Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2021:58 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/377487/KL RK 20-116

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2021:58
Datum uitspraak: 03-05-2021
Datum publicatie: 05-01-2022
Zaaknummer(s): C/05/377487/KL RK 20-116
Onderwerp: Registergoed, subonderwerp: leveringsakte
Beslissingen: Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie: De kamer is van oordeel dat een juiste toepassing van de Novitaris-maatstaf in deze zaak niet de conclusie kan rechtvaardigen dat de notaris op 15 juli 2020 zonder meer gehouden was de akte van levering te passeren. De notaris was van meet af aan van het bestaan van het voorkeursrecht van klaagster op de hoogte. Gelet ook op de belangen van klaagster, vanwege de vestiging van haar bedrijf in het betreffende pand, had de notaris hier uit een oogpunt van zorgvuldigheid nader onderzoek moeten (laten) instellen en de levering zo nodig in afwachting van een oordeel van de voorzieningenrechter  moeten opschorten. Klacht gegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:         C/05/377487 / KL RK 20-116

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid

[K.] B.V.,

gevestigd te […],

klaagster,

gemachtigde: [k],

tegen

[N.],

notaris te […],

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen,

advocaat te Amsterdam.

Partijen worden hierna respectievelijk klaagster en de notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

de klacht, met bijlagen, van 5 oktober 2020

het verweer van de notaris van 10 november 2020

1.2 De klachtzaak is ter zitting van 19 februari 2021 behandeld, waarbij zijn verschenen klaagster enerzijds en de notaris anderzijds.

2. De feiten

2.1 Op 8 oktober 2019 heeft klaagster als huurder een huurovereenkomst voor de huur van bedrijfsruimte ondertekend. Van de zijde van verhuurder is de huurovereenkomst ondertekend door [de verhuurders] (hierna: verhuurder). In artikel 13 van deze huurovereenkomst is een voorkeursrecht opgenomen dat luidt als volgt:

“(…) Huurder heeft ten aanzien van het gehuurde pand het eerste recht van koop indien verhuurder het pand aan een derde kan verkopen onder voorwaarde dat de koopprijs en de overige voorwaarden tenminste gelijk zijn aan de koopprijs en voorwaarden voor die derde waarmee verhuurder een koopovereenkomst is aangegaan onder voorbehoud van dit eerste recht van koop”

2.2 De door klaagster gehuurde bedrijfsruimte is blijkens de huurovereenkomst bestemd voor gebruik als kantoorruimte. Klaagster, althans haar directeur en enig aandeelhouder, heeft in deze kantoorruimte haar accountantspraktijk gevestigd.

2.3 Op 8 juli 2020 heeft de notaris - ingeschakeld door de verhuurder - klaagster verzocht te laten weten of zij gebruik wenst te maken van het eerste recht van koop als bedoeld in artikel 13 van de huurovereenkomst.

2.4 Klaagster heeft daarop bij brief van haar advocaat van 14 juli 2020 aan de notaris laten weten dat zij “teneinde zich te kunnen beraden over gebruikmaking van haar eerste recht van koop dient (…) te beschikken over de tussen verkoper en de derde gesloten koopovereenkomst. Cliënte (klaagster) kan haar recht immers slechts inroepen onder tenminste dezelfde koopprijs en voorwaarden als de reeds aangegane koopovereenkomst. (…) (…) (…) Op voorhand staat cliënte (klaagster) overigens beslist niet afwijzend tegenover aankoop van het pand, zodat zij zich uitdrukkelijk het recht voorbehoudt om - na verstrekking van bedoelde koopovereenkomst - haar recht in te roepen.”

2.5 Op 15 juli 2020 heeft de verhuurder middels een door de notaris gepasseerde leveringsakte de bedrijfsruimte geleverd aan [D.] (hierna: derde of derde verkrijger).

3. De klacht en het verweer

3.1 Klaagster verwijt de notaris dat hij bij de overdracht van het pand onzorgvuldig te werk is gegaan. Volgens klaagster was de notaris zich kennelijk bewust van het voorkeursrecht van klaagster en haar wens hiervan gebruik te maken. Toch heeft de notaris door de akte van levering te passeren ervoor gekozen om mee te werken aan overdracht van het pand aan een derde.

 3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

De norm

4.1.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.1.2 Artikel 17 Wna bepaalt dat de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uitoefent en dat de notaris de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid behartigt.

4.1.3 Artikel 21 lid 1 Wna bepaalt dat de notaris verplicht is de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Deze verplichting wordt aangeduid met de term ministerieplicht.

4.1.4 Artikel 21 lid 2 Wna bepaalt dat de notaris verplicht is zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft. Onder omstandigheden maakt de ministerieplicht dus plaats voor een weigeringsplicht.

Toetsing

4.2.1 Terecht wijst de notaris erop dat de zogenaamde Novitaris - rechtspraak, als oorspronkelijk ontwikkeld door de Hoge Raad (ECLI:NL:HR:2015:831) een maatstaf geeft voor de vraag waar de ministerieplicht ophoudt en de weigeringsplicht begint. De kamer is evenwel van oordeel dat een juiste toepassing van deze maatstaf in deze zaak niet de conclusie kan rechtvaardigen dat de notaris op 15 juli 2020 zonder meer gehouden was de akte van levering te passeren. Ter toelichting hiervan geldt het volgende.

4.2.2 De Novitaris-maatstaf is door de notaris- en gerechtsdeurwaarderskamer van het gerechtshof Amsterdam in een uitspraak van 23 januari 2018  (ECLI:NL:GHAMS:2018:166) voor het notarieel tuchtrecht vertaald als volgt.

“Art. 21 lid 1 van de Wet op het notarisambt (Wna) verplicht de notaris de hem bij of krachtens de wet opgedragen of de door een partij verlangde werkzaamheden te verrichten. Hij dient zijn dienst evenwel te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem wordt verlangd leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft (art. 21 lid 2 Wna). Bij gerede twijfel aan de goede bedoelingen van zijn cliënt dient de notaris zijn dienst te weigeren of zich door nader onderzoek te overtuigen van het geoorloofde karakter ervan (Kamerstukken II 2009-2010, 32 250, nr. 3, p. 20).

- De functie van de notaris in het rechtsverkeer verplicht hem onder bijzondere omstandigheden ook tot een zekere zorg voor de belangen van derden welke mogelijkerwijs zijn betrokken bij de door zijn cliënten van hem verlangde ambtsverrichtingen. Deze zorgplicht kan ertoe leiden dat de notaris gegronde redenen heeft als bedoeld in art. 21 lid 2 Wna om de van hem gevraagde dienstverlening te weigeren of op te schorten. Verleent hij de gevraagde dienst toch, dan kan dit zijn civielrechtelijke aansprakelijkheid jegens de betrokken derde(n) meebrengen.

- De belangen van derden zijn onder meer betrokken bij de verlangde ambtsverrichting indien deze betrekking heeft op de levering van een goed of de vestiging van een beperkt recht daarop (hierna: de levering of bezwaring), terwijl ook een derde ter zake van dat goed rechten kan doen gelden. In zodanig geval behoort de notaris zich terughoudend op te stellen (vgl. Kamerstukken II 1993-1994, 23 706, nr. 3, p. 26).

- Indien de notaris aanleiding heeft te vermoeden dat sprake is van rechten van derden ter zake van het goed waarop de gevraagde dienstverlening betrekking heeft, dient hij daarover met partijen te overleggen en zo nodig nader onderzoek te doen, teneinde zich een oordeel te vormen over de vraag of het recht van de derde een beletsel behoort te vormen voor de beoogde levering of bezwaring. Van een zodanig beletsel is sprake indien de beoogd verkrijger geen rechtmatig belang heeft bij de levering of bezwaring, hetgeen het geval is indien het recht van de derde door een wettelijke regel als het sterkere recht wordt aangewezen, of indien de beoogd verkrijger onrechtmatig jegens de derde zou handelen door levering of bezwaring te verlangen. Voor dat laatste is niet voldoende dat de vervreemder met de levering of bezwaring wanprestatie pleegt jegens een derde.

- Bij het voorgaande is van belang dat het de notaris, gelet op de in art. 22 Wna neergelegde geheimhoudingsplicht, niet is toegestaan zich tot de betrokken derde te richten, behoudens voor zover partijen hem daarvoor toestemming verlenen. Hij dient zijn onderzoek dan ook te verrichten op basis van informatie die hem door partijen wordt verschaft of hem anderszins ter beschikking staat. Gelet hierop en omdat de notaris niet over het instrumentarium beschikt voor een diepgaand feitenonderzoek, kan hij zich slechts een globaal oordeel vormen over de vraag of het recht van de derde een beletsel vormt voor de beoogde levering of bezwaring.

- Indien de voor de notaris kenbare feiten het oordeel rechtvaardigen dat het recht van de derde een beletsel vormt voor de beoogde levering of bezwaring, dan wel aanleiding vormen tot gerede twijfel daarover, dan dient hij – tenzij de betrokken derde verklaart geen bezwaar te hebben tegen de levering of bezwaring – zijn ministerie te weigeren.”

4.2.3  Tegen de achtergrond van deze maatstaf stelt de kamer het volgende vast. Het voorkeursrecht van klaagster was ouder dan de koopovereenkomst tussen de verhuurder en de derde verkrijger. De notaris was van meet af aan van het bestaan van het voorkeursrecht van klager op de hoogte en heeft klaagster op 8 juli 2020 ook gevraagd of zij van dit recht gebruik wenste te maken. Klaagster heeft de notaris kort daarna geïnformeerd over het feit dat zij (klaagster) van haar voorkeursrecht gebruik wenste te maken en heeft de notaris bij brief van 14 juli 2020 om de in dat verband benodigde informatie gevraagd.

Echter, op 15 juli 2020 heeft de notaris door het passeren van de akte van levering de overdracht van het pand aan de derde verkrijger geëffectueerd.

Tijd om onderzoek in te stellen naar de vraag of het voorkeursrecht van klaagster in dit geval een beletsel zou kunnen vormen voor de beoogde levering in de zin van de Novitaris-maatstaf heeft de notaris dus niet of in ieder geval onvoldoende genomen.

4.2.4 De notaris stelt weliswaar dat hij zich in de materie heeft verdiept en ook zijn beroepsorganisatie (hierna: KNB) heeft geraadpleegd, maar dat blijkt slechts uit het feit dat de KNB de notaris op diens verzoek van 15 juli 2020 (dus op de ochtend van de beoogde levering) nog diezelfde dag de hierboven aangehaalde uitspraak heeft toegestuurd.

Feiten of omstandigheden waaruit blijkt van nader onderzoek van de notaris naar de vraag of het voorkeursrecht van klaagster mogelijk een beletsel voor levering zou vormen zijn niet gesteld of gebleken. Ook heeft de notaris niet inzichtelijk gemaakt op grond van welke afwegingen hij, zonder de levering op te schorten voor een civielrechtelijke toetsing volgens de Novitaris-rechtspraak, tot de conclusie is gekomen dat de derde verkrijger niet onrechtmatig handelde door levering te verlangen. Gelet ook op de belangen van klaagster, althans van haar directeur en enig aandeelhouder, vanwege de vestiging van haar bedrijf in het betreffende pand, had de notaris hier uit een oogpunt van zorgvuldigheid nader onderzoek moeten (laten) instellen en de levering zonodig in afwachting van een oordeel van de voorzieningenrechter  moeten opschorten.

De kamer is van oordeel dat het verwijt dat klaagster de notaris maakt terecht is en zal daarom de klacht gegrond verklaren.

Maatregel

4.3 In verband met de aard en de ernst van het verwijt dat de notaris in deze zaak gemaakt  wordt, is oplegging van de maatregel van waarschuwing naar het oordeel van de kamer passend en geboden.

Kostenveroordeling

4.4.1  Omdat de kamer de klacht gegrond verklaart, dient de notaris op grond van artikel

99 lid 5 Wna het door klaagster betaalde griffierecht van € 50,00 aan haar te vergoeden.

4.4.2  De kamer ziet aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 sub a Wna en de tijdelijke richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat, te veroordelen in de kosten die klaagster in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs heeft moeten maken, forfaitair vastgesteld op een bedrag van € 50,00;

4.4.3 De notaris dient deze kosten en het griffierecht genoemd in alinea 4.4.1 binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klaagster te vergoeden. Klaagster dient daarvoor tijdig haar rekeningnummer schriftelijk door te geven aan de notaris.

4.4.4  Verder ziet de kamer aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 sub b Wna en de tijdelijke richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat, te veroordelen in de kosten die in verband met de behandeling van de zaak zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op € 3.500,00. De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing moeten worden betaald aan de kamer. De notaris ontvangt hiervoor een nota van het LDCR te Utrecht.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden:

            - verklaart de klacht gegrond;

      - legt de notaris op de maatregel van waarschuwing;

      - veroordeelt de notaris tot betaling van het griffierecht van € 50,00 aan klaagster op      de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder alinea 4.4.3  bepaald;

      - veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten van klaagster, vastgesteld op een   bedrag van € 50,00, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder alinea 4.4.3         bepaald;

      - veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten in verband met de behandeling van     de zaak, vastgesteld op € 3.500,00 , op de wijze en binnen de termijn als hiervóór         onder alinea 4.4.4 bepaald.

Deze beslissing is gegeven door mr. M.C.J. Heessels, voorzitter, mr. D.T. Boks,

mr. S.V. Viveen, mr. M.M.M. Oors en mr. F. Drost, leden, en in tegenwoordigheid van

mr. M.J. Derksen, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 3 mei 2021

De secretaris

De voorzitter

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.