Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORAMS:2022:15 Kamer voor het notariaat Amsterdam 705963/NT 21-46

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2022:15
Datum uitspraak: 31-05-2022
Datum publicatie: 30-06-2022
Zaaknummer(s): 705963/NT 21-46
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen: Klacht niet-ontvankelijk
Inhoudsindicatie: Klacht over levering 'warme' landbouwgrond; akten zijn gepasseerd in 2010 en 2011. De notaris wordt onder meer verweten onvoldoende invulling te hebben gegeven aan zijn zorgplicht, met betrekking tot de wilscontroleplicht en informatieplicht. De kamer verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht. De klacht is te laat ingediend.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing in de klacht met nummer 705963/ NT 21-46 van:

[B] B.V.,

statutair gevestigd te [plaats],

gemachtigde: mr. B. van Mieghem, advocaat te Rotterdam,

tegen:

      [naam notaris],

notaris, gevestigd te [plaats],

      hierna: de notaris,

      gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen.

1.          Ontstaan en loop van de procedure

1.1.      Bij e-mail van 9 augustus 2021 (tevens per post verzonden) heeft klager een klaagschrift met bijlagen ingediend.

1.2.      Bij e-mail van 31 augustus 2021 (tevens per post verzonden) heeft de notaris een verweerschrift ingediend.

1.3.      Bij akte van 1 april 2022 (per e-mail en daarna tevens per post verzonden) heeft de notaris twee producties ingediend.

1.4.      De klacht is behandeld tijdens de openbare zitting van de kamer van 12 april 2022. Aanwezig waren: de heer [B] namens [B] B.V., bijgestaan door zijn gemachtigde en de notaris, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. Ter zitting heeft de gemachtigde van klager de klacht voor zover gedaan door de heer [B] in persoon ingetrokken. Uitspraak is bepaald op heden.

2.          De feiten

2.1.      [B] B.V. (hierna: klager) is de persoonlijke holding van de heer [B] (hierna: [B]). Bij koopovereenkomst van 16 augustus 2010 heeft klager een perceel grasland gekocht ter grootte van 505 m² in de gemeente Westergeest (hierna: perceel 1). Verkoper was Arma projecten B.V. (hierna: Arma) De koopprijs bedroeg € 13.963,25 (€ 27,65 per m²). Arma kocht het perceel kort daarvóór als onderdeel van een groter geheel voor de prijs van € 7,90 per m².

2.2.      Bij brief van 23 augustus 2010 heeft de notaris de ontvangst van de koopovereenkomst van perceel 1 aan [B] bevestigd. In de brief is onder meer het volgende opgenomen: “(..) Ten aanzien van de definitieve datum en het tijdstip van ondertekening van de akte zal ik u nog nader informeren. Graag hoor ik ook van u of uzelf komt of dat u tekent bij volmacht.”(..) Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruikersmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.”

2.3.      Bij brief van 1 oktober 2010 heeft de notaris aan klager een gewijzigd concept van de akte van levering gezonden ([B] had de notaris diezelfde dag telefonisch meegedeeld dat het perceel op naam van zijn personal holding diende te worden overgedragen), evenals de volmacht en de nota van afrekening.In de brief is onder meer het volgende opgenomen: “Indien u akkoord gaat met de inhoud van de akte verzoek ik u vriendelijk de volmacht ten overstaan van een notaris bij u in de buurt te ondertekenen en uw handtekening te laten legaliseren. (..) Zoals u weet heeft hetperceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruikersmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.(..) Bij een bestemmingswijziging is er voorts een contractuele aanbiedingsplicht in de akte opgenomen ten behoeve van ARMA Projecten B.V. U bent als koper derhalve verplicht het bij deze gekochte perceel weer terug aan te bieden aan ARMA Projecten B.V., of een door haar aan te wijzen derde na een bestemmingswijziging. In de koopovereenkomst is verder een clausule opgenomen dat de door u gekochte grond pachtvrij is en dat u zelf verantwoordelijk bent voor het beheer van de grond, hetgeen betekent dat u zelf voor onderhoud en verpachting van de grond dient zorg te dragen. Tevens zij vermeld dat voor deze transactie geen vergunning van het AFM benodigd is en verder wordt eveneens gewezen op de risico’s van beleggen. Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper of tussenpersoon geen garantie geeft op een bepaald rendement of meerwaarde in de toekomst.(..)”

2.4.      Op 19 oktober 2010 heeft de notaris de akte van levering van perceel 1 gepasseerd.  In de akte is onder meer het volgende opgenomen:

“leveringsverplichting, juridische en feitelijk staat

Artikel 2
(…)
4. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.

5. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.”

2.5.      Bij koopovereenkomst van 20 mei 2011 heeft klager een perceel landbouwgrond gekocht ter grootte van 250 m² in de gemeente Donkerbroek (hierna: perceel 2). Verkoper was wederom Arma. De koopprijs bedroeg € 4.500 (€ 18 per m²).

2.6.      Bij brief van 23 mei 2011 heeft de notaris de ontvangst van de koopovereenkomst van perceel 2 aan [B] bevestigd. De inhoud van de brief is gelijkluidend aan de brief  van 23 augustus 2010 (2.2.).

2.7.      Bij brief van 31 mei 2011, waarvan de inhoud grotendeels gelijkluidend is aan voornoemde brief van 1 oktober 2010 (2.3.), heeft de notaris aan [B] het concept van de akte van levering gezonden, evenals de volmacht en de nota van afrekening.

2.8.      Op 20 juni 2011 heeft de notaris de akte van levering van perceel 2 gepasseerd. In de akte is onder meer het volgende opgenomen:

“leveringsverplichting, juridische en feitelijk staat

Artikel 2
(…)
4. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.

5. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.”

2.9.      In een artikel in Het Financieele Dagblad (hierna: FD) van 13 april 2019 getiteld ‘Vergeefs wachten op de hijskranen’ (online te lezen via fd.nl/grondspeculatie) is aandacht besteed aan ‘de dubieuze handel in kavels’, die volgens het FD veel omvangrijker is dan gedacht: “Op meer dan vijfhonderd locaties, in meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten, hebben handelaren bossen, weilanden en akkers gekocht en in kleine stukken gehakt. Vervolgens hebben ze de percelen met winst doorverkocht aan particulieren. (..) Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) staat machteloos.(..) Pakweg een derde ligt in gebieden waar de bevolkingsaantallen nu of in de toekomst krimpen. De kans op woningbouw is daar vrijwel nihil. Bedrijven die de stukken grond aanbieden, houden in een reactie vol dat er in de toekomst nog steeds op gebouwd kan worden. Maar deskundigen zeggen dat beleggers om de tuin worden geleid. ‘Ook al komt er een bestemmingsplan voor woningbouw, dan is het nog onmogelijk er te bouwen’, zegt bestuursvoorzitter Walter de Boer van Nederlands grootste projectontwikkelaar, BPD. Bouwen op versnipperde grond is volgens experts simpelweg te duur. De Boer: ‘Deze grondspeculatie is een rampzalig verschijnsel. Hier worden particulieren besodemieterd.’

2.10.    Ook in een artikel in het FD van 15 april 2019 getiteld “Grondspeculant belemmert bouwplannen van gemeenten” is aan het fenomeen grondspeculatie aandacht besteed. Kort gezegd wordt ook in dit artikel geconcludeerd dat het versnipperen van grond als speculatieobject de kopers van de kavels bijna nooit geld oplevert en dat het omstreden handel betreft.

2.11.    In een artikel van het FD van 8 februari 2021 getiteld “Notarissen voor rechter om rol bij grondhandel” is onder meer vermeld: “Een andere notaris werd begin vorig jaar in een civiele zaak nog vrijgepleit. Maar daarna kwamen andere juristen minder goed weg. Zo kreeg notaris [naam notaris] uit (…) in oktober een berisping van de Kamer vanwege het niet genoeg nakomen van zijn onderzoeksplicht.”

2.12.    Bij brief van 22 juni 2021 heeft de raadsman van klager de notaris aansprakelijk gesteld voor de door klager geleden schade ten bedrage van € 18.463,25, zijnde de totale door klager voor de percelen betaalde koopprijs.

2.13.    Bij brief van 13 juli 2021 heeft de raadsman van (de beroeps-aansprakelijkheidsverzekeraar van) de notaris iedere aansprakelijkheid afgewezen.

3.          De klacht

3.1.      De notaris heeft onvoldoende invulling gegeven aan zijn zorgplicht met betrekking tot de wilscontroleplicht en de informatieplicht. De taakopvatting van de notaris lijkt bij de onderhavige transacties beperkt te zijn gebleven tot ‘de dingen op papier zetten’. Beide akten zijn bij volmacht gepasseerd.

3.2.      De notaris kon en moest begrijpen dat hier geen sprake was van een grondaankoop zoals die voor particulieren gebruikelijk is, maar van speculatieve transacties en risicovolle investeringen. Uit het aangehaalde artikel in het FD van 13 april 2019 blijkt hoe deze handel in zijn werk gaat en waarom deze praktijken problematisch zijn. De notaris beschikte bij geen van de transacties over informatie over de juridische kennis en de ervaring van [B] met speculatieve grondtransacties, welke kennis en ervaring ontbraken. Het had op de weg van de notaris gelegen om [B] (die hij niet kende en nimmer heeft ontmoet) in een persoonlijk gesprek te wijzen op de aan de aankopen verbonden juridische en financiële risico's en/of om de door hem opgemaakte notariële akten niet te verlijden totdat hij zich er zelf van had vergewist dat klager zich van al deze risico’s bewust was. De communicatie met [B] is echter beperkt gebleven tot een enkel niet inhoudelijk telefoontje, het toezenden van stukken en korte begeleidende brieven/e-mails, hetgeen daarvoor onvoldoende is.

3.3.      De overdracht van de percelen, op 19 oktober 2010 respectievelijk 20 juni 2011, vonden plaats bij door klager verleende volmacht. De notaris heeft niet aangedrongen op verschijning in persoon. Zonder wetenschap omtrent zijn kennis en ervaring heeft de notaris erop vertrouwd dat persoonlijke voorlichting aan klager (anders dan in de vorm van standaard geschreven tekst) niet nodig was. De notaris had klager moeten waarschuwen dat in het geval van speculatieve landbouwgrond sprake is van windhandel waarbij grond verkocht wordt voor een veel te hoge prijs. Arma had klager verzekerd dat het perceel in Donkerbroek waarschijnlijk binnen een jaar van bestemming zou wijzigen en daarmee snel rendement zou opleveren. Dat was voor klager de reden om met de koop akkoord te gaan.

3.4.      Bij de aan klager verkochte percelen is sprake van ABC-transacties.
De notaris heeft daarop niet gewezen en heeft evenmin gewezen op de grote prijssprongen die werden gemaakt. Dit geldt zowel voor het perceel 1 als perceel 2. Perceel 2 werd - kort vóór de levering aan klager - aan Arma geleverd bij akte van 11 april 2011, gepasseerd door de notaris, voor een substantieel lager bedrag, aldus klager. De notaris beschikte niet over een redelijke en afdoende verklaring voor het prijsverschil. Omdat er gerede twijfel was over het realiteitsgehalte van de koopprijs, (de notaris was op de hoogte van het feit dat de percelen voor een veel te hoog bedrag werden verkocht, aldus klager) had de notaris nader onderzoek moeten doen, zijn diensten dienen op te schorten dan wel op grond van artikel 21 lid 2 Wna zijn diensten moeten weigeren. Het prijsverschil had in ieder geval moeten leiden tot een melding van ongebruikelijke transacties in het kader van de Wwft.

3.5.      De notaris is er bovendien aan voorbij gegaan dat de verkopers niet beschikten over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft); een vergunning nodig om beleggingsproducten te verkopen. Om die verplichting te omzeilen, deden verkopers voorkomen alsof klager eenvoudig landbouwgrond kocht die door de koper zelf beheerd zou (moeten) worden.

3.6.      Klager is door recente publicaties daarover in de pers tot de ontdekking gekomen dat de door klager gekochte percelen grond geen bijzondere potentie hadden of hebben. Een bestemmingswijziging heeft zich de afgelopen jaren niet voorgedaan en ligt ook niet in de lijn der verwachtingen. Zelfs als de percelen wel tot ontwikkeling zouden komen (hetgeen volgens klager uiterst onwaarschijnlijk is) is het te behalen rendement negatief of zeer beperkt. Naar aanleiding van die publicaties heeft klager zich verdiept in de transacties en de rol van de notaris daarin. Pas op dat moment heeft klager zich gerealiseerd dat de notaris een verwijt te maken valt.

3.7.      De in de klacht beschreven gang van zaken betreft niet slechts klager, maar is een maatschappelijk probleem. Het gaat om grootschalige (malafide) handel. Klager wijst in dat verband op het artikel in het FD van 13 april 2019. Uit het FD-onderzoek blijkt dat er op het moment van publicatie nog nooit een dergelijke kavel tot ontwikkeling is gekomen. Dat is nog steeds niet het geval, aldus klager.

4.          Het verweer

4.1.      De notaris heeft zowel formeel als inhoudelijk verweer gevoerd.
Allereerst stelt de notaris zich op het standpunt dat klager niet-ontvankelijk dient te worden verklaard in zijn klacht.

4.2.      Als al aan een inhoudelijke behandeling zou worden toegekomen, meent de notaris dat van klachtwaardig handelen geen sprake is geweest. [B] heeft blijkens zijn LinkedIn-profiel een HBO-achtergrond en rondde onder andere een studie bedrijfskunde af. Die achtergrond mag worden meegewogen. Dat bij grondspeculatie als de onderhavige per definitie sprake is van ‘windhandel’, zoals klager doet voorkomen, is verder een ongenuanceerde benadering; of klachten over de betrokkenheid van een notaris bij dit soort handel in landbouwgronden terecht zijn, is sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, zo blijkt uit de jurisprudentie, aldus de notaris.

4.3.      De kamer heeft in zijn uitspraak van 1 oktober 2020[1] bij de bepaling van de strafmaat - ten nadele van de notaris  - met dezelfde ‘gedragingen’ rekening gehouden. In ieder geval kan dus– indien de kamer de klacht gegrond verklaart - de kamer de notaris niet nogmaals een maatregel opleggen, want dan zou de notaris in feite tweemaal worden gestraft, hetgeen in strijd is met het EVRM.

5.          De beoordeling

5.1.      De notaris heeft ter onderbouwing van zijn betoog dat klager niet-ontvankelijk is in de klacht onder meer aangevoerd dat het recht op klagen, gelet op het bepaalde in artikel 99 lid 21 Wet op de notarisambt (hierna: Wna), is komen te vervallen.

5.2.      De wettelijke regeling van de vervaltermijn van het klachtrecht in notariële tuchtzaken is met ingang van 1 mei 2016 gewijzigd. De regeling is van toepassing op klachten die op of na 1 mei 2016 zijn ingediend en dus ook op de onderhavige klacht, die op 9 augustus 2021 is ingediend.

5.3.      Ingevolge artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht over het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van dat handelen of nalaten dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar nadat klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken. Volgens de wetsgeschiedenis is het stellen van een termijn vanuit een oogpunt van rechtszekerheid nuttig en nodig omdat de notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met onderzoeken over zijn handelen.(Eerste Kamer, vergaderjaar 20 13-2014, 33 569, C, p. 3). Het uitgangspunt blijft dat een notaris niet tot in lengte van jaren in onzekerheid kan blijven over de indiening van een tuchtklacht en datslechts een uitzondering wordt gemaakt voor evident of opzettelijk klachtwaardig handelen.

5.4.      In de ter zitting overgelegde pleitnotitie stelt klager dat de driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna pas is gaan lopen toen klager een objectiveerbaar vermoeden kreeg van het (veronderstelde) nalaten van de notaris, te weten dat hij bij het passeren van de akten (bij volmacht) geen uitvoering heeft gegeven aan zijn onderzoeksplicht, informatieplicht, waarschuwingsplicht en wilscontroleplicht.  Van dat nalaten blijkt niet uit de akten. Het feit dat sommige prestaties wel zijn verricht, betekent niet dat daarmee ook de klachttermijn voor de niet-verrichte prestaties is gaan lopen, aldus klager. De notaris moet in dat geval aannemelijk maken dat klager op enig moment de kennis heeft verkregen van het feit dat de notaris de vervulling van belangrijke plichten naliet. Daarvan is geen sprake; klager heeft dus ruim binnen de vervaltermijn de klacht ingediend, te weten op het moment dat hij een objectiveerbaar vermoeden kreeg van het nalaten van de notaris, in juni 2021, aldus klager.

5.5.      Deze stelling van klager gaat naar het oordeel van de kamer niet op. Voor de aanvang van de vervaltermijn is bepalend de objectieve kennis van het handelen of nalaten van de notaris en niet de subjectieve kennis dat dit handelen of nalaten mogelijk tuchtrechtelijk onjuist zou kunnen zijn, aldus vaste jurisprudentie van de notariskamer van het hof Amsterdam. Het is daarom voor het gaan lopen van de driejaarstermijn niet relevant dat klager ten tijde van het passeren van de akten nog geen kennis droeg van het (veronderstelde) nalaten van de notaris. Indien bovendien ieder (verondersteld) niet-handelen van de notaris conform de verplichtingen die voor hem ingevolge de Wna gelden (waaronder de onderzoeksplicht), bij het passeren van een akte zou moeten worden gezien als een nalaten (een niet-verrichte prestatie, aldus klager), zou de driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna eindeloos worden opgerekt, hetgeen in strijd zou zijn met voormelde rechtszekerheid.

5.6.      Het beginpunt van de vervaltermijn van drie jaar is dan ook het moment van het passeren van de akten op 19 oktober 2010, respectievelijk 20 juni 2011.  Sedertdien zijn meer dan tien jaar verstreken tot het indienen van de klacht, op 9 augustus 2021. Klager is dus niet-ontvankelijk in zijn klacht. 

5.7.      Ook in het geval dat de nadere vervaltermijn van één jaar van toepassing zou zijn, zou de klacht nog steeds te laat zijn ingediend. Van iemand die zelf investeert in percelen landbouwgrond mag, zeker naar mate meer tijd (zonder positief resultaat) verstrijkt, worden verwacht dat hij publicaties in de landelijke pers over de handel in deze gronden met meer dan gemiddelde belangstelling volgt.

5.8.      Ter zitting heeft klager verklaard dat hij anderhalf jaar na de overdracht van perceel 2 bij Arma heeft geïnformeerd naar de stand van zaken, aangezien Arma hem had verzekerd dat er na één jaar rendement was te verwachten. Arma heeft hem toen gezegd dat dat in verband met de recessie wat langer kon duren. In 2019 is klager in zee gegaan met een aspirant-koper, maar de koop is toen niet doorgegaan. Klager heeft wel onderzoek gedaan; zo is in Donkerbroek een cultureel centrum gebouwd, maar daarvoor bleek (kennelijk) geen bouwgrond nodig. Klager las ook in de Volkskrant een artikel over de geringe kans op rendement.

5.9.      De artikelen van het FD van 13 en 15 april 2019 over de handel in landbouwgronden waren eenvoudig op internet te vinden, evenals, zoals door de notaris aangevoerd, de waarschuwingen van de AFM in 2010 en 2013 en een landelijk NOS-item van 25 april 2013, getiteld: “ AFM: kijk uit met grondspeculatie.” De kamer is dan ook van oordeel dat in elk geval uiterlijk direct na de publicaties in het FD van 13 en 15 april 2019 - die naast de papieren versie ook online (met - eventueel - de mogelijkheid van gratis registratie) te lezen zijn - de gevolgen van het (veronderstelde) nalaten van de notaris als ‘redelijkerwijs als bekend geworden’ zijn aan te merken. In diezelfde periode is ook op televisie (naar zeggen van de notaris in het programma Kassa) aandacht aan het fenomeen van deze handel besteed.

5.10.    De nadere vervaltermijn zou in dat geval dan ook één jaar na de publicatie(s) in het FD van 13 en 15 april 2019 zijn verstreken. De klacht dateert van 9 augustus 2021, meer dan een jaar na deze publicatie(s). De klacht is ook dan te laat ingediend.

5.11.    Het voorgaande leidt tot de beslissing dat klager niet-ontvankelijk is in zijn klacht. Aan een inhoudelijke bespreking van de klacht komt de kamer dan ook niet toe.

6.          Beslissing

De kamer voor het notariaat:

  •  verklaart klager niet-ontvankelijk in zijn klacht.

Deze beslissing is gegeven door mrs. T.H. van Voorst Vader, voorzitter, M.V. Ulrici, W.A. Groen, E.F. van Bolhuis en A.J.H.M. Janssen, leden, en uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2022, in aanwezigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.

[1] ECLI:NL:TNORAMS:2020:3