ECLI:NL:TNORAMS:2021:17 Kamer voor het notariaat Amsterdam 696590 / NT 21-6

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2021:17
Datum uitspraak:	06-07-2021
Datum publicatie:	14-09-2021
Zaaknummer(s):	696590 / NT 21-6
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	De notaris heeft in haar verweerschrift als ook ter zitting erkend dat de onderstelling niet juist is omschreven in de concept-hypotheekakte en heeft de omschrijving vervolgens aangepast. Ter zitting heeft de notaris toegelicht dat de gebruikelijke procedure op het notariskantoor is dat de concept-akten worden tegengelezen en dat de akten dus worden gecheckt, maar dat dit kennelijk in dit geval niet is gebeurd. Klager beklaagt zich daarnaast over de taalkundige formulering van de ontwerp-hypotheekakte, waardoor het - volgens klager - lijkt alsof hem en zijn echtgenote in 1989 kwijting is verleend van de verschuldigde koopsom van het onderpand vanwege een dertig jaar later te passeren akte wijziging erfpachtrecht.  De notaris heeft daartegen aangevoerd dat een notaris nu eenmaal een aantal gegevens in de akte moet vermelden, waaronder de akte waarbij de hypotheekgevers het onderpand hebben verkregen. Volgens de notaris staat de juridische inhoud centraal; de taalkundige formulering is wellicht minder fraai maar wel juridisch correct, aldus de notaris. De kamer overweegt dat de notaris voldoende waarborgen op het notariskantoor heeft gecreëerd om eventuele fouten in akten te vermijden. Dat dit in het onderhavige geval toch is gebeurd, is, nu is komen vast te staan dat het hier een conceptakte betrof en de notaris de conceptakte na opmerkingen van klager heeft aangepast, naar het oordeel van de kamer niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Daar komt bij dat de notaris aan klager haar verontschuldigingen heeft aangeboden. Ook overigens treft de notaris geen tuchtrechtelijk verwijt voor wat betreft de inhoud van de (aangepaste) hypotheekakte. De kamer acht dit klachtonderdeel daarom eveneens ongegrond.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 6 juli 2021 in de klacht met nummer 696590 / NT 21-6 van:

[Klager],

wonende te [woonplaats],

hierna: klager ,

tegen:

[Notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

hierna: de notaris .

1.          Het verloop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift met bijlagen van 22 januari 2021;

- verweerschrift met bijlagen van 19 februari 2021.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 11 mei 2021 zijn klager en de notaris vergezeld van haar kantoorgenoot mr.[A], verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op heden.

2.          De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

2.1.       Klager en zijn echtgenote [B] hebben notariskantoor [naam] Notarissen N.V. (hierna: het notariskantoor), aan welk kantoor de notaris verbonden is, verzocht om een akte van overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht voor hun woning aan [adres] (hierna: de woning) op te stellen.

2.2.       Een aantal banken verlangt vestiging van een aanvullend dan wel een nieuw hypotheekrecht ter gelegenheid van de overstap. De Rabobank, waar klager en zijn echtgenote een hypotheek hadden afgesloten, is één van die banken. De Rabobank verlangde in dit geval ook dat het bestaande hypotheekrecht op het voortdurend recht van erfpacht ter gelegenheid van de overstap zou worden vervangen door een nieuw hypotheekrecht op het eeuwigdurend recht van erfpacht, te vestigen bij notariële akte.

2.3.       Op 4 mei 2020 heeft klager een e-mail met formulieren ontvangen van het notariskantoor. Op 12 mei 2020 heeft klager de ingevulde formulieren bij het notariskantoor in de brievenbus gedaan.

2.4.       Nadat klager bij e-mail van 4 juni 2020 bij de notaris had geïnformeerd naar de stand van zaken, ontving hij bevestiging van ontvangst en bevestiging van de deadline voor het passeren van de twee akten, zijnde 20 augustus 2020.

2.5.       Bij e-mail van 5 augustus 2020 heeft klager naar de stand van zaken geïnformeerd. Daarop liet het notariskantoor weten dat de gemeente de deadline drie maanden had opgeschoven.

2.6.       Bij e-mail van 7 augustus 2020 heeft klager een ontwerp van de akte van overstap van voortdurende naar eeuwigdurende erfpacht (hierna: de akte van overstap) voor de woning ontvangen.

2.7.       Bij brief van 4 september 2020 heeft klager een ontwerp van de akte waarbij het nieuwe hypotheekrecht op de eeuwigdurende erfpacht voor de woning wordt gevestigd (hierna: de hypotheekakte) ontvangen.

2.8.       Klager heeft bij e-mail van 10 september 2020 aan een medewerker van de notaris opmerkingen gemaakt met betrekking tot de ontwerp-hypotheekakte: “(..)

- pag. 2 onder het kopje “onderpand” bij a) – “het recht van erfpacht met betrekking tot het eeuwigdurend recht van erfpacht…” Is dat niet een beetje dubbel op? Dat kan toch gewoon “het eeuwigdurend recht van erfpacht op een perceel grond …” zijn?

ibidem onder b) “de garage gelegen…”Moet dat niet zijn “het eeuwigdurend recht van erfpacht op een perceel grond gelegen te… kadastraal bekend…”. Het onderpand is niet ‘de garage maar het erfpachtrecht. (..)”

2.9.       Bij e-mail van diezelfde dag heeft klager een aangepast ontwerp van de hypotheekakte ontvangen. In dat ontwerp is de aankomsttitel als volgt omschreven: “De hypotheekgever heeft het onderpand verkregen door de inschrijving ten kantore van de Dienst voor het kadaster en de openbare registers te Amsterdam op achtentwintig september negentienhonderd negenentachtig, in register Hypotheken (…) van een afschrift van een akte van levering op achtentwintig september negentienhonderd negenentachtig verleden voor mr. [naam], notaris gevestigd te [vestigingsplaats]. In gemelde akte werd kwitantie verleend voor de betaling van de verschuldigde koopsom. Mede in verband met een akte wijziging erfpachtrecht en kwalitatieve verplichting op heden, verleden, voor mij, notaris en waarvan een afschrift zal worden ingeschreven ten kantore van voormelde Dienst. De burgerlijke staat van comparanten sub 1.a. en b. is sedert de verkrijging van het onderpand niet gewijzigd.”

In de definitieve akte is aan de zin “Mede in verband… Dienst” het woord “Zulks” toegevoegd.

2.10.     Bij e-mail van 16 september 2020 heeft klager ‘nota van afrekening van de notaris ontvangen.

2.11.     De akte van overstap en de hypotheekakte zijn op 24 september 2020 door de kantoorgenoot van de notaris, notaris mr. [C] (hierna: notaris [C]), gepasseerd. Bij brief van 28 september 2020 heeft klager afschriften van beide akten ontvangen.

2.12.     Bij e-mail van 2 oktober 2020 heeft klager gevraagd naar een bewijs van royement van de oorspronkelijke hypotheek en verzocht informatie te verstrekken over de doorbetaling van het op de nota van afrekening onder het kopje “aflossing Rabobank” vermelde bedrag van € 204,65 (dat klager op 21 september 2020 op de derdenrekening had gestort). Om de bestaande hypotheek door te halen had de Rabobank verlangd dat het debetsaldo op de daaraan gekoppelde rekening, een bedrag van € 204,65, uiterlijk 24 september 2020 zou zijn betaald. Bij e-mail van 7 oktober 2020 heeft het notariskantoor aan klager bericht dat het bedrag aan de Rabobank was overgemaakt en dat het doorhalen van de hypothecaire inschrijving te zijner tijd zou plaatsvinden.

2.13.     Bij brief van 13 december 2020 heeft klager zijn ongenoegen over de afhandeling van zijn dossier door het notariskantoor bij het notariskantoor kenbaar gemaakt.

2.14.     Bij e-mail van 15 december 2020 heeft de notaris gereageerd op de brief van klager van 10 december 2020.

2.15.     De akte van doorhaling van de bestaande hypotheek van klager en zijn echtgenote is op 18 december 2020 gepasseerd. Aan klager is diezelfde dag een afschrift van de akte gezonden.

2.16.     Bij brief van 22 januari 2021 heeft klager aan de notaris – onder meer – geschreven: “(..) Wat tekenend is voor het niveau van uw reactie is dat u met geen woord rept over het feit dat in de ontwerp-hypotheekakte de onderstelling feitelijk en juridisch volkomen foutief was omschreven. Ik heb daarop gewezen bij email van 10 september 2020 en het is daarop verbeterd conform mijn opmerkingen. Ik heb dus in feite uw werk zitten doen. Voor zover ik al twijfelde of ik een klacht zou indienen, is uw reactie doorslaggevend geweest. (..)”

3.          De klacht

3.1.       Klager beklaagt zich over de wijze waarop de notaris hem heeft bijgestaan bij de overstap naar eeuwigdurende erfpacht van de gemeente Amsterdam. De notaris wil niet inzien dat er fouten zijn gemaakt, zo blijkt uit de reactie van de notaris op de brief van klager van 13 december 2020, waarvan de inhoud als ingelast in het klaagschrift moet worden beschouwd.

3.2.       Een deel van de opmerkingen in de brief van klager van 13 december 2020 heeft betrekking op klantonvriendelijke slordigheid van het notariskantoor, aldus klager. Klager acht klachtwaardig dat hem een ontwerp-hypotheekakte is toegezonden waarin de onderstellingen verkeerd zijn omschreven en dat de notaris, ondanks herhaald aandringen van klager, weigerde een en ander structureel aan te passen.

3.3.       Het bedrag van € 204,65 is niet op of kort na 24 september 2020 aan de Rabobank doorbetaald, maar pas op 1 of 2 oktober 2020, aldus klager.

3.4.       Voor zover klager bekend is de bestaande hypotheek nog steeds niet doorgehaald, zodat er twee hypotheken op het huis en de garage rusten.

4.          Het verweer

De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.

5.          De beoordeling

5.1.       Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

5.2.       De notaris heeft aangevoerd dat niet zijzelf, maar haar kantoorgenoot notaris [C] zowel de akte van overstap als de hypotheekakte heeft gepasseerd.

Uit de stukken van het dossier en het verhandelde ter zitting is echter gebleken dat het de notaris is geweest die de concept-hypotheekakte heeft opgesteld (en vervolgens aangepast) en ook de algehele totstandkoming van beide akten heeft begeleid. Nu de verwijten van klager zich met name op de communicatie met de notaris richten, heeft klager zich naar het oordeel van de kamer tot de juiste notaris gericht wat betreft zijn klacht.

5.3.       Klager verwijt de notaris onder meer dat ondanks zijn verzoek om per post te communiceren, klager steeds per e-mail is benaderd.

Ter zitting heeft de notaris verklaard dat op de momenten dat klager daarom vroeg, ook meteen de berichten per post aan klager zijn toegestuurd, maar dat ten tijde van de Corona-pandemie veel medewerkers van het notariskantoor thuis werkten en zij daar niet altijd een printer tot hun beschikking hadden, zodat zij via e-mail hebben moeten corresponderen. De notaris heeft verder niet weersproken verklaard dat daarna alsnog de berichten via de normale post aan klager zijn toegezonden.

De kamer overweegt dat gelet op de door de notaris gegeven uitleg het de notaris niet kan worden verweten dat zij (of haar medewerkers) per e-mail met klager heeft gecorrespondeerd, zeker niet nu is gebleken dat daarna alle berichten alsnog per gewone post door klager zijn ontvangen. Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.

Voor zover klager de notaris verwijt dat teveel tijd is verstreken tussen de periode van 12 mei 2020 (het moment waarop klager de formulieren bij het notariskantoor in de brievenbus heeft gedaan) en 7 augustus 2020 respectievelijk 4 september 2020 (de dagen waarop klager de overstapakte respectievelijk de hypotheekakte heeft ontvangen), overweegt de kamer dat dit mede in het licht van de als gevolg van de Corona-pandemie getroffen maatregelen door het notariskantoor, niet een ongebruikelijk lange periode is.

5.4.       De notaris heeft in haar verweerschrift als ook ter zitting erkend dat de onderstelling niet juist is omschreven in de concept-hypotheekakte en heeft de omschrijving vervolgens aangepast. Ter zitting heeft de notaris toegelicht dat de gebruikelijke procedure op het notariskantoor is dat de concept-akten worden tegengelezen en dat de akten dus worden gecheckt, maar dat dit kennelijk in dit geval niet is gebeurd.

Klager beklaagt zich daarnaast over de taalkundige formulering van de ontwerp-hypotheekakte, waardoor het - volgens klager - lijkt alsof hem en zijn echtgenote in 1989 kwijting is verleend van de verschuldigde koopsom van het onderpand vanwege een dertig jaar later te passeren akte wijziging erfpachtrecht. 

De notaris heeft daartegen aangevoerd dat een notaris nu eenmaal een aantal gegevens in de akte moet vermelden, waaronder de akte waarbij de hypotheekgevers het onderpand hebben verkregen. Volgens de notaris staat de juridische inhoud centraal; de taalkundige formulering is wellicht minder fraai maar wel juridisch correct, aldus de notaris.

De kamer overweegt dat de notaris voldoende waarborgen op het notariskantoor heeft gecreëerd om eventuele fouten in akten te vermijden. Dat dit in het onderhavige geval toch is gebeurd, is, nu is komen vast te staan dat het hier een conceptakte betrof en de notaris de conceptakte na opmerkingen van klager heeft aangepast, naar het oordeel van de kamer niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Daar komt bij dat de notaris aan klager haar verontschuldigingen heeft aangeboden. Ook overigens treft de notaris geen tuchtrechtelijk verwijt voor wat betreft de inhoud van de (aangepaste) hypotheekakte. De kamer acht dit klachtonderdeel daarom eveneens ongegrond.

5.5.       Ten aanzien van het derde en vierde klachtonderdeel overweegt de kamer het volgende. De notaris heeft in haar e-mail van 15 december 2020 aan klager uitgelegd dat aflossingen van bestaande hypotheken niet kunnen worden gedaan op de dag van passeren van de akte, maar pas na verwerking van de nieuwe hypotheek door het kadaster. De notaris heeft verder aangevoerd dat de doorhaling van de kadastrale inschrijving van de oude hypotheek, conform het Reglement royementen, plaats dient te vinden binnen drie maanden na het passeren van de hypotheekakte en dat dat  doorgaans gebeurt via “verzamelakten”, waarbij de notaris een aantal inschrijvingen in één keer doorhaalt, waarbij cliënten daarvan geen bericht ontvangen.

De notaris heeft niet weersproken verklaard dat de doorhaling van de bestaande hypotheek van klager binnen drie maanden, dus tijdig, heeft plaatsgevonden, namelijk op 18 december 2020, in een afzonderlijke akte van doorhaling, waarvan aan klager nog dezelfde dag een afschrift is verstrekt. De doorhaling is ook verwerkt in het kadaster, aldus de notaris. De kamer ziet geen aanleiding om daaraan te twijfelen.                         

Gelet op de hierboven gegeven toelichting van de notaris waaruit blijkt dat het door klager betaalde bedrag van € 204,65 niet vóór 24 september 2020 maar pas na verwerking van de nieuwe hypotheekakte aan de Rabobank kon worden doorbetaald en waaruit voorts blijkt dat aan klager een afschrift van de doorhaling van de bestaande hypotheek is gezonden, acht de kamer deze klachtonderdelen eveneens ongegrond.

Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris met de door haar geschetste handelwijze dan ook gehandeld zoals het een zorgvuldig notaris betaamt.  

5.6.       Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

-       verklaart de klacht in alle onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.H. Schotman, voorzitter, W.A. Groen en O. Schlaman, leden.

Uitgesproken in het openbaar op 6 juli 2021 door mr. N.C.H. Blankevoort, voorzitter, in aanwezigheid van de secretaris.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).