Aankondigingen over uw buurt

Zoals bouwplannen en verkeersmaatregelen.

Dienstverlening

Zoals belastingen, uitkeringen en subsidies.

Beleid & regelgeving

Officiële publicaties van de overheid.

Contactgegevens overheden

Adressen en contactpersonen van overheidsorganisaties.

ECLI:NL:TNORAMS:2020:3 Kamer voor het notariaat Amsterdam 674918/NT19-48 674919/NT19-49

ECLI: ECLI:NL:TNORAMS:2020:3
Datum uitspraak: 01-10-2020
Datum publicatie: 29-10-2020
Zaaknummer(s):
  • 674918/NT19-48
  • 674919/NT19-49
Onderwerp: Registergoed
Beslissingen: Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie: Klaagster is ontvankelijk in haar klacht. De klacht is gericht op het passeren van leveringsaktes in 2011, 2012 en 2013 van zogenaamde 'warme landbouwgrond' door de notaris en de kandidaat-notaris. De klacht is dat zij klaagster niet hebben gewezen op de aan de aankopen verbonden juridische en financiële risico's en/of dat zij zich voor het passeren ervan hadden moeten vergewissen of klaagster zich van die risico's bewust was. De kamer verklaart de klacht tegen de notaris gegrond. De klacht tegen de kandidaat-notaris wordt ongegrond verklaard. Zij heeft geen bemoeienis gehad met het dossier. Klaagster heeft onvoldoende onderbouwd waarin de kandidaat-notaris als waarnemer is tekortgeschoten. Klaagster heeft zich ook nog beklaagd over de bejegening van de notaris van het kantoor waar de kandidaat-notaris thans werkzaam is. Dat valt de kandidaat-notaris echter niet tuchtrechtelijk aan te rekenen. De gedragingen van de notaris zijn naar het oordeel van de kamer dermate tuchtrechtelijk verwijtbaar dat zij een zware maatregel rechtvaardigen. De notaris heeft immers actief medewerking verleend aan een praktijk die zich laat kenschetsen als ‘windhandel’ en waarbij hij tenminste moet hebben beseft dat onwetende particulieren hierbij ernstig benadeeld konden worden. Gelet op zijn uitlating ter zitting over de indertijd hiermee gemoeide praktijkomvang en dat hij dezelfde diensten ook nog aan een andere partij met vergelijkbare handel verleende, is dit bovendien op vrij grote schaal gebeurd. De kamer houdt echter bij de bepaling van de maatregel rekening met het feit dat de aktes (bijna) tien jaar geleden zijn gepasseerd en dat de notaris ter zitting heeft verklaard dat hij, met de kennis van nu, klaagster meer voorlichting zou hebben gegeven.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing in de klachten met nummers 674918 NT 19-48 en 674919 NT 19-49 van:

[naam klaagster], wonende te [plaats],  

hierna: klaagster,

gemachtigde: mr. B. van Mieghem, advocaat te Rotterdam,

tegen:

  1. [naam notaris] ,

notaris te [plaats],

hierna: de notaris

en

  1. [naam kandidaat-notaris] ,

kandidaat-notaris te [plaats],

hierna: de kandidaat-notaris ,

hierna tezamen: de notarissen ,

gemachtigde voor beiden: mr. H.J. Delhaas, advocaat te Amsterdam.

1. Het verloop van de procedure

1.1       Bij brief van 5 november 2019 heeft klaagster een klaagschrift met bijlagen ingediend.

1.2       Bij brief van 27 december 2019 hebben de notarissen een verweerschrift met bijlagen ingediend.

1.3       Bij e-mailbericht van 29 juli 2020 heeft klaagster aanvullende producties overgelegd.

1.4       De klacht is behandeld tijdens de openbare zitting van de kamer van

20 augustus 2020, waarbij partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden. Partijen hebben hun visie op de klacht over en weer toegelicht, klaagster mede aan de hand van spreekaantekeningen. De uitspraak is bepaald op 1 oktober 2020.

2. De feiten

2.1       Op 8 augustus 2011 heeft de kandidaat-notaris de leveringsakte gepasseerd waarin ARMA Projecten B.V. (hierna: ARMA) 14 percelen grasland, gelegen in de gemeente [Z], heeft overgedragen aan SV Projecten B.V. (hierna: SV Projecten), voor een bedrag van € 87.546,35 (€ 15,92 per m²). ARMA had die percelen eerder gekocht (als onderdeel van een groter perceel) van de heer [naam verkoper], voor een bedrag van € 10 per m2. Die overdracht vond plaats op 9 mei 2011, ten overstaan van de notaris.

2.2       Op 6 september 2011 heeft klaagster van SV Projecten twee van de hiervoor genoemde 14 percelen grasland in [Z] (hierna: het grasland te [Z]) gekocht, voor een bedrag van € 24.750 (€ 33 per m²).

2.3       Bij brief van 14 september 2011 heeft een medewerker van de notarissen (hierna: de notarieel medewerker) aan klaagster geschreven: “Hierbij bevestig ik u de ontvangst van de koopovereenkomst, waarbij u voormelde kavels heeft gekocht van de vennootschap SV Projecten B.V. Ten aanzien van de definitieve datum en het tijdstip van ondertekening van de akte van levering zal ik u nog nader informeren. Graag hoor ik ook van u of uzelf komt of dat u tekent bij volmacht. (..)

Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruikersmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging. (..)”

2.4       Bij brieven van 26 september en 6 oktober 2011 heeft de notarieel medewerker klaagster een concept van de leveringsakte, een volmacht en een nota van afrekening toegestuurd en daarbij geschreven: “(..) De taak van de notaris beperkt zich, naast de gebruikelijke onderzoeksplicht, in deze enkel tot het vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken in de akte van levering, alsmede het verzorgen van de financiële afwikkeling van de overdracht.

Volledigheidshalve wijs ik u nog op het volgende. Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming;

veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.

Voorts hanteert de verkoper bij de verkoop van de percelen een winstclausule en een aanbiedingsplicht.

Deze winstclausule betekent, dat wanneer er een bestemmingswijziging plaatsvindt binnen de overeengekomen periode na de levering de alsdan aanwezige meerwaarde volgens een formule met een afnemend percentage wordt gedeeld met de verkoper. (..) Verder wordt eveneens gewezen op de risico’s van investeren in strategisch gelegen percelen grond met (vooralsnog) een agrarische bestemming. Het zal u duidelijk zijn dat de verkoper of tussenpersoon geen garantie geeft op een mogelijke bestemmingswijziging (met bijbehorende mogelijke meerwaarde) in de toekomst. (..)”

2.5       Op 14 oktober 2011 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd van het grasland te [Z].

2.6       Op 11 januari 2012 heeft SV Projecten een perceel landbouwgrond in de gemeente [T] (hierna: de landbouwgrond in [T]) doorverkocht aan klaagster voor een bedrag van € 17.000 (€ 34 per m2). SV Projecten kocht het perceel bij overeenkomst van 18 januari 2012 voor een bedrag van € 13 per m2.

2.7       Bij brief van 26 januari 2012 heeft het notariskantoor klaagster een concept van de leveringsakte, een volmacht en de nota van afrekening gestuurd.

2.8       Op 10 februari 2012 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd van de landbouwgrond in [T].  

2.9       Op 22 maart 2013 heeft klaagster van SV Projecten een perceel landbouwgrond in de gemeente [S] (hierna: de landbouwgrond in [S]) gekocht, voor een bedrag van € 8.250 (€ 33 per m2). SV projecten kocht dit perceel (op 13 november en 6 december 2012) voor een bedrag van € 14,75 per m2 van Hannibal B.V. Aan Hannibal B.V. was het perceel op 2 oktober 2012 door de oorspronkelijke eigenaren geleverd voor een bedrag van € 9 per m2.

2.10     Bij brief van 3 april 2013 heeft het notariskantoor klaagster een concept van de leveringsakte, een volmacht en de nota van afrekening gezonden.

2.11     Op 17 april 2013 heeft de kandidaat-notaris de akte van levering gepasseerd van de landbouwgrond in [S].

2.12     Klaagster is bij het passeren van de akten in 2011, 2012 en 2013 niet in persoon aanwezig geweest. Voor het passeren heeft klaagster een volmacht verstrekt aan een medewerker van de notaris. Klaagster heeft daartoe bij een lokale notaris haar handtekening laten legaliseren. In de leveringsakten is in artikel 2 leden 4 en 5 opgenomen:

“4. Verkoper geeft geen enkele garantie dat het verkochte in aanmerking komt voor een eventuele toekomstige bestemmingswijziging.

5. Koper vrijwaart verkoper hierbij voor alle eventuele gevolgen en aanspraken, alles in de ruimste zin, van het uitblijven van een waardevermeerdering van het verkochte, al dan niet op grond van een bestemmingsplanwijziging, en zal verkoper daarop dan ook niet aanspreken.”

Deze bepalingen zijn gelijkluidend aan artikel 5 leden 6 en 7 van de koopovereenkomsten. Na het passeren van de akten heeft klaagster een afschrift ontvangen.

2.13     Op 15 september 2015 is het faillissement van SV Projecten uitgesproken.

2.14     In een artikel in Het Financieele Dagblad (hierna: FD) van 13 april 2019 getiteld ‘Vergeefs wachten op de hijskranen’ is aandacht besteed aan ‘de dubieuze handel in kavels’, die volgens het FD veel omvangrijker is dan gedacht: “Op meer dan vijfhonderd locaties, in meer dan de helft van de Nederlandse gemeenten, hebben handelaren bossen, weilanden en akkers gekocht en in kleine stukken gehakt. Vervolgens hebben ze de percelen met winst doorverkocht aan particulieren. (..) Toezichthouder Autoriteit Financiële Markten (AFM) staat machteloos.(..) Pakweg een derde ligt in gebieden waar de bevolkingsaantallen nu of in de toekomst krimpen. De kans op woningbouw is daar vrijwel nihil. Bedrijven die de stukken grond aanbieden, houden in een reactie vol dat er in de toekomst nog steeds op gebouwd kan worden. Maar deskundigen zeggen dat beleggers om de tuin worden geleid. ‘Ook al komt er een bestemmingsplan voor woningbouw, dan is het nog onmogelijk er te bouwen’, zegt bestuursvoorzitter Walter de Boer van Nederlands grootste projectontwikkelaar, BPD. Bouwen op versnipperde grond is volgens experts simpelweg te duur. De Boer: ‘Deze grondspeculatie is een rampzalig verschijnsel. Hier worden particulieren besodemieterd.’

2.15     Bij brief van 4 oktober 2019 heeft de advocaat van klaagster de notarissen aansprakelijk gesteld voor de door klaagster geleden schade, begroot op € 60.111,37.

2.16     Bij brief van 15 oktober 2019 heeft de notaris iedere aansprakelijkheid afgewezen.

2.17     Bij e-mailbericht eveneens van 15 oktober 2019 heeft notaris [naam andere notaris, hierna notaris B](onder wiens verantwoordelijkheid de kandidaat-notaris sinds november 2016 werkzaam is) aan de raadsman van klaagster geschreven: “(..) Vooropgesteld benadruk ik dat het uw keuze is geweest om uw correspondentie niet in een eerder stadium tevens aan mevrouw [naam kandidaat-notaris] te sturen. Dat zij inmiddels onder mijn verantwoordelijkheid werkt, had u eenvoudig kunnen weten en komt daarmee volledig voor u beider risico. (..)

Voor wat betreft een eerste inhoudelijke reactie op uw brief en emailbericht, sluit ik mij, mede namens mevrouw [naam kandidaat-notaris] , vooralsnog aan bij de reeds door u ontvangen reactie zoals opgesteld door collega [naam notaris]. (..)

Ik geef u nu reeds mee dat mevrouw [naam kandidaat-notaris] destijds als waarnemer van de heer [naam notaris] heeft opgetreden. Weliswaar heeft een waarnemer tot op grote hoogte dezelfde handelswijze te hanteren als een notaris, maar dient altijd rekening gehouden te worden met de gezagsverhouding van werkgever en werknemer waarmee een waarnemer ook rekening heeft te houden. (..)

Als u beiden, één uwer en/of uw cliënte het noodzakelijk of nuttig vindt om met mij en/of mevrouw [naam kandidaat-notaris] een discussie aan te willen gaan, dan nodig ik u daar uiteraard toe uit. In dat geval zal ik wel de benodigde uren in rekening brengen en deze schade op u beiden, ieder van u, (..) verhalen. Deze schade en kosten als gevolg van een eventuele rechtsgang zullen op gelijke wijze verhaald worden.(..)”

3. De klacht

3.1       Klaagster verwijt de notarissen nalatig te zijn geweest bij het passeren van de leveringsaktes van 14 oktober 2011, 10 februari 2012 en 17 april 2013. De notarissen waren goed bekend met de handel in ‘strategisch gelegen grond’ c.q. zogenaamde ‘warme’ landbouwgrond. Klaagster was daarmee in het geheel niet bekend.

De notarissen hebben op geen enkel moment bij klaagster geverifieerd of zij besefte welke rechten en verplichtingen voortvloeiden uit de in de aktes opgenomen rechtshandelingen. Het had op hun weg gelegen om klaagster te wijzen op de aan de aankopen verbonden juridische en financiële risico’s en/of om de door hen opgemaakte notariële akten niet te verlijden totdat zij zich er zelf van hadden vergewist dat klaagster zich bewust was van alle risico’s. Daarmee hebben zij hun zorgplicht en informatieplicht geschonden.

De taakopvatting van de notarissen lijkt bij de onderhavige transacties beperkt te zijn gebleken tot ‘de dingen op papier zetten’

Op grond van artikel 21 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) hadden de notarissen echter hun diensten moeten weigeren, althans dienen op te schorten en nader onderzoek moeten doen, omdat er gerede twijfel was over het realiteitsgehalte van de koopprijs. Volgens klaagster was de notaris zich ervan bewust dat de prijs die klaagster voor de kavels betaalde veel te hoog was, maar heeft hij niet ingegrepen. De kennis van de notaris moet ook worden toegerekend aan de kandidaat-notaris.

De notarissen hebben geen goede verklaring gegeven voor het exorbitante verschil tussen de prijs waarvoor SV Projecten de gronden heeft aangekocht en de prijs per vierkante meter die SV Projecten aan klaagster heeft berekend. De notarissen hadden SV Projecten om (nadere) inlichtingen dienen te vragen en, indien daartoe aanleiding bestond, de overlegging van bewijsstukken dienen te verlangen.

3.2       Klaagster acht het dreigement in het e-mailbericht van notaris B van 15 oktober 2019, dat hij namens de kandidaat-notaris heeft geschreven, om de uren die besteed worden aan eventuele verdere discussie over de zaak in rekening te brengen aan klaagster en haar advocaten, dermate ongepast dat klaagster dat als apart klachtonderdeel aan de kandidaat-notaris wil richten.

4. Het verweer

De notarissen hebben verweer gevoerd. De notarissen hebben zich primair op het standpunt gesteld dat de klacht niet tijdig is ingediend en klagers daarom niet ‑ ontvankelijk zijn in hun klacht. Het standpunt van de notarissen wordt voor zover van belang in de beoordeling besproken.

5. De beoordeling

5.1       De kamer dient te onderzoeken of de handelwijze van de notarissen een verwijtbare gedraging oplevert in de zin van artikel 93 lid 1 Wna. Notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen zijn aan tuchtrechtspraak onderworpen voor handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens de Wna gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen voor wie zij optreden en voor handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

Ontvankelijkheid

5.2       Voordat de kamer de handelwijze van de notarissen beoordeelt, is aan de orde of de klacht tijdig is ingediend.

Ingevolge artikel 99 lid 21 Wna kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde heeft kennisgenomen van het handelen of nalaten van een notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven. Indien de klacht wordt ingediend na verloop van drie jaren na de dag waarop de klager heeft kennisgenomen of redelijkerwijs kennis heeft kunnen nemen van het handelen of nalaten van de notaris waarop de klacht betrekking heeft, wordt de klacht door de voorzitter niet-ontvankelijk verklaard. De beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring blijft achterwege indien de gevolgen van het handelen of nalaten redelijkerwijs pas nadien bekend zijn

geworden. In dat geval verloopt de termijn voor het indienen van een klacht een jaar na de datum waarop de gevolgen redelijkerwijs als bekend geworden zijn aan te merken.

5.3       In het eerste klachtonderdeel wordt geklaagd over de volgende notariële handelingen:

·       de leveringsakte van 14 oktober 2011, gepasseerd door de notaris;

·       de leveringsakte van 10 februari 2012, gepasseerd door de notaris;

·       de leveringsakte van 17 april 2013, gepasseerd door de kandidaat-notaris als waarnemer van de notaris.

De driejaarstermijn begint te lopen vanaf de dag dat een klager daadwerkelijk bekend is met het handelen c.q. nalaten van een notaris. Voor het ingaan van de vervaltermijn is niet vereist dat een klager bekend is met de juridische (of tuchtrechtelijke) beoordeling van het handelen van een notaris.

Vast staat dat klaagster kort na het passeren van de akten een afschrift heeft ontvangen. De wettelijke driejaarstermijnen zijn dus gaan lopen op of omstreeks 14 oktober 2011, respectievelijk 10 februari 2012 en 17 april 2013. Tot het klaagschrift van 5 november 2019 zijn meer dan drie jaren verstreken.

5.4       De kamer is echter van oordeel dat de beslissing tot niet-ontvankelijkverklaring van klaagster op grond van voornoemde vervaltermijn achterwege dient te blijven.

Klaagster heeft naar het oordeel van de kamer genoegzaam aangetoond dat de gevolgen van het handelen van de notarissen haar pas redelijkerwijs na het verstrijken van de driejaarstermijn bekend zijn geworden. De drie aktes zijn gepasseerd buiten aanwezigheid van klaagster, bij schriftelijke volmacht. De notarissen hebben klaagster vóór het passeren niet persoonlijk gesproken. Een medewerker van het notariskantoor heeft klaagster telkens vooraf de conceptaktes gezonden. In die aanbiedingsbrieven is steeds (onder meer) vermeld:

De taak van de notaris beperkt zich, naast de gebruikelijke onderzoeksplicht, in deze enkel tot het vastleggen van de tussen partijen gemaakte afspraken in de akte van levering, alsmede het verzorgen van de financiële afwikkeling van de overdracht.

Volledigheidshalve wijs ik u nog op het volgende. Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming; veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.

Tot het voorjaar van 2019 verkeerde klaagster in de veronderstelling dat zij van een bonafide partij percelen grond met (ontwikkel)potentie had gekocht. De verkoper had haar verzekerd dat de percelen grond pas op een termijn van enkele jaren tot ontwikkeling zouden komen en dan fors meer waard zouden worden. Klaagster zag daarom geen reden om nader onderzoek te doen naar de transacties en de rol van de notarissen daarbij, voordat die voorspelde periode van enkele jaren verstreken was.  Het verweer van de notarissen, dat in persberichten al (jaren) eerder is gewaarschuwd voor de risico’s die zijn verbonden aan beleggingen in landbouwgronden, passeert de kamer. Klaagster hoefde als consument niet gespitst te zijn op berichtgeving, zoals het door de notarissen overgelegde persbericht van de AFM uit 2013.

Klaagster raakte bekend met de ware aard van de grondhandel naar aanleiding van publicaties daarover in de pers (Het Financieele Dagblad) in april 2019 in een spin-off daarvan op televisie. Uit informatie ingewonnen bij de gemeente [T] heeft klaagster toen ook begrepen dat de door haar gekochte grond weinig (tot niets) waard was. Pas op dat moment heeft zij zich gerealiseerd dat de notarissen een verwijt te maken valt en is zij de rol van de notarissen bij de transacties gaan onderzoeken.

5.5       De termijn voor het indienen van het eerste klachtonderdeel verloopt op grond van artikel 99 lid 21 Wna, tweede volzin, één jaar na ‘het voorjaar van 2019’, te weten - gelet op de datum van het artikel in het FD - op of omstreeks 15 april 2020. Het klaagschrift is binnen die termijn, op 6 november 2019, bij de kamer ingekomen.Het tweede klachtonderdeel heeft betrekking op de bejegening van klaagster in een e-mailbericht van 12 oktober 2019 en is binnen de driejaarstermijn van artikel 99 lid 21 Wna ingediend. De klacht is dus tijdig ingediend.

Inhoudelijk

Klacht tegen de notaris (eerste klachtonderdeel)

5.6       De notaris heeft aangevoerd dat zijn taak slechts beperkt was, omdat klaagster en verkoper al een overeenkomst waren aangegaan voordat zij zich bij de notaris meldden. Met die koopovereenkomsten heeft de notaris geen bemoeienis gehad. Op grond van zijn ministerieplicht was hij gehouden zijn diensten te verlenen.

Alleen wanneer sprake zou zijn van een gebrek aan wilsovereenstemming dan wel een van de wilsgebreken en de overdracht op die grond nietig dan wel vernietigbaar zou zijn, kan de notaris bijsturen omdat hij aan een dergelijk handelen geen medewerking mag verlenen. Daarvan was hier geen sprake, aldus de notaris; bovendien moet het klaagster van meet af aan duidelijk zijn geweest, dat het een investering betrof waarvan niet vaststond of rendement zou worden behaald en wanneer. De prijsverschillen waren niet zodanig fors dat de notaris klaagster hierover expliciet had moeten voorlichten of zijn ministerie had moeten weigeren.

De notaris heeft niet zelf met klaagster gesproken; hij meent dat hij met de aanbiedingsbrieven in combinatie met de tekst van de akte en de tekst van de koopovereenkomst heeft voldaan aan de op hem rustende informatieplicht.

Voor een persoonlijke voorlichting hanteert de notaris een leeftijdsgrens van 65 jaar of (ongeacht de leeftijd) een aankoopbedrag vanaf € 100.000, zo heeft hij ter zitting verklaard. Klaagster had hem kunnen bellen indien zij de aanbiedingsbrieven, die volgens de notaris duidelijk waren, niet begreep. Daarbij komt dat klaagster ervoor heeft gekozen de akten bij volmacht te passeren. 

5.7       De kamer overweegt als volgt. De notaris had zich er van moeten vergewissen of klaagster besefte welke rechten en verplichtingen voortvloeiden uit de in de aktes opgenomen rechtshandelingen en welke (financiële) risico’s zij met de transacties liep. Vast staat dat de notaris op geen enkel moment persoonlijk (al dan niet telefonisch) contact met klaagster heeft gehad of gezocht.  De notaris kon niet volstaan met het toezenden van een conceptakte met een begeleidende brief, waarin niet expliciet wordt gewaarschuwd voor de risico’s, maar louter is opgenomen: “Zoals u weet heeft het perceel thans een agrarische bestemming : veranderingen van gebruiksmogelijkheden zijn uiteraard alleen mogelijk na een bestemmingswijziging.” In het geval dat sprake is van een ongelijkheid van partijen, zoals in de onderhavige zaak, waarin klaagster als particulier grond aankoopt van een grondhandelaar, geldt voor een notaris immers een verzwaarde informatieplicht. Met het opnemen van een naar het oordeel van de kamer nietszeggende en niets toevoegende - immers namens klaagster is er onweersproken op gewezen dat het niet geven van een garantie op bestemmingswijziging (op korte termijn) onderdeel van het verkoopverhaal van SV Projecten was - passage, zoals in de aanbiedingsbrief of soortgelijke bepaling in een (concept)akte heeft de notaris niet aan die verplichting voldaan.

Omdat de notaris bekend was met de oorspronkelijke prijzen per vierkante meter van de landbouwgrond en de opmerkelijke stijging van die prijzen in zeer korte tijd, had het op zijn weg gelegen klaagster voor het passeren op enigerlei wijze te waarschuwen, althans in ieder geval haar dringend uit te nodigen op zijn kantoor, teneinde haar te ‘belehren’ over de risico’s van de door haar aangegane transacties. Zijn verweer, dat klaagster er zelf voor zou hebben gekozen om bij volmacht te passeren, gaat dan ook niet op. Hetzelfde  geldt voor het verweer dat hij zijn ministerie niet kon weigeren, omdat de koopovereenkomst immers al gesloten was.

De notaris had immers zijn werkzaamheden kunnen opschorten in afwachting van een oordeel van de voorzieningenrechter.

Hoewel de notaris in de aanbiedingsbrieven bij de conceptakten stelt dat op hem een ‘gebruikelijke onderzoeksplicht’ rust, is de kamer niet gebleken van een gedegen onderzoek naar de waardestijgingen van de percelen grond in korte tijd. De notaris heeft geen stukken overgelegd waaruit volgt dat hij nader onderzoek heeft gedaan naar of heeft doorgevraagd bij SV Projecten over de achtergrond van het opmerkelijke prijsverschil in de opeenvolgende transacties. De notaris heeft hiermee de (reikwijdte van de) zijn ambtsopdracht en -verplichtingen miskend en daarmee in strijd gehandeld.

De kamer zal daarom het eerste klachtonderdeel, voor zover gericht tegen de notaris gegrond verklaren.

Klacht tegen de kandidaat-notaris

5.8       Voor zover het eerste klachtonderdeel ook is gericht tegen de kandidaat-notaris, overweegt de kamer als volgt. Terecht hebben de notarissen opgemerkt dat klaagster in het klaagschrift geen duidelijk onderscheid heeft gemaakt tussen de notaris en de kandidaat-notaris. Iedere (kandidaat- of toegevoegd) notaris is in beginsel tuchtrechtelijk aansprakelijk voor zijn eigen doen en laten en niet voor dat van een ander. In de voorliggende zaak heeft de kandidaat-notaris op 17 april 2013 waargenomen voor de notaris en de akte gepasseerd, bij volmacht van klaagster.

De kandidaat-notaris was niet verantwoordelijk voor het dossier (zoals het verzenden van de aanbiedingsbrief aan klaagster) en heeft daarmee ook geen bemoeienis gehad. Klaagster heeft onvoldoende onderbouwd waarin de kandidaat-notaris als waarnemer tekort is geschoten. Dit brengt mee dat de notaris in de voorliggende zaak tuchtrechtelijk kan worden aangesproken op de handelingen van de kandidaat-notaris (het passeren van de akte van 17 april 2013). De kamer zal dan ook het eerste klachtonderdeel, voor zover gericht tegen de kandidaat-notaris ongegrond verklaren.

5.9       Het tweede klachtonderdeel is naar het oordeel van de kamer uitsluitend ingediend tegen de kandidaat-notaris. Het ziet op de bejegening door de notaris van het kantoor waar de kandidaat-notaris thans werkzaam is en betreft uitlatingen in een brief die door die notaris is geschreven in verband met afwezigheid wegens ziekte van de kandidaat-notaris. De kamer is dan ook van oordeel dat de kandidaat-notaris zelf geen verwijt treft. Dit klachtonderdeel zal de kamer daarom ongegrond verklaren.

Maatregel

5.10     De gedragingen van de notaris zijn dermate tuchtrechtelijk verwijtbaar dat zij een zware maatregel rechtvaardigen. De notaris heeft immers actief medewerking verleend aan een praktijk die zich laat kenschetsen als ‘windhandel’ en waarbij hij tenminste moet hebben beseft dat onwetende particulieren hierbij ernstig benadeeld konden worden. Gelet op zijn uitlating ter zitting over de indertijd hiermee gemoeide praktijkomvang en dat hij dezelfde diensten ook nog aan een andere partij met vergelijkbare handel verleende, is dit bovendien op vrij grote schaal gebeurd.

De kamer houdt echter bij de bepaling van de maatregel rekening met het feit dat de aktes (bijna) tien jaar geleden zijn gepasseerd en dat de notaris ter zitting heeft verklaard dat hij, met de kennis van nu, klaagster meer voorlichting zou hebben gegeven. De kamer zal de notaris daarom de maatregel van berisping opleggen.

Vergoeding griffierecht aan klaagster

5.11     Omdat de kamer de klacht tegen de notaris gegrond verklaart, dient de notaris het door klaagster betaalde griffierecht van € 50 op grond van artikel 99 lid 5 Wna aan klaagster te vergoeden.

Kostenveroordeling

5.12     Nu de kamer de klacht tegen de notaris gegrond verklaart en de notaris tevens een maatregel oplegt, zal de kamer de notaris op grond van artikel 103b lid 1 Wna en de (tijdelijke) richtlijn kostenveroordeling kamers voor het notariaat (Staatscourant 2019, nr. 35649), veroordelen in de volgende kosten:

a. € 50 kosten van klaagster;

b. € 1.000 kosten van klaagster in verband met door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand (2 punten voor opstellen klaagschrift en bijwonen zitting);

c. € 3.500 kosten van behandeling van de klacht door de kamer.

Er zijn geen bijzondere omstandigheden gebleken die aanleiding geven tot een andere beslissing.

5.13     De notaris dient de kosten van klaagster en het griffierecht binnen vier weken na het onherroepelijk worden van deze beslissing aan klaagster te voldoen. Klaagster dient daartoe tijdig schriftelijk haar rekeningnummer aan de notaris door te geven.

5.14     De notaris dient de kosten van de behandeling van de klacht door de kamer na het onherroepelijk worden van deze beslissing te voldoen aan het Landelijk Dienstencentrum voor de Rechtspraak (LDCR), waarbij de in de artikelen 103b lid 3 Wna bepaalde termijn en de wijze waarop de kosten moeten worden voldaan door het LDCR per brief aan de notaris zullen worden meegedeeld.

  BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

-      verklaart de klacht tegen de notaris gegrond;

-      legt de notaris de maatregel van berisping op;

-      verklaart de klacht tegen de kandidaat-notaris ongegrond;

-      veroordeelt de notaris tot betaling aan klaagster van € 50 griffierecht en € 1.050 aan andere kosten, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.13 bepaald;

-      veroordeelt de notaris tot betaling van € 3.500 in de kosten van behandeling van de klacht door de kamer, op de wijze en binnen de termijn als hiervóór onder 5.14 bepaald.

Deze beslissing is gegeven door mrs. T.H. van Voorst Vader, voorzitter, O.J. van Leeuwen en E.H. Huisman, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 1 oktober 2020.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).