Print
Download PDFECLI:NL:TNORSHE:2017:25 Kamer voor het notariaat 's-Hertogenbosch SHE/2017/63
| ECLI: | ECLI:NL:TNORSHE:2017:25 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 20-11-2017 |
| Datum publicatie: | 15-12-2017 |
| Zaaknummer(s): | SHE/2017/63 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: |
|
| Inhoudsindicatie: | Overdracht appartementsrecht in serviceflat, waar discussie bestaat over (verplicht) lidmaatschap van dienstenvereniging (VvD). Op nota van afrekening staat post “servicekosten” vermeld. Klaagster verwijt KN dat hij de omschrijving van deze post niet vervangt door “Bijdrage VvE en stookkosten”. Omdat niet deze nota maar de akte van levering, waarin melding is gemaakt van de bestaande problematiek rond VvD, bepalend is voor de beoordeling van de verschuldigdheid van kosten aan VvD, heeft KN in gegeven omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar gehandeld door de nota niet aan te passen |
Klachtnummer : SHE/2017/63 (voorheen SHE/2016/75)
Datum uitspraak : 20 november 2017
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ’s-HERTOGENBOSCH
De kamer voor het notariaat neemt de volgende beslissing naar aanleiding van de klacht van:
mevrouw [naam klaagster] (klaagster),
wonende in […],
gemachtigde: de heer […],
tegen
kandidaat-notaris de heer mr. [naam kandidaat-notaris] (de kandidaat-notaris),
werkzaam in […].
1. De procedure
1.1. Bij e-mailbericht (met bijlagen) van 2 oktober 2016 is namens klaagster een klacht geformuleerd tegen de kandidaat-notaris en tegen de heer [a], die als notarisklerk verbonden is aan notariskantoor […] in […]. De kandidaat-notaris is eveneens werkzaam op dit kantoor.
1.2. Bij brief van 3 oktober 2016 heeft de kamer (de gemachtigde van) klaagster gevraagd nadere informatie te verstrekken. Bij e-mailbericht (met bijlagen) van 7 oktober 2016 is aan dit verzoek voldaan.
1.3. De klacht tegen de heer [a] is door de kamer in behandeling genomen onder nummer SHE/2016/76. Bij beslissing van 19 oktober 2016 heeft mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter van de kamer, de klacht tegen de heer [a] terstond afgewezen omdat deze naar zijn oordeel kennelijk niet ontvankelijk is. Tegen de beslissing van de voorzitter is geen verzet ingesteld, zodat deze onherroepelijk is geworden.
1.4. De klacht tegen de kandidaat-notaris is door de kamer afzonderlijk in behandeling genomen onder nummer SHE/2016/75. De kandidaat-notaris heeft een verweerschrift ingediend.
1.5. Bij beslissing van 21 november 2016 heeft mr. W.M. Weerkamp, eveneens plaatsvervangend voorzitter van de kamer, de klacht terstond afgewezen omdat deze naar zijn oordeel kennelijk ongegrond is.
1.6. Klaagster heeft verzet aangetekend tegen die beslissing van de voorzitter.
1.7. De kamer heeft het verzet behandeld ter zitting van 20 maart 2017. Klaagster, bijgestaan door haar gemachtigde, is ter zitting verschenen en heeft haar standpunt toegelicht. De kandidaat-notaris heeft voorafgaand aan de zitting schriftelijk meegedeeld dat hij niet ter zitting aanwezig zal zijn.
1.8. Bij beslissing van 24 april 2017 heeft de kamer het verzet gegrond verklaard en bepaald dat de zaak in verdere behandeling zal worden genomen.
1.9. De verdere behandeling heeft plaatsgevonden ter zitting van de kamer van 18 september 2017. Klaagster is niet ter zitting verschenen. Zij heeft een machtiging verleend aan de heer [z] om ter zitting namens haar het woord te voeren. De heer [z] en de kandidaat-notaris hebben de wederzijdse standpunten toegelicht.
2. De feiten
2.1. Klaagster heeft een appartement gekocht in serviceflat [X] in […]. Dit appartement zou medio juli 2016 aan haar worden geleverd. Voorafgaand aan de levering heeft de kandidaat-notaris bij e-mail van 7 juli 2016 een nota van afrekening aan klaagster toegezonden. In deze nota wordt onder meer melding gemaakt van servicekosten.
2.2. In de jaren voordat klaagster het appartement geleverd heeft gekregen, is een geschil ontstaan tussen enkele appartementseigenaren van [X] en de Vereniging tot verlening van diensten aan de bewoners van de serviceflat [X] U.A. (hierna: VvD). Tussen hen was in geschil of de appartementseigenaren al dan niet van rechtswege dan wel krachtens de splitsingsakte verplicht lid zijn van de VvD en of zij al dan niet gehouden zijn tot (volledige) betaling van de door de VvD aan hen in rekening gebrachte bijdragen in verband met servicekosten en voorschotten stookkosten. In mei 2014 heeft de VvD drie appartementseigenaren gedagvaard voor de kantonrechter bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant en betaling van deze bijdragen gevorderd. Bij vonnissen van 15 oktober 2014 heeft de kantonrechter de vorderingen van de VvD afgewezen. Het gerechtshof in ’s‑Hertogenbosch heeft de vonnissen van de kantonrechter in hoger beroep bekrachtigd bij arresten van 19 april 2016 (ECLI:NL:GHSHE:2016:1515, 1516, 1517).
2.3. Op 19 juli 2016 heeft de kandidaat-notaris (in zijn hoedanigheid van waarnemer van notaris mevrouw mr. […], gevestigd in […]) de akte van levering gepasseerd waarbij het appartementsrecht in eigendom is overgedragen aan klaagster. Tijdens de passeerafspraak is de eerder toegezonden nota van afrekening op verzoek van klaagster aangepast. Deze aanpassing had betrekking op een bedrag van
€ 160,00 als bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren (hierna: VvE) en een bedrag van € 70,00 als voorschot stookkosten. Op de aangepaste nota is daarover vermeld:
“Verrekening(en):
Servicekosten per maand € 230,00”
2.4. Op 2 augustus 2016 heeft klaagster de kandidaat-notaris gevraagd of hij de nota nogmaals wil aanpassen, in die zin dat het woord “Servicekosten” wordt vervangen door “Bijdrage VvE en stookkosten”.
2.5. Bij e-mail van 9 september 2016 hebben de verkopers aan klaagster medegedeeld dat zij er geen bezwaar tegen hebben als de nota in die zin wordt aangepast.
2.6. De kandidaat-notaris heeft aan klaagster meegedeeld dat hij niet bereid is om de nota in de gevraagde zin te wijzigen.
3. De klacht
3.1. Samengevat verwijt klaagster de kandidaat-notaris dat hij de nota niet zorgvuldig heeft opgesteld omdat hij daarin ten onrechte de post servicekosten heeft opgenomen. Klaagster stelt dat in plaats daarvan de post “Bijdrage VvE en stookkosten” opgenomen had moeten worden en zij verwijt de kandidaat-notaris (bovendien) dat hij nadien niet bereid is gebleken de nota van afrekening op dat punt alsnog aan te passen. Klaagster stelt belang te hebben bij deze wijziging omdat zij verwacht dat de VvD ook haar in rechte zal betrekken om betaling van de onder 2.3 bedoelde bijdragen te vorderen.
3.2. De kandidaat-notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd tegen de klacht. Voor zover relevant voor de beoordeling, zal dit verweer hierna aan de orde komen.
4. De beoordeling
4.1. Op grond van artikel 93 Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen. De kamer dient de handelwijze van de kandidaat-notaris te toetsen aan de in dat wetsartikel omschreven tuchtnorm.
4.2. Bij de beoordeling wordt vooropgesteld dat de kamer ermee bekend is dat het in het notariaat gebruikelijk is om de bijdrage die appartementseigenaren maandelijks aan de VvE moeten voldoen, aan te duiden als servicekosten. Deze bijdragen, ook wel omschreven als ledenbijdragen of voorschotbijdragen, worden bijvoorbeeld in rekening gebracht in verband met de te betalen premie voor een gemeenschappelijke opstal- en aansprakelijkheidsverzekering, reservering voor groot onderhoud en elektriciteit voor gemeenschappelijke ruimten, kosten voor watergebruik en verwarming.
4.3. Zoals gemeld is de nota op 19 juli 2016 tijdens het passeren van de akte van levering op verzoek van klaagster aangepast ten aanzien van bedragen. Klaagster stelt dat door haar (gemachtigde) op dat moment aan de kandidaat-notaris is gevraagd om ook de omschrijving van de post servicekosten op de nota aan te passen in die zin dat deze zou worden vervangen door “Bijdrage VvE en stookkosten”. Klaagster heeft gesteld dat zij daarbij belang heeft omdat ook zij mogelijk in rechte zal worden betrokken door de VvD in verband met servicekosten die zij aan die vereniging verschuldigd zou zijn. De notaris betwist echter dat de woordkeuze op dat moment ter sprake is gebracht.
4.4. De kamer kan dit dispuut om de hierna te vermelden reden in het midden laten. Een nota van afrekening dient een juiste weergave te vormen van de bedragen die de betrokkene verschuldigd is. Voor de beoordeling van de mogelijk nog steeds in geschil zijnde vraag of de appartementseigenaren van [X] lid zijn van de VvD en uit dien hoofde een bijdrage aan de VvD verschuldigd zijn, is niet de nota van afrekening maar de akte van levering bepalend. De kamer is dan ook van oordeel dat de kandidaat-notaris in de gegeven omstandigheden niet tuchtrechtelijk verwijtbaar heeft gehandeld door geen gevolg te geven aan het verzoek van klaagster. Twee weken na de levering behoefde niet van hem te worden verwacht dat hij het (financiële) dossier zou heropenen om alsnog creditnota’s en nieuwe nota’s op te (laten) stellen, enkel om de omschrijving servicekosten in de nota van afrekening te vervangen door de term bijdrage VvE en stookkosten. Daarbij neemt de kamer mede in aanmerking dat de kandidaat-notaris geen melding heeft gemaakt van een bijdrage servicekosten die klaagster aan de VvD verschuldigd zou zijn, terwijl de kandidaat-notaris bovendien onbetwist heeft gesteld dat hij in de akte van levering melding heeft gemaakt van de bestaande problematiek in [X]. De kamer zal de klacht daarom ongegrond verklaren.
4.5. Voor zover klaagster de kamer verzoekt te bepalen dat de kandidaat-notaris een correcte nota moet opstellen en hem te veroordelen tot het vergoeden van de kosten die zij heeft gemaakt in verband met deze klachtprocedure, overweegt de kamer dat de Wna niet in deze mogelijkheden voorziet. Klaagster zal dan ook niet-ontvankelijk worden verklaard in deze verzoeken.
5. De beslissing
De kamer voor het notariaat:
verklaart klaagster niet-ontvankelijk in haar verzoeken om te bepalen dat de kandidaat-notaris een correcte nota moet opstellen en dat hij de kosten moet vergoeden die zij heeft moeten maken in verband met deze klachtprocedure;
verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mr. T. Zuidema, plaatsvervangend voorzitter, mr. J.H.L.M. Snijders, plaatsvervangend rechterlijk lid, mr. M.A.M. Kessels, notarislid, mr. S. Lettinga, plaatsvervangend notarislid, en mr. G.A.M. van Lith, belastinglid.
Uitgesproken in het openbaar op 20 november 2017 door mr. H.A.W. Snijders, plaatsvervangend voorzitter, in tegenwoordigheid van de secretaris.
Hoger beroep tegen vorenstaande beslissing is mogelijk door indiening van een verzoekschrift - binnen dertig dagen na dagtekening van het aangetekend schrijven waarbij van deze beslissing is kennis gegeven - bij het gerechtshof te Amsterdam, postadres: postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.