ECLI:NL:TNORAMS:2017:21 Kamer voor het notariaat Amsterdam 622566/NT 17-6OJ

ECLI:	ECLI:NL:TNORAMS:2017:21
Datum uitspraak:	18-05-2017
Datum publicatie:	30-06-2017
Zaaknummer(s):	622566/NT 17-6OJ
Onderwerp:	Registergoed
Beslissingen:	Klacht gegrond met waarschuwing
Inhoudsindicatie:	Klacht over uitkeren van verkoopopbrengst deels gegrond. Handelen in strijd met de zorgplicht. Naar het oordeel van de kamer was het onder de gegeven omstandigheden onzorgvuldig van de notaris om op basis van een enkel e-mailbericht aan klager, verzonden één dag voor levering, de leveringsakte van het pand te passeren en de gehele verkoopopbrengst aan Stadswerken uit te keren. Dat geldt des te meer nu in dat bericht wordt uitgegaan van de instemming van klager indien hij daarop niet zou reageren, in plaats dat werd verzocht om een uitdrukkelijke instemmende (schriftelijke) reactie van klager. Waarschuwing.

KAMER VOOR HET NOTARIAAT IN HET RESSORT AMSTERDAM

Beslissing van 18 mei 2017 in de klacht met nummer 622566/NT 17-6 OJ van:

[naam klager] ,

wonende te [plaats],

raadsman: mr. E.T. van den Hout,

klager ,

tegen:

[naam notaris] ,

notaris te [plaats],

de notaris .

1. Ontstaan en loop van de procedure

De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:

- klaagschrift met bijlagen ingekomen op 30 januari 2017;

- verweerschrift met bijlagen van 17 februari 2017.

Bij de mondelinge behandeling van de klacht op 6 april 2017 zijn klager, bijgestaan door zijn raadsman en de notaris, bijgestaan door [naam], verschenen. Partijen hebben het woord gevoerd. Uitspraak is bepaald op heden.

2. De feiten

De kamer gaat uit van de volgende voor de beoordeling van de klacht van belang zijnde feiten en omstandigheden:

1. Klager is bestuurder en enig aandeelhouder van LL216 Beheer B.V. (hierna: LL216). LL216 voerde renovatiewerkzaamheden uit aan stadspanden die zij samen met Stadswerken B.V. (hierna: Stadswerken) had aangekocht, om daarna deze panden met winst weer te verkopen.
2. Op 14 april 2016 heeft LL216, als schuldenaar, aan Stadswerken, als schuldeiser, hypotheek verleend op de aan LL216 toekomende onverdeelde helft van de eigendom in het (winkel)pand met bovenwoning aan [naam straat en plaats] (hierna: het pand) tot een bedrag van € 287.500,- te vermeerderen met rente en kosten (begroot op

   € 143.750,-).

3. Op of omstreeks 29 juli 2016 is tussen LL216 en Stadswerken als verkopers en Marwijmo Vastgoed B.V. als koper een koopovereenkomst, opgesteld door de notaris, gesloten voor het pand.
4. Op 29 juli 2016 is het pand aan koper geleverd, bij akte verleden door de notaris, onder de ontbindende voorwaarde dat de koopsom uiterlijk op

   30 augustus 2016 zou zijn voldaan.

5. Op 23 augustus 2016 heeft de heer [naam] van Stadswerken aan kandidaat-notaris [naam] (hierna: de kandidaat-notaris) een volmacht tot opzegging hypotheek retour gezonden, waarop niet is ingevuld hoe groot de vordering van Stadswerken was in verband met het passeren van de akte van levering op 30 augustus 2016.
6. Op maandag 29 augustus 2016 heeft klager aan de koffietafel van het notariskantoor een volmacht ondertekend in aanwezigheid van de kandidaat-notaris.
7. Diezelfde dag heeft de kandidaat-notaris aan klager het volgende e-mailbericht gezonden: “Vanmiddag hebben wij elkaar gesproken, waarbij u heeft aangegeven dat de gehele verkoopopbrengst moet worden overgemaakt naar Stadswerken B.V. De verdeling van deze opbrengst zult u verder zelf onderling regelen. Mocht dit niet correct zijn, dan verneem ik dat graag van u.”
8. Op 30 augustus 2016 heeft de notaris de akte constatering vervallen ontbindende voorwaarde gepasseerd. Vervolgens is een bedrag van

   € 795.359,63 van de kwaliteitsrekening van de notaris overgeboekt naar de rekening van Stadswerken.

9. Er zijn twee nota’s van afrekening van 30 augustus 2016. Op de eerste nota van afrekening is onder de kop ‘Aflossing overige lening(en): Aflossing hypotheek t.b.v. Stadwerken B.V.’ een bedrag p.m. opgenomen.
10. Op de tweede nota van afrekening van 30 augustus 2016 is onder de kop ‘Aflossen geldlening(en): Stadswerken B.V. netto verkoopopbrengst’ een bedrag opgenomen van € 795.359,63.
11. Tussen Stadswerken en LL216 is vervolgens een geschil ontstaan over de gerechtigheid tot de netto-verkoopopbrengst.
12. De raadsman van klager heeft na enige tijd de notaris in gebreke gesteld, waarna een e-mailwisseling heeft plaatsgevonden met de beroepsaansprakelijkheidsverzekeraar van de notaris.
13. Op 7 december 2016 heeft een collega van de notaris, notaris [naam], aan de heer [naam] van Stadswerken en aan klager onder meer geschreven: “Over het bedrag van de vordering en dus het bedrag wat door LL216 Beheer B.V. aan Stadwerken B.V. diende te worden voldaan is meerdere keren tussen u en onze kandidaat-notaris, mevrouw [naam], (mondeling) contact geweest. Uiteindelijk heeft u beiden aan ons, al dan niet mondeling, aangegeven dat de gehele verkoopopbrengst betaald diende te worden aan Stadswerken B.V.. (….) Ik begrijp dat LL216 Beheer B.V. thans stelt dat genoemde vordering van Stadswerken B.V. op LL216 Beheer B.V. niet de helft van genoemd bedrag van € 795.359,63, te weten een bedrag van € 397.679,82 beliep, maar een lager bedrag. Dit bedrag is ons verder onbekend. (….) Mocht het zo zijn dat Stadswerken B.V. ten onrechte jegens LL216 Beheer B.V. en notaris [naam notaris] de indruk heeft gewekt dat zijn vordering een bedrag van € 397.679,82 bedroeg, terwijl de werkelijke vordering uit genoemde schuldverhouding lager was, dan is er sprake geweest van een onverschuldigde betaling (…). LL216 Beheer kan dit bedrag als onverschuldigd betaald van Stadswerken B.V. terugvorderen.”

3. De klacht

3.1 Klager verwijt de notaris dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld, in strijd met het Reglement beperking uitbetaling derdengelden (BUD), door zonder uitdrukkelijke (schriftelijke) toestemming van klager de volledige verkoopopbrengst aan Stadswerken over te maken. Klager stelt dat hij daartoe geen opdracht heeft verstrekt. Bij het tekenen van de volmacht op 29 augustus 2016 is klager niet geïnformeerd over de inhoud en de strekking van de volmacht. De kandidaat-notaris heeft hem toen ook niet gesproken over het feit dat de gehele verkoopopbrengst naar Stadswerken zou gaan. Op 30 augustus 2016 heeft klager naar zijn zeggen telefonisch contact gehad met het notariskantoor en werd hem verzekerd dat de verkoopopbrengst niet zou worden doorgestort zonder zijn schriftelijke toestemming. Klager was in de veronderstelling dat hij per saldo nog ruim € 111.000,- uit de verkoopopbrengst zou ontvangen. De notaris mocht ook uit het feit dat klager zich niet direct verzette tegen de nota van afrekening van 30 augustus 2016 niet afleiden dat hij instemde met de betaling van de volledige verkoopopbrengst aan Stadswerken.

De notaris had zich ervan dienen te vergewissen of er hypotheken rechtsgeldig waren gevestigd die rechtvaardigden dat de gehele verkoopopbrengst aan Stadswerken zou worden overgemaakt.

3.2 Daarnaast meent klager dat de notaris zijn Belehrungspflicht heeft geschonden.

4. Het verweer

4.1 De notaris heeft zich als volgt verweerd. De door klager te betalen bedragen aan Stadswerken zijn op de (tweede) nota van afrekening van 30 augustus 2016 helaas niet duidelijk omschreven. In plaats van ‘aflossen geldlening(en)’ had moeten worden opgenomen het bedrag dat LL216 aan Stadswerken moest betalen ter verkrijging van royement van de hypothecaire inschrijving. Verder staat op de afrekening het totale bedrag dat aan Stadswerken is overgemaakt als ‘Stadswerken B.V. netto verkoopopbrengst’, terwijl dit bedrag in aparte bedragen met verschillende omschrijvingen op de nota van afrekening had moeten worden vermeld.

4.2 Cijfermatig komt dat volgens de notaris neer op de volgende bedragen:

· retour aan Stadswerken (aan koper) voorgeschoten overdrachtsbelasting:

€ 20.569,-;

· aflossing door LL216 aan Stadswerken ter verkrijging van royement:

€ 387.395,31 (zijnde € 774.790,63 (€ 795.359,36 minus € 20.569,-) gedeeld door twee);

· verkoopopbrengst (saldo) te betalen aan Stadswerken: € 387.395,31;

· verkoopopbrengst (saldo) te betalen aan LL216: € 0,00.

Bij elkaar opgeteld komt dit neer op een totaal door Stadswerken te ontvangen bedrag van € 795.359,63.

4.3 De conclusie is, aldus de notaris, dat Stadswerken slechts bereid was om royement te verlenen na ontvangst van € 387.395,31. Daardoor bleef er geen verkoopopbrengst meer over voor LL216.

4.3 Klager was akkoord met het overboeken van de gehele verkoopopbrengst aan Stadswerken. Hij heeft dat mondeling aan de kandidaat-notaris bevestigd toen hij op 29 augustus 2016 de volmacht tekende voor de akte van 30 augustus 2016. Van een telefoongesprek van klager met een medewerker van het notariskantoor op 30 augustus 2016, een dag nadat klager het e-mailbericht van de kandidaat-notaris had ontvangen, is de notaris niets bekend. De notaris is van mening dat uit het feitelijk handelen van klager valt af te leiden dat hij het eens was met de overboeking van de gehele verkoopopbrengst aan Stadswerken.

4.4 Het is een onder de BUD toegestane uitzondering om vanaf de notariële afrekening direct de hypotheekhouder te voldoen. Dat in dit geval de hypotheekhouder dezelfde was als één van de verkopers doet hieraan niets af.

4.5 Wat de Belehrungspflicht betreft merkt de notaris op dat klager bij het tekenen van de koopovereenkomst noch bij het verlijden van de akten is verschenen op kantoor, terwijl daarvoor afspraken waren vastgelegd. Klager is alleen op het laatste moment op het notariskantoor verschenen om een volmacht te tekenen. Dat was een zogenoemde ‘binnenloopafspraak’.

Klager heeft tijdens en na de behandeling van het dossier alle gelegenheid gekregen om zich door de notaris of zijn collega’s te laten informeren. Er is dan ook geen sprake van dat de notariële zorgplicht niet is nagekomen.

5. De beoordeling

5.1 Ingevolge artikel 93 lid 1 van de Wet op het notarisambt (hierna: Wna) zijn notarissen, toegevoegd notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die zij behoren te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve zij optreden en ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt. De kamer dient derhalve te onderzoeken of de handelwijze van de notaris een verwijtbare gedraging in de zin van dit artikel oplevert.

5.2 De kamer stelt vast dat klager en de notaris een verschillende lezing hebben over de gang van zaken op 29 augustus en 30 augustus 2016. Ter zitting heeft klager verklaard dat hij het e-mailbericht van de kandidaat-notaris van 29 augustus 2016 meteen na ontvangst heeft doorgestuurd aan Stadswerken. Stadswerken zou hem toen hebben gerustgesteld met de mededeling dat de notaris niet zomaar zonder zijn nadrukkelijke toestemming de gelden aan Stadswerken zou sturen. Klager stelt dat hem dat ook op 30 augustus 2016 in een telefoongesprek met een medewerker van het notariskantoor is bevestigd.

Vervolgens is klager, hoewel hij niet aan het notariskantoor zijn rekeningnummer had opgegeven, ervan uitgegaan dat een en ander goed geregeld was, totdat hij er een week later achter kwam dat de gehele opbrengst naar Stadswerken was gegaan.

5.3 De notaris heeft ter zitting nogmaals ontkend dat klager op 30 augustus 2016 telefonisch contact heeft gehad met het notariskantoor. De notaris heeft benadrukt dat op 29 augustus 2016 klager niet slechts op kantoor was uitgenodigd om de volmacht te tekenen, maar dat de kandidaat-notaris toen ook met klager heeft besproken dat de gehele opbrengst naar Stadswerken zou gaan. De notaris weet niet of de kandidaat-notaris bij dit gesprek ook dieper is ingegaan op de eerste nota van afrekening.

5.4 De kamer is van oordeel dat, ook als er van uitgegaan wordt dat de kandidaat-notaris op 29 augustus 2016 wel met klager heeft besproken dat de gehele opbrengst naar Stadswerken moest worden overgemaakt, het onder de gegeven omstandigheden onzorgvuldig was om op basis van een enkel e-mailbericht, verzonden één dag voor levering, de leveringsakte van het pand te passeren en de gehele verkoopopbrengst aan Stadswerken uit te keren. Dat geldt des te meer nu in dat bericht wordt uitgegaan van de instemming van klager indien hij daarop niet zou reageren, in plaats dat werd verzocht om een uitdrukkelijke instemmende (schriftelijke) reactie van klager.

5.5 Gelet op het (door klager niet bestreden) verweer van de notaris dat hij klager meerdere malen in de gelegenheid heeft gesteld om voorgelicht te worden maar dat klager van die uitnodiging geen gebruik heeft gemaakt, is de kamer van oordeel dat de notaris niet is tekortgeschoten in zijn Belehrungspflicht.

5.6 Nu de kamer het klachtonderdeel genoemd onder 3.1 gegrond acht, zal zij daarvoor de notaris een maatregel opleggen; een waarschuwing acht de kamer in dit geval passend en geboden.

5.7 Op grond van het voorgaande wordt beslist als volgt.

BESLISSING

De kamer voor het notariaat:

- verklaart het klachtonderdeel, genoemd onder 3.1 gegrond;

- legt de notaris een waarschuwing op;

- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. O.J. van Leeuwen, voorzitter, J.J. Dijk, R.H. Meppelink, Th.W. van Grafhorst, en A.J.H.M. Janssen, leden, in tegenwoordigheid van mr. E.B.T. Kienhuis, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 18 mei 2017.

Tegen deze beslissing van de kamer voor het notariaat kunnen partijen binnen dertig dagen na de datum van verzending van deze beslissing hoger beroep instellen bij het gerechtshof Amsterdam (postadres, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam