ECLI:NL:TNORDHA:2017:14 Kamer voor het notariaat Den Haag 17-04

ECLI:	ECLI:NL:TNORDHA:2017:14
Datum uitspraak:	14-06-2017
Datum publicatie:	26-06-2017
Zaaknummer(s):	17-04
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met berisping
Inhoudsindicatie:	Klager verwijt de notaris dat deze niet betrokken wil worden in het herstel van de fout van de notaris. Het was wel verrassend van de waarnemer te vernemen dat de financier van de koper en zijn advocaat zich blijkbaar hebben bemoeid met een akte waarbij zij geen partij waren. Merkwaardig dat de notaris is tegemoet gekomen aan de wensen van een derde. De notaris heeft immers de wijziging opgenomen in de akte van levering zonder zich af te vragen of dat daadwerkelijk de wens was van partijen. Sterker nog: de notaris heeft niet in de gaten dat die garantie niet paste binnen de gemaakte afspraken. Uit de andere afspraken blijkt dat het de bedoeling was om het risico van bodemvervuiling te leggen bij de koper, die tevens gebruiker was. De notaris wenst niet te rectificeren zonder toestemming van de financier. Klager verwijt de notaris dat zij niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam handelend notaris mag worden verwacht.

Kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag

Beslissing d.d. 14 juni 2017 inzake de klacht onder nummer 17-04 van:

[klager],

hierna ook te noemen: klager,

gemachtigde: mr. [A],

tegen

[notaris] ,

notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: de notaris.

De procedure

De Kamer heeft kennisgenomen van:

· de klacht, met bijlagen, ingekomen op 11 januari 2017,

· volmacht van klager, ingekomen op 7 februari 2017,

· het antwoord van de notaris.

De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 april 2017. Daarbij waren aanwezig de gemachtigde van klager mr. [A] en mevrouw [B], en de notaris. Van het verhandelde is proces­verbaal opgemaakt met daaraan de door de notaris overgelegde pleitnotities gehecht.

De feiten

Klager heeft op 20 mei 2016 aan vennootschap [X] onroerende zaken verkocht. Mevrouw [B] is directeur van klager. Op 14 juni 2016 ontvingen partijen het eerste concept leveringsakte van het notariskantoor. Op 17 juni 2016 en 20 juni 2016 ontvingen partijen een gewijzigd concept. Klager heeft de notaris akkoord gegeven op het laatste concept van 20 juni 2016. Op 24 juni 2016 stond de levering gepland. Die levering is verplaatst naar 28 juni 2016. De bestuurder van klager had inmiddels een nieuw paspoortnummer dat verwerkt moest worden in de conceptakte. Klager heeft op 27 juni 2016 het notariskantoor verzocht of de kopie van het nieuwe paspoort in goede orde was ontvangen en verzocht een aangepast concept te sturen. Op de dag van levering heeft klager nogmaals om een aangepast concept verzocht, dat klager om 10.25 uur per e-mail heeft ontvangen. Op 28 juni 2016 heeft de notaris de akte van levering gepasseerd.

In de gepasseerde akte van levering staat het volgende:

“(…)

8. GARANTIES/VERKLARING VERKOPER

(…)

i. (…) verkoper garandeert dat de bodem niet meer of anders is verontreinigd als uit dit onderzoek blijkt.

(…)”.

Deze zinsnede staat niet in de eerder gewisselde concepten.

De gemachtigde van klager heeft de notaris om opheldering gevraagd en verzocht om rectificatie van de akte van levering.

Op 30 juni 2016 stuurt de notaris de volgende e-mail aan klager:

“(…)

Ik vind het vreselijk was er is gebeurd. Ik ging ervan uit dat de heer en mevrouw [B] beiden het laatste ontwerp van de leveringsakte hadden ontvangen en goedgekeurd.

Ik ben het met u eens dat mijn kandidaat-notaris bij het toezenden van het ontwerp aan verkopers had moeten vragen of zij het eens waren met het aanpassen van deze bepaling.

Ik zal mij beraden wat ik er nu nog aan kan doen. Is het mogelijk dat koper en verkoper hier nog een nadere schriftelijke afspraak over maken? Wat stelt u of de verkopers voor om te doen.? Ik zal aan alles meewerken wat mogelijk is om dit recht te zetten.

Ik hoop dat u van mij aanneemt dat dit door niemand van ons kantoor met voorbedachten rade is gedaan.

Nogmaals mijn excuses.

(…)”.

Op 25 juli 2016 heeft kandidaat-notaris mr. [G] de volgende e-mail gestuurd aan de gemachtigde van klager:

“(…)

Na bestudering van het dossier ben ik tot de conclusie gekomen dat ik, als waarnemend notaris van mevrouw [notaris], niet de verantwoordelijkheid wil nemen om een akte van rectificatie te maken zonder toestemming van de heer [U]. Gezien de verregaande bemoeienissen van de heer [U] en zijn advocaat in het dossier lijkt het mij dat zijn toestemming niet gegeven zal worden.

(…)

Het betreft hier een levering waarbij een particuliere geldgever betrokken is. Deze particuliere geldgever, de heer [U], laat zich bijstaan door een advocaat, de heer [O] om zijn financiële belangen waar te nemen en zijn onderpand te beschermen.

(…)

Mevrouw [notaris] is vanaf 1 juli uitgeschakeld door een nekhernia en de verantwoordelijkheid ligt nu bij mij. Haar genezing verloopt ( nog) niet voorspoedig en ik ben voor onbepaalde tijd haar waarnemer.

(…)”.

De klacht en het verweer van de notaris

Klager verwijt de notaris dat deze niet betrokken wil worden in het herstel van de fout van de notaris. Het was wel verrassend van de waarnemer te vernemen dat de financier van de koper en zijn advocaat zich blijkbaar hebben bemoeid met een akte waarbij zij geen partij waren. Merkwaardig dat de notaris is tegemoet gekomen aan de wensen van een derde. De notaris heeft immers de wijziging opgenomen in de akte van levering zonder zich af te vragen of dat daadwerkelijk de wens was van partijen. Sterker nog: de notaris heeft niet in de gaten dat die garantie niet paste binnen de gemaakte afspraken. Uit de andere afspraken blijkt dat het de bedoeling was om het risico van bodemvervuiling te leggen bij de koper, die tevens gebruiker was. De notaris wenst niet te rectificeren zonder toestemming van de financier.

Klager verwijt de notaris dat zij niet de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam handelend notaris mag worden verwacht.

De notaris heeft het volgende aangevoerd. De notaris betreurt de gang van zaken. Voor de notaris gold dat zij zich in de periode rond het passeren van de akte van levering in een moeilijke periode bevond. Vanaf juli tot september 2016 was de notaris arbeidsongeschikt vanwege een nekhernia, moest zij gedwongen thuisblijven en zware medicatie slikken. Dit betekende dat een groot deel van de werkzaamheden van de notaris werden overgenomen door haar medewerkers. De klerk [I] en de kandidaat-notaris mr. [R] hebben zich met het dossier beziggehouden. Zij werken beiden parttime. Het notariskantoor bevond zich in een spagaat. Aan de ene kant drong klager aan op het passeren van de akte van levering, terwijl de koper problemen had met het rondkrijgen van de financiering. De problemen rond de financiering gaan klager als verkoper niet aan en vanwege de geheimhoudingsplicht is daarover ook niet met klager gecommuniceerd. Aan de andere kant was er een financier, die een adviseur had ingeschakeld, die steeds met nieuwe eisen kwam betreffende de inhoud van zowel de hypotheekakte als de leveringsakte. De aangepaste concepten zijn telkens naar partijen gezonden. Het verdient geen schoonheidsprijs dat bij het toezenden van het laatste concept niet duidelijk is vermeld wat er was gewijzigd. Deze omissie was het gevolg van een onvolledige communicatie tussen de klerk en de kandidaat-notaris, waarbij de één het concept van de akte van levering had aangepast en de ander het concept had verzonden.

De notaris merkt wel op dat het in onderhavig geval niet gaat om een particulier, maar om een ondernemer die zich door een professionele partij liet bijstaan. Wanneer een geheel nieuw concept wordt toegestuurd, kan men toch verwachten dat het niet alleen ging om de verwerking van het nieuwe legitimatiebewijs.

Zodra de notaris had vernomen van de grief heeft zij haar excuses aangeboden. Daarna is zij arbeidsongeschikt geraakt. De kandidaat-notaris heeft zorgvuldig gehandeld. Zij heeft diverse personen geraadpleegd en overleg gehad met de KNB. Haar werd aangeraden alleen mee te werken aan een rectificatie voor wat betreft de garantiebepaling, indien de financier in het geheel werd betrokken. Voor de financier was tenslotte deze clausule als voorwaarde gesteld.

De notaris betreurt de gang van zaken zeer, maar daarmee kan zij de garantiebepaling niet ongedaan maken. Haar treft blaam, maar klager ook. Klager was de partij die aandrong op passeren. Klager heeft daarnaast het laatste concept niet goed doorgenomen en was niet bereid met alle partijen te overleggen of rectificatie mogelijk was.

De beoordeling van de klacht

Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

De Kamer overweegt het volgende. Vast is komen te staan dat de notaris op 28 juni 2016 de akte van levering heeft gepasseerd waarin de garantiebepaling was opgenomen. De notaris was in die tijd (deels) arbeidsongeschikt en de werkzaamheden in het dossier werden door een kandidaat-notaris en een klerk verricht. Gebleken is dat de interne communicatie van het notariskantoor niet op orde was. Hierdoor is klager door het notariskantoor niet nadrukkelijk op de hoogte gebracht van de op het laatste moment toegevoegde garantiebepaling in de akte van levering. Eisen van zorgvuldigheid brengen met zich dat dit wel had moeten gebeuren en klager om goedkeuring gevraagd had moeten worden. Dit nalaten wordt de notaris toegerekend. Alles overziend oordeelt de Kamer dat de notaris klachtwaardig heeft gehandeld. De notaris is tekortgeschoten in haar zorgplicht en heeft de belangen van klager niet afdoende behartigd. De klacht is derhalve gegrond.

De Kamer is voorts van oordeel dat de notaris te weinig zelf de regie in het dossier heeft gehouden. Zij heeft, nadat haar ter ore was gekomen dat in de akte van levering een garantiebepaling was opgenomen zonder goedkeuring van klager, te veel een afwachtende houding aangenomen. Zij had sterker moeten optreden om een oplossing te zoeken. Ten onrechte heeft de notaris in dit geval aangevoerd dat klager een professionele partij is en dus een gedeelde verantwoordelijkheid heeft.

Maatregel

De Kamer acht gezien het vorenstaande de maatregel van berisping passend en geboden.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht gegrond;

legt de notaris de maatregel van berisping op en besluit tot openbaarheid van de opgelegde maatregel;

bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat tegen onderhavige beslissing geen rechtsmiddel meer openstaat, ten uitvoer zal worden gelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen door de secretaris.

Deze beslissing is gegeven door mrs. A.F.L. Geerdes, voorzitter, O. van der Burg, L.G. Vollebregt, E.S. Voskamp en P.H.B. Gorsira.

Deze beslissing is uitgesproken door mr. G.P. van Ham en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 14 juni 2017.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.