzaamheden heeft gehandeld zoals een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot te werk zou zijn gegaan. Zowel voor de algemene zorgplicht van de notaris zoals die voortvloeit uit artikel 17 lid 1 van de Wet op het notarisambt, als voor de bijzondere zorgplicht zoals die besloten ligt in de jurisprudentie van de Hoge Raad, geldt dat de vraag in welke concrete verplichtingen dat uitmondt, beantwoord moet worden met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

5.8.      Bij de beoordeling van de onderhavige klachten dient tot uitgangspunt dat op de notaris in zijn hoedanigheid een zwaarwegende zorgplicht rust ter zake van hetgeen nodig is voor het intreden van de rechtsgevolgen die zijn beoogd met de in die akte opgenomen rechtshandelingen. Mede gelet op het vertrouwen dat deelnemers aan het rechtsverkeer moeten kunnen stellen in een notariële akte, geldt de bedoelde verplichting jegens alle belanghebbenden en niet slechts jegens partijen bij de in de notariële akte opgenomen rechtshandelingen (vgl. Hoge Raad 28 september 1990, NJ 1991, 473 en Hoge Raad 20 december 2002, NJ 2003, 325).

5.9.      Deze zorgplicht omvat een aantal aspecten. Zo dient de notaris bij het verlijden van een akte zich ervan te overtuigen dat hetgeen in die akte wordt opgenomen ook inderdaad door de partijen is gewild en begrepen en dient hij te controleren of de partijen daadwerkelijk het rechtsgevolg hebben beoogd dat aan de voorliggende rechtshandeling is verbonden. Daarnaast heeft de notaris een informatieplicht met betrekking tot de juridische gevolgen van de voorgenomen rechtshandeling. Dit alles veronderstelt dat de betrokkene de taal waarin de akte is gesteld voldoende begrijpt om bij lezing de vaak complexe inhoud tot zich te laten doordringen en de taal waarin met de notaris wordt gecommuniceerd zodanig machtig is dat van een werkelijke “belehrung” sprake kan zijn.

5.10.    De kamer ziet aanleiding om bij de beoordeling van de klacht ernstig rekening te houden met de mogelijkheid dat klaagster, Roemeense, de Engelse taal niet zodanig machtig is dat aan de voormelde voorwaarden is voldaan. De kamer kent in dit verband onder meer betekenis toe aan het feit dat klaagster in het strafrechtelijk onderzoek dat heeft plaatsgevonden tot twee maal toe door de politie is gehoord, die daarbij aanleiding heeft gezien om een tolk in de Roemeense taal in te schakelen. De oud-notaris heeft erop gewezen dat klaagster ten overstaan van de politie heeft verklaard dat zij “een beetje Engels spreekt”. Klaagster heeft toen echter ook opgemerkt dat zij het niet kan lezen, hetgeen op zichzelf reeds reden is om te kiezen voor voormeld uitgangspunt. Bovendien is “een beetje”, in het algemeen gesproken, niet genoeg om de reikwijdte van een volmacht als de onderhavige te kunnen bevatten.

5.11.    De kamer stelt verder vast dat de volmacht waarom het in deze zaak gaat zéér verstrekkend is. Met ondertekening daarvan heeft klaagster zich voor een transactie met een aanzienlijk financieel belang (de hypotheek bedroeg € 920.000,-) uitgeleverd aan [C]. Bovendien was de volmacht erg algemeen van aard en stonden er geen bedragen in vermeld, noch de hoogte van de koopsom, noch de hoogte van de hypothecaire geldlening. Verder heeft de oud-notaris geen enkele maatregel genomen om te verifiëren of klaagster in het verdere traject ook voldoende “aangelijnd” bleef. Zo is er geen enkel verzoek aan klaagster uitgegaan om op enig moment persoonlijk contact met de notaris op te nemen.

De oud-notaris achtte de transactie bovendien - terecht - zelf ook opmerkelijk: een moeder die een huis koopt met haar schoondochter, voor een aanzienlijke waarde.

Dat brengt mee dat op de oud-notaris de plicht rustte om bij de verificatie van de identiteit en de taalbeheersing van degene die zich in het gesprek op 8 oktober 2018 als volmachtgever heeft gepresenteerd zeer zorgvuldig en kritisch te werk te gaan.

5.12.    Bij de beantwoording van de vraag of dit is gebeurd dient het arrest van de Hoge Raad van 19 december 2016 (ECLI:NL:HR:2016:288) als uitgangspunt:

“3.4.2

Een notaris dient als beroepsbeoefenaar de zorgvuldigheid te betrachten die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Afhankelijk van de omstandigheden van het geval kan deze zorgvuldigheidsplicht meebrengen dat de notaris bij het verlijden van een akte niet slechts de zakelijke inhoud daarvan meedeelt en toelicht, maar ook wijst op de gevolgen die uit die inhoud voortvloeien (zie bijv. HR 20 januari 1989, ECLI:NL:HR:1989:AD0586, NJ 1989/766 en art. 43 lid 1, derde volzin, Wet op het notarisambt).

3.4.3

Op degene die stelt dat de notaris als beroepsbeoefenaar in de nakoming van zijn hiervoor in 3.4.2 genoemde zorgvuldigheidsplicht is tekortgeschoten, rust de stelplicht en bewijslast van feiten en omstandigheden die dit oordeel kunnen dragen. Van de notaris kan evenwel worden verlangd dat hij voldoende feitelijke gegevens verstrekt ter motivering van zijn betwisting van de desbetreffende stellingen, teneinde degene die hem aanspreekt aanknopingspunten voor eventuele bewijslevering te verschaffen (HR 10 januari 1997, ECLI:NL:HR:1997: ZC2244, NJ 1999/286). Voor zover de notaris geen aantekeningen bijhoudt en bewaart van hetgeen hij in het kader van zijn voorlichtingsplicht met de betrokkene heeft besproken, kan dat ertoe leiden dat hij niet aan de zojuist genoemde motiveringsplicht kan voldoen, hetgeen dan voor zijn risico komt.”

5.13.    De oud-notaris heeft ter zitting op 15 februari 2022 verklaard dat zij “soms” aantekeningen van verificatievragen in het dossier vastlegt “maar dat zij nu niet bij het dossier kan”. In de nadien gevoerde correspondentie (de e-mail van mr. Diedering van 15 maart 2022) met de bewaarder van haar protocol is zij echter stelliger: zij laat daarin weten dat de haar toegezonden stukken niet compleet zijn, omdat onder meer de aantekeningen ontbreken “waarvan zij zeker weet dat zij zich in het dossier bevinden.”

5.14.    Het nog aanwezige (gedigitaliseerde) dossier is geprint en aan de kamer toegezonden. Daarin bevinden zich niet de aantekeningen. De oud-notaris heeft, zakelijk samengevat, meegedeeld dat die ook niet meer zijn te traceren. Het kantoor van de opvolgend bewaarder van het protocol heeft naar haar zeggen laten weten dat het (fysieke) dossier niet bij de archiefbeheerder ligt en dat het ook niet elders op kantoor te vinden is. De oud-notaris is van opvatting dat haar dit niet kan worden aangerekend en dat dit tuchtrechtelijk ook niet voor haar risico kan komen. Zij heeft ten tijde van haar ambtsuitoefening als notaris deugdelijk een dossier bijgehouden. Dat het integrale dossier door haar opvolger na een intensieve zoektocht niet wordt gevonden kan de oud-notaris niet worden verweten. Zij heeft herhaaldelijk en dringend verzocht om het volledige dossier te lokaliseren en ter beschikking te stellen, maar zonder resultaat. Zij kan dit niet verklaren maar dit laat onverlet dat zij zeker weet dat zij een aantekening in dit dossier heeft gemaakt waaruit volgt dat klaagster Engels sprak en (de volmacht etc.) begreep.

5.15.    De kamer deelt deze opvatting niet. De kamer acht in dit verband met name van betekenis dat de notaris in deze procedure van meet af aan blote beweringen heeft gedaan over dat en hoe zij de taalvaardigheid van klaagster heeft geverifieerd, zonder daarbij melding te maken van het bestaan van een vastlegging daarvan. Desgevraagd is aanvankelijk ook niet stellig beweerd dat de verificatievragen en de daarop gegeven antwoorden zijn vastgelegd. Die bewering komt nu pas.

De kamer houdt het er dan ook voor dat die aantekeningen niet zijn gemaakt. In ieder geval zijn ze niet bewaard. Gegeven het belang van de onderhavige gegevens en de opmerkelijke aard van de transactie, als hiervoor omschreven, is de kamer van oordeel dat dit voor risico van de oud-notaris moet komen.

5.16.    De kamer deelt ook niet de opvatting van de oud-notaris dat het hiervoor geciteerde arrest van de Hoge Raad niet van belang is voor de beoordeling van de onderhavige kwestie. Van de beschermende strekking van de dossierplicht van de notaris zou weinig overblijven als het verdwijnen van cruciale gegevens ten gevolge van schoning niet ten nadele van de notaris zou werken. De kamer heeft er oog voor dat er een risico bestaat dat niet op A4-formaat in het dossier vastgelegde gegevens (handgeschreven aantekeningen op een kladje, geeltjes, krabbels op een dossieromslag, etc.) bij digitalisering een grotere kans lopen te verdwijnen, maar is van opvatting dat deze notie zich moet vertalen in een praktijk waarin gegevens die cruciaal zijn voor de vraag of de notaris de hiervoor sub 5.9 vermelde plicht is nagekomen, op zodanige wijze moeten worden vastgelegd dat dit risico wordt vermeden. (Niets verhinderde de oud-notaris immers aan de voet van de betrokken akte in een paar zinnen te specificeren op welke wijze zij de sub 5.11 (laatste zin) omschreven verificatie heeft uitgevoerd.)      

Dat brengt hier mee dat moet worden geoordeeld dat de stellingen van klaagster, die erop neerkomen dat de oud-notaris zonder voldoende kritisch onderzoek, en dus te lichtvaardig, heeft aangenomen dat zij inhoud en strekking van de volmacht begreep en de gevolgen daarvan overzag, onvoldoende gemotiveerd zijn weersproken.

5.17.    De oud-notaris heeft ter zitting van 15 februari 2022 nog opgemerkt dat zij de gehele gang van zaken erg apart vindt en dat het haar opvalt dat klaagster nu niets begrijpt terwijl zij, toen de oud-notaris haar destijds sprak, de dingen wel begreep.

De kamer komt op grond van de vergelijking van de gewaarmerkte kopie van het paspoort van klaagster met de gegevens in het dossier tot de slotsom dat klaagsters gegevens overeenkomen met de gegevens die door de oud-notaris bij gelegenheid van het verlijden van de akte van volmacht op 8 oktober 2018 als identiteitsgegevens van de volmachtgever zijn opgenomen en geverifieerd. Voor zover er in dit geval niettemin sprake is van identiteitsfraude - hetgeen niet is uit te sluiten - moet worden geoordeeld dat de schadelijke gevolgen daarvan hadden kunnen worden voorkomen of beperkt, en in deze tuchtprocedure wellicht voor rekening van klaagster hadden moeten blijven, als de oud-notaris met kenbaar grotere zorgvuldigheid had geopereerd.

Uit de verklaring van de oud-notaris blijkt dat zij de overtuiging bezat - en bezit - dat klaagster had begrepen wat de inhoud van de akte van volmacht was, dat zij de Engelse taal voldoende machtig was en dat bijstand van een tolk daarom niet nodig was. De vraag of die overtuiging gefundeerd was, kan, nu de aantekeningen van de oud-notaris er niet zijn en dit evenmin op andere wijze met voldoende mate van waarschijnlijkheid kan worden vastgesteld, door de kamer niet bevestigend worden beantwoord.

5.18.    Aan de oud-notaris kan worden toegegeven dat de consistentie van de verklaringen van klaagster te wensen over laat. Niet is uit te sluiten dat klaagster -mogelijk doordat zij onder druk staat van de kringen waarin [C] verkeert - niet het achterste van haar tong heeft durven tonen. De kamer acht dit temeer aannemelijk, nu het erop lijkt dat klaagsters echtgenoot - naar door de politie is vastgesteld - op de loonlijst heeft gestaan van het makelaarskantoor waar [C] werkzaam was en van dat kantoor ook loon heeft ontvangen.   

De beschermende strekking van de regels waaraan het gedrag van de oud-notaris hier wordt getoetst brengt echter mee dat het evengenoemde gebrek aan kenbare zorgvuldigheid in casu zwaarder moet wegen dan de gebrekkigheid van de verklaringen van klaagster.

5.19.    De slotsom van het voorgaande is dat de onderhavige klacht gegrond is.

5.20.    In de - soms vérgaande - stellingen van klaagster wordt ook de suggestie geuit dat de oud-notaris zelf betrokken is geweest bij strafbare feiten, althans niet integer heeft gehandeld. De kamer hecht er aan op te merken dat daarvoor in het dossier volstrekt onvoldoende aanwijzingen zijn te vinden. Integendeel, het komt de kamer voor dat ook de oud-notaris, gegeven het voorgaande, in zekere zin het slachtoffer is geworden van de dubieuze activiteiten van [C] c.s.

Maatregel

5.21.    De kamer is van oordeel dat de oud-notaris er voor had dienen te zorgen dat haar cliënte - klaagster - begreep welke verplichtingen zij aanging door het ondertekenen van de akte van volmacht. In onderhavig geval heeft klaagster een zeer verstrekkende volmacht ondertekend, was er sprake van een opmerkelijke transactie en zijn alle instructies en opvolgende (e-mail)berichten steeds van een ander dan klaagster zelf uitgegaan. Dit brengt een extra zorgplicht voor de oud-notaris mee.

De kamer is van oordeel dat in deze feitenconstellatie de maatregel van berisping passend en geboden is. 

Vergoeding griffierecht aan klaagster

5.22.    Omdat de kamer de klacht gegrond verklaart, dient de oud-notaris het door klaagster betaalde griffierecht van € 50,- op grond van artikel 99 lid 5 Wna aan klaagster te vergoeden.

Kostenveroordeling

5.23.    Nu de kamer de klacht gegrond verklaart en de oud-notaris tevens een maatregel oplegt, zal de kamer de oud-notaris op grond van artikel 103b lid 1 Wna jo. de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat 2021 (Staatscourant 2020, nr. 67893) veroordelen in de volgende kosten:

a. € 50,- forfaitaire vergoeding van kosten van klaagster;

b. € 1.050,- kosten van door derde aan klaagster beroepsmatig verleende bijstand;

c. € 2.000,- kosten van behandeling van de klacht door de kamer.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

5.24.    De oud-notaris dient de kosten van klaagster en het griffierecht binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klaagster te voldoen. Klaagster dient daartoe tijdig schriftelijk haar rekeningnummer aan de oud-notaris door te geven.

5.25.    De oud-notaris dient de kosten van de behandeling van de klacht door de kamer na het onherroepelijk worden van deze beslissing te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de oud-notaris zullen worden meegedeeld.

5.26.    Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

  • verklaart de klacht gegrond;
  • legt de oud-notaris een berisping op;
  • veroordeelt de oud-notaris tot betaling aan klaagster van de kosten van klaagster van € 50,- en het griffierecht van € 50,- op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.24 bepaald;
  • veroordeelt de oud-notaris tot betaling aan klaagster van de kosten van haar gemachtigde ad € 1.050,- op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.24 bepaald;
  • veroordeelt de oud-notaris tot betaling van € 2.000,- in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.25 bepaald.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.H. Schotman, voorzitter, C.E. Jonker en A.J.H.M. Janssen, leden.

Uitgesproken in het openbaar op 6 september 2022 door mr. A.H. Schotman, voorzitter, in aanwezigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).