ECLI:NL:TNORAMS:2017:32 Kamer voor het notariaat Amsterdam C/13/621372 / NT 16-86 O

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2017:32
Datum uitspraak:	05-10-2017
Datum publicatie:	31-10-2017
Zaaknummer(s):	C/13/621372 / NT 16-86 O
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht ongegrond Klacht gegrond zonder maatregel
Inhoudsindicatie:	Naar ter zitting is gebleken doelt klaagster zowel met het eerste als het tweede klachtonderdeel op de - volgens klaagster – onjuiste conceptleveringsakte(n). Niet in geschil is immers dat de definitieve leveringsakte juist is. Uit die akte blijkt ook dat de notaris zich door beide partijen deugdelijk en voldoende heeft laten inlichten, gelet op de ongebruikelijk uitvoerige considerans en de uitdrukkelijke verwijzing naar de beide vonnissen van de rechtbank Noord-Holland. De kamer acht het standpunt van de notaris betreffende het royement van het hypotheekrecht voorts juist. Aangezien de notaris over een getekende volmacht tot royement van de ex-echtgenote van [A] beschikte kon hij overgaan tot het passeren van de leveringsakte. Van onzorgvuldige bestudering dan wel het onvoldoende verifiëren door de notaris van de betreffende gegevens is de kamer niet gebleken. In het proces dat tot de leveringsakte heeft geleid heeft de notaris dan ook niet verwijtbaar gehandeld.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 5 oktober 2017 in de klacht met nummer C/13/621372 / NT 16-86 O van:

[Klaagster],

wonende te [woonplaats],

klaagster ,

tegen:

[de notaris],

notaris te [vestigingsplaats],

de notaris .

1. Ontstaan en loop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift met bijlagen van 5 januari 2017;

- verweerschrift met bijlagen van 1 mei 2017;

- e-mail met bijlage van klaagster van 19 mei 2017;

- e-mail van klaagster van 20 mei 2017.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 24 augustus 2017 zijn partijen verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op heden.

2. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

1. De vader van klaagster, [naam vader] (hierna: [A]), is eigenaar van de onroerend zaak “[naam]” te [woonplaats], bestaande uit een woonhuis met diverse opstallen en bijbehorende grond, gelegen aan de [adres] te [woonplaats].
2. Op 4 april 2008 heeft de notaris een akte gepasseerd waarbij [A] een gedeelte van de [naam onroerende zaak], zijnde een nutsgebouw met bijbehorende grond - plaatselijk aangeduid als [naam] [nummer] te [woonplaats] - heeft overgedragen aan klaagster. De bestemming van dit registergoed is vervolgens gewijzigd in woonhuisbestemming.
3. In 2010 heeft klaagster vervolgens een naast haar woonhuis gelegen schuur met bijbehorende grond van [A] gekocht. De notaris heeft op 17 mei 2010 de betreffende overdrachtsakte gepasseerd.
4. In 2013 heeft de notaris een ontwerp leveringsakte opgesteld met betrekking tot de overdracht door [A] aan klaagster van een strook aan haar onroerende zaak grenzende grond (hierna: de strook grond). De strook grond is op de bij het verweerschrift gevoegde situatieschets aangeduid met kadasternummer [nummer]. De notariële akte is niet gepasseerd omdat partijen met elkaar gebrouilleerd zijn geraakt.
5. Partijen hebben op 7 juli 2014 nadere afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, waarin onder meer is bepaald dat [A] de strook grond aan klaagster zal overdragen op basis van een door de raadsman van [A] op te stellen koopovereenkomst.
6. Bij vonnis van 2 december 2014 heeft de rechtbank Noord-Holland, locatie Alkmaar (hierna: de rechtbank Noord-Holland), klaagster veroordeeld tot afname van de strook grond binnen 4 weken, op straffe van een dwangsom. Voorts heeft de rechtbank bepaald dat [A] ervoor dient zorg te dragen dat de hypotheek ten gunste van zijn ex-echtgenote wordt geroyeerd.
7. Bij vonnis van 16 juni 2015 heeft de rechtbank Noord-Holland overwogen dat: “(..) de ex-echtgenote van eiser geen volmacht aan de notaris heeft verleend tot royement van het hypotheekrecht. (..) Gelet op het voorgaande kan voorshands niet geoordeeld worden dat gedaagde ter zake de op haar rustende verplichting bij de notaris te verschijnen binnen vier weken na het vonnis van 2 december 2014 dwangsommen heeft verbeurd, (..) dat partijen deze afspraak zullen maken binnen vier weken, nadat eiser aan gedaagde een uittreksel uit het kadaster heeft overgelegd waaruit blijkt dat het royement van het betreffende hypotheekrecht van de ex-echtgenoot van eiser is ingeschreven.”
8. De notaris heeft met betrekking tot zijn werkzaamheden uit 2013 ten behoeve van de beoogde overdracht van de strook grond op 21 oktober 2015 een declaratie ad € 1.584,05 aan klaagster en een declaratie van € 1.361,25 aan [A] gezonden.
9. Op 30 november 2015 heeft de notaris een leveringsakte (hierna: de leveringsakte) verleden tussen klaagster en [A] betreffende de overdracht van de strook grond.
10. In de leveringsakte is, voor zover van belang, het volgende bepaald: “(..)

    OVERWEGINGEN VOORAF

    Partijen hebben op achtentwintig november tweeduizendvijftien, (..) gepoogd om te komen tot de overdracht van na te melden registergoed. Zij zijn met betrekking tot deze overdracht al jaren bezig deze voor beide partijen sluitend in orde te krijgen. Zij lijken nu tot een akkoord te zijn gekomen. Hierbij dient wel aangetekend te worden dat in het kader van deze overdracht en de hiermee gepaard gaande voorgeschiedenis nog steeds gerechtelijke procedures lopen die, ook na de onderhavige overdracht, door partijen zullen worden voortgezet. Hiervan nemen zij derhalve geen afstand. De onderwerpen van deze procedures en uitkomsten hiervan raken niet de rechtsgeldige overdracht van het registergoed maar spelen meer in de sfeer van wel of niet verbeurd zijnde dwangsommen. De in deze akte met ‘vet’ afgedrukte teksten zijn, in vergelijking met de ontwerp akte van overdracht zoals deze op achtentwintig november tweeduizendvijftien voorlag, nieuw toegevoegd.

    KOOPOVEREENKOMST, LEVERING, REGISTERGOED.

    A. Door de rechtbank zijn opgemaakt twee vaststellingsovereenkomsten te weten in een vonnis de dato zeven juli tweeduizendveertien en in een vonnis de dato twee december tweeduizendveertien Deze worden als bijlagen bij deze akte gevoegd en zijn door partijen voor akkoord aangenomen.

    Ter uitvoering van die vaststellingsovereenkomsten levert verkoper aan koper, (..) het navolgende registergoed:

    grond in gebruik als grasland gelegen aan de [naam onroerende zaak] te [woonplaats], (..)

    Het verkochte zal door de landmeter van het kadaster moeten worden uitgemeten zodat een geheel kadastraal perceel ontstaat met een eigen kadasternummer en een vastgestelde grootte. Voor deze uitmeting is leidend de inhoud van gemelde vonnissen alsmede de hieraan verbonden bijlagen (bestaande uit onder meer situatietekeningen alsmede de eerste bladzijde van een ontwerp koopovereenkomst).

    De nieuw te ontstane kadastrale grenzen aan de min of meer oostelijke en westelijke zijden van het verkochte zullen, tot aan de sloot, als een rechte lijn in het verlengde lopen van de huidige min of meer oostelijke en wettelijke kadastrale grenzen van het kadasternummer [nummer], zulks met inachtneming overigens van de hierna nog te beschrijven ‘driehoeken’ (persoonlijke rechten) (zie bijlage II bij het vonnis van juli tweeduizen(d)veertien). (..)

    D. Het verkochte grenst aan:

    de schuur met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, gelegen aan de [naam onroerende zaak] te [woonplaats] (nabij het woonhuis plaatselijk bekend [adres] te [woonplaats]);

    dat door verkoper in eigendom is overgedragen aan koper (..) op zeventien mei tweeduizend tien (..)

    KOOPPRIJS, BELASTINGEN, KWIJTING

    - De koopprijs van het verkochte bedraagt: vijfentwintigduizend euro

    (€ 25.000,00).

    (..)

    BEPALINGEN

    Op de koop en de levering zijn de volgende bepalingen van toepassing:

    Artikel 1

    Kosten

    De kosten wegens de levering en overdracht van het verkochte, hieronder te verstaan de notariskosten, zijn voor rekening van verkoper en koper tezamen en wel ieder voor de helft. De kosten van uitmeting van het verkochte zijn voor rekening van de koper alsmede ook de overdrachtsbelasting. (..)

    VOORWAARDEN EN BEPALINGEN

    1. Op deze overdracht zijn de voorwaarden en bepalingen van toepassing als vermeld in het vonnis van zeven juli tweeduizendveertien (..).”

11. Met betrekking tot de werkzaamheden voor de overdracht op 30 november 2015, heeft de notaris klaagster een nota van afrekening toegezonden, waarin is vermeld dat klaagster in totaal € 2.836,78 dient te voldoen en aan [A] waarin is vermeld dat deze in totaal € 9.231,13 dient te ontvangen.

3. De klacht

Klaagster heeft - kort samengevat - vijf klachten ingediend.

1.De notaris heeft zich onvoldoende door beide partijen laten inlichten.

De notaris heeft de twee vonnissen van de rechtbank Noord-Holland van 7 juli 2014 en van 2 december 2014 niet zorgvuldig bestudeerd en voorts niet bij partijen geverifieerd of de daarin gestelde gegevens juist waren.

2. De notaris heeft een onjuiste leveringsakte opgesteld. De daarin opgenomen afmetingen van de strook grond zijn niet overeenkomstig de vastgestelde afmetingen van de betreffende perceelaanduiding in de vonnissen van de rechtbank Noord-Holland. Ook zijn de in de leveringsakte opgenomen wijzigingen en toevoegingen niet in overeenstemming met genoemde vonnissen. Tevens heeft de notaris een ander recht van overpad ten behoeve van [A] in de leveringsakte opgenomen.

3. De notaris heeft slechts naar één partij, te weten [A], geluisterd en daarmee partijdig opgetreden.

4. De notaris heeft geen inzage willen geven in de totale kosten van de factuur van 30 november 2015 noch in de kosten van de leveringsakte. De notaris heeft deze kosten ook niet nader aan klaagster willen specificeren.

5. De persoonlijke e-mails van klaagster zijn zonder haar toestemming door de notaris doorgestuurd aan (de raadsman van) [A]. Klaagster heeft daarentegen geen e-mails van de raadsman van [A] ontvangen.

4. Het verweer

De notaris heeft de klacht gemotiveerd weersproken. Voor zover van belang wordt hierna op dat verweer ingegaan.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

Klachtonderdelen 1 en 2

5.2 Klaagster heeft ter zitting van 24 augustus 2017 verklaard dat zij na het vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 2 december 2014 niet aan de overdracht van de strook grond wilde meewerken omdat zij wachtte op [A] die haar een uittreksel uit het kadaster diende te overhandigen waaruit zou blijken dat het royement van het hypotheekrecht van zijn ex-echtgenote was ingeschreven. De notaris had zich echter op het standpunt gesteld dat het royement van het hypotheekrecht pas kon worden gerealiseerd ná het passeren van de akte van overdracht, aldus klaagster. Klaagster verwijt de notaris dat hij zich ten onrechte op dit standpunt heeft gesteld. Klaagster heeft daarnaast ter zitting verklaard dat de notaris aanvankelijk drie conceptaktes met onjuiste maten van het perceel heeft opgesteld, waarna zij de notaris op de juiste perceelomschrijving heeft moeten wijzen die is vermeld op de bij het proces-verbaal van 7 juli 2014 aangehechte bladzijde - aangeduid met ‘gesprekspapier 29 jan + 1 febr 2014’ –.

5.3 De notaris heeft het volgende verweer gevoerd.

Voorafgaand aan het passeren van de akte heeft veelvuldig overleg tussen partijen en hun advocaten plaatsgevonden. Partijen hebben tot het laatst aanpassingen op de ontwerptekst van de leveringsakte kunnen laten doorvoeren. Op het moment van passeren beschikte de notaris over een getekende volmacht tot royement - om niet -van de moeder van klaagster.

De notaris heeft ten aanzien van de omvang van het perceel dat aan klaagster is overgedragen exact overgenomen wat in de vonnissen is vermeld. Ook de situatieschets waarnaar in de vonnissen is verwezen is bij de overdracht aangehouden. Het overgedragen perceel betreft een zogenoemd gedeeltelijk perceel, dat wil zeggen dat de overgedragen grond oorspronkelijk een onderdeel vormde van een groter kadastraal perceel. Bepaald is dat na de overdracht de landmeter in het bijzijn van partijen de grenzen voor het kadaster komt vaststellen waarna het perceel een eigen kadasternummer en grootte krijgt, aldus de notaris.

In de leveringsakte is uitgebreid ingegaan op de vonnissen die hieraan ten grondslag lagen. Er zijn diverse verwijzingen naar eerdere akten gemaakt en er zijn op maat gemaakte afspraken in de akte opgenomen. Bovendien heeft de notaris een inleiding in de leveringsakte opgenomen. Bij het passeren van de leveringsakte heeft de notaris partijen geadviseerd bij de uitmeting door de landmeter van het kadaster te overwegen hem hierbij te vragen als partijen het over de grenzen niet eens zouden zijn.

5.4 De kamer overweegt als volgt.

Naar ter zitting is gebleken doelt klaagster zowel met het eerste als het tweede klachtonderdeel op de - volgens klaagster – onjuiste conceptleveringsakte(n). Niet in geschil is immers dat de definitieve leveringsakte juist is. Uit die akte blijkt ook dat de notaris zich door beide partijen deugdelijk en voldoende heeft laten inlichten, gelet op de ongebruikelijk uitvoerige considerans en de uitdrukkelijke verwijzing naar de beide vonnissen van de rechtbank Noord-Holland. De kamer acht het standpunt van de notaris betreffende het royement van het hypotheekrecht voorts juist. Aangezien de notaris over een getekende volmacht tot royement van de ex-echtgenote van [A] beschikte kon hij overgaan tot het passeren van de leveringsakte.

Van onzorgvuldige bestudering dan wel het onvoldoende verifiëren door de notaris van de betreffende gegevens is de kamer niet gebleken.

In het proces dat tot de leveringsakte heeft geleid heeft de notaris dan ook niet verwijtbaar gehandeld. Deze klachtonderdelen zullen daarom ongegrond worden verklaard.

5.5 Ter zitting heeft klaagster voorts verklaard dat zij met het derde en vijfde klachtonderdeel doelt op haar verwijt aan de notaris dat hij - ondanks haar verzoek daartoe - geen e-mails van de (raadsman van) [A] aan haar heeft willen toezenden, terwijl hij daarentegen wel e-mails van haar heeft doorgestuurd aan deze raadsman. Een gevolg daarvan is bovendien dat deze e-mails van klaagster door [A] in een gerechtelijke procedure zijn gebruikt, aldus klaagster.

Desgevraagd heeft de notaris ter zitting erkend dat hij inderdaad desgevraagd e-mails van klaagster aan de raadsman van [A] heeft toegezonden.

Het vijfde klachtonderdeel van klaagster is gegrond. De notaris had deze e-mails immers niet zonder toestemming van klaagster mogen doorsturen aan bedoelde raadsman.

De e-mails waarop klaagster doelt behoren echter niet tot het onderhavige proces-dossier, zodat de kamer zich geen oordeel kan vormen over de inhoud daarvan en daarmee over de vraag of en in hoeverre de notaris met het doorsturen van deze e-mails op enige wijze partijdig jegens haar zou hebben gehandeld. Het derde klachtonderdeel faalt derhalve.

5.6 Met betrekking tot het vierde klachtonderdeel heeft de notaris ter zitting verklaard dat hij geen specificatie van de factuur aan klaagster heeft willen verstrekken omdat op de urenadministratie voor deze factuur ook zijn werkzaamheden voor andere partijen zijn vermeld. Wel heeft de notaris de afrekening, ook ten aanzien van het notaristarief, mondeling toegelicht aan klaagster en de vader, aldus de notaris.

De rechtbank Noord-Holland heeft weliswaar bij vonnis van 2 december 2014 bepaald dat de kosten van de notaris door partijen dienden te worden gedeeld, maar dat laat onverlet dat de notaris deze kosten (bijvoorbeeld per partij) had kunnen splitsen. Dat is ook mogelijk zonder inbreuk te plegen op zijn geheimhoudingsplicht ten aanzien van rechten van derden. Het voorgaande geldt temeer wanneer daarom expliciet wordt gevraagd. De notaris heeft dit echter nagelaten.

Dit klachtonderdeel is dus gegrond.

5.7 De conclusie luidt dat het vierde en het vijfde klachtonderdeel gegrond zijn. De notaris had niet zonder toestemming van klaagster e-mails aan de raadsman van [A] mogen toesturen, en hij had zijn urenadministratie zodanig moeten inrichten dat klaagster een specificatie van haar factuur kon verkrijgen. Daarbij acht de kamer echter van belang dat de notaris al bij deze zaak tussen klaagster en haar vader is betrokken sinds 2008 en hij zich vele en langdurige inspanningen heeft getroost om deze zaak tot een goed einde te brengen.

De kamer is dan ook in het licht hiervan van oordeel dat geen maatregel dient te worden opgelegd.

5.8 Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

- verklaart de klachtonderdelen 4 en 5 gegrond;

- legt geen maatregel op;

- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is genomen door mrs. C.E. van Oosten-van Smaalen, voorzitter, T.H. van Voorst Vader, E.H. Huisman, A.M.J.M. Ploumen, en N.T. Vink, leden, in tegenwoordigheid van mr. M. Land-Smorenburg, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 5 oktober 2017.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam).