Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORAMS:2020:5 Kamer voor het notariaat Amsterdam 681588/NT 20-9

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2020:5
Datum uitspraak: 05-11-2020
Datum publicatie: 17-11-2020
Zaaknummer(s): 681588/NT 20-9
Onderwerp: Overig
Beslissingen: Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie:   De notaris heeft niet gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt. De kamer acht het elementair dat een notaris bij een verzoek tot uitbetaling van een depotbedrag zijn eigen afweging maakt en daarbij zorgvuldig te werk gaat, met inachtneming van de belangen van alle betrokken partijen. Het lijkt erop dat hij zijn oren naar de wensen van één partij heeft laten hangen, in plaats van zijn rol als onafhankelijk en onpartijdig baken in het rechtsverkeer tussen partijen waar te maken. De kamer acht dit ernstig, maar houdt rekening met het feit dat de notaris niet eerder een (tucht)maatregel is opgelegd, hij inzicht heeft getoond in het onjuiste van zijn handelen en heeft verklaard in de toekomst anders te zullen handelen. Waarschuwing.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing in de klacht met nummer 681588/NT 20-9 van:

[naam klaagster],

gevestigd te [plaats],

gemachtigde: mr. H.E.C.A. Vlasman, advocaat te Eemnes,

hierna: klaagster,

tegen:

[naam notaris],                                                                                                       

notaris te [plaats],

gemachtigde: mr. V.J.N. van Oijen, advocaat te Amsterdam,

hierna: de notaris.

1. Verloop van de procedure

1.1       Bij brief van 17 maart 2020 heeft klaagster een klaagschrift met bijlagen ingediend.

1.2       Bij brief van 12 juni 2020 heeft de notaris een verweerschrift met bijlagen ingediend.

1.3       Bij brief van 3 september 2020heeft klaagster twee producties overgelegd.

1.4       De klacht is behandeld tijdens de openbare zitting van de kamer van 24 september 2020. Voor klaagster is verschenen de heer [naam] (directeur), hierna: [X]), bijgestaan door zijn gemachtigde. De notaris is in persoon verschenen, bijgestaan door zijn gemachtigde. Partijen hebben hun visie op de klacht over en weer toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. De uitspraak is bepaald op 5 november 2020.

2. De feiten

2.1       De klacht heeft betrekking op een koopovereenkomst die klaagster, als verkoper, heeft gesloten voor een onroerende zaak (woonhuis) in [plaats], met Gijsbrecht Vastgoed Beheermaatschappij B.V. (hierna: Gijsbrecht) als koper. De koopprijs bedroeg € 1.600.000. Mr. [A] (hierna: [A]), destijds (als zzp-er) werkzaam voor het notariskantoor van de notaris, heeft de koopovereenkomst opgesteld en partijen begeleid bij de ondertekening.

2.2       Bij e-mailbericht van 16 december 2016 heeft [Y] aan (onder anderen) de heer [Y] (hierna [Y]), handelend namens klaagster, een concept van de koopovereenkomst gezonden. Artikel 16 leden 4 en 5 van de conceptkoop-overeenkomst luidden als volgt:

“4. Met betrekking tot het verkochte geeft Verkoper aan Koper een huurgarantie voor een periode van 6 maanden van minimaal € 100.000,00 per jaar.

5. Lid 2.b. van artikel VI van de Algemene bepalingen komt te luiden als volgt:

“b.       de Koop door een schriftelijke verklaring te ontbinden en betaling van een onmiddellijk opeisbare niet voor matiging vatbare boete te vorderen van vijf en twintig procent (25%) van de koopprijs.”

2.3       Bij e-mailbericht aan [A] van 18 december 2016, heeft [Y] (onder meer) geschreven: “Ik ben even door de koopakte gelopen en onderstaand mijn opmerkingen/bevindingen: ik zal namens [X] tekenen (..) Artikel 16 lid 4. Dit is een nieuwe bepaling. Morgen graag bespreken in deze aangezien wij na levering geen invloed meer hebben in deze. Artikel 16, lid 5. Graag een toelichting hierop?”

2.4       Op 19 december 2016 heeft [Y] de koopovereenkomst namens klaagster ondertekend en iedere bladzijde geparafeerd.

Artikel 16 leden 4 en 5 van de koopovereenkomst luiden in de definitieve versie als volgt:  

“4. Met betrekking tot het Verkochte geeft Verkoper aan Koper een huurgarantie bij aanvang van de huur van minimaal € 100.000,00 per jaar.

5. Voormelde koopprijs is vastgesteld op basis van 16 x de jaarhuur van € 100.000,00. Indien blijkt dat bij de eerste verhuur van het Verkochte, waarvoor Verkoper zal zorg dragen, de jaarhuur minder bedraagt dan € 100.000,00, dan zal op basis van voormelde factor een vergoeding door Verkoper aan Koper moeten worden voldaan.”

2.5       Bij depotovereenkomst van 1 juni 2017, voorafgaand aan de overdracht diezelfde dag, zijn [klaagster] ([A] handelend als schriftelijk gevolmachtigde van [Y] en [X] voor klaagster) en Gijsbrecht overeengekomen dat een deel van de koopsom, € 200.000, in depot op de derdenrekening van de notaris zou blijven. Dat bedrag was gesplitst in een bedrag van € 187.200 tot zekerheid van de nakoming van de verplichting tot vergoeding door klaagster aan Gijsbrecht van de door Gijsbrecht te lijden huurderving (‘depotbedrag juridische procedure’ ) en een bedrag van € 12.800 voor het herstellen van gebreken door klaagster. De notaris mocht slechts tot uitbetaling aan verkoper of koper overgaan na gelijkluidende schriftelijke opdracht van beide partijen of na een rechterlijke uitspraak die in kracht van gewijsde is gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad is verklaard.

2.6       Bij verstekvonnis van 24 april 2019 heeft de rechtbank Amsterdam op vordering van Gijsbrecht de koopovereenkomst gedeeltelijk ontbonden, namelijk ten aanzien van de verplichting tot betaling van de koopsom door Gijsbrecht en de verplichting tot levering van het verkochte door klaagster, en klaagster (onder meer) veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van het vonnis aan Gijsbrecht te betalen een bedrag van € 1.632.000. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit vonnis is op 1 mei 2019, niet in persoon, aan klaagster betekend.

2.7       Op 21 augustus 2019 heeft de door Gijsbrecht ingeschakelde deurwaarder op grond van voornoemd verstekvonnis executoriaal derdenbeslag gelegd onder de notaris.

2.8       Op 3 september 2019 heeft de notaris, op verzoek van de deurwaarder, een verklaring ex artikel 475 lid 2 Rv afgelegd, verklarende dat “er tussen ondergetekende en de schuldenaar WEL een rechtsverhouding bestaat of heeft bestaan, uit hoofde waarvan de schuldenaar op het tijdstip van het beslag nog iets van de ondergetekende had te vorderen, nu heeft te vorderen of nog te vorderen kan krijgen. (..)”

De notaris kruiste daarbij op het formulier aan: "enige andere overeenkomst bestaande uit (...)" en specificeerde dit als volgt: "depotovereenkomst € 200.000,- minus € 500,- is € 199.500,-" . In de begeleidende brief van 3 september 2019 waarmee de notaris deze verklaring aan de namens Gijsbrecht beslagleggende deurwaarder zond vermeldde hij: ”Er staat een bedrag van … € 199.500,00 op mijn bankrekening, welk bedrag beschikbaar is”.

2.9       Bij e-mailbericht van 24 september 2019 heeft de deurwaarder de notaris om uitbetaling verzocht en hem meegedeeld: "Na betaling van € 199.500,- (conform uw verklaring) kunt u het gelegd beslag als opgeheven beschouwen." Op 25 september 2019 is de notaris tot uitbetaling van € 199.500 aan de deurwaarder overgegaan.

2.10     Bij dagvaarding van 26 september 2019 heeft klaagster verzet ingesteld tegen het verstekvonnis van 24 april 2019. Bij vonnis van 13 november 2019 heeft de rechtbank Amsterdam een comparitie van partijen bepaald en klaagster bevolen uiterlijk op die comparitie nader toe te lichten dat het verzet tijdig is ingesteld. Deze comparitie is niet doorgegaan omdat de zaak kort daarvoor is doorgehaald op verzoek van partijen, maar de zaak is op verzoek van klaagster opnieuw op de rol geplaatst en staat thans voor ‘dagbepaling comparitie’.

3. De klacht

Klaagster verwijt de notaris:

1. dat hij ten onrechte, in strijd met de depotovereenkomst tot uitbetaling van een bedrag van € 199.500 aan de deurwaarder is overgegaan en

2. dat klaagster nimmer is geïnformeerd over een significant verschil tussen artikel 16 in de conceptovereenkomst en in de definitieve versie.

4. Het verweer

De notaris heeft verweer gevoerd. Het standpunt van de notaris wordt voor zover van belang in de beoordeling besproken.

5. De beoordeling

5.1       De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna). Notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen voor handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

klachtonderdeel 1: uitbetaling depot

5.2       Het door de notaris op zijn derdenrekening aangehouden depot van een bedrag van € 200.000 betrof een ingehouden gedeelte van de koopsom ten behoeve van Gijsbrecht (koper), dat diende tot zekerheid van de nakoming van de verplichting tot vergoeding door klaagster (verkoper) aan Gijsbrecht (koper) van de door Gijsbrecht te lijden huurderving en van de verplichting tot het herstellen van gebreken door klaagster. Op grond van de depotovereenkomst mocht de notaris slechts tot uitbetaling aan verkoper of koper overgaan na gelijkluidende schriftelijke opdracht van beide partijen of na een rechterlijke uitspraak die in kracht van gewijsde was gegaan dan wel uitvoerbaar bij voorraad was verklaard.

5.3       De notaris heeft aangevoerd dat hij op instructie van de deurwaarder, die executoriaal derdenbeslag had gelegd onder zijn derdenrekening, het depot ten behoeve van Gijsbrecht heeft uitgekeerd. Gijsbrecht had de notaris ook verzocht tot uitbetaling over te gaan. Gelet op het uitvoerbaar bij voorraad verklaarde vonnis van de rechtbank Amsterdam van 24 april 2019, waarin de koopovereenkomst (gedeeltelijk) was ontbonden, meende de notaris tot uitbetaling aan de deurwaarder gerechtigd te zijn.

5.4       Artikel 17 Wna bepaalt dat de notaris zijn ambt uitoefent in onafhankelijkheid en de belangen van alle bij de rechtshandeling betrokken partijen op onpartijdige wijze en met de grootste zorgvuldigheid behartigt. Op grond van die zorgplicht dient de notaris terughoudendheid te betrachten bij het doen van betalingen vanaf zijn derdenrekening. Die zorgplicht brengt mee dat, voor zover zulks redelijkerwijs mogelijk is en in zoverre van hem kan worden gevergd, de notaris, alvorens een dergelijke betaling te doen, nadere informatie inwint bij degene(n) die hem gelden heeft (hebben) toevertrouwd.

5.5       De kamer is van oordeel dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld.  

De notaris had klaagster dienen te informeren dat hij voornemens was om aan de deurwaarder het depot uit te keren, zodat klaagster zo nodig (rechts)maatregelen had kunnen treffen ter voorkoming van zodanige uitbetaling. Het vonnis van 24 april 2019 is weliswaar uitvoerbaar bij voorraad verklaard, maar uit dat vonnis, dat bij verstek is gewezen, blijkt niet dat hierin ten aanzien van (een van) de twee geschilpunten die partijen blijkens de depotovereenkomst verdeeld hielden en waarvoor zij een bedrag in depot hadden gelaten was beslist en zelfs niet of deze überhaupt door Gijsbrecht als eisende partij in die procedure aan de orde waren gesteld. Daar komt bij dat ook de door de notaris afgelegde verklaring derdenbeslag onbegrijpelijk is. Hij had zolang hij de gelden in depot hield hooguit kunnen en behoren te verklaren dat hij deze voorwaardelijk voor klaagster en voorwaardelijk voor Gijsbrecht hield, afhankelijk van de uitkomst van de geschillen. En zelfs als de notaris meende dat op grond van het verstekvonnis de koopovereenkomst definitief was ontbonden en de koopsom, waarvan hij een gedeelte in depot hield, definitief niet was verschuldigd, is onbegrijpelijk dat de notaris verklaarde dat hij de depotgelden voor klaagster - verkoper - hield. Hiervoor heeft de notaris ter zitting evenmin een goede verklaring gegeven. De notaris had zich dit dienen te realiseren en zijn beslissing om uit te keren niet van de instructie van de deurwaarder moeten laten afhangen. Zijn verweer dat op de deurwaarder ook een zorgplicht rustte bij het zien van zijn mededeling in zijn schriftelijke verklaring van 3 september 2019, dat sprake was van een depotovereenkomst, disculpeert de notaris dan ook niet.

Het eerste klachtonderdeel zal daarom gegrond worden verklaard.

klachtonderdeel 2: artikel 16 leden 4 en 5 (concept)koopovereenkomst

5.6       Uit de conceptkoopovereenkomst blijkt dat [Y] en [X] ten tijde van de ondertekening van de koopovereenkomst beiden directeur waren van klaagster en ‘ingevolge het daaromtrent in haar statuten bepaalde tezamen rechtsgeldig vertegenwoordiger’ van klaagster. Bij e-mail van 18 december 2016 heeft [Y] aan [A] bericht dat hij namens [X] zou tekenen. Op 19 december 2016 heeft [Y] de koopovereenkomst namens klaagster getekend en op iedere bladzijde zijn paraaf gezet. [X] verwijt de notaris dat [A] (werkende onder de verantwoordelijkheid van de notaris) niet heeft geïnformeerd bij [X] of hij akkoord ging met de wijziging van artikel 16 leden 4 en 5 van de koopovereenkomst, terwijl dat wel had gemoeten, gelet op die gezamenlijke bevoegdheid, zo begrijpt de kamer.

5.7       De kamer is van oordeel dat klaagster niet kan worden ontvangen in dit klachtonderdeel, omdat het te laat bij de kamer is ingediend.

Ingevolge artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend binnen drie jaar na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaar na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

Bij e-mailbericht van 18 december 2016 heeft [Y] aan [A] laten weten dat hij de volgende dag mede namens [X] zou tekenen. De klachttermijn is dan ook op 19 december 2016 gaan lopen, toen [Y] namens klaagster de koopovereenkomst heeft getekend. Mede gelet op het feit dat het hier gaat om professionele partijen geldt ten aanzien van de beweerdelijke onbevoegdheid van [Y] dat [X] zelf, als (mede)directeur  van klaagster, op of omstreeks 19 december 2016 redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen van de notaris. De klacht is ruim drie jaar later ingediend. De kamer ziet geen reden om de niet-ontvankelijkheidsverklaring achterwege te laten op grond van voornoemde uitzondering van één jaar.

Maatregel

5.8       Naar het oordeel van de kamer dient aan de notaris voor het gegrond verklaarde klachtonderdeel een maatregel te worden opgelegd. De notaris heeft niet gehandeld zoals een zorgvuldig notaris betaamt. De kamer acht het elementair dat een notaris bij een verzoek tot uitbetaling van een depotbedrag zijn eigen afweging maakt en daarbij zorgvuldig te werk gaat, met inachtneming van de belangen van alle betrokken partijen. Dat heeft hij niet gedaan en uit hetgeen hierboven onder 5.5 is overwogen volgt, dat zijn handelwijze zelfs onbegrijpelijk is. Het lijkt erop dat hij zijn oren eenzijdig naar de wensen van Gijsbrecht heeft laten hangen, in plaats van zijn rol als onafhankelijk en onpartijdig baken in het rechtsverkeer tussen partijen waar te maken. De kamer acht dit ernstig. De maatregel van berisping zou dan ook passend zijn. Gelet op het feit dat de notaris niet eerder een (tucht)maatregel is opgelegd, hij inzicht heeft getoond in het onjuiste van zijn handelen en heeft verklaard in de toekomst anders te zullen handelen, volstaat de kamer echter met het opleggen van een waarschuwing.

Vergoeding griffierecht aan klaagster

5.9       Omdat de kamer de klacht tegen de notaris (deels) gegrond verklaart, dient de notaris het door klaagster betaalde griffierecht van € 50 op grond van artikel 99 lid 5 Wna aan klaagster te vergoeden.

Kostenveroordeling

5.10     Nu de kamer de klacht tegen de notaris deels gegrond verklaart en de notaris tevens een maatregel oplegt, zal de kamer de notaris op grond van artikel 103b lid 1 Wna en de (tijdelijke) richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat (Staatscourant 2019, nr. 35649), veroordelen in de volgende kosten:

a. € 50 kosten van klaagster;

b. € 1.000 kosten van klaagster in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten, voor opstellen klaagschrift en bijwonen zitting);

c. € 3.500 kosten van behandeling van de klacht door de kamer.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

5.11     De notaris dient de kosten van klaagster en het griffierecht binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klaagster te voldoen. Klaagster dient daartoe tijdig schriftelijk haar rekeningnummer aan de notaris door te geven.

5.12     De notaris dient de kosten van de behandeling van de klacht door de kamer na het onherroepelijk worden van deze beslissing te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

-      verklaart het eerste klachtonderdeel gegrond;

-      legt de notaris de maatregel van waarschuwing op;

-      veroordeelt de notaris tot betaling aan klaagster van € 50 griffierecht en € 1.050 aan andere kosten), op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.11 bepaald;

-      veroordeelt de notaris tot betaling van € 3.500 in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.12 bepaald;

-      verklaart klaagster in het tweede klachtonderdeel niet-ontvankelijk.

Deze beslissing is gegeven door mrs.O.J. van Leeuwen, voorzitter, C.E. van Oosten-van Smaalen en J.H.M. Erkamp, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 5 november 2020.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).