ECLI:NL:TNORAMS:2022:16 Kamer voor het notariaat Amsterdam 709196 / NT 21-56 704691 / NT 21-39

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2022:16
Datum uitspraak: 07-03-2022
Datum publicatie: 30-08-2022
Zaaknummer(s):
  • 709196 / NT 21-56
  • 704691 / NT 21-39
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: Overig
Beslissingen: Verzet ongegrond
Inhoudsindicatie: De kern van de klacht van klager, die klager in verzet heeft herhaald, vormt de bepaling over de kostenverdeelsleutel met betrekking tot de servicekosten, zoals deze kennelijk sinds 1962 voor de flatbewoners geldt en die ongewijzigd is gehandhaafd in de splitsingsakte.5.6.      Dat de notaris uit eigen beweging erop had moeten toezien dat deze kostenverdeelsleutel in de splitsingsakte (of de akte van statutenwijziging) werd aangepast volgt de kamer niet. De notaris is gehouden zijn ministerie te verlenen conform artikel 21 Wna tenzij naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde of wanneer hij gegronde redenen voor weigering heeft. Daarvan was in het gegeven geval geen sprake. Nu de notaris in opdracht van het bestuur van de CFV, dat geacht mag worden de CFV rechtsgeldig te kunnen vertegenwoordigen, de akte statutenwijziging en de splitsingsakte heeft opgemaakt en gepasseerd en er geen gegronde redenen aanwezig waren om zijn ministerie te weigeren, heeft de notaris naar het oordeel van de kamer niet verwijtbaar gehandeld. Dat de notaris gehouden was in te grijpen om het kennelijk bestaande conflict tussen klager en het bestuur van de CFV op te lossen valt niet in te zien. Indien klager wijziging van de bepaling(en) omtrent de kostenverdeelsleutel wenst, dient hij daarvoor ofwel het bestuur van de CFV te adresseren ofwel zich te wenden tot de civiele rechter.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 7 maart 2022 in de zaak met nummer 709196 / NT 21-56 in het verzet van:

[naam klager],

wonende te [woonplaats],

klager,

tegen de beslissing van de voorzitter van 19 oktober 2021 in de klacht met nummer 704691 / NT 21-39 tegen:

[naam notaris],

notaris, gevestigd te [vestigingsplaats],

de notaris.

1.         Het verloop van de procedure

1.1.      Bij de hiervoor genoemde beslissing van 19 oktober 2021 - die in deze beslissing wordt geacht te zijn overgenomen - heeft de voorzitter van de kamer voor het notariaat de klacht kennelijk ongegrond verklaard. Een afschrift van deze beslissing is klager bij aangetekende brief van 20 oktober 2021 toegezonden.

1.2.      Bij e-mail van 1 november 2021 heeft klager tegen de beslissing van de voorzitter verzet aangetekend en de kamer bericht dat hij in het verzet wenst te worden gehoord.

1.3.      Het verzet is behandeld op 11 januari 2022. Klager heeft het woord gevoerd.  Uitspraak is bepaald op heden.

2.         De ontvankelijkheid van het verzet

2.1.      Klager kan in zijn verzet tegen de beslissing van de voorzitter worden ontvangen, nu hij het verzet heeft ingesteld binnen de bij de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) bepaalde termijn van 14 dagen na de datum waarop de kamer aan klager aangetekend een afschrift van de voorzittersbeslissing heeft verzonden.

3.         De feiten

3.1.      De kamer gaat uit van de voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden zoals deze zijn vermeld in de beslissing van de voorzitter van 19 oktober 2021.

4.         De gronden van het verzet

4.1.      Klager heeft in zijn verzetschrift – samengevat – het volgende aangevoerd:

1. het woord ‘kennelijk’ dat de voorzitter in het dictum van zijn beslissing heeft gebruikt, doelt op twijfel van de voorzitter toen hij zijn oordeel uitsprak;

2. na ontvangst van het verweerschrift van de notaris mocht klager niet meer een reactie daarop naar de kamer sturen, waardoor hinderlijke fouten in de voorzittersbeslissing staan;

3. het is algemeen bekend dat alle flatverenigingen in Nederland hun kostenverdeelsleutel hebben gebaseerd op vloeroppervlakte of breukdelen (en bij hoogte verschil ook wel inhoud) en niet op de stemverhouding in de ALV. Voor de verdeling van kosten zijn stemmen een oneigenlijke basis;

4. de notaris was verplicht een en ander uit te zoeken en had van de gelegenheid gebruik kunnen maken het bestaande conflict op te lossen. Indien de notaris wel onderzoek had verricht, had hij ontdekt dat de kostenverdeelsleutel op een ongeldig besluit is gebaseerd. Nu heeft de notaris overduidelijk partij gekozen en de splitsingsakte zo opgesteld dat het conflict in stand bleef;

5. de notaris heeft vermoedelijk zijn voormalig kantoorgenoot [naam voormalig kantoorgenoot notaris] van de zaak gehaald omdat deze laatste wel naar de argumenten van klager wilde luisteren;

6. vermoedelijk zijn er contacten geweest tussen de notaris en de voorzitter en is de voorzitter partijdig;

7. de notaris en het bestuur (van de flatvereniging) hebben klager niet geïnformeerd over de (inhoud van de) splitsingsakte;

8. klager is de mogelijkheid van wraking ontnomen omdat hem niet van tevoren was aangekondigd dat de voorzitter een beslissing op de klacht zou nemen terwijl de kamer hem had meegedeeld dat binnen zes weken een besluit over de verdere behandeling zou worden genomen. Nu werd hij verrast door de voorzittersbeslissing. 

5.         De beoordeling

5.1.      Op grond van artikel 99 lid 18 Wna kan de kamer voor het notariaat zonder nader onderzoek het verzet ongegrond verklaren indien zij van oordeel is dat de klacht kennelijk niet-ontvankelijk, kennelijk ongegrond of van onvoldoende gewicht is, echter niet dan na de klager die daarom vroeg, in de gelegenheid te hebben gesteld te worden gehoord.

5.2.      Klager verwijt de notaris dat hij naast de akte van statutenwijziging een splitsingsakte (beide gepasseerd op 20 maart 2020) heeft opgemaakt die (volgens hem) kwalitatief ver onder de maat is en een notaris onwaardig. De klacht van klager richt zich met name tegen de artikelen 10 en 51 van de splitsingsakte omtrent de servicekosten en het stemrecht van de eigenaren van de appartementsrechten in de Coenflat, waarin – zoals al sinds 1962 het geval was – aansluiting is gezocht bij het aantal stemmen dat iedere eigenaar in de vergadering mag uitbrengen. Deze sinds 1962 toegepaste kostenverdeelsleutel is in de splitsingsakte niet gewijzigd; volgens klager had de notaris actie moeten ondernemen om deze verdeelsleutel, die voor eigenaren van eenkamerappartementen (zoals klager) zeer onbillijk uitvalt, aangepast te krijgen.

5.3.      De voorzitter heeft de klacht kennelijk ongegrond verklaard omdat het niet de verantwoordelijkheid van de notaris is om te zorgen dat de verdeelsleutel wordt aangepast of om te onderzoeken of ooit een rechtsgeldig besluit aan de desbetreffende bepalingen ten grondslag heeft gelegen. De voorzitter heeft daarbij overwogen dat klager geen directe partij is bij de akte(n), maar dat het bestuur de CFV vertegenwoordigt, zodat de notaris geen afschrift daarvan aan klager behoefde te zenden.

5.4.      Voor zover klager aanvoert dat het hem na ontvangst van het verweerschrift van de notaris niet meer is toegestaan daarop te reageren (zie 4.1 onder 2) en dat hem door de handelwijze van de voorzitter de mogelijkheid tot wraking is ontnomen (zie 4.1 onder 8), overweegt de kamer dat de Wna aan de voorzitter de mogelijkheid biedt om beslissingen te nemen zonder dat re- of dupliek zijn ingediend (zie artikel 99 lid 11 Wna). De kamer verwijst hiervoor ook naar artikel 13 van het Reglement omtrent de werkwijze van de kamers voor het notariaat, betreffende het einde van de schriftelijke behandeling. Klager heeft bij zijn verzetschrift de nadere stukken die hij eerder had willen indienen overigens alsnog ingediend en heeft op de mondelinge behandeling van het verzet het woord gevoerd. Deze stukken en de door hem gegeven mondelinge toelichting leiden er evenwel niet toe dat het verzet gegrond moet worden verklaard.

5.5.      Klager heeft vele bezwaren tegen de voorzittersbeslissing aangevoerd in zijn verzetschrift, genoemd onder 4.1. De kern van de klacht van klager, die klager in verzet heeft herhaald, vormt de bepaling over de kostenverdeelsleutel met betrekking tot de servicekosten, zoals deze kennelijk sinds 1962 voor de flatbewoners geldt en die ongewijzigd is gehandhaafd in de splitsingsakte.

5.6.      Dat de notaris uit eigen beweging erop had moeten toezien dat deze kostenverdeelsleutel in de splitsingsakte (of de akte van statutenwijziging) werd aangepast volgt de kamer niet. De notaris is gehouden zijn ministerie te verlenen conform artikel 21 Wna tenzij naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde of wanneer hij gegronde redenen voor weigering heeft. Daarvan was in het gegeven geval geen sprake. Nu de notaris in opdracht van het bestuur van de CFV, dat geacht mag worden de CFV rechtsgeldig te kunnen vertegenwoordigen, de akte statutenwijziging en de splitsingsakte heeft opgemaakt en gepasseerd en er geen gegronde redenen aanwezig waren om zijn ministerie te weigeren, heeft de notaris naar het oordeel van de kamer niet verwijtbaar gehandeld. Dat de notaris gehouden was in te grijpen om het kennelijk bestaande conflict tussen klager en het bestuur van de CFV op te lossen valt niet in te zien. Indien klager wijziging van de bepaling(en) omtrent de kostenverdeelsleutel wenst, dient hij daarvoor ofwel het bestuur van de CFV te adresseren ofwel zich te wenden tot de civiele rechter.

5.7.      Van enige vooringenomenheid of partijdigheid van de voorzitter ten nadele van klager is verder op geen enkele manier gebleken. De kamer verenigt zich dan ook met de beslissing van de voorzitter en de daaraan ten grondslag gelegde overwegingen en acht het verzet ongegrond.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

  • verklaart het verzet ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. S.P. Pompe, voorzitter, N.A.J. Purcell, en C. Holdinga, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 7 maart 2022.

Tegen deze beslissing staat geen rechtsmiddel open.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van de voorzitter als bedoeld in artikel 99 lid 11 van de Wet op het notarisambt (Wna) in de zaak met nummer 704691 / NT 21-39 van:

[naam klager],

wonend te [plaats],

hierna: klager,

tegen:

[naam notaris],

notaris, gevestigd te [plaats],

hierna: de notaris.

1.          Ontstaan en loop van de procedure

1.1.      Bij e-mail van 30 juni 2021 heeft klager een klaagschrift met bijlagen ingediend.

1.2.      Bij e-mail van 7 juli 2021 heeft klager een nadere productie ingediend.

1.3.      Bij brief van 10 september 2021 heeft de notaris een verweerschrift ingediend.     

2.          De feiten

2.1.      Op 21 juli 1961 is de Coöperatieve Flatexploitatievereniging “Coenflat” U.A. (hierna: de CFV) opgericht.

2.2.      Op 4 december 1961 verkreeg de CFV het voortdurend recht van erfpacht van een perceel grond van de gemeente Amsterdam, met de rechten van de erfpachter op de op die grond gestichte opstal: een flatgebouw gelegen aan de [weg en nummers] te Amsterdam-Noord. Dat flatgebouw bestaat uit 45 flatwoningen (36 driekamerflats van 77 m² met balkon en 9 éénkamerflats van 34 m² zonder balkon) en één kantoorflat van 49 m², elk met een afzonderlijke bergruimte, alsmede een liftinstallatie, cv-ruimte, hydrofoorinstallatie en transformatoren.

2.3.      Op basis van de statuten kon men lid worden van de CFV. Elk lidmaatschap gaf recht op het uitsluitend gebruik van een woning. De lidmaatschappen waren overdraagbaar bij notariële akte.

2.4.      In artikel 9 van (onder andere) de statuten van 7 april 1981, bij akte van statutenwijziging, verleden door toenmalig notaris mr. [naam], was een kostenverdeelsleutel vermeld die aansloot bij de stemverhouding van de leden. Op grond van artikel 20 van de statuten hadden de éénkamerflats recht op het uitbrengen van 4 stemmen en de overige appartementen recht op het uitbrengen van 5 stemmen in de vergadering (met in totaal 221 uit te brengen stemmen).

2.5.      In 2017 heeft het bestuur van de CFV de notaris verzocht om de leden te informeren over de mogelijkheden om het gebouw te splitsen in appartementsrechten, ter bevordering van de verkoopbaarheid en het vergemakkelijken van het wijzigen van de algemene bepalingen voor eeuwigdurende erfpacht.

2.6.      Tijdens de algemene ledenvergadering op 4 juli 2017 werd rechtsgeldig besloten de statuten te wijzigen en het gebouw te splitsen in appartementsrechten.

2.7.      Nadat de gemeente Amsterdam daaraan haar toestemming had verleend, heeft de notaris op 20 maart 2020 de akten van statutenwijziging en splitsing in appartementsrechten gepasseerd.

2.8.      In artikel 51 van de splitsingsakte van 20 maart 2020 werd aansluiting gezocht bij het aantal stemmen in overeenstemming met de statuten van 7 april 1981. De hiervoor in 2.4. genoemde kostenverdeelsleutel is daardoor niet gewijzigd.

3.          De klacht en het verweer

De standpunten van klager en de notaris worden, voor zover van belang, in de beoordeling besproken.

4.          De beoordeling

4.1.      Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat- notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij als notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris behoren te betrachten ten opzichte van diegenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt.

4.2.      Op grond van artikel 99 lid 11 Wna kan de voorzitter een klacht over hiervoor bedoeld handelen of nalaten terstond bij met redenen omklede beslissing afwijzen indien hij van oordeel is dat de klacht kennelijk niet-ontvankelijk, kennelijk ongegrond of van onvoldoende gewicht is.

4.3.      De voorzitter begrijpt de klacht van klager aldus, dat klager meent dat de notaris bij de akten van 20 maart 2020 niet klakkeloos de kostenverdeelsleutel van eerdere statuten had mogen overnemen. De notaris had er volgens klager voor moeten zorgen dat de kostenverdeelsleutel aansloot bij de (beweerdelijk) in het land te doen gebruikelijke kostenverdeling op basis van breukdelen. Dat zou volgens klager een eerlijker verdeling opleveren.

Door op die manier te handelen heeft de notaris niet de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen in gelijke mate behartigd, zo meent klager.
Daarbij vindt klager dat de notaris eveneens had dienen te onderzoeken of het indertijd genomen besluit tot de 4/5 sleutel wel een rechtsgeldig besluit was, omdat dat besluit met meerderheid van stemmen aangenomen zou zijn in plaats van met algemene stemmen, zoals vereist.

4.4.      De voorzitter is van oordeel dat de klacht kennelijk ongegrond is.
Klager is kennelijk gefrustreerd over de in de statuten vastgestelde kostenverdeelsleutel (aangezien klager, zo begrijpt de voorzitter, bewoner is van een éénkamerwoning). Het is echter niet aan de notaris om te zorgen dat die verdeelsleutel wordt aangepast, laat staan om te onderzoeken of er ooit een rechtsgeldig besluit aan ten grondslag heeft gelegen.

Klager dient zelf de kostenverdeelsleutel aan de orde te stellen in een vergadering van de CFV of aan de civiele rechter voor te leggen. Om de akte te kunnen wijzigen heeft de notaris een rechtsgeldig besluit van de CFV nodig, hetzij een veroordeling van de rechter.

4.5.      Terecht wijst de notaris er ook op dat klager geen directe partij is bij de akte, maar dat het bestuur de CFV vertegenwoordigt. Dat betekent, voor zover dat ook een verwijt aan de notaris zou zijn, dat de notaris ervan uit mocht gaan dat de CFV relevante informatie deelt met de leden. De notaris hoefde klager (noch de andere leden/bewoners) dus geen afschrift te zenden van de akten.

4.6.      Ten overvloede overweegt de voorzitter nog het volgende. Hetgeen klager in zijn e-mail van 7 juli 2021 suggereert, namelijk dat de notaris zou ‘meewerken aan een misdrijf’, is buiten iedere orde en wordt niet onderbouwd.

De suggestie van klager dat de notaris voormalig kantoorgenoot van de notaris, mr. [naam], toen nog kandidaat-notaris, van het dossier zou hebben gehaald omdat hij (wel) ontvankelijk zou zijn voor de argumenten van klager, wordt gelogenstraft door het feit dat mr. [naam voormalig kantoorgenoot notaris] niet meer betrokken is bij de zaak sinds zijn vertrek bij het kantoor van de notaris, om zelf notaris te worden.

4.7.      Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.

BESLISSING

De voorzitter:

  • wijst de klacht als kennelijk ongegrond af.

Deze beslissing is op 19 oktober 2021 gegeven door mr. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing kan klager binnen veertien dagen na de dag van verzending van het afschrift van de beslissing schriftelijk in verzet gaan bij de kamer voor het notariaat.