ECLI:NL:TNORAMS:2022:14 Kamer voor het notariaat Amsterdam 707829 / NT 21-53

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2022:14
Datum uitspraak:	31-05-2022
Datum publicatie:	30-06-2022
Zaaknummer(s):	707829 / NT 21-53
Onderwerp:	Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen:	Klacht niet-ontvankelijk
Inhoudsindicatie:	Klacht over levering "warme" landbouwgrond. Akten zijn gepasseerd in 2008, 2010 en 2013. De notaris wordt onder meer verweten onvoldoende invulling te hebben gegeven aan zijn zorgplicht, met betrekking tot de wilscontroleplicht en informatieplicht. Klagers zijn erfgenamen. De kamer verklaart klagers niet-ontvankelijk in hun klacht. De klacht is te laat ingediend.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing in de klacht met nummer 707829/ NT 21-53 van:

1. De erfgenamen van de heer [M], te weten [namen erfgenamen], woonplaats kiezend te [plaats]

en

2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Mr. [M] Stamrecht B.V., statutair gevestigd te [plaats],

gemachtigde: mr. B. van Mieghem, advocaat te Rotterdam,

hierna gezamenlijk : klagers,

tegen:

[naam notaris],

notaris, gevestigd te [plaats],

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen,

hierna: de notaris.

1.          Ontstaan en loop van de procedure

1.1.      Bij e-mail van 27 september 2021 (tevens per post verzonden) hebben klagers een klaagschrift met bijlagen ingediend.

1.2.      Bij e-mail van 19 oktober 2021 (tevens per post verzonden) heeft de notaris een verweerschrift met bijlagen ingediend. 

1.3.      Bij akte van 21 maart 2022 (per e-mail en daarna tevens per post verzonden) heeft de notaris twee producties ingediend.

1.4.      Bij akte van 1 april 2022 (per e-mail en daarna tevens per post verzonden) heeft de notaris een productie ingediend.

1.5.      De klacht is behandeld tijdens de openbare zitting van de kamer van 12 april 2022. Aanwezig waren: mevrouw [naam] (hierna: de dochter van erflater) namens klagers, bijgestaan door de gemachtigde en de notaris, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben het woord gevoerd aan de hand van pleitnotities. Uitspraak is bepaald op heden.

2.          De feiten

2.1.      De notaris, respectievelijk kandidaat-notaris mr. [X] als waarnemer voor de notaris, hebben de volgende akten van levering van percelen landbouwgrond gepasseerd:

a. op 16 december 2008: overdracht aan mr. [M] Stamrecht B.V. (vennootschap van wijlen de heer [M], hierna: erflater) van een perceel te Wolvega, groot 4.000 m², gekocht op 25 september 2008 voor € 62.720 ( € 15,68 per m² ) van Grond en Vastgoedspecialisten Nederland B.V. (hierna: G&V);

b. op 15 januari 2010: overdracht aan erflater van twee percelen te Oude Pekela, groot 2.156 m² respectievelijk 743 m², gekocht op 1 december 2009 voor € 65.227,50 (€ 22,50 per m² ) van Grond en Vastgoedspecialisten Nederland B.V.;

c. op 23 januari 2013: overdracht aan erflater van twee percelen te Bedum, beide groot 500 m² , gekocht op 9 januari 2013 voor € 25.000 (€ 25 per m²) van Arma projecten B.V. (hierna: Arma).

2.2.      In de akten van 16 december 2008, 15 januari 2010 en 23 januari 2013 is (onder meer vermeld): “Verkoper geeft geen enkele garantie of zelfs indicatie, dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.”

2.3.      Bij brieven van 26 september 2008, 4 december 2009 en 11 januari 2013 heeft de notaris de ontvangst van de koopovereenkomsten aan erflater bevestigd. Daarin is onder meer vermeld: “(..) Ten aanzien van de definitieve datum en het tijdstip van ondertekening van de akte zal ik u nog nader informeren. Graag hoor ik ook van u of uzelf komt of dat u tekent bij volmacht.”(..) Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruikersmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.”

2.4.      Bij brieven van 10 oktober 2008, 11 december 2009 en 15 januari 2013 heeft de notaris aan erflater onder meer een concept van de akte van levering gezonden en de volmacht. In de brieven van 11 december 2009 en 15 januari 2013 is erflater gewezen op de agrarische bestemming: “Zoals u weet heeft hetperceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruikersmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.(..) Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper of tussenpersoon geen garantie geeft op een mogelijke bestemmingswijziging (met bijbehorende mogelijke meerwaarde) in de toekomst.”
In de brief van 15 januari 2013, waarbij erflater ook werd verzocht een algemene volmacht af te geven, is verder vermeld: “De taak van de notarisbeperkt zich, naast de gebruikelijke onderzoeksplicht, in deze enkel tot het vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken in de akte van levering, alsmede het verzorgen van de financiële afwikkeling van de overdracht.”

2.5.      Op 18 januari 2013 heeft erflater een algemene volmacht afgegeven voor “het verlijden van notariële akten betreffende transacties van onroerende zaken, ter uitvoering van tussen ARMA en ondergetekende gesloten koopovereenkomsten, waarbij ondergetekende gronden van ARMA koopt, en voorts om al datgeen te verrichten wat ten deze nuttig of nodig zal blijken (…).”

2.6.      Erflater was ten tijde van de eerste transactie (Wolvega) 73 jaar oud, bij de laatste (Bedum) 78 jaar. Bij beschikking van de rechtbank Rotterdam van 29 oktober 2013 is erflater onder bewind gesteld (de dochter van erflater en [naam] (hierna: de zoon van erflater) waren gezamenlijk bewindvoerder). Erflater is op 11 januari 2016 overleden.

2.7.      In een artikel in Het Financieele Dagblad (hierna: FD) van 13 april 2019 getiteld ‘Vergeefs wachten op de hijskranen’ (online te lezen via fd.nl/grondspeculatie) is aandacht besteed aan ‘de dubieuze handel in kavels’, die volgens het FD veel omvangrijker is dan gedacht: “Op meer dan vijfhonderd locaties, in meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten, hebben handelaren bossen, weilanden en akkers gekocht en in kleine stukken gehakt. Vervolgens hebben ze de percelen met winst doorverkocht aan particulieren. (..) Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) staat machteloos.(..) Pakweg een derde ligt in gebieden waar de bevolkingsaantallen nu of in de toekomst krimpen. De kans op woningbouw is daar vrijwel nihil. Bedrijven die de stukken grond aanbieden, houden in een reactie vol dat er in de toekomst nog steeds op gebouwd kan worden. Maar deskundigen zeggen dat beleggers om de tuin worden geleid. ‘Ook al komt er een bestemmingsplan voor woningbouw, dan is het nog onmogelijk er te bouwen’, zegt bestuursvoorzitter Walter de Boer van Nederlands grootste projectontwikkelaar, BPD. Bouwen op versnipperde grond is volgens experts simpelweg te duur. De Boer: ‘Deze grondspeculatie is een rampzalig verschijnsel. Hier worden particulieren besodemieterd.’

2.8.      Ook in een artikel in het FD van 15 april 2019 getiteld “Grondspeculant belemmert bouwplannen van gemeenten” is aan het fenomeen grondspeculatie aandacht besteed. Kort gezegd wordt ook in dit artikel geconcludeerd dat het versnipperen van grond als speculatieobject de kopers van de kavels bijna nooit geld oplevert en dat het omstreden handel betreft.

2.9.      In een artikel van het FD van 8 februari 2021 getiteld “Notarissen voor rechter om rol bij grondhandel” is onder meer vermeld: “Een andere notaris werd begin vorig jaar in een civiele zaak nog vrijgepleit. Maar daarna kwamen andere juristen minder goed weg. Zo kreeg notaris [naam notaris] uit (…) in oktober een berisping van de Kamer vanwege het niet genoeg nakomen van zijn onderzoeksplicht.”

2.10.    Bij brief van 7 juli 2021 heeft de raadsman van klagers de notaris aansprakelijk gesteld voor de door klagers geleden schade ten bedrage van € 140.447,50, zijnde de totale door erflater voor de percelen betaalde koopprijs.

2.11.    Bij brief van 21 juli 2021 heeft de raadsman van (de beroeps-aansprakelijkheidsverzekeraar van) de notaris iedere aansprakelijkheid afgewezen.

3.          De klacht

3.1.      De klacht is niet gericht tegen kandidaat-notaris [X], die als waarnemer van de notaris de akten van 15 januari 2010 en 23 januari 2013 heeft gepasseerd, maar uitsluitend tegen de notaris, als inhoudelijk verantwoordelijk voor de dossiers.

3.2.      De notaris heeft onvoldoende invulling gegeven aan zijn zorgplicht met betrekking tot de wilscontroleplicht en de informatieplicht. De taakopvatting van de notaris lijkt bij de onderhavige transacties beperkt te zijn gebleven tot ‘de dingen op papier zetten’. De akten zijn alle bij volmacht gepasseerd.

3.3.      De notaris kon en moest begrijpen dat hier geen sprake was van een grondaankoop zoals die voor particulieren gebruikelijk is, maar van speculatieve transacties en risicovolle investeringen. Uit het aangehaalde artikel in het FD van
13 april 2019 blijkt hoe deze handel in zijn werk gaat en waarom deze praktijken problematisch zijn. De notaris beschikte bij geen van de transacties over informatie over de juridische kennis en de ervaring van erflater met speculatieve grondtransacties, welke kennis en ervaring ontbraken. Het had op de weg van de notaris gelegen om erflater (die hij niet kende en nimmer heeft ontmoet) in een persoonlijk gesprek te wijzen op de aan de aankopen verbonden juridische en financiële risico's en/of om de door hem opgemaakte notariële akten niet te verlijden totdat hij zich er zelf van had vergewist dat erflater zich van al deze risico’s bewust waren. De communicatie met erflater is echter beperkt gebleven tot het toezenden van stukken en korte begeleidende brieven/e-mails, hetgeen daarvoor onvoldoende is.

3.4.      De overdrachten vonden plaats bij door erflater verleende volmacht. De notaris heeft niet aangedrongen op verschijning in persoon, terwijl hij in een eerdere zaak heeft verklaard dat hij een leeftijdsgrens van 65 jaar hanteerde voor persoonlijke voorlichting. Zonder wetenschap omtrent zijn kennis en ervaring heeft de notaris erop vertrouwd dat persoonlijke voorlichting aan erflater (anders dan in de vorm van standaard geschreven tekst) niet nodig was. De notaris had erflater moeten waarschuwen dat in het geval van speculatieve landbouwgrond sprake is van windhandel waarbij grond verkocht wordt voor een veel te hoge prijs.

3.5.      Bij de aan erflater verkochte percelen is sprake van ABC-transacties. De notaris heeft daarop niet gewezen en heeft evenmin gewezen op de grote prijssprongen die werden gemaakt. De percelen in Oude Pekela verkreeg G&V zelf pas kort voor de levering aan erflater geleverd. De percelen waren aan G&V gekocht als deel van een groter gehaal, voor een prijs van € 3,50 per m². Die percelen zijn gelegen in de onmiddellijke nabijheid van een gaswinningslocatie van de NAM. De notaris beschikte niet over een redelijke en afdoende verklaring voor het prijsverschil. Omdat er gerede twijfel was over het realiteitsgehalte van de koopprijs, (de notaris was op de hoogte van het feit dat de percelen voor een veel te hoog bedrag werden verkocht) had de notaris nader onderzoek moeten doen, zijn diensten dienen op te schorten dan wel op grond van artikel 21 lid 2 Wna zijn diensten moeten weigeren. Het prijsverschil had in ieder geval moeten leiden tot een melding van ongebruikelijke transacties in het kader van de Wwft.

3.6.      De notaris is er bovendien aan voorbij gegaan dat de verkopers niet beschikten over een vergunning als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht (Wft); een vergunning nodig om beleggingsproducten te verkopen. Om die verplichting te omzeilen, deden verkopers voorkomen alsof erflater eenvoudig landbouwgrond kocht die door de koper zelf beheerd zou (moeten) worden.

3.7.      Klagers zijn pas recent (in april 2021) tot de ontdekking gekomen dat aan erflater percelen grond zijn verkocht die geen bijzondere potentie hadden of hebben. Pas toen hebben klagers zich gerealiseerd dat de notaris een verwijt te maken valt.

3.8.      De in de klacht beschreven gang van zaken is een maatschappelijk probleem. Het gaat om grootschalige (malafide) handel. Klagers wijzen in dat verband op het artikel in het FD van 13 april 2019. Uit het FD-onderzoek blijkt dat er op het moment van publicatie nog nooit een dergelijke kavel tot ontwikkeling is gekomen. Dat is nog steeds niet het geval, aldus klagers.

4.          Het verweer

4.1.      De notaris heeft zowel formeel als inhoudelijk verweer gevoerd.
Allereerst stelt de notaris zich op het standpunt dat klagers niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard in hun klacht.

4.2.      Als al aan een inhoudelijke behandeling zou worden toegekomen, meent de notaris dat van klachtwaardig handelen geen sprake is geweest. Erflater was een hoogopgeleid jurist. Die achtergrond mag worden meegewogen.

Dat bij grondspeculatie als de onderhavige per definitie sprake is van ‘windhandel’, zoals klagers doen voorkomen, is verder een ongenuanceerde benadering; of klachten over de betrokkenheid van een notaris bij dit soort handel in landbouwgronden terecht zijn, is sterk afhankelijk van de concrete omstandigheden van het geval, zo blijkt uit de jurisprudentie, aldus de notaris.

5.          De beoordeling

5.1.      De notaris heeft ter onderbouwing van zijn betoog dat klagers niet-ontvankelijk zijn in de klacht onder meer aangevoerd dat het recht op klagen, gelet op het bepaalde in artikel 99 lid 21 Wet op de notarisambt (hierna: Wna), is komen te vervallen.

5.2.      De wettelijke regeling van de vervaltermijn van het klachtrecht in notariële tuchtzaken is met ingang van 1 mei 2016 gewijzigd. De regeling is van toepassing op klachten die op of na 1 mei 2016 zijn ingediend en dus ook op de onderhavige klacht, die op 27 september 2021 is ingediend.

5.3.      Ingevolge artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht over het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van dat handelen of nalaten dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar nadat klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.
Volgens de wetsgeschiedenis is het stellen van een termijn vanuit een oogpunt van rechtszekerheid nuttig en nodig omdat de notaris niet tot in lengte van jaren moet kunnen worden achtervolgd met onderzoeken over zijn handelen.(Eerste Kamer, vergaderjaar 20 13-2014, 33 569, C, p. 3). Het uitgangspunt blijft dat een notaris niet tot in lengte van jaren in onzekerheid kan blijven over de indiening van een tuchtklacht en dat slechts een uitzondering wordt gemaakt voor evident of opzettelijk klachtwaardig handelen.

5.4.      In de ter zitting overgelegde pleitnotitie stellen klagers dat de driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna pas is gaan lopen toen klagers sub 1, de nabestaanden van erflater, een objectiveerbaar vermoeden kregen van het (veronderstelde) nalaten van de notaris, te weten dat hij bij het passeren van de akten (bij volmacht) geen uitvoering heeft gegeven aan zijn onderzoeksplicht, informatieplicht, waarschuwingsplicht en wilscontroleplicht. Van dat nalaten blijkt niet uit de akten. Het feit dat sommige prestaties wel zijn verricht, betekent niet dat daarmee ook de klachttermijn voor de niet-verrichte prestaties is gaan lopen, aldus klagers.  De notaris moet in dat geval aantonen dat erflater op enig moment de kennis heeft verkregen van het feit dat de notaris de vervulling van belangrijke plichten naliet. Daarvan is geen sprake; klagers hebben dan ook ruim binnen de vervaltermijn de klacht ingediend, te weten op het moment dat zij een objectiveerbaar vermoeden kregen van het nalaten van de notaris, in 2021, aldus klagers.

5.5.      Deze stelling van klagers gaat naar het oordeel van de kamer niet op. Voor de aanvang van de vervaltermijn is bepalend de objectieve kennis van het handelen of nalaten van de notaris en niet de subjectieve kennis dat dit handelen of nalaten mogelijk tuchtrechtelijk onjuist zou kunnen zijn, aldus vaste jurisprudentie van de notariskamer van het hof Amsterdam. Het is daarom voor het gaan lopen van de driejaarstermijn niet relevant dat erflater ten tijde van het passeren van de akten nog geen kennis droeg van het (veronderstelde) nalaten van de notaris.
Indien bovendien ieder (verondersteld) niet-handelen van de notaris conform de verplichtingen die voor hem ingevolge de Wna gelden (waaronder de onderzoeksplicht), bij het passeren van een akte zou moeten worden gezien als een nalaten (een niet-verrichte prestatie, aldus klagers), zou de driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna eindeloos worden opgerekt, hetgeen in strijd zou zijn met voormelde rechtszekerheid.

5.6.      Het beginpunt van de vervaltermijn van drie jaar is dan ook het moment van het passeren van de akten op 16 december 2008, respectievelijk 15 januari 2010 en 23 januari 2013. Deze driejaarstermijn begint, gelet op voornoemde geschetste ratio van de vervaltermijn, ook niet opnieuw te lopen op het moment dat een potentiële klager overlijdt.

5.7.      Klagers sub 1 handelen in deze zaak in de hoedanigheid van rechtsopvolgers onder algemene titel van erflater. In een geval als het onderhavige, waarin het klachtrecht van erflater zelf ten aanzien van het handelen van de notaris met betrekking tot de levering van de percelen grond is komen te vervallen, is geen plaats voor een hernieuwd klachtrecht voor klagers.

5.8.      Voor erflater zou hebben gegolden dat hij klachten over het handelen dan wel nalaten van de notaris bij de leveringen in beginsel binnen drie jaar na het passeren van de desbetreffende akten had moeten indienen. De vervaltermijn van de laatste akte eindigde 12 dagen na het overlijden van erflater; ten aanzien van de eerdere akten was de driejaarstermijn ruim overschreden. Weliswaar stond het vermogen van erflater vanaf eind 2013 tot zijn overlijden op 11 januari 2016 onder bewind, maar het handelen/nalaten van de bewindvoerders (twee van de drie klagers sub 1) dient aan erflater te worden toegerekend. Dat impliceert dat klagers niet-ontvankelijk zijn in hun klacht.

5.9.      Volgens artikel 99 lid 21 Wna blijft niet-ontvankelijkverklaring van de klacht echter achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas na verloop van de vervaltermijn bekend zijn geworden. In dat geval geldt een nadere vervaltermijn van één jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

5.10.    Los van de vraag of de klacht tegen bovengeschetste achtergrond ontvankelijk is, neemt de kamer veronderstellenderwijs aan dat erflater zelf tijdens zijn leven redelijkerwijs niet bekend was geworden met het feit dat er mogelijk sprake was van klachtwaardig handelen van de notaris. Daarbij houdt de kamer rekening met de mogelijkheid van een verminderde mentale gesteldheid van erflater in de laatste jaren van zijn leven. Dat betekent dat de vraag dient te worden beantwoord wanneer de erfgenamen, klagers, kennis hebben genomen of redelijkerwijs kennis hebben kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris, dan wel de (beweerde) gevolgen daarvan.

5.11.    Met het ‘redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken van de gevolgen’ is een objectief criterium gegeven; het gaat om de vraag wanneer klagers redelijkerwijs kennis hadden kunnen nemen van de gevolgen van het (veronderstelde) nalaten van de notaris. Dat moment ligt eerder dan klagers stellen.
Van iemand die zelf investeert in percelen landbouwgrond mag, zeker naar mate meer tijd (zonder positief resultaat) verstrijkt, worden verwacht dat hij publicaties in de landelijke pers over de handel in deze gronden met meer dan gemiddelde belangstelling volgt. Dat geldt in dit geval ook voor klagers, als opvolgers onder algemene titel van erflater. Daarbij waren de zoon en dochter van erflater vanaf 29 oktober 2013, 10 maanden na de laatste levering van de landbouwgrond, ook bewindvoerders van erflater tot aan diens overlijden op 11 januari 2016.

5.12.    De dochter van erflater heeft ter zitting verklaard dat zij sinds 2010 betrokken was bij de financiën, de administratie en digitale zaken van erflater. In 2013, toen bleek dat het niet meer zo goed ging met erflater, is in overleg besloten tot onderbewindstelling. Erflater werd toen ook steeds bestookt met telefoontjes van de grondaanbieder. De grond, die zonder pacht werd verkocht, is telkens na de verkoop verpacht; jaarlijks ontving (de echtgenote van) erflater ([naam]) een bescheiden bedrag aan pacht. Desondanks zou, naar zeggen van de dochter van erflater, aan klagers pas in 2021 de achtergrond van de beleggingen duidelijk zijn geworden. 

5.13.    De artikelen van het FD van 13 en 15 april 2019 over de handel in landbouwgronden waren eenvoudig op internet te vinden, evenals, zoals door de notaris aangevoerd, de waarschuwingen van de AFM in 2010 en 2013 en een landelijk NOS-item van 25 april 2013, getiteld: “ AFM: kijk uit met grondspeculatie.” De kamer is dan ook van oordeel dat in elk geval uiterlijk direct na de publicaties in het FD van 13 en 15 april 2019 - die naast de papieren versie ook online (met - eventueel - de mogelijkheid van gratis registratie) te lezen zijn - de gevolgen van het (veronderstelde) nalaten van de notaris als ‘redelijkerwijs als bekend geworden’ zijn aan te merken. In diezelfde periode is ook op televisie (naar zeggen van de notaris in het programma Kassa) aandacht aan het fenomeen van deze handel besteed.

5.14.    De nadere vervaltermijn zou in dat geval dan ook één jaar na de publicatie(s) in het FD van 13 en 15 april 2019 zijn verstreken. De klacht dateert van 27 september 2021, meer dan een jaar na deze publicatie(s). De klacht is ook dan te laat ingediend.

5.15.    Het voorgaande leidt tot de beslissing dat klagers niet-ontvankelijk zijn in hun klacht. Aan een inhoudelijke bespreking van de klacht komt de kamer dan ook niet toe.

6.          Beslissing

De kamer voor het notariaat:

•  verklaart klagers niet-ontvankelijk in hun klacht.

Deze beslissing is gegeven door mrs. T.H. van Voorst Vader, voorzitter, M.V. Ulrici, W.A. Groen, E.F. van Bolhuis en A.J.H.M. Janssen, leden, en uitgesproken in het openbaar op 31 mei 2022, in aanwezigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.