Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORARL:2020:42 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/369645 / KL RK 20-55

ECLI: ECLI:NL:TNORARL:2020:42
Datum uitspraak: 24-12-2020
Datum publicatie: 02-04-2021
Zaaknummer(s): C/05/369645 / KL RK 20-55
Onderwerp:
  • Registergoed
  • Ondernemingsrecht
Beslissingen: Klacht ongegrond
Inhoudsindicatie: De kamer is van oordeel dat de door klager aangevoerde feiten (over de waarborgsom, over het onderzoek naar de herkomst van de gelden, over het uitwerken van de koopovereenkomst, over de (on)partijdigheid van de notaris en over slordigheden in de akte) voor zover deze zijn komen vast te staan, afzonderlijk dan wel in onderlinge samenhang bezien, niet de conclusie rechtvaardigen dat de notaris bij de overdracht onzorgvuldig heeft gehandeld. De vraag of hier sprake is geweest van handelen in strijd met artikel 3:45 BW valt buiten de reikwijdte van de tuchtrechtelijke beoordeling. Dit neemt echter niet weg dat tuchtrechtelijk kan worden geoordeeld dat een notaris die zich bewust is van een dreigend faillissement zijn ministerie behoort te weigeren voor wat betreft het faciliteren van onverplichte rechtshandelingen van de partij voor wie dat faillissement dreigt. Daarvan is hier niet gebleken.  

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN

Kenmerk:        C/05/369645 / KL RK 20-55

beslissing van de kamer voor het notariaat

op de klacht van

de besloten vennootschap

[K.B.V],

gevestigd te […],

klaagster,

gemachtigde: mr. D.W.N. Brand,

tegen

[N.],

notaris te […],

gemachtigde: mr. M.W.E. Lohman.

Partijen worden hierna respectievelijk klaagster en de notaris genoemd.

1. Het verloop van de procedure

1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit

-          de klacht, met bijlagen, ingekomen 15 april 2020

-          het verweer van de notaris

-          de repliek van klaagster met bijlagen

-          de dupliek van de notaris met bijlage.

2. De feiten

2.1 Op 15 februari 2019 heeft klaagster met de besloten vennootschap [C.B.V.] (hierna: [C.]) overeenstemming bereikt over de aankoop van een bedrijvencomplex (hierna: het bedrijvencomplex) door [C]. Klaagster heeft zich in het proces van de koop/verkoop van het bedrijvencomplex laten bijstaan door een commercieel vastgoed makelaar.

2.2 De gemaakte afspraken zijn op diezelfde datum schriftelijk bevestigd in een zogenaamde koopbevestiging.

De koopbevestiging bepaalt onder meer dat binnen twee weken na ondertekening van het document een concept van een door de notaris op te maken koopovereenkomst aan de verkoper wordt toegestuurd en dat de waarborgsom op de rekening van de notaris moet worden gestort. Verder zijn in de koopbevestiging ontbindende voorwaarden opgenomen.

2.3 Op 28 februari 2019 heeft de makelaar de koopbevestiging toegezonden aan de notaris.

2.4 Op 1 maart 2019 heeft de notaris de ontvangst van de koopbevestiging bevestigd met de mededeling dat hij het dossier in behandeling zal nemen nadat alle ontbindende voorwaarden zijn vervallen. Daarbij heeft de notaris tevens opgemerkt “De ontbindende voorwaarde C is ongelukkig geformuleerd overigens. (…)”

2.5 Op 18 maart 2019 heeft de makelaar de notaris verzocht op basis van de koopbevestiging een concept koopovereenkomst op te stellen.

2.6 Eveneens op 18 maart 2019 heeft de notaris bij klaagster een aantal documenten opgevraagd. Bij e-mail van 21 maart 2019 heeft klaagster deze documenten deels aan de notaris toegestuurd. Daarbij is opgemerkt ”Zodra deze documenten ontvangen worden zullen wij ervoor zorgdragen deze per ommegaande ter beschikking te stellen.”.

2.7 Op 2 mei 2019 heeft de notaris per e-mail met afschrift aan de makelaar bij [C.] navraag gedaan of de ontbindende voorwaarden al waren vervallen. De notaris heeft [C.] daarbij gewezen op de verplichting binnen drie dagen na het vervallen van de ontbindende voorwaarden de waarborgsom te storten.

2.8 Ook op 2 mei 2019 heeft de notaris per e-mail informatie opgevraagd bij klaagster over de hypotheek die op het bedrijvencomplex rustte.

2.9 Bij e-mails van 24 en 28 mei 2019 hebben [C.] en klaagster contact gehad over uitstel van de overeengekomen leveringsdatum van 1 juni 2019 naar 17 juni 2019.

2.10 Bij e-mail ook van 28 mei 2019 heeft de notaris de makelaar de concept leveringsakte en bij behorende stukken gezonden.

2.11 Op 4 juni 2019 heeft [X.] die als adviseur van [C.] bij de overdracht was betrokken, een gesprek gehad bij de notaris op kantoor.

2.12 Op 11 juni 2019, in reactie op de e-mail van (namens) klaagster van diezelfde dag of de waarborgsom al is gestort, heeft de notaris klaagster per e-mail laten weten dat de waarborgsom nog niet is gestort. Op diezelfde dag is er verder ook nog contact tussen de notaris en klaagster geweest over de (voortgang van) de financiering van de overdracht en daarmee van de levering. Daarbij is door de makelaar van klaagster onder meer geschreven:

“Wil u ervoor zorgen dat of de gehele som of in ieder geval de waarborgsom gestort wordt?”

2.13 In reactie op laatstgenoemde e-mail van de makelaar van 11 juni 2019 heeft de notaris laten weten: “Voor de duidelijkheid; ik ben notaris en geen partij. Ik kan slechts de koper verzoeken om te presteren (waarborgsom). Er voor zorgen wordt lastig.”

2.14 Nog dezelfde dag heeft de makelaar de notaris laten weten: “Excuus voor de bewoording, uiteraard bedoelde ik koper “verzoeken”. De notaris heeft daarop laten weten “Snap de strijd. (…) We hopen de 17e af te ronden.”

2.15 Op 15 juni 2019 heeft [C.] klaagster medegedeeld de financiering niet rond te krijgen en daarom nogmaals om uitstel van de levering te verzoeken. Tussen 15 en 17 juni 2019 hebben klaagster en [C.] contact gehad over de voorwaarden van uitstel van de levering tot 24 juni 2019.

2.16 Op 21 juni 2019 heeft klaagster de notaris laten weten dat de overdracht op 24 juni 2019 waarschijnlijk geen doorgang kan vinden.

2.17 Op 24 juni 2019 schrijft de notaris aan klaagster: “(…) Eén en ander betekent dat u om te kunnen ontbinden de koper alsnog in gebreke dient te stellen op een termijn van 8 (werk)dagen. Vervolgens kan ontbonden worden. (…) “

2.18 Op 25 juni 2019 heeft de notaris per e-mail contact gehad met de makelaar en met klaagster over de vraag of en hoe er in deze zaak correct in gebreke is gesteld en met ingang van welke datum de koop is of kan worden ontbonden en de overeengekomen boete geclaimd kan worden. In een bericht van die datum schrijft hij onder meer aan de makelaar:

“Namens koper het volgende.”

2.19 Op 1, 2 en 3 juli 2019 hebben de makelaar en de notaris e-mail contact gehad over de concept akte van levering, de nota van afrekening, de boete en de vraag of de koopsom dan wel waarborgsom alsnog betaald is.

2.20 Op 4 juli 2019 heeft de makelaar in een e-mail aan de notaris gemeld dat de overdracht niet heeft plaatsgevonden, dat de koopovereenkomst met [C.] is ontbonden en dat klaagster aanspraak maakt op de boete van 10% van de koopsom.

2.21 Op 10 juli 2019 heeft de notaris een leveringsakte gepasseerd van een kantoorpand van [C.] dat door haar was verkocht aan de besloten vennootschap [R.B.V.] (hierna: [R.]). De koopprijs was gelijk aan de eerder door [C.] betaalde koopprijs en werd volledig verrekend met de openstaande schuld uit hypotheek, waarna een restschuld overbleef van

€ 50.000,00. [R.] heeft het aangekochte pand binnen zes maanden doorverkocht voor dezelfde prijs.

2.22 Op 11 juli 2019 heeft de middellijk bestuurder en aandeelhouder van [C.] de heer [A.]  (hierna: [A.]) zijn woonhuis voor een bedrag van

€ 360.000,00 verkocht aan [R.]. Het woonhuis stond op dat moment al geruime tijd te koop.

2.23 Op 11 juli 2019 heeft de notaris de koopovereenkomst ingeschreven in de openbare registers. Klaagster heeft na de inschrijving beslag laten leggen op het woonhuis.

2.24 De levering van het woonhuis heeft niet bij de notaris plaatsgevonden. Koper [R.] wilde een vordering op de verkoper ([A.]) verrekenen met de koopprijs, maar de notaris heeft dit geweigerd vanwege het beslag op de woning.

2.25 Op 19 augustus 2019 is klaagster een procedure gestart tegen [C.] en haar bestuurders, waaronder [A.], om betaling van de boete te vorderen.

2.26 Op 17 september 2019 is [C.] failliet verklaard.

2.27 Op 3 oktober 2019 zijn [C.] en haar bestuurders in de door klaagster aangespannen procedure (on)voorwaardelijk veroordeeld tot betaling van een boete van

€ 225.000,00.

2.28 Op 17 oktober 2019 heeft klaagster de notaris aansprakelijk gesteld voor de schade die het gevolg is van het mogelijk niet kunnen verhalen van de boete als hierboven bedoeld op [C.] en/of [A.].

3. De klacht en het verweer

3.1 Klaagster verwijt de notaris in de eerste plaats op een aantal punten onzorgvuldig handelen en/of nalaten bij de overdracht van het bedrijvencomplex aan. In de tweede plaats verwijt klaagster de notaris een tweetal paulianeuze transacties te hebben gefaciliteerd.

3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.

4. De beoordeling

4.1.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

4.1.2 Artikel 17 Wna bepaalt dat de notaris zijn ambt in onafhankelijkheid uitoefent en behartigt de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootst mogelijke zorgvuldigheid.

4.1.3 Artikel 21 lid 2 Wna bepaalt dat de notaris verplicht is zijn dienst te weigeren wanneer naar zijn redelijke overtuiging of vermoeden de werkzaamheid die van hem verlangd wordt leidt tot strijd met het recht of de openbare orde, wanneer zijn medewerking wordt verlangd bij handelingen die kennelijk een ongeoorloofd doel of gevolg hebben of wanneer hij andere gegronde redenen voor weigering heeft.

4.1.4 Artikel 45 lid 1 BW bepaalt dat indien een schuldenaar bij het verrichten van een onverplichte rechtshandeling wist of behoorde te weten dat daarvan benadeling van een of meer schuldeisers in hun verhaalsmogelijkheden het gevolg zou zijn, de rechtshandeling vernietigbaar is en dat de vernietigingsgrond kan worden ingeroepen door iedere door de rechtshandeling in zijn verhaalsmogelijkheden benadeelde schuldeiser, onverschillig of zijn vordering vóór of na de handeling is ontstaan. Deze rechtsvordering wordt ook wel genoemd de “actio Pauliana”; de rechtshandeling waar deze op ziet wordt daarom aangeduid als paulianeus.

Klachtonderdeel I Onzorgvuldig handelen bij de overdracht

4.2.1 Klaagster stelt dat de notaris zijn werkzaamheden bij de overdracht van het bedrijvencomplex onzorgvuldig of in ieder geval onvoldoende zorgvuldig heeft verricht. Dit klachtonderdeel valt in vijf klachtonderwerpen uiteen. De notaris heeft ten aanzien van al deze klachtonderwerpen gemotiveerd verweer gevoerd.

4.2.2 De kamer is van oordeel dat de feiten en omstandigheden die over en weer zijn aangevoerd, voor zover deze zijn komen vast te staan, afzonderlijk dan wel in onderlinge samenhang bezien, niet de conclusie rechtvaardigen dat de notaris bij de overdracht onzorgvuldig heeft gehandeld. Dit oordeel wordt hierna per klachtonderwerp toegelicht.

Klachtonderwerp I a) Waarborgsom

4.2.3 Klaagster verwijt de notaris dat hij heeft verzuimd controle uit te oefenen op de nakoming van de verplichting van de koper de waarborgsom te storten.

De kamer overweegt het volgende. De notaris heeft koper er wel degelijk gewezen dat de waarborgsom betaald diende te worden. Uit de omstandigheid dat in de koopbevestiging is opgenomen dat de waarborgsom op de derdenrekening van de notaris gestort diende te worden, volgt niet dat het op de weg van de notaris zou hebben gelegen de waarborgsom voor de verkoper te incasseren. Het verwijt dat de notaris op dit punt actiever had moeten zijn, bijvoorbeeld ook door klaagster te waarschuwen voor het risico van het uitblijven van betaling van de waarborgsom, is daarom niet terecht. De kamer weegt hierbij mee dat het hier ging om een transactie tussen professionele partijen en dat klaagster zich bovendien liet bijstaan door een makelaar.

Klachtonderwerp I b) Onderzoek naar de herkomst van de gelden

4.2.4 Klaagster verwijt de notaris dat hij onderzoek had moeten doen naar de bron van de door [C.] benodigde gelden. Voor zover de klacht inhoudt dat de notaris heeft gehandeld in strijd met de Wet ter bestrijding van witwassen en financieren terrorisme (Wwft), overweegt de kamer dat dit verwijt feitelijke grondslag ontbeert. Het ging hier immers om toekomstige gelden, die bovendien niet op de derdenrekening van de notaris, maar aan de koper zouden worden betaald. De onderzoeksverplichting van de notaris op grond van de Wwft en/of andere wettelijke bepalingen strekt zich niet uit tot dergelijke achterliggende betalingen.

Klachtonderwerp I c) Uitwerken koopovereenkomst

4.2.5 De professionaliteit van partijen en de betrokkenheid van de makelaar spelen tevens een rol bij de beoordeling van het klachtonderwerp “uitwerken van de koopovereenkomst”. Anders dan klaagster meent valt de notaris juist ook vanwege de kwaliteit van de betrokken(en) partijen, geen verwijt te maken van het feit dat hij in de koopbevestiging geen opdracht tot het opstellen van een koopovereenkomst heeft gelezen. Ook uit de begeleidende e-mails bij de koopbevestiging valt een dergelijke opdracht van partijen aan de notaris niet af te leiden.

4.2.6 Daarbij komt dat de notaris de ontvangst van de koopbevestiging bij e-mail van

1 maart 2019 heeft bevestigd met de mededeling dat hij het dossier in behandeling zou nemen nadat alle ontbindende voorwaarden zouden zijn vervallen. Het lag dus op de weg van klaagster, indien zij een uitwerking van de koopbevestiging in de vorm van een notariële koopovereenkomst wenste, de notaris expliciet opdracht te geven een dergelijke overeenkomst op te stellen. Klaagster heeft het er echter naar zij zelf stelt bij laten zitten omdat er al een koopbevestiging was.

Weliswaar heeft de makelaar bij e-mail van 18 maart 2019 de notaris nog wel om een nadere koopovereenkomst gevraagd, maar de notaris heeft aan de hand van zijn e-mail van

18 maart 2019 naar het oordeel van de kamer voldoende aannemelijk gemaakt dat de notaris in reactie op het verzoek van de makelaar onmiddellijk de benodigde gegevens bij partijen heeft opgevraagd. Uit de verder overgelegde e-mail correspondentie volgt bovendien dat deze gegevens voor een deel zijn verstrekt. Nadere correspondentie is over deze kwestie door partijen niet overgelegd.

Tegen de achtergrond van het voorgaande kan naar het oordeel van de kamer hooguit worden geconcludeerd dat het kennelijk niet tot het uitwerken van de koopovereenkomst is gekomen. Niet kan echter worden vastgesteld dat dit de notaris te verwijten valt, omdat hij geen gevolg heeft willen geven aan het verzoek of de instructies van partijen in dit verband  niet zou hebben opgevolgd.

Klachtonderwerp I d) Gedrag notaris niet onpartijdig

4.2.7 Klaagster baseert dit verwijt op de e-mails waarin de notaris heeft gesteld dat hij “namens koper “ reageert en een standpunt heeft ingenomen over de verschuldigdheid van een boete, de ingebrekestelling en de ontbinding van de koopovereenkomst. Verder zou de notaris de verkoper bij de voornaam hebben aangesproken.

De kamer overweegt dat het feit dat de notaris een partij kent en bij de voornaam aanspreekt, geen reden is om aan te nemen dat de notaris partijdig is. Wel is het ongelukkig dat de notaris in zijn e-mail van 25 juni 2019 heeft geformuleerd “namens koper (...)” . Uit de context van de desbetreffende correspondentie volgt echter dat de notaris niet uit naam van koper communiceert, maar op eigen titel een standpunt inneemt, waarbij hij de verschillende stellingen van partijen (klaagster en koper) afwisselend bevestigt dan wel weerspreekt. Er is daarom naar het oordeel van de kamer geen reden om aan te nemen dat de notaris in deze zaak een partijstandpunt heeft ingenomen.

Klachtonderwerp I e) Overige slordigheden en onbereikbaarheid

4.2.8 Ook dit klachtonderwerp is naar het oordeel van de kamer niet op een feitelijke of juridische grondslag gebaseerd. Hoewel de voorkeur van klaagster voor telefonisch contact over bepaalde zaken begrijpelijk is, valt de notaris geen tuchtrechtelijk verwijt te maken van het feit dat hij zijn zaken nagenoeg uitsluitend per e-mail regelt. Daarbij is volgens klaagster (door een leeg document dan wel een cc aan een adviseur van klaagster te verzenden) sprake geweest van slordigheidsfouten. Afgezien van het feit dat klaagster haar verwijt van slordigheid nauwelijks heeft geconcretiseerd, geldt dat hoewel slordigheidsfouten uiteraard onwenselijk zijn,  in dit geval niet is gebleken dat deze zodanig ernstig zijn geweest dat dit klachtwaardig handelen oplevert.

4.2.9 Uit het bovenstaande volgt dat Klachtonderdeel I in zijn geheel ongegrond is.

Klachtonderdeel II) De notaris faciliteerde paulianeus handelen.

4.2.10 De kamer stelt voorop dat de vraag of hier sprake is geweest van handelen in strijd met artikel 3:45 BW buiten de reikwijdte van de tuchtrechtelijke beoordeling valt. Dit neemt echter niet weg dat tuchtrechtelijk kan worden geoordeeld dat een notaris die zich bewust is van een dreigend faillissement zijn ministerie behoort te weigeren voor wat betreft het faciliteren van onverplichte rechtshandelingen van de partij voor wie dat faillissement dreigt.

4.2.11 De kamer overweegt in dit verband als volgt. Feiten of omstandigheden waaruit zou kunnen volgen dat de notaris zich van een dreigend faillissement bewust is geweest en/of dat hier sprake was van onverplichte rechtshandelingen, zijn tegenover de gemotiveerde betwisting van de notaris, door klaagster onvoldoende (onderbouwd) gesteld en ook overigens niet gebleken. Dit geldt zowel voor wat betreft de levering van het kantoorpand van [C.] als de inschrijving in de openbare registers van de koopovereenkomst van het woonhuis van [A.].

4.2.12 De klacht wordt daarom ook op dit tweede klachtonderdeel ongegrond verklaard.

4.2.13 Dit leidt tot de volgende beslissing.

5. De beslissing

De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden

- verklaart de klacht ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. I.C.J.I.M. van Dorp, voorzitter, M.C.J. Heessels,

mr. H.J.T. Vos, leden, en in tegenwoordigheid van mr. M.J. Derksen, secretaris, door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 24 december 2020.

De secretaris

De voorzitter

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.