ECLI:NL:TNORSHE:2020:21 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2020/13

ECLI:	ECLI:NL:TNORSHE:2020:21
Datum uitspraak:	05-10-2020
Datum publicatie:	05-11-2020
Zaaknummer(s):	SHE/2020/13
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie:	Klager verwijt de notaris (kort gezegd) dat hij bij de afwikkeling van de overdracht van het registergoed onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld. De klacht valt uiteen in verschillende onderdelen. De kamer heeft de klacht ongegrond verklaard. De kamer is van oordeel dat de notaris klager tijdig een concept van de akte van levering heeft toegezonden. Verder heeft de kamer overwogen dat het enkele feit dat een concept-akte eventuele onjuistheden bevat, niet met zich brengt dat een notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Een concept-akte is immers niet voor niets een “concept”, wat betekent dat dit naar aanleiding van vragen en opmerkingen van de partijen in de (uiteindelijke) akte nog kan worden aangepast. Dit laatste is op verzoek van klager ook gebeurd. Ten slotte is de kamer niet gebleken dat de notaris ongeoorloofde druk zou hebben uitgeoefend op klager en de echtgenote om mee te werken aan de levering.

Klachtnummer    : SHE/2020/13

Datum uitspraak : 5 oktober 2020

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van:

[klager] (hierna: klager),

wonende in [woonplaats],

tegen

[de notaris] (hierna: de notaris),

gevestigd in [vestigingsplaats].

1.          De procedure

1.1.       Bij e-mailbericht van 27 maart 2020 (met bijlagen) aan de kamer voor het notariaat (de kamer) heeft klager een klacht geformuleerd tegen de notaris. Klager heeft deze stukken per post nagezonden en deze zijn door de kamer ontvangen op 1 april 2020.

1.2.       De notaris heeft bij brief van 23 april 2020 een verweerschrift ingediend. Deze brief (met bijlage) is op 24 april 2020 door de kamer ontvangen.

1.3.       Bij brieven van 13 mei 2020 heeft de kamer aan partijen meegedeeld dat in verband met de door het kabinet in het kader van het coronavirus getroffen maatregelen voor de kamer een grote vertraging dreigt om de zaak mondeling op een zitting te kunnen behandelen. Aan partijen is voorgesteld in plaats van een mondelinge behandeling de zaak na een tweede schriftelijke ronde schriftelijk af te doen.

1.4.       Beide partijen hebben vervolgens niet om een mondelinge behandeling gevraagd.

1.5.       Bij brief van 21 juni 2020 heeft klager repliek ingediend. Deze brief (met bijlagen) is op 23 juni 2020 door de kamer ontvangen.

1.6.       Bij brief van 5 augustus 2020 heeft de notaris dupliek ingediend. Deze brief is op 6 augustus 2020 door de kamer ontvangen.

1.7.       Ten slotte is aan partijen op 19 augustus 2020 bericht dat op 5 oktober 2020 uitspraak zal worden gedaan.

2.          De feiten

2.1.       Klager en zijn echtgenote, mevrouw [naam] (hierna: de echtgenote), hebben op 11 november 2016 een koopovereenkomst gesloten met de verkopers met betrekking tot de bedrijfswoning met tuin rondom en buitenzwembad alsmede hippische accommodatie met recreatiewoning en paddocks, gelegen aan de [adresgegevens] (hierna: het registergoed). Klager en de echtgenote hebben het registergoed vrij op naam gekocht voor een koopprijs van € 1.850.000,--.   

2.2.       Levering van de woning zou volgens de koopovereenkomst plaatsvinden op 8 mei 2017.

2.3.       Aan de notaris is opdracht gegeven om de overdracht van het registergoed te begeleiden.

2.4.       In aanloop naar de overdracht van het registergoed is tussen klager en de echtgenote enerzijds en de verkopers anderzijds een geschil ontstaan over de bestemming van het registergoed. Klager heeft de verkopers en de verkopend makelaar hierover inmiddels in een gerechtelijke procedure betrokken.

2.5.       Bij e-mailbericht van dinsdag 2 mei 2017 om 17:16 uur heeft een medewerker van de notaris onder meer een concept van de akte van levering, het energielabel en de concept-afrekening aan klager en de echtgenote gezonden en is de passeerafspraak op maandag 8 mei 2017 om 12:00 uur bevestigd. In dit e-mailbericht staat onder andere het volgende vermeld:

“Naar aanleiding van het telefoongesprek van gisterenmiddag tussen [klager] en [de notaris] van ons kantoor ontvangt u onderstaand enkele gegevens met betrekking tot [het registergoed].

De gegevens van het bestemmingplan kunt u raadplegen via de volgende link:

(…)

Verleende bouwvergunningen [het registergoed]

(…)

Zoals [de notaris] met [klager] heeft besproken hebben wij inmiddels contact gehad met verkoper over het aanleveren van een door een erkende makelaar-taxateur opgestelde splitsing waardebepaling bedrijfswoning (de overdrachtsbelasting over de waarde van de bedrijfswoning met aanhorigheden bedraagt 2%) en waardebepaling bedrijfsgedeelte (de overdrachtsbelasting over de waarde van het bedrijfsgedeelte bedraagt 6%). Verkoper heeft toegezegd tijdig voor de benodigde waardebepaling(en) zorg te zullen (laten) dragen.

Ten aanzien van de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting geldt dat dit een verkrijgersbelasting is.

Wij moeten u er op wijzen dat - ondanks dat vrij op naam is gekocht en verkocht - de Belastingdienst u toch aan kan spreken voor verschuldigde overdrachtsbelasting. De Belastingdienst kan u aanspreken wanneer de verkoper geen verhaal biedt voor achteraf gebleken te weinig afgedragen overdrachtsbelasting, bijvoorbeeld ingeval van een faillissement aan de zijde van verkoper.

(…)

Door uw bank wordt naar onze rekening overgemaakt € 599.150,00, te weten het nettobedrag van de hypothecaire lening.

Daarnaast dient u er zelf voor te zorgen dat het restantbedrag ad € 1.068.235,00 naar mij wordt overgemaakt. (…)

Van de boekhoudster heb ik begrepen dat er vrijdag 5 mei aanstaande toch betaalverkeer mogelijk is.”   

In de meegestuurde concept-akte van levering is de grondslag voor de berekening van de door de verkopers verschuldigde overdrachtsbelasting (2% over de waarde van het gedeelte met de bestemming wonen en 6% over de waarde van het gedeelte met de bestemming bedrijf) opengelaten. In de concept-akte staat onder meer het volgende vermeld:

“ GEBRUIK ONROERENDE ZAAK

Ten aanzien van het gebruik wordt verwezen naar gemelde koopovereenkomst, waarin woordelijk staat vermeld:

“6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:

bedrijfswoning met hippische accommodatie.”

Ten aanzien van voormeld gebruik van de onroerende zaak deelt verkoper in aanvulling op de gesloten koopovereenkomst nog aan koper mee:

het is verkoper niet bekend dat voormeld gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.”

2.6.       Bij e-mailbericht van 2 mei 2017 om 19:28 uur heeft klager onder meer het volgende bericht aan de medewerker van de notaris:

“U geeft een aantal verleende bouwvergunningen aan die wij eerder aan verkoper hebben gevraagd maar niet geleverd hebben gekregen. Graag ontvang ik van onderstaande verleende vergunningen een kopie.

(…)

Nu wij geen inzicht hebben over wie, bonafide of niet, is ingeschakeld voor het bepalen van de overdrachtsbelasting verzoek ik u mij per omgaande een kopie te doen toekomen van de berekening en het rapport alsmede wie er heeft getaxeerd.

Verder verzoek ik u het correcte energielabel bij verkoper op te vragen. U levert aan een energielabel op basis van een woning met een oppervlakte van 80 tot 100m2. De woning is in totaal volgens de verkoopbrochure 600m2.

(…)

Ten slotte mag ik opmerken dat u ons wel zeer weinig tijd geeft om de akten te bekijken vóór passeerdatum a.s. maandag 8 mei. Druk of niet, zoals u telefonisch aangaf, het verdient geen schoonheidsprijs.”

2.7.       Bij e-mailbericht van woensdag 3 mei 2017 om 14:04 uur heeft een medewerker van de notaris het volgende aan klager te kennen gegeven:

“Naar aanleiding van ons telefoongesprek hedenmorgen waarin u hebt aangegeven morgen (donderdag 4 mei 2017) de gelden over te willen boeken naar onze derdengeldenrekening (…) kan ik u nog het volgende meedelen.

Verkoper kon mij zojuist niet vertellen of hij de waardeverklaring voor de splitsing 2% en 6% overdrachtsbelasting morgen al bij ons kan hebben. Hij gaat hierover contact opnemen.

Omdat u hebt aangegeven dat u het restant bedrag pas wil over maken nadat alle stukken (inclusief de waardesplitsing) door u ontvangen zijn - en het er op lijkt dat dit pas vrijdagmiddag 5 mei 2017 zal zijn - is het wellicht een optie de betaling toch op vrijdag 5 mei 2017 te agenderen. Ondanks het feit dat dit bevrijdingsdag is, is betalingsverkeer op die dag wel mogelijk. Dit is op de site van ING en ABN terug te vinden.”

2.8.       Bij e-mailbericht van 3 mei 2017 om 14:36 uur heeft klager het volgende geantwoord aan de medewerker van de notaris:

“Dank voor uw bericht. Ik zie de stukken graag van u tegemoet.

Ik bankier niet bij de ING of ABN Amro, maar bij Van Lanschot, dus ik zal even overleggen. Eerder gaven zij aan niet te bankieren (betalingsverkeer) op 5 mei a.s.”

2.9.       Bij e-mailbericht van vrijdag 5 mei 2017 om 11:52 uur heeft een medewerker van de notaris een gewijzigde concept-akte van levering aan klager toegezonden. Op verzoek van klager is onder het kopje “GEBRUIK ONROERENDE ZAAK” (hiervoor geciteerd in 2.5.) de volgende zin weggelaten:

“Ten aanzien van voormeld gebruik van de onroerende zaak deelt verkoper in aanvulling op de gesloten koopovereenkomst nog aan koper mee:

het is verkoper niet bekend dat voormeld gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan.”

In het e-mailbericht staat het volgende vermeld:

“Bijgaand ontvangt u de - naar aanleiding van ons telefoongesprek van woensdagmiddag - gewijzigde concept akte. De laatste alinea onder het kopje “Gebruik onroerende zaak” is verwijderd. 

Inmiddels is ook de waardebepaling ontvangen en in de akte verwerkt.”

2.10.     Bij e-mailbericht van 5 mei 2017 om 14:21 uur heeft klager de gewijzigde concept-akte van levering aan zijn toenmalige advocaat gezonden en hem het volgende gemeld:

“Bijgaand de nieuwe akte van levering.

Ik heb hem gecontroleerd en het lijkt mij nu in orde.

Alleen klopt het energie label niet, maar daar kunnen we denk ik niets meer aan doen.”

2.11.     Bij e-mailbericht van 5 mei 2017 om 16:00 uur heeft de toenmalige advocaat van klager het volgende aan klager laten weten:

“Ja inderdaad, zo is het getackled. Er wordt daarnaast geen finale kwijting verleend in die zin dat jij geen zaak meer tegen [de verkopers] zou hebben.

Goed, ik ga over tot het opstellen van een beslagverzoek. Dat beslag hoeft echt niet meteen na de levering te worden gelegd, maar niet al te lang daarna. Ik lever het concept aan.”  

2.12.     Op maandag 8 mei 2017 heeft de notaris de akte van levering ten aanzien van het registergoed gepasseerd, waarbij de verkopers en de verkopend makelaar niet aanwezig waren. Tijdens de daaraan voorafgaande inspectie van het registergoed hebben klager en de echtgenote schade geconstateerd, waarvan de verkopend makelaar de notaris vóór de levering telefonisch op de hoogte heeft gesteld. Nadat de notaris de verkopend makelaar had verzocht om bij de levering van het registergoed aanwezig te zijn, heeft deze makelaar een plaatsvervanger gestuurd. Uiteindelijk is in de akte van levering, na telefonisch overleg met zowel de verkopers als de toenmalige advocaat van klager en de echtgenote, opgenomen dat de verkopers voor eigen rekening de nodige herstellingen aan het registergoed zouden verrichten.

2.13.     Bij brief van 25 november 2019 (die is toegezonden per mail) heeft klager bij de notaris geklaagd over de gang van zaken voorafgaand en tijdens de levering van het registergoed in mei 2017 en de notaris aansprakelijk gesteld voor de door klager gestelde schade.

2.14.     Bij e-mailbericht van 19 december 2019 heeft de notaris klager uitgenodigd voor een gesprek.

2.15.     Bij e-mailbericht van 20 december 2019 heeft klager te kennen gegeven eerst een schriftelijke reactie van de notaris te wensen.

2.16.     Bij e-mailbericht van 24 december 2019 heeft de notaris inhoudelijk gereageerd op de brief van klager van 25 november 2019 en te kennen gegeven dat hij de kwestie heeft gemeld bij zijn beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar.  

2.17.     Vervolgens heeft klager bij brief van 9 maart 2020 (die is toegezonden per mail) aan de notaris gemeld dat hij een klacht bij de kamer zou indienen, indien de notaris niet binnen veertien dagen zou reageren. De notaris heeft niet op dit laatste e-mailbericht gereageerd. 

3.          De klacht

3.1.       Klager verwijt de notaris (kort gezegd) dat hij bij de afwikkeling van de overdracht van het registergoed onzorgvuldig en partijdig heeft gehandeld. De klacht valt uiteen in de volgende klachtonderdelen.

1.     De notaris heeft klager niet tijdig voorzien van een (definitieve) concept-akte van levering.

2.     Ondanks verzoek daartoe heeft de notaris klager niet op voorhand de gegevens gestuurd van de taxateur die zou beoordelen welk gedeelte van de waarde van het registergoed betrekking heeft op de bestemming wonen en welk gedeelte op de bestemming bedrijf en heeft de notaris klager op voorhand ook niet geïnformeerd over de hoogte van deze waardes (waarover de verkopers BTW (kamer: bedoeld is overdrachtsbelasting) moesten afdragen).

3.     Op verzoek van de verkopers en zonder klager daarop te wijzen, heeft de notaris in de concept-akte van levering van 2 mei 2017 in aanvulling op de koopovereenkomst een alinea opgenomen onder het kopje “GEBRUIK ONROERENDE ZAAK”.

4.     Nadat de notaris de onder 3 bedoelde alinea had verwijderd in de concept-akte van levering van 5 mei 2017, heeft de notaris deze alinea, zonder klager daarvan in kennis te stellen, toch weer opgenomen in de te passeren akte van levering. Klager kwam hier tijdens de passeerafspraak achter, waarna de alinea op zijn verzoek wederom is verwijderd.

5.     De notaris heeft partijdig en namens verkoper gehandeld. De notaris heeft klager en de echtgenote met dreigementen over te verbeuren boetes onder druk gezet om op 8 mei 2017 aan de levering van het registergoed mee te werken, terwijl klager en de echtgenote niet voldoende tijd hebben gehad om alle stukken te beoordelen en hierover deskundig advies in te winnen. De notaris heeft niet ingestemd met het verzoek van klager en de echtgenote om de levering uit te stellen of een bedrag van de door hen gestorte gelden op de derdengeldenrekening in depot te houden. Ondanks het feit dat de aanwezigheid van een makelaar tijdens het passeren van de akte van levering door klager en de echtgenote niet gewenst was, heeft de notaris erop gestaan dat er een makelaar aanwezig was en heeft hij vervolgens de zogenaamde oplossingen van deze makelaar ten aanzien van de door klager en de echtgenote geconstateerde schade aan het registergoed in het voordeel van de verkopers overgenomen en opgenomen in de akte van levering.

3.2.       De notaris heeft verweer gevoerd tegen de klacht. Voor zover dit verweer van belang is voor de beoordeling, zal dit hierna worden besproken.

4.          De beoordeling

Reikwijdte van het tuchtrecht

4.1.       Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Klachtonderdeel 1 (tijdig versturen van concept-akte van levering)

4.2.       Klager verwijt de notaris dat hij op dinsdag 2 mei 2017 voor het eerst een concept-akte van levering ontving, die bovendien nog niet compleet was. In deze concept-akte was de grondslag voor de berekening van de door de verkopers verschuldigde overdrachtsbelasting (2% over de waarde van het gedeelte met de bestemming wonen en 6% over de waarde van het gedeelte met de bestemming bedrijf) opengelaten. Deze gegevens zijn voor klager van belang, omdat de belastingdienst hem kan aanspreken als achteraf zou blijken dat te weinig overdrachtsbelasting is afgedragen en de verkopers hiervoor geen verhaal bieden. Pas op vrijdag 5 mei 2017 heeft klager de volledig ingevulde concept-akte van levering van de notaris ontvangen, terwijl de levering van het registergoed op maandag 8 mei 2017 zou plaatsvinden. Voor klager was er te weinig tijd om deze concept-akte te bestuderen en te laten toetsen door een deskundige.

4.3.       De notaris voert hiertegen aan dat de eerste concept-akte van levering van 2 mei 2017 tijdig, namelijk zes dagen vóór de geplande levering, aan klager is verstrekt. Het feit dat de tweede concept-akte van levering pas op 5 mei 2017 aan klager is gemaild, heeft te maken met het feit dat de in eerste instantie opengelaten gegevens door de (taxateur van de) verkopers moesten worden aangeleverd en de (taxateur van de) verkopers de correcte gegevens pas op donderdag 4 mei 2017 om 16:24 uur heeft/hebben aangeleverd. Vervolgens heeft de notaris deze gegevens verwerkt in de concept-akte van levering en op 5 mei 2017 om 11:52 uur de definitieve concept-akte van levering aan klager gemaild.        

4.4.       De kamer overweegt dat een notaris op grond van artikel 43 lid 1 Wna een informatieplicht heeft. Volgens deze bepaling moet een notaris de partijen bij de akte en de bij het verlijden van de akte eventueel verschijnende andere personen onder meer tijdig voor het passeren van de akte de gelegenheid geven om van de inhoud van de akte kennis te nemen. De kamer is van oordeel dat de termijn tussen het op vrijdag aan het einde van de ochtend mailen van een concept-akte van levering die de daaropvolgende maandag om 12:00 uur dient te worden gepasseerd in het algemeen te kort is. In dit geval is de eerste concept-akte van levering echter al op de daaraan voorafgaande dinsdagmiddag (2 mei 2017) aan klager gemaild. Anders dan klager meent, is de kamer van oordeel dat dit tijdig is. Weliswaar was deze eerste concept-akte nog niet volledig ingevuld, maar voor de ontbrekende gegevens over de grondslag van de door de verkopers verschuldigde overdrachtsbelasting was de notaris afhankelijk van de verkopers, die een door een erkende makelaar-taxateur opgemaakte waardeverklaring moesten aanleveren. In de e-mailberichten van 2 en 3 mei 2017 heeft de notaris dit ook aan klager toegelicht. De notaris heeft onweersproken aangevoerd dat hij pas op donderdagmiddag 4 mei 2017 om 16:24 uur een bruikbare (weliswaar nog ongetekende) waardeverklaring heeft ontvangen van de betreffende taxateur (de getekende waardeverklaring ontving de notaris naar eigen zeggen op maandagochtend 8 mei 2017), waarna de ontbrekende gegevens in de tweede concept-akte van levering zijn verwerkt. Bovendien is in deze tweede concept-akte van levering op verzoek van klager een in de eerste concept-akte opgenomen alinea verwijderd. De tweede concept-akte van levering is vervolgens op vrijdagochtend 5 mei 2017 om 11:52 uur aan klager gemaild. Dit tweede concept heeft klager nog aan zijn toenmalige advocaat op vrijdagmiddag 5 mei 2017 voorgelegd waarop deze advocaat diezelfde middag nog een inhoudelijke reactie aan klager heeft gegeven.

Het enkele feit dat de inhoud van deze tweede concept-akte van levering, die kort vóór het passeren van de akte aan partijen is toegezonden, afwijkt van de eerste concept-akte (die tijdig aan partijen is gezonden), brengt niet met zich dat het passeren van de akte van levering door de notaris had moeten worden uitgesteld. Het ligt op weg van de notaris om zich er juist in zo’n geval tijdens de passeerafspraak van te overtuigen dat partijen zich bewust zijn van de betekenis van die laatste wijzigingen. Gesteld noch gebleken is dat de notaris niet aan deze plicht heeft voldaan. 

Bovendien gaat het hier om wijzigingen die niet zo ingrijpend zijn dat reeds hierom uitstel was geboden. De eerste wijziging is op verzoek van klager zelf aangebracht en houdt de verwijdering van de in 2.9. genoemde alinea in. De tweede wijziging betreft het invullen van de grondslag van de verschuldigde overdrachtsbelasting. Hoewel de overdrachtsbelasting een verkrijgersbelasting is en klager en de echtgenote door de belastingdienst kunnen worden aangesproken, indien mocht blijken dat te weinig overdrachtsbelasting is afgedragen en de verkopers hiervoor geen verhaal bieden, is deze wijziging toch met name van belang voor de verkopers. De overdrachtsbelasting komt op grond van de koopovereenkomst immers voor hun rekening. Daar komt bij dat de notaris heeft toegelicht dat hij in dit verband juist met de belangen van klager (en de belastingdienst) heeft rekening gehouden door de verkopers te vragen om een door een erkende makelaar-taxateur opgemaakte waardeverklaring aan te leveren. De notaris wenste hiermee namelijk een degelijke onderbouwing te krijgen voor de berekening van de door de verkopers verschuldigde overdrachtsbelasting.

4.5.       De kamer is op grond van het voorgaande van oordeel dat de notaris niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld en zal klachtonderdeel 1 daarom ongegrond verklaren.

Klachtonderdeel 2 (gegevens taxateur en waardebepalingen)

4.6.       Klager verwijt de notaris dat hij hem, ondanks zijn verzoek daartoe, op voorhand niet de gegevens heeft verstrekt van de taxateur die - in verband met het bepalen van de verschuldigde overdrachtsbelasting - zou beoordelen welk gedeelte van de waarde van het registergoed betrekking had op de bestemming wonen (2% overdrachtsbelasting) en welk gedeelte op de bestemming bedrijf (6% overdrachtsbelasting) en hij heeft klager op voorhand ook niet geïnformeerd over de hoogte van deze waardes.

4.7.       De notaris voert hiertegen aan dat hij bij de verkopers meerdere keren heeft aangedrongen op het verstrekken van een door een erkende makelaar-taxateur opgemaakte waardeverklaring. De notaris heeft begrepen dat de taxateur die de verkopers in eerste instantie voor ogen hadden, zijn opdracht heeft teruggegeven. Pas op donderdagmiddag 4 mei 2017 ontving de notaris een waardeverklaring en wist hij welke taxateur het registergoed uiteindelijk heeft beoordeeld. De gegevens van deze taxateur en de inhoud van de door hem opgemaakte waardeverklaring zijn verwerkt in de tweede concept-akte van levering. Deze tweede concept-akte van levering is op vrijdagochtend 5 mei 2017 aan klager gemaild. 

4.8.       De kamer overweegt het volgende. Klager heeft niet weersproken dat de notaris, na herhaaldelijk aandringen bij de verkopers, pas op donderdagmiddag 4 mei 2017 over de door klager verzochte - en door de verkopers aan te leveren - informatie beschikte. Verder staat vast dat deze informatie vervolgens in de tweede concept-akte van levering is verwerkt, die de notaris op vrijdagochtend 5 mei 2017 aan klager heeft gemaild. Gelet op de zeer korte termijn tussen de ontvangst van bedoelde informatie door de notaris en het doorgeven van deze informatie aan klager, mist het in klachtonderdeel 2 gemaakte verwijt feitelijke grondslag. Dit klachtonderdeel zal daarom ongegrond worden verklaard.    

Klachtonderdeel 3 (opnemen alinea in concept-akte van levering zonder mededeling aan klager)

4.9.       Klager maakt de notaris het verwijt dat hij klager op 2 mei 2017 per e-mailbericht een concept-akte van levering heeft toegezonden, waarin - zonder vooroverleg en/of een toelichting - op verzoek van de verkopers een alinea is opgenomen onder het kopje “GEBRUIK ONROERENDE ZAAK”.  Klager doelt op de hierna door de kamer onderstreepte laatste alinea in het volgende citaat.

“GEBRUIK ONROERENDE ZAAK

Ten aanzien van het gebruik wordt verwezen naar gemelde koopovereenkomst, waarin woordelijk staat vermeld:

“6.3 De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als:

bedrijfswoning met hippische accommodatie.”

Ten aanzien van voormeld gebruik van de onroerende zaak deelt verkoper in aanvulling op de gesloten koopovereenkomst nog aan koper mee:

het is verkoper niet bekend dat voormeld gebruik op publiek- of privaatrechtelijke gronden niet is toegestaan. ”

Gelet op het - ook bij de notaris bekende - geschil tussen klager en de echtgenote enerzijds en de verkopers anderzijds over de bestemming van het registergoed, lag deze alinea gevoelig bij klager en had de notaris hem hierop dus expliciet moeten wijzen.

4.10.     De notaris betwist dat hij bedoelde alinea op verzoek van de verkopers in de concept-akte van levering van 2 mei 2017 heeft opgenomen. Volgens hem vloeit deze laatste alinea voort uit de tussen klager en de echtgenote en de verkopers gesloten koopovereenkomst, ook al staat deze alinea niet in de koopovereenkomst vermeld. Zo worden in de concept-akte van levering wel meer tekstblokken opgenomen, die niet staan vermeld in de koopovereenkomst. De notaris wijst als voorbeeld op het tekstblok waarin verkoper kwijting verleent aan koper voor het betalen van de koopprijs. Ook deze bepaling wordt zonder overleg met partijen in de concept-akte van levering opgenomen. Volgens de notaris is de door klager verweten alinea in zijn belang in de concept-akte van levering opgenomen, maar is de alinea na bezwaar van klager meteen uit de concept-akte van levering verwijderd. Deze aanpassing is verwerkt in de op 5 mei 2017 aan klager verzonden tweede concept-akte van levering.

4.11.     Klager heeft, gelet op het gemotiveerde verweer van de notaris, onvoldoende aanknopingspunten aangedragen ter onderbouwing van zijn stelling dat de notaris de bedoelde alinea op verzoek van de verkopers in de concept-akte van levering heeft opgenomen, zodat de kamer hieraan voorbij gaat. Daar komt bij dat het enkele feit dat een concept-akte eventuele onjuistheden bevat, niet met zich brengt dat een notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Een concept-akte is immers niet voor niets een “concept”, wat betekent dat dit naar aanleiding van vragen en opmerkingen van de partijen in de (uiteindelijke) akte nog kan worden aangepast. Dit laatste is op verzoek van klager ook gebeurd in de concept-akte van 5 mei 2017. Klachtonderdeel 3 zal daarom ongegrond worden verklaard.

Klachtonderdeel 4 (een op verzoek van klager verwijderde alinea toch weer opnemen in de te passeren akte van levering zonder mededeling aan klager) 

4.12.     Klager verwijt de notaris dat de eerder op verzoek van klager verwijderde alinea uit de concept-akte van levering (zie hiervoor onder klachtonderdeel 3) toch weer in de op 8 mei 2017 te passeren akte van levering was opgenomen. Het is enkel aan klager zelf te danken geweest dat hij dit tijdens de passeerafspraak heeft ontdekt, waarna bedoelde alinea wederom is verwijderd.

4.13.     De notaris voert hiertegen aan dat zijn dossier uit drie versies van de akte van levering bestaat, namelijk:

- de concept-akte van levering van 2 mei 2017, waarin bedoelde alinea is opgenomen;

- de concept-akte van levering van 5 mei 2017, waarin bedoelde alinea niet staat vermeld;

- de gepasseerde akte van levering van 8 mei 2017, waarin bedoelde alinea niet staat vermeld.

Volgens de notaris blijkt de door klager gestelde gang van zaken tijdens het passeren niet uit zijn dossier en de gespreknotities. Ook kan de notaris zich niet herinneren dat bedoelde alinea op 8 mei 2017 aanvankelijk toch weer stond vermeld in de te passeren akte van levering.

4.14.     De kamer overweegt het volgende. Zowel klager als de notaris hebben nagelaten hun blote stellingen nader toe te lichten en/of te onderbouwen. De kamer is zich ervan bewust dat het achterhalen van de feitelijke gang van zaken tijdens het passeren wordt bemoeilijkt door het feit dat klager om zijn moverende redenen voor het eerst bij brief van 25 november 2019, dus tweeëneenhalf jaar na de passeerdatum, zijn klacht aan de notaris kenbaar heeft gemaakt. Wat hier verder ook van zij, de kamer heeft tegen deze achtergrond onvoldoende informatie/aanknopingspunten, waarbij het op de weg van klager ligt deze aanknopingspunten aan te dragen, om tot het oordeel te komen dat de notaris tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld. Klachtonderdeel 4 zal daarom ongegrond worden verklaard.

Klachtonderdeel 5 (onder druk zetten van klager)

4.15.     Kort gezegd komt klachtonderdeel 5 erop neer dat klager de notaris verwijt dat hij ongeoorloofde druk heeft uitgeoefend op klager en de echtgenote om op 8 mei 2017 mee te werken aan de akte van levering en daarmee partijdig en namens de verkopers gehandeld.

4.16.     De notaris betwist dat hij klager en de echtgenote onder druk zou hebben gezet. Volgens hem heeft hij op 8 mei 2017 geprobeerd om de partijen bij de levering nader tot elkaar te brengen en een oplossing te bereiken voor de op die dag ontstane problemen.

4.17.     De kamer overweegt het volgende. Vaststaat dat klager en de echtgenote tijdens de inspectie van het registergoed op maandagochtend 8 mei 2017 schade aan het zwembaddek en een deur hebben geconstateerd. De verkopend makelaar, die bij de inspectie aanwezig was, heeft de notaris vervolgens vóór de levering telefonisch in kennis gesteld van de hierover tussen de verkopers enerzijds en klager en de echtgenote anderzijds ontstane discussie. Nadat de verkopend makelaar had aangegeven dat zij niet bij het passeren van de akte van levering aanwezig zou zijn, heeft de notaris erop gestaan dat zij toch zou komen. De verkopend makelaar heeft vervolgens een vervanger gestuurd. Bij het passeren van de akte van levering zijn de verkopers niet in persoon verschenen. Vaststaat dat bij de notaris op kantoor vervolgens door de notaris, de plaatsvervangend makelaar en klager en de echtgenote is gesproken over de door klager en de echtgenote geconstateerde schade en de hierover tussen hen en de verkopers ontstane discussie. Vaststaat dat zij of één en/of meerderen van hen ook telefonisch contact hebben/heeft gehad met de verkopers en de toenmalige advocaat van klager en de echtgenote. Uiteindelijk hebben de verkopers, klager en de echtgenote meegewerkt aan de levering van het registergoed, nadat in de akte van levering was opgenomen dat de verkopers voor eigen rekening de nodige herstellingen zouden verrichten. Klager heeft niet weersproken dat hij over deze oplossing vooraf telefonisch overleg heeft gehad met zijn toenmalige advocaat.

Dat de notaris hierbij ongeoorloofde druk op klager en de echtgenote zou hebben uitgeoefend in verband met het passeren van de akte van levering houdt geen stand. Bij dit oordeel zijn de volgende aspecten van belang.

Het stond de notaris vrij om mee te denken over een oplossing voor het op de dag van passeren tussen de verkopers enerzijds en klager en de echtgenote anderzijds ontstane geschil over de schade aan het zwembaddek en een deur.

Dat de notaris erop stond dat de verkopend makelaar aanwezig zou zijn bij het passeren van de akte van levering is alleszins begrijpelijk, aangezien de notaris door de verkopend makelaar kort vóór het passeren telefonisch op de hoogte was gebracht van het tijdens de inspectie tussen de verkopers enerzijds en klager en de echtgenote anderzijds ontstane geschil over vermeende gebreken en de verkopers bij het passeren zelf niet in persoon aanwezig zouden zijn. Met de aanwezigheid van een (uiteindelijk door de verkopend makelaar gestuurde plaatsvervangend) makelaar wilde de notaris begrijpelijkerwijs bereiken dat de transactie voor zowel de verkopers als klager en de echtgenote bevredigend kon worden afgerond.

Anders dan klager meent, had het niet op de weg van de notaris gelegen om op 8 mei 2017 eenzijdig te beslissen de akte van levering niet te passeren. Hiervoor was - gelet op wat in 4.4. is overwogen en gelet op het feit dat tussen de verkopers enerzijds en klager en de echtgenote anderzijds geen overeenstemming over uitstel bestond - geen rechtsgrond aanwezig. Tegen deze achtergrond heeft de notaris uit hoofde van zijn informatieplicht klager en de echtgenote terecht gewezen op de mogelijke risico’s en gevolgen, indien zij zelf zouden beslissen om niet mee te werken aan de levering van het registergoed (zoals het risico dat de verkopers aanspraak zouden kunnen maken op de contractuele boete).

Anders dan klager meent, heeft de notaris terecht geen gelden in depot gehouden. Voor een depot was namelijk geen rechtsgrond aanwezig, omdat:

-        de verkopers niet instemden met een depot en een (schriftelijke dan wel mondelinge) depotovereenkomst dus ontbrak;

-        klager en de echtgenote geen beslag hadden gelegd onder de notaris.

Onder deze omstandigheden had de notaris niet op verzoek van klager en de echtgenote

mogen beslissen om een gedeelte van de verkoopopbrengst in depot te houden.

In het licht van het voorgaande is de kamer niet gebleken dat de notaris ongeoorloofde druk zou hebben uitgeoefend op klager en de echtgenote om mee te werken aan de levering. Klachtonderdeel 5 zal daarom ongegrond worden verklaard.

5.          De beslissing

De kamer:

verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, mr. J.D. Streefkerk, plaatsvervangend rechterlijk lid en mr. G. Herwig, notarislid.

Uitgesproken in het openbaar op 5 oktober 2020 door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter.

mr. A.R. Jansen-Castelein, secretaris                             mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter

buiten staat

Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.