Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2021:41 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/384293 / KL RK 21-31

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2021:41
Datum uitspraak: 27-07-2021
Datum publicatie: 13-09-2021
Zaaknummer(s): C/05/384293 / KL RK 21-31
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie: De kamer heeft de klacht gedeeltelijk gegrond verklaard voor zover deze ziet op het niet tijdig verstrekken van een conceptakte van levering en een concept nota van afrekening. Deze zijn pas twee dagen voor passeren aan klager verstrekt. Naar aanleiding van de concepten maakte klager bezwaar tegen de door de kopers gewenste contractsovername. Ook maakte klager bezwaar tegen de door de VvE gevorderde achterstand. Doordat de concepten pas zeer laat aan klager zijn verstrekt, heeft de notaris zelf de situatie laten ontstaan waarin er maar weinig tijd was voor overleg en de situatie al snel dreigde te escaleren. De e-mail van de notaris aan klager kan door de toonzetting van de notaris in combinatie met de door de notaris gecreëerde tijdsdruk, door de concepten zeer laat gereed te hebben, voor ontoelaatbare druk bij klager hebben gezorgd om van zijn bezwaren af te zien en de akte van levering alsnog te passeren. De kamer acht dit tuchtrechtelijk verwijtbaar en heeft de notaris een waarschuwing opgelegd.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:        C/05/384293 / KL RK 21-31

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

[ naam klager ] ,

wonende te Rhenen,

klager,

gemachtigde: [ naam gemachtigde ],

tegen

[ naam van de notaris ] ,

notaris te [ vestigingsplaats notaris ].

Partijen worden hierna respectievelijk klager en de notaris genoemd.

1.         Het verloop van de procedure

1.1.      Het verloop van de procedure blijkt uit:

-          de klacht, met bijlagen, van 15 februari 2021;

-          het verweer van de notaris van 14 april 2021.

1.2.      De klachtzaak is ter zitting van 18 juni 2021 behandeld, waarbij zijn verschenen klager en zijn gemachtigde enerzijds en de notaris anderzijds. Door de gemachtigde van klager en de notaris zijn spreekaantekeningen overgelegd.

2.         De feiten

2.1.      Op 1 oktober 2020 heeft klager zijn appartementsrechten aan de [ adresgegevens verkochte appartementen ] verkocht aan de heer en mevrouw [ naam van de kopers ] (hierna: de kopers).

2.2.      In de koopovereenkomst staat dat de akte van levering gepasseerd zal worden ten overstaan van een notaris van het kantoor van de notaris.

Verder staat in artikel 13 lid 4 van de koopovereenkomst dat de rechten en verplichtingen die voortvloeien uit besluiten die door of namens de Vereniging van Eigenaars (hierna: de VvE) worden genomen na het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst ten voordele respectievelijk ten laste van de kopers komen, tenzij de aard van het besluit zich daartegen verzet. Verder is bepaald dat klager als verkoper verplicht is om de kopers zo spoedig mogelijk op de hoogte te stellen van (voornemens om over te gaan tot) besluitvorming van de VvE.

2.3.      Op 21 oktober 2020 heeft (een medewerker van) de notaris klager een e-mail gestuurd met daarin de datum en het tijdstip van de passeerafspraak. Op 29 oktober 2020 heeft (een medewerker van) de notaris de ontvangst van de waarborgsom per e-mail aan klager bevestigd.

2.4.      Op 9 december 2020 heeft klager van de VvE een factuur ontvangen voor een bedrag van in totaal € 3.600. Als omschrijving staat vermeld dat het om een eenmalige extra bijdrage gaat op grond van een besluit van 3 december 2020.

2.5.      Op 22 december 2020 heeft de notaris de voor de overdracht noodzakelijke brief van de VvE met betrekking tot de te verrekenen kosten en/of achterstanden ontvangen. In die brief gaf de VvE aan dat sprake was van een achterstand in de betalingen van € 3.600.

2.6.      Op 4 januari 2021 heeft (een medewerker van) de notaris de conceptakte en een concept van de nota van afrekening aan klager gezonden. Op 5 januari 2021 heeft klager hierover telefonisch contact gehad met (een medewerker van) de notaris.

2.7.      In de conceptakte van levering was op verzoek van de kopers en zonder voorafgaande instemming van klager een wijziging aangebracht in de personen bij de koper. In het concept stond vermeld dat klager zijn medewerking verleende aan deze contractsovername.

2.8.      Op de conceptnota van afrekening was, op basis van de brief van de VvE van 22 december 2020, een bedrag van € 3.600 opgenomen voor de achterstand in de betaling van servicekosten aan de VvE. Deze achterstand is door klager betwist en hierover is een geschil ontstaan tussen klager en de VvE.

2.9.      Op 5 en 6 januari 2021 hebben klager en de (medewerker van de) notaris zowel telefonisch als per e-mail contact gehad over de wijzigingen in de leveringsakte en het geschil met de VvE. De notaris heeft klager op 6 januari 2021 om 13.10 uur de volgende

e-mail gestuurd, voor zover relevant:

“Er is kennelijk een misverstand: ik heb alleen gezegd dat ik geen discussie met U voer over de rechtsgeldigheid of het ontbreken daarvan over de besluitvorming van de algemene vergadering, dat is niet aan mij.

De vordering die de VvE op U meent te hebben is aan ons eerst eind december bericht. U hebt mijn kantoor over dat geschil in de maand december niet geïnformeerd en voor zover ik kan nagaan ook de koper niet. Jegens de koper valt de besluitvorming van 3 december 2020 en wellicht zelfs de aankondiging daartoe wel onder Uw informatieverplichting. In dat kader attendeer ik U nog even op het bepaalde in artikel 13.4 tweede volzin.

Het probleem dat er nu bestaat is tussen U en de VvE, de koper staat daar volledig buiten, anders dan dat de koper – als eigenaar – niet aansprakelijk wil worden. Ik ben, zoals is gebleken, bereid om er aan mee te werken dat het geschil met de VvE de overdracht nu niet in de weg hoeft te staan, dat zou dus kunnen door middels een depotovereenkomst tussen U en de VvE (indien de VvE op haar beurt ook akkoord is met een depotovereenkomst). Die kosten zijn voor Uw rekening, het is “uw” geschil. Indien U daartegen bezwaar handhaaft, staak ik mijn werkzaamheden vandaag en laat ik het verder bij U en zal ik de koper overeenkomstig berichten. Voor wat betreft de levering betekent dat die heden geen doorgang kan hebben omdat U niet aan Uw leveringsverplichting zoals bepaald en omschreven in de koopovereenkomst voldoet. Volledigheidshalve moet ik U derhalve wijzen op artikel 14 van de koopovereenkomst.”

2.10.     Uiteindelijk is de akte van levering met instemming van klager op 6 januari 2021 gepasseerd. De gelden waarover een geschil tussen klager en de VvE bestaat, zijn na de overdracht in depot gebleven bij de notaris.

2.11.     Op 12 januari 2021 heeft klager een klacht ingediend bij de notaris, op welke klacht de notaris per brief van 4 februari 2021 heeft gereageerd. Omdat de reactie van de notaris voor klager niet bevredigend was, heeft klager onderhavige klacht ingediend.

3.         De klacht en het verweer

3.1.      Op basis van het klaagschrift valt de klacht uiteen in de volgende onderdelen:

1)      De notaris heeft klager te laat geïnformeerd;

2)      Klager vindt het onjuist en onbehoorlijk dat de notaris in zijn e-mail van 6 januari 2021 13.10 uur klager heeft verweten zijn informatieverplichting op grond van artikel 13 lid 4 van de koopovereenkomst te hebben geschonden, terwijl hij niet alleen door de notaris te laat is geïnformeerd maar ook aangezien hij niet met de notaris bekend is gemaakt;

3)      De notaris heeft met zijn e-mailbericht van 6 januari 2021 om 13.10 uur ontoelaatbare druk uitgeoefend op klager om af te zien van diens bezwaren tegen de wijzigingen in de akte van levering en de nota van afrekening.

3.2.      Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4.         De beoordeling

4.1.      Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen. De tuchtrechter toetst of het handelen en/of nalaten van een notaris in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen.

Klachtonderdeel 1

4.2.      Ter onderbouwing voert klager aan dat de notaris te laat klager heeft geïnformeerd over het tijdstip van het notarieel transport, de inhoud van de conceptakte en de nota van afrekening, de wijziging van de kopers in de leveringsakte en het op de nota van afrekening buiten toepassing laten van het bepaalde in artikel 13 lid 4 van de koopovereenkomst, waardoor de factuur van 9 december 2020 van de VvE alsnog voor rekening van klager kwam. Hierdoor is elke eerdere inbreng van gegevens en informatie van de kant van klager verhinderd. De notaris stelt weliswaar op 21 oktober 2020 een e-mail te hebben gestuurd aan klager met daarin het tijdstip van het transport, maar klager heeft deze e-mail niet ontvangen. De notaris heeft geen leesbevestiging van die e-mail ontvangen en de ontvangst evenmin bij klager geverifieerd. Bovendien heeft klager geen toestemming gegeven om via e-mail te communiceren noch is daarbij aandacht geweest voor de vereiste beveiligingsmaatregelen, aldus klager.

4.3.      De kamer overweegt dat klager ter zitting heeft verklaard dat de e-mail van de notaris van 4 januari 2021 in eerste instantie in de spambox van zijn e-mailbox was gekomen. Klager acht het daarom aannemelijk dat de eerdere e-mails van 21 en 29 oktober 2021 ook in de spambox terecht zijn gekomen en dat hij deze daarom niet heeft gezien. Hoewel de kamer begrijpt dat dit vervelend is voor klager en dat dit voor ruis in de communicatie heeft gezorgd, kan dit de notaris niet worden verweten. De notaris hoefde bovendien vooraf geen expliciete toestemming te vragen om via e-mail met klager te communiceren, nu het gebruik van e-mail in het maatschappelijk verkeer gebruikelijk is. Ook is niet gebleken dat de notaris de gebruikelijke beveiligingsmaatregelen heeft veronachtzaamd. Gelet op voorgaande is het verwijt van klager dat de notaris hem niet tijdig heeft geïnformeerd over de het tijdstip van het notarieel transport niet terecht.

4.4.      Anders is dit ten aanzien van de conceptakte en het concept van de nota van afrekening. Hoewel de notaris sinds begin oktober 2020 wist dat de akte van levering gepland stond voor 6 januari 2021, heeft de (medewerker van de) notaris pas op 4 januari 2021 een concept van de akte van levering en nota van afrekening aan klager toegezonden. Dit is te laat. De door de notaris aangedragen omstandigheid dat sprake was van extreme eindejaarsdrukte doet hieraan niets af. Bovendien zat er in de akte van levering een essentiële wijziging doordat de personen van de kopende partij waren gewijzigd ten opzichte van de koopovereenkomst. Het lag op de weg van de notaris om klager expliciet op deze wijziging te attenderen en te verifiëren of klager hiermee in kon stemmen. De kamer gaat voorbij aan het argument van de notaris dat hij veronderstelde dat het verzoek van de kopers wat betreft de contractsovername klager al via de makelaar had bereikt. De notaris was er zelf verantwoordelijk voor dat de tekst en inhoud van de akte van levering de instemming had van beide partijen, zodat hij wijzigingen daarin zelf tijdig bij partijen diende te verifiëren. De verwijten van klager zijn in zoverre terecht.

4.5.      Zoals hiervoor beschreven kan de notaris een verwijt worden gemaakt dat klager het concept van de nota van afrekening als zodanig pas zeer kort voor de passeerafspraak heeft ontvangen. Dit geldt echter niet voor het verwijt van klager dat de notaris hem pas op

4 januari 2021 heeft geïnformeerd over de door de VvE gevorderde achterstand. De notaris heeft immers onbetwist gesteld dat hij pas op 22 december 2020 bericht heeft ontvangen van de VvE, zodat de door de VvE gevorderde bedragen niet eerder bij de notaris bekend waren. Hoewel het achteraf bezien wenselijker was geweest als de notaris sneller had geacteerd na ontvangst van de brief van de VvE, is de verwerkingstijd door de notaris – mede gelet op de feestdagen aan het eind van het jaar - niet zodanig dat dit hem op zichzelf beschouwd tuchtrechtelijk te verwijten is.

4.6.      Gelet op voorgaande zal de kamer klachtonderdeel 1 gedeeltelijk gegrond verklaren.

Klachtonderdeel 2

4.7.      In de e-mail van 6 januari 2021 schreef de notaris dat de besluitvorming van de VvE van 3 december 2020 en wellicht zelfs de aankondiging daartoe viel onder de informatieverplichting van klager als verkoper op grond van artikel 13 lid 4 van de koopovereenkomst. Anders dan klager heeft betoogd, is geen sprake van onjuist en onbehoorlijk handelen van de notaris op dit punt. Voor zover klager stelt dat hij niet bekend is gemaakt met de notaris, verwijst de kamer naar hetgeen in 4.2 is overwogen wat betreft de eerdere e-mails van de notaris die in de spambox zijn gekomen. Verder blijkt uit de bewoordingen van de notaris niet dat de notaris klager een verwijt maakt. De notaris geeft enkel aan dat hij klager op zijn informatieverplichting attendeert. Het behoorde tot de taak van de notaris om klager te wijzen op zijn rechten en verplichtingen als verkoper. Daarom zal de kamer dit klachtonderdeel ongegrond verklaren.

Klachtonderdeel 3

4.8.      Wat betreft de door de kopers gewenste contractsovername, heeft de kamer hiervoor reeds geoordeeld dat de notaris er niet zonder meer op mocht vertrouwen dat klager hiervan op de hoogte was en hiermee instemde. Wat betreft de op de nota van afrekening vermelde achterstand aan de VvE heeft de notaris ter zitting verklaard dat de VvE in de brief van 22 december 2020 sprak over een achterstand, en dat hij op basis van die brief de nota van afrekening heeft opgemaakt. Hoewel de notaris in beginsel mocht vertrouwen op de informatie uit de brief van de VvE, lag het naar het oordeel van de kamer op zijn weg om een en ander nader te onderzoeken toen klager verweer voerde tegen het gevorderde bedrag. Ter zitting heeft de notaris verklaard dat hij kopers niet betrokken heeft bij dit geschil en de eventuele oplossing, maar dat hij hierin zelf het initiatief heeft genomen en heeft gehandeld op basis van zijn eigen interpretatie van artikel 13 lid 4 van de koopovereenkomst. Naar het oordeel van de kamer had de notaris echter aan partijen moeten vragen of en zo ja onder welke condities zij het transport door wilde laten gaan. Doordat de concepten pas zeer laat aan klager zijn verstrekt, heeft de notaris zelf de situatie laten ontstaan waarin er maar weinig tijd was voor overleg en de situatie al snel dreigde te escaleren. De e-mail van

6 januari 2021 om 13.10 uur kan door de toonzetting van de notaris in combinatie met de door de notaris gecreëerde tijdsdruk, door de concepten zeer laat gereed te hebben, voor ontoelaatbare druk bij klager hebben gezorgd. Dit is de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar. Daarom zal de kamer klachtonderdeel 3 gegrond verklaren.

Maatregel

4.9.       Gezien de aard en de ernst van het verwijt dat de notaris gemaakt moet worden, is de oplegging van de maatregel van waarschuwing naar het oordeel van de kamer passend en geboden.

Terugbetaling griffierecht

4.10.     Omdat de kamer de klacht (gedeeltelijk) gegrond verklaart, dient de notaris op grond van artikel 99 lid 5 Wna het door klager betaalde griffierecht van € 50 aan hem te vergoeden.

Kostenveroordeling

4.11.     De kamer ziet aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 aanhef en sub a Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat per 1 januari 2021, te veroordelen in de kosten die klager in verband met de behandeling van de klacht redelijkerwijs heeft moeten maken, forfaitair vastgesteld op een bedrag van € 50.

4.12.     De notaris moet het griffierecht en de kosten van klager binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klager vergoeden. Klager dient daarvoor tijdig zijn rekeningnummer schriftelijk door te geven aan de notaris.

4.13.      Verder ziet de kamer aanleiding om de notaris, gelet op artikel 103b lid 1 aanhef en

sub b Wna en de richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat per 1 januari 2021, te veroordelen in de kosten die in verband met de behandeling van de zaak zijn gemaakt. Deze kosten worden vastgesteld op € 2.000, met een wegingsfactor 1. De kamer bepaalt dat deze kosten binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing moeten worden betaald aan de kamer. De notaris ontvangt hiervoor een nota van het LDCR te Utrecht.

4.14.     Gelet op voorgaande wordt als volgt beslist.

5.         De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden:

-          verklaart klachtonderdeel 1 gedeeltelijk gegrond en klachtonderdeel 3 gegrond;

-          verklaart klachtonderdeel 2 ongegrond;

-          legt de notaris op de maatregel van waarschuwing;

-          veroordeelt de notaris tot betaling van het griffierecht van € 50 aan klager op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 4.11 bepaald;

-          veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten van klager, vastgesteld op een bedrag van € 50, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 4.11 bepaald;

-          veroordeelt de notaris tot betaling van de kosten in verband met de behandeling van de zaak, vastgesteld op € 2.000, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 4.13 bepaald.

Deze beslissing is gegeven door mr. D.T. Boks, voorzitter, mr. L.T. de Jonge, mr. G. Venema, mr. C.G. Zijerveld en mr. V. Oostra, leden, en in tegenwoordigheid van mr. K.K.H. Wagemaker, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 27 juli 2021.

De secretaris

De voorzitter

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.