Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORSHE:2020:14 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2019/47, 48 en 49

ECLI: ECLI:NL:TNORSHE:2020:14
Datum uitspraak: 20-04-2020
Datum publicatie: 05-06-2020
Zaaknummer(s): SHE/2019/47, 48 en 49
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht gegrond zonder maatregel
Inhoudsindicatie: Klagers verwijten de oud-notaris en twee notarissen dat zij ten aanzien van een ontwikkelingsproject onzorgvuldig hebben gehandeld. De verwijten houden in de kern het volgende in. ten aanzien van de oud-notaris en [mr. A] In de individuele akten van levering staan onduidelijkheden casu quo onjuistheden. Dit leidt tot discussie tussen de eigenaren over wat ze nu eigenlijk hebben gekocht en dus tot rechtsonzekerheid. Bij het opstellen van opeenvolgende akten van levering is de verdeling van de 86 aandelen in de mandeligheid niet bewaakt - als gevolg waarvan uiteindelijk niet alle 86 aandelen in de eigendom van de mandeligheid zijn verdeeld - en is geen rekening gehouden met de forse functiewijziging (van kantoor naar horeca) van één van de bedrijven aan de mandelige weg. ten aanzien van [mr. B] In de periode van mei 2018 tot het indienen van de klacht is [mr. B] tekortgeschoten in zijn zorgplicht en heeft hij nagelaten om adequaat te handelen en een oplossing te bereiken voor de problemen met betrekking tot de mandeligheid.  De kamer verklaart van de klacht alleen klachtonderdeel 1 jegens de oud-notaris gegrond. Vaststaat namelijk dat in de na de akten van (hoofd-/onder)splitsing door de oud-notaris gepasseerde akten van levering - waarbij de afzonderlijke 18 woonappartementen en de afzonderlijke 54 parkeerplaatsen in de parkeerkelder zijn (door)geleverd aan de betreffende kopers - de betreffende aandelen in de mandeligheid niet altijd juist staan vermeld. Dat op grond van de akte van hoofdsplitsing aan elk woonappartement en aan elke parkeerplaats in de parkeerkelder een aandeel in de mandelige weg met parkeerplaatsen is gekoppeld van 1/86e gedeelte, komt niet in iedere akte van levering tot uitdrukking. Hierdoor bestaat tussen klagers en de overige eigenaren van de mandelige weg en parkeerplaatsen onduidelijkheid over de omvang van hun aandeel in de mandeligheid. De kamer is van oordeel dat deze fouten de oud-notaris kunnen worden aangerekend. De door de oud-notaris erkende fouten in de omschrijving van de aandelen in de mandeligheid vinden hun oorsprong namelijk in de door hem zelf op 29 maart 2005 gepasseerde akte van hoofdsplitsing. De redactie van de in deze akte opgenomen bepaling met betrekking tot de aandelen in de mandelige weg en parkeerplaatsen blinkt niet uit in duidelijkheid. Hierbij speelt ook een rol dat voor de eigendom van de woningen en bedrijfsruimten de afzonderlijke aandelen in de mandeligheid niet nader zijn bepaald. Dat de akte van hoofdsplitsing op dit punt duidelijker had gemoeten, wordt bevestigd door het feit dat de oud-notaris genoemde fouten heeft gemaakt bij de uitponding van de appartementsrechten. Het gegrond verklaarde verwijt acht de kamer niet zodanig ernstig dat de oud-notaris daarvoor een tuchtrechtelijke maatregel moet worden opgelegd.

Klachtnummers  : SHE/2019/47, SHE/2019/48 en SHE/2019/49

Datum uitspraak : 20 april 2020

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH

De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klachten van:

[klagers 1, 2 en 3] (hierna: klagers),

allen wonende in [woonplaats],

tegen

1) [de oud-notaris] (hierna: de oud-notaris, klacht SHE/2019/47),

voorheen gevestigd in [vestigingsplaats],

2) [notaris A] (hierna: [mr. A], klacht SHE/2019/48),

gevestigd in [vestigingsplaats],

3) [notaris B] (hierna: [mr. B], klacht SHE/2019/49),

gevestigd in [vestigingsplaats].

1.          De procedure

1.1.       Bij e-mailberichten van 6 en 9 augustus 2019 hebben klagers klachten geformuleerd tegen de oud-notaris, [mr. A] en [mr. B] (hierna tezamen: de notarissen).

1.2.       Bij brieven van 26 augustus 2019 heeft de kamer een kopie van de klachten met bijlagen aan de notarissen gezonden en hen verzocht om hun standpunt binnen drie weken kenbaar te maken.

1.3.       De oud-notaris heeft bij brief van 30 augustus 2019 een verweerschrift ingediend.

1.4.       [Mr. A en mr. B] hebben gezamenlijk bij brief van 13 september 2019 een verweerschrift (met bijlagen) ingediend. Bij deze brief hebben zij ook verzocht om aanhouding van de klachten.

1.5.       Bij brief van 14 oktober 2019 heeft de kamer klagers gevraagd of zij akkoord gaan met de door [mr. A en mr. B] verzochte aanhouding van de klachten.

1.6.       Bij brief van 22 oktober 2019 hebben klagers verklaard onder een aantal voorwaarden akkoord te gaan met aanhouding van de klachten.

1.7.       Bij brieven van 12/15 november 2019 is aan partijen medegedeeld dat de plaatsvervangend voorzitter van de kamer niet akkoord gaat met de door klagers gestelde voorwaarden aan een eventuele aanhouding van de klachten en dat de klachten daarom zijn doorverwezen naar de zitting van de volle kamer.

1.8.       De klachten zijn behandeld tijdens de openbare zitting van de kamer van 17 februari 2020, waarbij [klagers 1 en 2], de oud-notaris, [mr. A en mr. B] zijn verschenen. Partijen hebben hun visie op de klachten over en weer toegelicht. Klagers hebben dit mede gedaan aan de hand van pleitnotities die zij aan de kamer hebben overhandigd. De notarissen hebben ter zitting een concept van de rectificatie-akte overgelegd.

2.          De feiten

2.1.       De oud-notaris is vanaf ongeveer 2004 als projectnotaris betrokken geweest bij het ontwikkelingsproject [naam project] (hierna: het project) in [plaatsnaam].

2.2.       De projectontwikkelaar van het project, zijnde de eigenaar van de betreffende gronden, had met de gemeente een overeenkomst gesloten. Op basis daarvan was het de bedoeling dat het volgende zou worden gerealiseerd:

-        18 woonappartementen met een parkeerkelder (op de locatie van een voormalige school);

-        een carré boerderij, bestaande uit 11 hoevewoningen en 2 abtswoningen (op de locatie van een oude abdij boerderij);

-        restauratie van de nabijgelegen oude kapel;

-        een weg aan de voorzijde van de kapel, die moest dienen als toegangsweg voor de parkeerkelder, alsmede als parkeervoorziening voor bezoekers;

-        een Engelse tuin met een aantal bouwkavels.

2.3.       Op 29 maart 2005 heeft de oud-notaris met betrekking tot het project de akte van hoofsplitsing gepasseerd. Bij deze akte is de grond waarop het gebouw met de 18 woonappartementen en de parkeerkelder zou worden gebouwd, gesplitst in 55 appartementsrechten: 1 appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van 18 woonappartementen en 54 appartementsrechten die elk recht geven op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats in de parkeerkelder. Op dezelfde dag heeft de oud-notaris de akte van ondersplitsing gepasseerd, waarbij appartementsrecht 1 is gesplitst in 18 appartementsrechten die elk recht geven op het uitsluitend gebruik van een woonappartement. In de akte van hoofdsplitsing is vastgelegd dat de van het project deel uitmakende weg - die moest dienen als toegangsweg voor de parkeerkelder, alsmede als parkeervoorziening voor bezoekers - bestemd is tot gemeenschappelijk nut voor de appartementsrechten (woonappartementen en parkeerplaatsen in de parkeerkelder), ieder voor 1/86e aandeel, alsmede voor de eigenaren van genoemde nog te (ver)bouwen/te realiseren woningen en/of bedrijfsruimten, ieder voor een nog nader aan te geven aandeel. Met betrekking tot deze mandeligheid van weg en parkeerplaatsen staat in de akte van hoofdsplitsing het volgende vermeld:

Vestiging mandeligheid weg en parkeerplaatsen.

De vestiging mandeligheid als hierna wordt aangegeven, geschiedt onder de opschortende voorwaarde van levering van een appartementsrecht uit onderhavige splitsing in appartementsrechten, danwel van een appartementsrecht uit de ondersplitsing in appartementsrechten van appartementsrecht 1, welke

ondersplitsing in appartementsrechten eveneens op heden voor mij, notaris, zal worden verleden.

Algemeen.

a.            De comparante, handelend als gemeld en ten deze tevens handelende namens [naam] ten behoeve van de eigenaren van de nog te (ver)bouwen/ te realiseren woningen en/of bedrijfsruimten, verklaarde dat de weg met parkeerplaatsen en de stroken grond langs de weg, een ander zoals op de aangehechte tekening gearceerd is weergegeven, gelegen in het bestemmingsplan [naam project] , is bestemd tot gemeenschappelijk nut voor genoemde appartementseigenaren (woonappartementen en parkeerplaatsen) ieder voor een een/zesentachtigste (1/86e) aandeel,  alsmede de eigenaren van genoemde nog te (ver)bouwen/te realiseren woningen en/of bedrijfsruimten, ieder voor een nog nader aan te geven aandeel.

Deze bestemming tot gemeenschappelijk nut is/wordt bij levering van ieder van de hiervoor genoemde appartementsrechten alsmede bij levering van de overige kavels aangegeven.

b.            Voornoemde weg is kadastraal bekend als [kadastrale gegevens] vormende een ter plaatse afgepaald en afgescheiden gedeelte ter grootte van ongeveer acht are en eenendertig centiare van nummer [X] en zal gemeenschappelijk eigendom zijn van de eigenaren van genoemde nog te (ver)bouwen/ te realiseren woningen en/of bedrijfsruimten, en de appartementseigenaren (18 appartementswoningen en 54 parkeerplaatsen).

c.             De appartementseigenaren zijn eigenaar van voornoemde appartementsrechten, hierna ieder genoemd “erf”.

De eigenaren van genoemde nog te (ver)bouwen/te realiseren woningen en/of bedrijfsruimten, zijn eigenaar van de desbetreffende kavels, hierna genoemd: “erf”.

De deelgenoten zijn tot regeling van hun onderlinge rechtsverhouding met betrekking tot de mandelige zaak het volgende overeengekomen:

HET AANDEEL

Artikel 1

1.            Het aan een deelgenoot toebehorende aandeel is een van de eigendom van zijn voormelde erf afhankelijk recht. Levering en bezwaring van het erf treft op gelijke wijze het aandeel.

2.            Een aandeel kan niet afzonderlijk van het erf worden overgedragen, ook niet aan een of meer van de overige deelgenoten.

(…)

Verdeling

Artikel 2

Zolang de mandeligheid bestaat, kan geen van de deelgenoten verdeling van de mandelige zaak vorderen.

Gebruik en toegang

Artikel 3

1.            De mandelige zaak wordt gebruikt als volgt:

als toegangsweg voor het appartementencomplex, de parkeergarage, de nog te (ver)bouwen/te realiseren woningen en/of bedrijfsruimten, alsmede voor parkeerdoeleinden, zoals op de situatietekening globaal is aangegeven.

2.            Elke deelgenoot heeft de bevoegdheid de mandelige zaak te gebruiken overeenkomstig de bestemming, mits dit gebruik verenigbaar is met de gebruiksrechten van de overige deelgenoten.

3.            Ieder van de deelgenoten moet aan de overige deelgenoten toegang tot de mandelige zaak geven.

Onderhoud

Artikel 4

1.            De mandelige zaak wordt op kosten van alle deelgenoten onderhouden en gereinigd.

2.            Iedere deelgenoot is naar evenredigheid van zijn aandeel draagplichtig voor deze kosten.

Herstel

Artikel 5

1.            Ingeval van schade aan de mandelige zaak, alsmede ingeval de bouwkundige toestand van de zaak zulks noodzakelijk maakt, kan iedere deelgenoot van de overige deelgenoten medewerking vorderen ten behoeve van het herstel.

2.            Verzekeringsuitkeringen dienen in de eerste plaats te worden aangewend tot herstel van de betreffende schade.

3.            Iedere deelgenoot is naar evenredigheid van zijn aandeel draagplichtig voor de kosten van vernieuwingen en de premies van de in artikel 7 lid 2 te vermelden verzekeringen.

4.            Ingeval de mandelige zaak geheel teniet gaat, eindigt de mandeligheid.

(…)”

2.4.         Nadat de te realiseren 18 woonappartementen, 54 parkeerplaatsen in de kelder, 11 hoevewoningen, 2 abtswoningen en de bouwkavels in 2005 in de verkoop gingen, bleek dat alleen de woonappartementen en de parkeerplaatsen in de parkeerkelder redelijk goed werden verkocht. Het gebouw met de woonappartementen en de parkeerkelder is daarom gerealiseerd. De hoevewoningen, de abtswoningen en de bouwkavels in de Engelse tuin zijn niet verkocht en dus ook niet gerealiseerd. Het perceel grond waarop de carré boerderij (bestaande uit 11 hoevewoningen en 2 abtswoningen) zou worden gebouwd, is uiteindelijk verkocht en geleverd aan Woongroep [Y]. Woongroep [Y] is van plan op het perceel zeven woningen te realiseren. De oude kapel is gerestaureerd en gesplitst en daarin zijn - na een bestemmingswijziging van de kapel - inmiddels een kantoor en een brasserie gehuisvest.

2.5.       Klagers zijn ieder eigenaar van:

- een (tot het project behorend) appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een woonappartement; en

- twee (tot het project behorende) appartementsrechten die elk recht geven op het uitsluitend gebruik van een parkeerplaats in de parkeerkelder.  

Klagers zijn niet de eerste bewoners/eigenaren van deze appartementen/appartementsrechten. Op 3 november 2016, 1 maart 2017 en 28 september 2018 zijn de akten van levering gepasseerd, waarbij de betreffende appartementsrechten aan respectievelijk [klagers 1, 2 en 3] zijn geleverd. Deze akten van levering zijn niet gepasseerd door één van de notarissen tegen wie de klacht zich thans richt.

2.6.       De oud-notaris is medio 2018 uit het ambt getreden. [Mr. A] heeft zijn protocol overgenomen.

2.7.       Bij brief van 25 mei 2018 heeft [klager 1] namens de vereniging van eigenaren [naam vereniging] (hierna: de VvE) [mr. B], met uitzondering van hetgeen ter verduidelijking tussen haakjes is geplaatst [ ], onder meer het volgende medegedeeld:

“In het verleden zijn (…) [de oud-notaris] reeds een aantal vragen gesteld met betrekking tot de verdeling van de aandelen in de mandelige weg behorend bij (…) [het project] te (…).

We hebben daar kennis van genomen en van zijn antwoorden daarop.

Toch blijft er onduidelijkheid bij ons bestaan.

U zult begrijpen dat wij als leken bezorgd zijn over het (voort)bestaan van deze onduidelijke situatie.

Daarom verzoek ik u onderstaande analyse en vragen te lezen en volledig en duidelijk te beantwoorden vóór 1 augustus aanstaande.”

2.8.       Vervolgens hebben [klager 1], [mr. B] en de heer [naam] (een medewerker van de notaris, hierna: de notarisklerk) over de mandeligheid van de weg en de parkeerplaatsen gecorrespondeerd.

2.9.       Op 31 juli 2018 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [klager 1] en de notarisklerk waarvan door [klager 1] een verslag is gemaakt.

2.10.      In eerste instantie is, overeenkomstig het voorstel van de notarisklerk, onderzocht of de gemeente [naam gemeente] (hierna: de gemeente) bereid is om de mandelige weg inclusief parkeerplaatsen van de gezamenlijke eigenaars over te nemen. De gemeente is hiertoe niet bereid gebleken. 

2.11.      Vervolgens hebben partijen veelvuldig gecorrespondeerd over het, met medewerking van alle betreffende eigenaren, herzien van de verdeling van de aandelen in de mandeligheid. Deze herziening heeft nog niet plaatsgevonden.

3.          De klachten

3.1.       Klagers verwijten de notarissen dat zij ten aanzien van het project onzorgvuldig hebben gehandeld. Hierna zal de kamer ingaan op de in het klaagschrift vermelde verwijten, die in de kern het volgende inhouden.

ten aanzien van de oud-notaris en [mr. A]

1.       In de individuele akten van levering staan onduidelijkheden casu quo onjuistheden. Dit leidt tot discussie tussen de eigenaren over wat ze nu eigenlijk hebben gekocht en dus tot rechtsonzekerheid.

2.       Bij het opstellen van opeenvolgende akten van levering is de verdeling van de 86 aandelen in de mandeligheid niet bewaakt - als gevolg waarvan uiteindelijk niet alle 86 aandelen in de eigendom van de mandeligheid zijn verdeeld - en is geen rekening gehouden met de forse functiewijziging (van kantoor naar horeca) van één van de bedrijven aan de mandelige weg.

ten aanzien van [mr. B]

3.      In de periode van mei 2018 tot het indienen van de klacht is [mr. B] tekortgeschoten in zijn zorgplicht en heeft hij nagelaten om adequaat te handelen en een oplossing te bereiken voor de problemen met betrekking tot de mandeligheid.  

3.2.       De notarissen hebben gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klachten. Voor zover dit verweer van belang is voor de beoordeling, zal dit hierna worden besproken.

4.          De beoordeling

4.1.       Op grond van artikel 93 lid 1 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. Ook als zij niet meer als notaris werkzaam zijn, blijven zij onder het notariële tuchtrecht vallen voor hun handelwijze gedurende de tijd dat zij nog wel als notaris werkzaam waren. De tuchtrechter toetst of hun handelen of nalaten in strijd is met het bepaalde in de Wna en andere toepasselijke bepalingen. Ook kan de tuchtrechter toetsen of zij voldoende zorg in acht hebben genomen ten opzichte van de (rechts)personen voor wie zij optreden en of zij daarbij hebben gehandeld zoals een behoorlijk beroepsbeoefenaar behoort te doen.

Klachtonderdeel 1

4.2.       De kamer stelt vast dat het oorspronkelijk de bedoeling van de projectontwikkelaar was dat aan elk van de in het project te realiseren:

- 18 woonappartementen

- 54 parkeerplaatsen in de parkeerkelder

- 11 hoevewoningen

- 2 abtswoningen; en

- de kapel,

1/86e aandeel in de mandelige weg en parkeerplaatsen gekoppeld zou zijn. Tussen partijen staat niet ter discussie dat dit uitgangspunt in de akte van hoofdsplitsing en in de akte van ondersplitsing is neergelegd.

4.3.       Klagers verwijten de oud-notaris en [mr. A] dat zij vervolgens in opeenvolgende akten van levering bedoeld uitgangspunt niet juist hebben verwerkt. In meerdere individuele akten van levering staan de aan de woonappartementen en/of parkeerplaatsen in de kelder gekoppelde aandelen in de mandeligheid onjuist, onvolledig of niet concreet vermeld. Andere notarissen hebben volgens klagers op deze onjuiste akten voortgeborduurd, met als gevolg dat onder meer in de akten van levering ten aanzien van de appartementsrechten van klagers hun aandeel in de mandeligheid onjuist/onvolledig staat vermeld. Dit zorgt er volgens klagers voor dat tussen de huidige eigenaren van de mandelige weg en parkeerplaatsen onduidelijkheid en verschil van mening bestaat over de omvang van hun aandelen hierin en de daarop gebaseerde draagplicht voor kosten van onderhoud en herstel van deze weg en deze parkeerplaatsen.  

de oud-notaris

4.4.       De oud-notaris erkent de door klagers gestelde fouten en de als gevolg daarvan ontstane rechtsonzekerheid bij de eigenaren van de appartementsrechten. Hij heeft de fouten nooit betwist en heeft naar eigen zeggen aan onder andere de vereniging van eigenaren steeds te kennen gegeven dat de betreffende akten moeten worden gerectificeerd. Voor deze rectificatie is echter wel de medewerking van alle betreffende eigenaren noodzakelijk.  

4.5.       De kamer overweegt het volgende. Vaststaat dat in de na de akten van (hoofd-/onder)splitsing door de oud-notaris gepasseerde akten van levering - waarbij de afzonderlijke 18 woonappartementen en de afzonderlijke 54 parkeerplaatsen in de parkeerkelder zijn (door)geleverd aan de betreffende kopers - de betreffende aandelen in de mandeligheid niet altijd juist staan vermeld. Dat op grond van de akte van hoofdsplitsing aan elk woonappartement en aan elke parkeerplaats in de parkeerkelder een aandeel in de mandelige weg met parkeerplaatsen is gekoppeld van 1/86e gedeelte, komt niet in iedere akte van levering tot uitdrukking. Hierdoor bestaat tussen klagers en de overige eigenaren van de mandelige weg en parkeerplaatsen onduidelijkheid over de omvang van hun aandeel in de mandeligheid. De kamer is van oordeel dat deze fouten de oud-notaris kunnen worden aangerekend. De door de oud-notaris erkende fouten in de omschrijving van de aandelen in de mandeligheid vinden hun oorsprong namelijk in de door hem zelf op 29 maart 2005 gepasseerde akte van hoofdsplitsing. De redactie van de in deze akte opgenomen bepaling met betrekking tot de aandelen in de mandelige weg en parkeerplaatsen blinkt niet uit in duidelijkheid. Hierbij speelt ook een rol dat voor de eigendom van de woningen en bedrijfsruimten de afzonderlijke aandelen in de mandeligheid niet nader zijn bepaald. Dat de akte van hoofdsplitsing op dit punt duidelijker had gemoeten, wordt bevestigd door het feit dat de oud-notaris genoemde fouten heeft gemaakt bij de uitponding van de appartementsrechten.

4.6.       Gelet op het voorgaande zal de kamer klachtonderdeel 1 jegens de oud-notaris gegrond verklaren.

[mr. A]

4.7.       De kamer stelt vast dat [mr. A] niet heeft weersproken dat hij in meerdere individuele akten van levering de aan de woonappartementen en/of parkeerplaatsen in de kelder gekoppelde aandelen in de mandeligheid niet conform het in de akten van hoofdsplitsing en ondersplitsing opgenomen uitgangspunt heeft vermeld, waardoor tussen klagers en de overige eigenaren van de mandelige weg en parkeerplaatsen onduidelijkheid bestaat over de omvang van hun aandeel in de mandeligheid. Zoals al onder 4.5. is overwogen, vinden deze fouten in de omschrijving van de aandelen in de mandeligheid hun oorsprong in de door de oud-notaris op 29 maart 2005 gepasseerde akte van hoofdsplitsing. De redactie van de in deze akte opgenomen bepaling met betrekking tot de aandelen in de mandelige weg en parkeerplaatsen had duidelijker gemoeten. Uit deze door de oud-notaris gecreëerde onduidelijkheid zijn de fouten van [mr. A] voortgevloeid. De kamer is daarom van oordeel dat [mr. A] niet kan worden aangerekend dat hij in meerdere akten van levering de omvang van de aan de woonappartementen en/of parkeerplaatsen in de kelder gekoppelde aandelen in de mandeligheid onjuist of onvolledig heeft vermeld.

4.8.       Gelet op het voorgaande zal de kamer klachtonderdeel 1 jegens [mr. A] ongegrond verklaren.

Klachtonderdeel 2

4.9.       Klagers verwijten de oud-notaris en [mr. A] dat zij bij het opstellen van opeenvolgende akten van levering in het project de verdeling van de 86 aandelen in de mandeligheid niet hebben bewaakt, als gevolg waarvan uiteindelijk niet alle 86 aandelen in de eigendom van de mandeligheid zijn verdeeld. Ook hebben de oud-notaris en [mr. A] met betrekking tot de aandelen in de mandelige weg en parkeerplaatsen geen rekening gehouden met de forse functiewijziging van de kapel. De kapel zou door de projectontwikkelaar in eerste instantie privé worden gebruikt, maar is uiteindelijk gesplitst en met behulp van een bestemmingswijziging nu in gebruik als kantoor en brasserie. Deze functiewijziging van de kapel heeft volgens klagers een onevenredig gebruik van de mandelige weg en parkeerplaatsen door de bezoekers van het kantoor en de brasserie tot gevolg.

de oud-notaris

4.10.      Vaststaat dat een deel van het project niet (zoals de 11 hoevewoningen en de 2 abtswoningen) dan wel op een andere wijze dan oorspronkelijk de bedoeling was (zoals de kapel) is gerealiseerd. De oud-notaris voert hiervoor de volgende redenen aan:

1)      de economische crisis, als gevolg waarvan de te realiseren 11 hoevewoningen en 2 abtswoningen niet te verkopen waren;

2)      de beslissing van de projectontwikkelaar om de kapel te splitsen en vervolgens te verhuren/verkopen; en

3)      de bestemmingswijziging van de kapel.

Volgens de oud-notaris brengen deze omstandigheden met zich dat de aandelen in de eigendom van de mandeligheid zoals oorspronkelijk was beoogd niet (meer) in overeenstemming zijn met de huidige situatie. De notaris is echter van mening dat deze omstandigheden niet aan hem kunnen worden toegerekend. Voor een wijziging van de structuur van de mandeligheid is de medewerking van alle betrokken eigenaren noodzakelijk. In individuele akten van levering kunnen op dit punt geen wijzigingen worden gerealiseerd. De oud-notaris heeft naar eigen zeggen steeds gepleit voor een gelijktijdige rectificatie van de onder 4.5. vermelde fouten en een wijziging van de structuur van de mandeligheid.

4.11.      De kamer overweegt het volgende. Aangezien op grond van de akte van hoofdsplitsing aan elk van de 18 woonappartementen en aan elk van de 54 parkeerplaatsen in de parkeerkelder een aandeel in de mandelige weg met parkeerplaatsen is gekoppeld van 1/86e gedeelte, blijft er voor de andere eigenaren van de mandelige weg en parkeerplaatsen een aandeel over van in totaal 14/86e gedeelte. Vaststaat dat de afzonderlijke aandelen in de mandeligheid van deze overige eigenaren niet nader zijn bepaald in de akte van hoofdsplitsing. Ook nadien zijn bedoelde afzonderlijke aandelen niet nader bepaald. De kamer volgt de oud-notaris in zijn verweer dat dit ook niet meer mogelijk was. Het in de akte van hoofdsplitsing neergelegde uitgangspunt was immers dat er aan de beoogde 11 hoevewoningen, 2 abtswoningen en aan de kapel elk een aandeel in de mandeligheid zou worden gekoppeld van 1/86e gedeelte. Een deel van het project is echter niet gerealiseerd (in plaats van 11 hoevewoningen en 2 abtswoningen zullen er 7 woningen worden gebouwd) en de kapel is in afwijking van het oorspronkelijke plan in tweeën gesplitst en heeft een andere bestemming gekregen.

Deze gewijzigde omstandigheden hebben zich een aantal jaren ná de hoofdsplitsing en de ondersplitsing van de appartementsrechten voorgedaan. Niet gebleken is dat de oud-notaris die had kunnen voorzien of hierop invloed heeft gehad. De oud-notaris kan daarom niet worden aangerekend dat het in de akten van hoofdsplisting en ondersplitsing neergelegde uitgangspunt (zoals hiervoor weergegeven onder 4.2.) niet meer aansluit op de werkelijke situatie. De kamer is met de oud-notaris van oordeel dat voor een wijziging van de structuur van de mandeligheid de medewerking van alle betrokken eigenaren noodzakelijk is en dat de oud-notaris hierop niet alvast een voorschot had kunnen nemen in een willekeurige akte van levering.

4.12.      Klachtonderdeel 2 zal jegens de oud-notaris ongegrond worden verklaard.   

[mr. A]

4.13.      Uit wat hiervoor onder 4.10. en 4.11. is overwogen, vloeit voort dat klachtonderdeel 2 ook jegens [mr. A] ongegrond zal worden verklaard.

Klachtonderdeel 3 tegen [mr. B]

4.14.      Klagers verwijten [mr. B] dat hij in de periode van mei 2018 tot het indienen van de klacht is tekortgeschoten in zijn zorgplicht en heeft nagelaten om adequaat te handelen en een oplossing te bereiken. Volgens klagers is [mr. B] pas in actie gekomen, nadat zij deze klacht tegen hem hadden ingediend.

4.15.      [Mr. B] voert aan dat hij klagers te woord heeft gestaan en heeft toegezegd aan een oplossing van de problemen te werken. De problemen rond de mandeligheid zijn vervolgens (door de notarisklerk) geïnventariseerd en er zijn meerdere gesprekken geweest met alle bij de mandeligheid betrokken partijen. Er is volgens [mr. B] al een zeer uitgebreide concept-rectificatieakte opgemaakt. De medewerking van alle eigenaren van de mandelige weg en parkeerplaatsen aan zo’n rectificatie is echter nodig. Hetzelfde geldt voor een wijziging van de structuur van de mandeligheid. Ten tijde van de zitting hadden de eigenaren nog geen overeenstemming bereikt. Indien niet alle eigenaren willen meewerken, zullen klagers naar de civiele rechter moeten stappen, aldus [mr. B].

4.16.      De kamer overweegt het volgende. Ter zitting hebben klagers duidelijk gemaakt dat zij [mr. B] verwijten dat hij een groot deel van de communicatie en/of werkzaamheden op de notarisklerk heeft afgeschoven. Het enkele feit dat [mr. B] de communicatie (deels) laat verlopen via de notarisklerk en de notarisklerk werkzaamheden laat verrichten, acht de kamer niet tuchtrechtelijk verwijtbaar. Het staat een notaris namelijk vrij om werkzaamheden over te laten aan een medewerker. In zijn algemeenheid vinden de werkzaamheden van een medewerker plaats onder verantwoordelijkheid van een notaris en draagt een notaris in principe de tuchtrechtelijke verantwoordelijkheid voor het handelen van een medewerker.

De kamer is van oordeel dat klagers niet aannemelijk hebben gemaakt dat [mr. B] onvoldoende heeft gedaan om de problemen met betrekking tot de mandeligheid op te lossen. Bij dit oordeel speelt met name het volgende een rol.

-          Naar aanleiding van de brief van [klager 1] van 25 mei 2018 hebben [mr. B] en/of de notarisklerk namens hem veelvuldig met [klager 1] gecorrespondeerd en telefonisch contact gehad.

-          De notarisklerk heeft op 31 juli 2018 een gesprek gehad met [klager 1].

-          Conform het op 31 juli 2018 door de notarisklerk gedane voorstel is eerst onderzocht of de gemeente bereid was om de mandelige weg en parkeerplaatsen over te nemen. Begin 2019 bleek dat dat de gemeente hiertoe niet bereid was.

-          Op 27 mei 2019 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [klager 1], [mr. B] en de notarisklerk.

-          Vóór het indienen van de klacht lag al een concept van de rectificatie-akte klaar, welk concept ter zitting is overgelegd.

Op grond van deze omstandigheden is de kamer van oordeel dat [mr. B] voldoende heeft gedaan om een oplossing te bereiken voor de problemen met betrekking tot de mandeligheid. Vaststaat dat de eigenaren van de mandelige weg en parkeerplaatsen nog geen overeenstemming hebben bereikt over de rectificatie van de afzonderlijke akten én een wijziging van de structuur van de mandeligheid. De kamer is met [mr. B] van oordeel dat zolang die overeenstemming niet is bereikt, hij geen akte van rectificatie en wijziging van de (aandelen in de) mandeligheid kan passeren zoals door hem is aangeboden. In het afdwingen van een oplossing is voor de notaris geen rol weggelegd. Daarvoor moeten klagers bij de rechter zijn.  

4.17.      Op grond van het voorgaande zal klachtonderdeel 3 jegens [mr. B] ongegrond worden verklaard.

Conclusie

ten aanzien van de oud-notaris

4.18.      Van de klachtonderdelen 1 tot en met 3 zijn de klachtonderdelen 1 en 2 gericht tegen de oud-notaris. Uit het voorgaande volgt dat alleen klachtonderdeel 1 doel treft jegens de oud-notaris. Het gegrond verklaarde verwijt acht de kamer niet zodanig ernstig dat de oud-notaris daarvoor een tuchtrechtelijke maatregel moet worden opgelegd. Bij dit oordeel weegt de kamer het volgende mee:

-          de oud-notaris heeft de fouten in de betreffende akten van levering al lang geleden onderkend en de (vereniging van) eigenaren hierop herhaaldelijk gewezen;

-          hij heeft steeds aangedrongen op een gelijktijdige rectificatie van de betreffende akten van levering en een wijziging van de structuur van de mandeligheid, omdat met alleen de rectificatie van de akten van levering de door klagers naar voren gebrachte problemen niet zijn opgelost en voor zowel de rectificatie als de wijziging de medewerking van de eigenaren van de mandelige weg en de pareerplaatsen noodzakelijk is;

-          ter zitting is duidelijk geworden dat de door de oud-notaris voorgestane “totaaloplossing” nog niet heeft plaatsgevonden, omdat voor de wijziging van de structuur van de mandeligheid ook alternatieve opties zijn/worden onderzocht (zoals het overdragen van de mandelige weg aan de gemeente of aan één van de eigenaren) en de mandelige eigenaren nog geen overeenstemming hebben bereikt over een definitieve oplossing;

-          aan elk woonappartement en aan elke parkeerplaats in de kelder is 1/86e aandeel in de mandeligheid gekoppeld en de mandeligheid volgt - ondanks het feit dat in afzonderlijke akten van levering de omvang van zo’n aandeel niet, onjuist of onvolledig is vermeld - de eigendom waaraan het is gekoppeld.

ten aanzien van [mr. A]

4.19.      Van de klachtonderdelen 1 tot en met 3 zijn de klachtonderdelen 1 en 2 tevens gericht tegen [mr. A]. Deze laatste klachtonderdelen worden ongegrond verklaard jegens [mr. A].

ten aanzien van [mr. B]

4.20.      Van de klachtonderdelen 1 tot en met 3 is klachtonderdeel 3 gericht tegen [mr. B]. Dit laatste klachtonderdeel wordt ongegrond verklaard jegens [mr. B].

Proceskosten

4.21.      Omdat de klacht tegen de oud-notaris gedeeltelijk gegrond wordt verklaard, moet de oud-notaris op grond van het bepaalde bij artikel 99 lid 5 Wna het door klagers betaalde griffierecht van € 50,00 aan hen vergoeden.

4.22.      De oud-notaris moet het genoemde griffierecht binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klagers vergoeden. Klagers dienen daarvoor tijdig een rekeningnummer door te geven aan de oud-notaris.

5.          De beslissing

De kamer:

5.1.       verklaart de klacht jegens de oud-notaris gegrond voor zover deze betrekking heeft op klachtonderdeel 1 (zoals hiervoor weergegeven onder 3.1.), zonder oplegging van een maatregel;

5.2.       verklaart de klacht jegens de oud-notaris voor het overige ongegrond;

5.3.       verklaart de klacht jegens [mr. A] ongegrond;

5.4.       verklaart de klacht tegen [mr. B] ongegrond;

5.5.       veroordeelt de oud-notaris tot betaling aan klagers van een bedrag van € 50,00 in verband met het genoemde griffierecht en bepaalt dat dit bedrag moet worden betaald op de wijze en binnen de termijn die hiervoor onder 4.22. is omschreven.

Deze beslissing is gegeven door mr. J.H.L.M. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, mr. P.M. Knaapen, rechterlijk lid, mr. S. Lettinga, plaatsvervangend notaris-lid, mr. M.A. Rosenbrand-Biesheuvel, plaatsvervangend notaris-lid, en mr. G.A.M. van Lith, belasting lid.

Uitgesproken in het openbaar op 20 april 2020 door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter.

mr. A.R. Jansen-Castelein, secretaris                           mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter

buiten staat                             

Hoger beroep tegen deze beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van de aangetekende brief waarbij van deze beslissing kennis is gegeven - bij het gerechtshof in Amsterdam, postadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.