Print
Download PDFECLI:NL:TNORARL:2017:18 Kamer voor het notariaat Arnhem-Leeuwarden C/05/312637/KL RK 16-142
| ECLI: | ECLI:NL:TNORARL:2017:18 |
|---|---|
| Datum uitspraak: | 02-06-2017 |
| Datum publicatie: | 08-06-2017 |
| Zaaknummer(s): | C/05/312637/KL RK 16-142 |
| Onderwerp: | Registergoed |
| Beslissingen: | Klacht ongegrond |
| Inhoudsindicatie: | De stuurgroep heeft aan de notaris meegedeeld dat het Comfort Concept niet meer hoefde te worden opgenomen in de hersplitsingsakte, omdat het Comfort Concept inmiddels op verenigingsniveau was geregeld. De stuurgroep bestond uit drie eigenaars van het appartementencomplex die als vertegenwoordigers bevoegd waren om deze beslissing te nemen. Naar het oordeel van de kamer mocht de notaris uitgaan van de juistheid van de mededeling van de stuurgroep dat reeds invulling was gegeven aan het Comfort Concept. Zijn zorgplicht reikte niet dusdanig ver dat hij diende na te gaan of de mededeling die aan hem was gedaan ook strookte met de feitelijke situatie. |
Kenmerk: C/05/312637 / KL RK 16-142
beslissing van de kamer voor het notariaat van
op de klacht van
1.[…],
2.[…],
beiden wonende te […],
klagers,
tegen
mr. […],
notaris te […],
gemachtigde: mr. D.K. Baas, advocaat te Arnhem.
Partijen worden hierna respectievelijk klagers en de notaris genoemd.
1. Het verloop van de procedure
1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit
- de klacht, met bijlagen, van 6 december 2016;
- het verweer, met bijlagen, van de notaris van 24 januari 2017;
- de brief, met bijlage, van de gemachtigde van de notaris van 10 april 2017.
1.2 De klachtzaak is ter zitting van 12 april 2017 behandeld, waarbij zijn verschenen klager sub 1 enerzijds en de notaris, vergezeld door zijn gemachtigde, anderzijds.
2. De feiten
2.1 Projectontwikkelaar [Z] te […] (hierna: [Z]) is eigenaar en ontwikkelaar van het project [Y] te […]. Het project omvat drie appartementengebouwen: [A], [B] en [C]. [Z] heeft voor dit project een Comfort & Service Concept (hierna: Comfort Concept) ontwikkeld; naast de woonfunctie zouden de appartementseigenaren de beschikking hebben over diverse comfort & servicediensten, die in een speciaal daarvoor aangewezen ruimte zouden worden aangeboden door, door de Vereniging van Eigenaars (VvE) te contracteren, leveranciers en/of dienstverleners. Een onderdeel van dit concept was de aanstelling van een woonmanager.
2.2 Begin 2015 hebben klagers een appartement in het nog te bouwen derde gebouw [C] gekocht. De gebouwen [A] en [B] waren op dat moment al gebouwd en alle appartementen daarin waren verkocht. De eigenaren van beide gebouwen hadden reeds een VvE ingesteld.
2.3 Op 13 mei 2015 is de akte van splitsing van het gebouw [C] door de notaris gepasseerd. In de akte van splitsing is ten aanzien van het Comfort Concept, evenals in de eerdere akten van splitsing van de gebouwen [A] en [B], door [Z] een verplichting opgelegd aan de VvE om vóór oplevering van de nog te realiseren bebouwing een overeenkomst te sluiten met een derde partij ter uitvoering van het Comfort Concept.
2.4 Op 20 mei 2015 is de leveringsakte van het appartement van klagers door
mr. […], als waarnemer van de notaris, gepasseerd. In deze leveringsakte was een onherroepelijke volmacht opgenomen tot het verrichten van alle werkzaamheden die nodig zouden zijn om een voorgenomen hersplitsing van de drie appartementengebouwen tot stand te brengen.
2.5 In mei 2015 heeft de notaris van [Z] de opdracht gekregen om zorg te dragen voor de hersplitsing van het project [Y], ter verbetering van de bestaande juridische structuur met betrekking tot de eigendom, het beheer en besluitvorming ter zake het Wellness-appartement en de overige gemeenschappelijke voorzieningen.
2.6 Op 20 november 2015 heeft de notaris een concept van de akte van hersplitsing voor akkoord aan klagers voorgelegd, met bijgevoegd een toelichting daarop.
2.7 Klagers zijn akkoord gegaan met de inhoud van de conceptakte.
2.8 Op 8 december 2015 is de hersplitsingsakte door de notaris gepasseerd.
2.9 Tijdens de oprichtingsvergadering van de VvE [C] op 9 december 2015 is klagers gebleken dat de VvE’s [A] en [B] hadden besloten om een deel van de diensten van het Comfort Concept geen doorgang te laten vinden, waaronder de aanstelling van een woonmanager. Desgevraagd is klagers meegedeeld dat in de hersplitsingsakte de verplichtingen ten aanzien van het Comfort Concept niet meer waren opgenomen.
3. De klacht en het verweer
3.1 De klacht valt uiteen in de volgende onderdelen:
Klachtonderdeel 1
De notaris heeft verzuimd om te wachten tot alle appartementen van het gebouw [C] waren verkocht en in eigendom waren overgedragen alvorens een hersplitsingsakte te laten passeren. In de leveringsakte stond immers op pagina 10 onder g. uitdrukkelijk dat er niets in de splitsingsakte veranderd mocht worden totdat alle appartementen waren verkocht en in eigendom overgedragen. Op het moment van de hersplitsing waren echter nog niet alle appartementen verkocht.
Klachtonderdeel 2
De notaris heeft de door klagers in de leveringsakte gegeven volmacht voor de hersplitsing onjuist toegepast. Deze volmacht gaf te veel ruimte om een dergelijke vergaande verandering tot stand te brengen en is bovendien tersluiks in de akte van levering gebracht.
Klachtonderdeel 3
De notaris heeft zijn zorgplicht verzuimd. De notaris heeft klagers er niet op gewezen dat in de hersplitsingsakte - die in totaal 80 pagina’s omvatte - het Comfort Concept niet meer was opgenomen. Ook in de meegezonden schriftelijke toelichting was hier geen aandacht aan besteed. Klagers zijn akkoord gegaan met het concept van de hersplitsingsakte, omdat zij er niet van bewust waren dat daarmee tevens het Comfort Concept zou worden afgeschaft. Het gevolg is dat geen woonmanager is aangesteld en de taken in het kader van het Comfort Concept niet kunnen worden uitgevoerd. Het totaalpakket van zorg ingevolge het Comfort Concept was juist de reden voor klagers was om voor dit appartementencomplex te kiezen.
Klachtonderdeel 4
De notaris heeft de voorwaarden van de leveringsakte niet bewaakt zoals hij dat behoorde te doen.
3.2 Op het verweer van de notaris zal de kamer hierna, voor zover het verweer van belang is voor de beoordeling, nader ingaan.
4. De beoordeling
4.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan het tuchtrecht onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris, toegevoegd notaris of kandidaat-notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.
Klachtonderdeel 1: niet gewacht met hersplitsing totdat alle appartementen waren verkocht
4.2 Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris niet onzorgvuldig gehandeld door niet met de hersplitsing te wachten totdat alle appartementen in het gebouw [C] waren verkocht en geleverd.
De door klagers aangehaalde bepaling op pagina 10 onder g. in de akte van levering van 20 mei 2015 stond aan de hersplitsing niet in de weg. In de bepaling is vermeld dat de VvE [C] zolang niet alle appartementen zijn verkocht en geleverd, geen besluit kan nemen ter zake van een wijziging van de akte van splitsing waarbij de bestemming van de gemeenschappelijke ruimten van het appartementencomplex zou worden gewijzigd.
De kamer stelt vast dat deze bepaling geen betrekking heeft op de invulling van het Comfort Concept, maar enkel ziet op de bestemming van de bovenvermelde gemeenschappelijke ruimten. Deze bestemming bleef bij de voorgestelde hersplitsing ongewijzigd en vormde derhalve voor de hersplitsing geen beletsel.
4.3 Voor zover door klagers in dit verband tevens is gedoeld op de bepaling op pagina 43 onder b. van de splitsingsakte van 13 mei 2015, oordeelt de kamer dat ook deze bepaling geen reden vormde om te wachten met de hersplitsing.
In de bepaling is neergelegd dat zolang nog niet alle appartementen zijn verkocht en geleverd, de VvE [C] de in het kader van het Comfortconcept gesloten overeenkomst met een derde partij niet mag ontbinden dan wel nieuwe overeenkomsten met een andere organisatie mag sluiten dan na toestemming van [Z]. Deze bepaling is opgenomen ter bescherming van [Z]. Aangezien door [Z] toestemming was verleend, kon van de bepaling worden afgeweken.
Het eerste klachtonderdeel zal ongegrond worden verklaard.
Klachtonderdeel 2: onjuiste toepassing van de volmacht
4.4 De notaris heeft in zijn verweer ontkend dat hij tersluiks van de door klagers in de leveringsakte afgegeven volmacht gebruik zou hebben gemaakt. De volmacht is door klagers afgegeven in de eigendomsakte van hun appartement. De volmacht strekte tot het verrichten van alle werkzaamheden om de hersplitsing tot stand te brengen conform de betreffende aan koper verstrekte informatie. De notaris heeft aan klagers toestemming gevraagd om van deze volmacht daadwerkelijk gebruik te mogen maken. Hij heeft de ontwerpakte van hersplitsing ter goedkeuring naar klagers gezonden. Het e-mailbericht van 22 november 2015 dat klagers in reactie hierop naar de notaris hebben gezonden, heeft de notaris in een telefoongesprek uitgebreid met klagers besproken. Pas nadat klagers akkoord waren gegaan met de hersplitsing, is de eerder door hen afgegeven volmacht voor de hersplitsing door de notaris gebruikt.
4.5 Gelet op het bovenstaande verweer, dat niet dan wel onvoldoende weersproken is, is naar het oordeel van de kamer niet komen vast te staan dat de notaris op onzorgvuldige wijze gebruik heeft gemaakt van de door klagers afgegeven volmacht tot hersplitsing.
Het tweede klachtonderdeel treft dan ook geen doel.
Klachtonderdeel 3: zorgplicht verzuimd
4.6 De notaris heeft het volgende als verweer aangevoerd.
De conceptakten ten behoeve van de hersplitsing zijn door de notaris opgesteld in samenspraak met de stuurgroep, bestaande uit een bestuurder/voorzitter van de VvE van [A], een bestuurder/voorzitter van de VvE [B] en [Z] als eigenaar van de nog te leveren appartementen in het gebouw [C] en tevens als enig bestuurder van de (toen nog niet actieve) VvE van [C].
Deze stuurgroep heeft in haar vergadering van 6 juli 2015 aan de notaris meegedeeld dat de bepaling in de splitsingsakte over verplichtingen ten aanzien van het Comfort Concept niet meer hoefde te worden opgenomen in de hersplitsingsakte, omdat de in het Comfort Concept genoemde gemeenschappelijke voorzieningen reeds waren gerealiseerd. Ook [Z], die de verplichtingen ter zake het Comfort Concept destijds aan de kopers had opgelegd, vond het niet meer nodig dat de verplichtende bepaling opnieuw in de hersplitsingsakte zou worden opgenomen.
De notaris heeft tijdens de zitting verklaard dat hij niet heeft begrepen dat het Comfort Concept inmiddels een heel andere invulling had gekregen. Verder heeft hij verklaard dat hij niet heeft gecontroleerd of de gemeenschappelijke voorzieningen daadwerkelijk waren gerealiseerd. Er was voor hem ook geen aanleiding om daaraan te twijfelen. Nu het Comfort Concept in de perceptie van de notaris reeds was geborgd, was dit voor hem geen zorgpunt waarop hij de bewoners van [C] nadrukkelijk zou moeten wijzen. Om dezelfde reden is in de met de ontwerpakte van hersplitsing meegezonden toelichting geen aandacht besteed aan deze wijziging.
4.7 Blijkens het verweer van de notaris heeft de stuurgroep aan de notaris meegedeeld dat het Comfort Concept niet meer hoefde te worden opgenomen in de hersplitsingsakte, omdat het Comfort Concept inmiddels op verenigingsniveau was geregeld. De stuurgroep bestond uit drie eigenaars van het appartementencomplex die als vertegenwoordigers bevoegd waren om deze beslissing te nemen. Naar het oordeel van de kamer mocht de notaris uitgaan van de juistheid van de mededeling van de stuurgroep dat reeds invulling was gegeven aan het Comfort Concept. Zijn zorgplicht reikte niet dusdanig ver dat hij diende na te gaan of de mededeling die aan hem was gedaan ook strookte met de feitelijke situatie. Nu de notaris in de veronderstelling verkeerde, en mocht verkeren, dat het Comfort Concept was gerealiseerd, was er voor hem geen reden om klagers nadrukkelijk te wijzen op het wegvallen van de bepaling hierover. De notaris kan dan ook niet tuchtrechtelijk worden verweten dat hij dit niet heeft gedaan.
Voorts is niet gesteld of gebleken dat de notaris zijn zorgplicht anderszins heeft verzaakt.
Het derde klachtonderdeel is tevergeefs voorgesteld.
Klachtonderdeel 4: niet bewaken van de voorwaarden in de leveringsakte
4.8 Dit klachtonderdeel betreft feitelijk hetzelfde verwijt als omschreven in klachtonderdeel 1. Voor de beoordeling van dit klachtonderdeel wordt dan ook verwezen naar de overwegingen onder 4.2 en 4.3.
5. De beslissing
De kamer voor het notariaat in het ressort Arnhem-Leeuwarden
- verklaart de klacht ongegrond.