Print
Download PDFECLI:NL:TNORARL:2017:55 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/319582 KL RK 17-48
| ECLI: | ECLI:NL:TNORARL:2017:55 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 24-08-2017 |
| Datum publicatie: | 23-02-2018 |
| Zaaknummer(s): | C/05/319582 KL RK 17-48 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | Hoewel gebruikelijk dat een akte van levering letterlijk vermeldt welke erfdienstbaarheden gelden, bestaat daartoe geen verplichting. Bijvoorbeeld wanneer het gaat om zeer uitgebreid geformuleerde erfdienstbaarheden. Overnemen van de desbetreffende teksten kan bezwaarlijk zijn uit een oogpunt van kostenbeheersing dan wel kan de kans op fouten bij het overnemen doen toenemen. In dat geval kan met een duidelijke verwijzing naar de originele tekst(en) volstaan worden en dienen bedoelde erfdienstbaarheden voor de betrokken partijen kenbaar te zijn door middel van een aan de akte aangehechte kopie. |
KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT ARNHEM-LEEUWARDEN
Kenmerk: C/05/319582 / KL RK 17-48
beslissing van de kamer voor het notariaat van
op de klacht
[XXX],
wonende te ,
klager
tegen
[ZZZ],
notaris te
Partijen worden hierna respectievelijk klager en notaris genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit
- de klacht, met bijlagen, ingekomen 25 april 2017
- het verweer van notaris ingekomen 18 mei 2017
- de brief van klager ingekomen 16 juni 2017
1.2 De klachtzaak is ter zitting van 12 juli 2017 behandeld, waarbij zijn verschenen klager , bijgestaan door de heer Y enerzijds en de notaris anderzijds.
2. De feiten
2.1 Bij akte van levering van 1 augustus 1980 (hierna de akte van 1 augustus 1980) is aan de vader van klager geleverd een dubbel woonhuis met ondergrond en erf plaatselijk bekend […]straat a en b, volgens deze akte “uitmakende een op het terrein duidelijk zichtbaar afgebakend gedeelte (…) van het perceel kadastraal bekend Gemeente […], sectie [..] nummer […]. Daarbij is ten behoeve van het geleverde perceel (hierna: het heersend erf) een aantal erfdienstbaarheden gevestigd, waaronder een erfdienstbaarheid van licht en uitzicht.
2.2 Bij akte van verdeling van 8 december 1998 is aan klager als volledig rechthebbende eigenaar toegedeeld de eigendom van het heersend erf.
2.3 Bij akte van 28 juni 2004 is vastgelegd een tussen klager als eigenaar van het heersend erf enerzijds en de eigenaar van het lijdend erf anderzijds overeengekomen kettingbeding. In dit kettingbeding is geregeld op welke wijze partijen uitvoering geven aan de ingevolge de akte van 1 augustus 1980 geldende erfdienstbaarheid van licht en uitzicht. Zo is onder meer geregeld dat de tussenruimtes tussen de kronen van de bomen tussen de beide percelen ten minste één meter en vijf en zeventig centimeter zullen bedragen en dat de haag waarin de bomen staan een hoogte zal hebben van maximaal één meter en twintig centimeter, terwijl de bomen maximaal zeven meter hoog zullen zijn.
2.4 Bij akte van levering van 20 juni 2016 is in eigendom overgedragen het ten zuiden en ten westen aan het heersende erf grenzende perceel [..]traat c - d, kadastraal bekend gemeente […] sectie […] nummers […] en […]. Daarbij is (onder meer) verwezen naar de akte van 1 augustus 1980 en opgenomen:
“Van de tekst van de betreffende erfdienstbaarheden, kwalitatieve bedingen en/of bijzondere verplichtingen is een kopie aan deze akte gehecht.
Deze wordt geacht woordelijk in deze akte te zijn opgenomen.
(…)
(…)
(…)
Koper verklaart voor zover van toepassing kennis te hebben genomen van de inhoud van de hiervoor bedoelde akten. Verkoper verklaart hierbij uitdrukkelijk niet te kunnen instaan en derhalve geen aansprakelijkheid hiervoor kan aanvaarden, voor de juistheid en volledigheid van voornoemde opsomming.
In aanvulling op het hiervoor gestelde verklaart koper onder meer bekend te zijn met diverse feitelijke uitgangen van belendende percelen. Het hiervoor aangegeven is niet limitatief. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van elke aansprakelijkheid hieruit voortvloeiende.
Voor zover in boven genoemde bepalingen verplichtingen voorkomen welke verkoper verplicht is aan koper op te leggen, doet hij dat bij deze en wordt een en ander bij deze door koper aanvaard.
Voor zover het gaat om rechten die ten behoeve van derden zijn bedongen, worden die rechten bij deze tevens door verkoper voor die derden aangenomen.
Terzake is geen verder onderzoek verricht dan gebruikelijk (te weten het onderzoeken van de voorgaande akte van aankoop). Partijen hebben mij, notaris, geen uitdrukkelijke opdracht gegeven tot nader onderzoek en er zijn geen aanwijzingen dat een nader onderzoek noodzakelijk is.
Verkoper verklaart bekend te zijn met diverse feitelijke uitgangen van belendende percelen. Het hiervoor aangegeven is niet limitatief. Koper verklaart hiermee bekend te zijn en vrijwaart verkoper van elke aanspraak hieruit voortvloeiende.”
2.5 In de akte van 20 juni 2016 is voorts bepaald:
“VOLMACHTEN RECTIFICATIE
Partijen geven hierbij onherroepelijk volmacht aan de ten kantore van Notaris Lenderink te Haaksbergen (waaronder begrepen de waarnemer(s) of ambtsopvolger(s)) werkzame medewerk(st)ers, zo tezamen als ieder van hen afzonderlijk, om desgewenst te verrichten alle handelingen voor het opmaken van en compareren bij een eventuele akte tot aanvulling van zowel de onderhavige akte van levering als een eventuele hypotheekakte met betrekking tot voormelde onroerende zaak, enkel en alleen op grond van een verzuim of foutieve kadastrale omschrijving in de oorspronkelijke akte.
Deze volmacht geldt echter niet voor het aanbrengen van wijzigingen en/of toevoegingen, voortvloeiend uit later opgekomen wensen en/of nieuwe omstandigheden.
Deze volmacht vormt een onverbrekelijk bestanddeel van deze overeenkomst en strekt in het belang van alle partijen.
(…)”
(Deze bepaling wordt hierna genoemd: de rectificatiebepaling).
3. De klacht en het verweer
3.1 Klager verwijt de notaris onzorgvuldig te hebben gehandeld bij het passeren van de akte van levering van 20 juni 2016. De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:
Klachtonderdeel 1)
De notaris heeft verzuimd in de akte van levering van 20 juni 2016 de daarbij van belang zijnde erfdienstbaarheden woordelijk te vermelden.
Klachtonderdeel 2)
De notaris heeft verzuimd het kettingbeding van 28 juni 2004 op te nemen in de akte van levering van 20 juni 2016.
Klachtonderdeel 3)
De notaris had met gebruikmaking van de rectificatiebepaling het kettingbeding middels een akte van rectificatie alsnog aan de akte van levering van 20 juni 2016 kunnen laten hechten en heeft ten onrechte nagelaten dat te doen.
3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.
4. De beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
Klachtonderdeel 1)
4.2 De notaris heeft verzuimd in de akte van levering van 20 juni 2016 de daarbij van belang zijnde erfdienstbaarheden woordelijk te vermelden.
4.2.1 Klager stelt dat de notaris ten onrechte heeft gemeend in de akte van levering van 20 juni 2016 te kunnen volstaan met een verwijzing naar de akten waarbij de bedoelde erfdienstbaarheden zijn gevestigd en waarvan de relevante passages in kopie aan bedoelde akte zijn gehecht.
Deze verwijzing is volgens klager niet zonder meer gelijk te stellen met het woordelijk opnemen van de tekst van de desbetreffende erfdienstbaarheden, aangezien de juistheid van de aldus als bijlage bijgevoegde kopie niet valt te controleren.
De tekst van de erfdienstbaarheden waarnaar verwezen wordt is voor derden slechts te raadplegen door het opvragen van alle genoemde titels en akten afzonderlijk, hetgeen extra handelingen en kosten met zich meebrengt.
De originele akten kunnen bovendien zoekraken bij de bewaarder. Er is dan niet na te gaan wat er in de kopie heeft gestaan want die is niet ingeschreven in het kadaster.
Klager stelt zich al met al op het standpunt dat deze werkwijze fouten in de hand werkt.
4.2.2 De notaris stelt zich onder verwijzing naar artikel 7:15 lid 1 Burgerlijk Wetboek (BW) op het standpunt dat het zijn taak als notaris is om in de akte van levering vast te leggen de eventuele op de verkochte zaak rustende bijzondere lasten en beperkingen die door de koper uitdrukkelijk zijn aanvaard.
Dat is in deze zaak dan ook gebeurd. Een verplichting, zoals door klager gesteld, om dergelijke lasten en beperkingen woordelijk op te nemen, bestaat volgens de notaris niet. Dit is slechts anders indien er sprake is van een kettingbeding waarbij is bepaald dat de tekst daarvan letterlijk in de akte (van levering) moet worden opgenomen. Van een dergelijke clausule is hier volgens de notaris geen sprake.
Het stond de notaris daarom vrij in dit geval - uit een oogpunt van kostenbeheersing - te besluiten de bepalingen betreffende de erfdienstbaarheid niet letterlijk over te (laten) nemen in de akte van 20 juni 2016, maar daarnaar te verwijzen en deze - voor partijen - in kopie als bijlage bij te voegen.
De notaris bestrijdt dat de door hem gevolgde werkwijze - verwijzing in plaats van het letterlijk herhalen van de desbetreffende akte - aan controle van de juistheid van de bijgevoegde kopie in de weg zou staan, aangezien de originele akte te allen tijde beschikbaar is.
De omstandigheid dat het origineel in voorkomend geval door derden uit het kadaster moet worden opgevraagd, is volgens de notaris niet relevant, aangezien de akten door de verwijzing in de akte van levering eenvoudig te achterhalen en in te zien zijn.
Ook het argument dat de originele akte van erfdienstbaarheid zoek kan raken bij de bewaarder, is volgens de notaris niet relevant voor de beantwoording van de vraag of de tekst van de erfdienstbaarheid al dan niet letterlijk moet worden opgenomen in de akte van levering.
De notaris bestrijdt dat de door hem gevolgde werkwijze fouten in de hand zou werken. De notaris stelt dat fouten eerder gemaakt (kunnen) worden bij letterlijk overnemen van de tekst van de erfdienstbaarheid in de akte van levering, dan in het geval dat de bijlage in kopie wordt bijgevoegd.
4.2.3 De kamer overweegt dat het weliswaar gebruikelijk is dat een akte van levering letterlijk vermeldt welke erfdienstbaarheden gelden ten behoeve en ten laste van het over te dragen perceel, maar dat dat geen verplichting tot vermelding bestaat. Bijvoorbeeld wanneer het gaat om zeer uitgebreid geformuleerde erfdienstbaarheden. Overnemen van de desbetreffende teksten kan bezwaarlijk zijn uit een oogpunt van kostenbeheersing dan wel kan de kans op fouten bij het overnemen doen toenemen.
In dat geval kan met een duidelijke verwijzing naar de originele tekst(en) volstaan worden en dienen bedoelde erfdienstbaarheden voor de betrokken partijen kenbaar te zijn door middel van een aan de akte aangehechte kopie.
De omstandigheid dat derden slechts van de volledig tekst van meergenoemde erfdienstbaarheden kennis kunnen nemen door deze apart op te vragen bij het kadaster, neemt niet weg dat deze erfdienstbaarheden ook voor derden kenbaar zijn en vormt geen grond om de werkwijze die de notaris hier gevolgd heeft onzorgvuldig te noemen.
Van een dergelijke grond is hier verder ook niet gebleken. De klacht wordt daarom op dit onderdeel ongegrond verklaard.
Klachtonderdeel 2)
4.3 De notaris heeft verzuimd het kettingbeding van 28 juni 2004 op te nemen in de akte van levering van 20 juni 2016.
4.3.1 Klager stelt zich op het standpunt dat in de akte van levering van 20 juni 2016 de voor koper en verkoper uit het kettingbeding voortvloeiende verplichtingen letterlijk opgenomen hadden behoren te worden. Klager stelt voorts dat de notaris - indien hij de akte van levering op zorgvuldige wijze had voorbereid - van het kettingbeding op de hoogte had kunnen en behoren te zijn.
4.3.2 De notaris benadrukt dat het kettingbeding hem niet bekend was en redelijkerwijs ook niet bekend kon zijn. Hij heeft dus ook niets “weggelaten”, zoals klager stelt.
De notaris voert aan dat de - bij behandeling van een zaak als deze - gebruikelijke recherches heeft verricht. De eerste van deze recherches is op 20 april 2016 door een medewerker van het kantoor van de notaris verricht, kort na ontvangst van de opdracht tot het opstellen van de akte van levering van 20 juli 2016. De her-recherche is verricht op 20 juni 2016, 09.37 uur, kort voor de ondertekening van de akte van levering. De na-recherche is verricht op 22 juni 2016. Uit geen van deze recherches is gebleken van het kettingbeding als neergelegd in de akte van 28 juni 2004. Ook partijen hebben de notaris daarop niet gewezen of de notaris opdracht gegeven om een nader onderzoek in te stellen.
4.3.3 De kamer overweegt dat de reikwijdte van de onderzoekverplichting die op de notaris rust, mede wordt bepaald door hetgeen partijen afspreken.
De omstandigheid dat de akte van levering van 20 juni 2016 (zie hier onder 2.3) een vrijwaringsbepaling bevat voor aansprakelijkheid van de verkoper - in geval nadere niet in de akte opgesomde verplichtingen op de koper mochten blijken te rusten - brengt hierin geen verandering.
In de akte is immers vastgelegd dat partijen de notaris geen opdracht hebben gegeven om een nader onderzoek te doen en dat er geen aanwijzingen zijn dat een nader onderzoek noodzakelijk zou zijn.
Vaststaat bovendien dat een kettingbeding als hier aan de orde, niet zichtbaar wordt bij de gebruikelijke - in de database van het kadaster - door de notaris te verrichten recherches.
Als niet of onvoldoende weersproken staat bovendien vast dat de notaris in deze zaak de gebruikelijke recherches heeft verricht.
De kamer is daarom van oordeel dat de notaris heeft voldaan aan de in dit geval op hem rustende onderzoekverplichting. De notaris kan derhalve geen verwijt gemaakt worden van het feit dat hij geen weet had van het kettingbeding van 28 juni 2004, zodat hem evenmin te verwijten valt dat hij dit kettingbeding niet in de akte van
20 juni 2016 heeft opgenomen. De klacht op dit punt wordt ongegrond verklaard.
Klachtonderdeel 3)
4.4. De notaris had met gebruikmaking van de rectificatiebepaling het kettingbeding middels een akte van rectificatie aan de akte van levering van 20 juni 2016 kunnen laten hechten. Hij heeft ten onrechte nagelaten dat te doen.
4.4.1 Klager stelt dat hij de notaris herhaalde malen heeft aangesproken op het feit dat de akte van 20 juni 2016 het kettingbeding niet vermeldt. Klager heeft de notaris in de gelegenheid gesteld dit verzuim te herstellen, echter de notaris heeft, naar klager meent ten onrechte - geen gehoor gegeven aan dit verzoek van klager.
4.4.2 De notaris stelt dat hij wel degelijk gereageerd heeft op het hier bedoelde verzoek van klager. In aanvulling op de correspondentie die klager in dit verband heeft aangehaald wijst de notaris nog op zijn brief van 11 november 2016. Daarbij heeft hij klager uitgelegd waarom voor het alsnog opnemen van het kettingbeding geen gebruik gemaakt kan worden van de rectificatieclausule. Uitsluitend met instemming van de betrokken partijen kon hij een rectificatieakte passeren. Die instemming heeft hij gevraagd maar niet gekregen.
4.4.3 De notaris stelt dat hij bij brief van 11 november 2016 heeft gereageerd. Klager stelt deze brief nimmer te hebben ontvangen. Daarna heeft de notaris niet (opnieuw) gereageerd.
Dit is wellicht ongelukkig te noemen, aangezien de notaris in de brief van
11 november 2016 gesteld heeft: “Zodra ik van partijen heb vernomen zal ik u nader berichten, maar als gemeld, zonder hun medewerking kan ik de rectificatie niet doorvoeren.”
Het zou beter geweest zijn indien de notaris klager daarna nog nader zou hebben geïnformeerd. Dit neemt niet weg dat de rectificatieclausule blijkens de omschrijving slechts bruikbaar is voor een verzuimde of foutieve kadastrale omschrijving. Dat is niet waar het hier om gaat.
Klager kan de notaris daarom niet met recht verwijten dat hij de rectificatieclausule niet gebruikt voor het alsnog vastleggen van het kettingbeding. De klacht wordt ook op dit onderdeel ongegrond verklaard.
4.5 Derhalve wordt beslist als volgt.
5. De beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden
- verklaart de klacht ongegrond